FC2ブログ

土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

土地売買契約

ある地主さんから、遠方へ引っ越すので自宅を売却してほしいと依頼がありま
した。
自宅の土地は220坪。隣地に娘さんの土地も50坪あります。
その両方を売却してほしいとの依頼だったので、買い手を探すことにしました。
幸い、娘さんの土地は隣家が買うことになり、母屋の土地にも買い希望があり
ました。
金額的には土地の形状が悪く、戸建て業者には扱いにくい土地だったため、
一括で何かに使ってくれる買い手を探すしかありませんでした。
そんな中、介護施設会社が購入してもいいということになり、それで一件落着
かと思いきや、土地の一部が共有地になっており、その共有者と境界でなかな
か折り合いがつかず、結局弊社で一旦購入し、時間を掛けて境界をはっきりさ
せることにしました。
売主さんができるだけ早い内に現金が必要とのことで、境界を確定するには最
悪1年ほど掛かる可能性があったので、先に買い取ることにしましたのです。
境界確定のために、数十万から3百万程度掛かる見込みのため、売主さんに
は少し価格を下げていただき、先日売買契約を済ませました。
さて、この境界確定交渉でどれだけ早く境界線を決めるかが当社の、いや僕の
営業力の見せどころです。調停や裁判になるとン百万円の費用負担が出ます。
その前に話し合いで何とか両者折り合いをつけられれば、数十万円で済みます
し、この数十万円は売主負担の測量費の範囲で済みます。
なかなか踏ん切りの付けらない共有者なので、急いでは余計時間が掛かります。
お互いに引くところは引く姿勢で、上手く境界線引きできればとあの手この手を考
えて交渉していきます。

申請関係に時間が掛かります。

コロナの影響で、法務局や土木事務所、各市町村の事務処理にかなり時
間が掛かるようになっています。

先日登記を出したら、本来なら10日程度の所要日数が30日も掛かるとの
事。

土木事務所に立ち合いを頼もうとしたら、1ケ月ぐらい先にしか予約が取れ
ないとの事。

不動産の場合、決済日を延ばしたりしなくてはならないことも起きるでしょう
し、最悪契約をやめるという事態も多くなっていると思います。

店舗のリーシング業者に話を聞くと、飲食店が出店することになっていたが
数件キャンセルされたとの事。

不動産業界だけでなく、多くの産業に悪影響が出ています。

しかし、スーパーマーケットだけは、コロナのおかげで大変な盛況です。

どう見ても、普段より車は多いしレジも並んでいます。 インスタントラーメンは
売り切れてますから、空になった段ボールだけが積んであります。

ゴールデンウイーク前後に、土地の売買契約をするのですが、そのために分
筆や農転、道路水路里道河川明示が必要です。決済までにすべての手続を
済ませなくてはいけませんから、もう時間との勝負になっています。

共有物分割

懇意にしていただいてる地主さんの共有物分割がやっと最終段階に入りました。
兄弟で4年ほどもめていたのですが、2年前に和解が成立し、そしてこの度やっと共有物分割の登記申請が出されることになったのです。
共有土地が5筆あるので、まず第一段階として一旦5筆を合筆し、その後分割割合に合わせて分筆。そして各々の筆の共有分を持分移転して登記は終了です。
今月半ばには登記も完了するでしょう。
ただこれだけでは終わりません。兄弟の持分を売買で移転させたり、交換したりする筆もありますので、第二弾としてこちらの登記も済ませる必要があります。
完全に登記が終わるのは今月末になるでしょうが、その後はいよいよ農地転用工事が始まります。

自宅処分

最近は、地主さんとの交流が多く、自宅を売却したいという相談を今年初めに受けました。
ご主人が亡くなり、祖父も亡くなったので、奥さんがもう自分の故郷に帰るということになり、先祖代々受け継いできた自宅と空地、貸地、それとたんぼも売りたいとのこと。
僕の方で、売却するならいくらぐらいで売れて、税金と経費を引いて手元にいくら残るか計算し、売却計画を作成しました。
先日、それを説明し承諾を得ましたので、売先を探そうと思っていましたが、結局は自宅は弊社が買い、隣地の空地は隣家の方が息子さんの自宅用に土地を買うことになりました。自宅敷地は230坪ほどあります。
借地については、この地主さんが所有している土地で、建物の権利を持つ2人の所有者に売ることにしており、すでに1人とは話がついております。
別にある田んぼは、今年いっぱいで農業を止めるので誰か買う人がいたらと言うことでしたが、これも弊社が買って駐車場にでもしようかと思います。価格も安いですから、舗装して露店駐車場にすれば3年ちょっとで元が取れますからね。
決済が7月になるので、6月に入ると大忙しと言うことになるはずです。

自宅の売却相談

リーシングメインで仕事してても、いろんな地主さんとお付き合いしてると土地の売却相談を受けることがあります。
現在も、1案件自宅を売却したいという地主さんがおられ、どれぐらいの価格で売却でき、手元にいくらぐらい残り、いつ頃明け渡さなくてはならないか、売却の手続きから金銭的なことまで相談を受けます。

でも、売却って賃貸に比べたら簡単だなと思います。
売主が売る意志さえしっかりしておれば、あっさり処分できるものです。
逆に相続登記ができていなかったり、境界でもめたりすると今度は相当な手間と時間を要します。

でも、リーシングみたいに、賃貸条件がどうだとか、引き渡しをどうしてほしいとか、プランだどうだとかいう問題が少なく、買うと決まればさっさと進みます。
僕も、売買の契約は不動産屋としてたまにしておくことも必要ですし、折角の仕事のチャンスを棒に振るのはもったいないです。

昨年だけで自社が買うものも含め5物件売買を担当しましたので、今後は地主産直の案件を増やしていきたいと思っています。