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時代遅れ

未だに土地は取得するものと信じ切ってる事業家はいるものです。
仲介やサブリースではなく、所有してナンボと思い込んでいます。
こう言う人は一旦掴んだら離さない面も強いです。
購入価格の10%で回せれば何でも買いみたいなところがあって、当座の利回りだけしか考えてません。
今は誰かが借りてくれても次のお客さんはあるのか、購入後維持管理に費用は大きく掛からないのかなど、目先の利回りだけ考え、維持管理すること気を遣ってないことに気づくことがあります。
先般も、5000坪ほどの土地の購入話があり、そこを借りるテナントの候補もあると不動産屋が言って来ました。
でも、法面はあるし、土壌もよくわかりません。地すべりするのではと思う様なところもあります。
そんな状態ですから、よく調べてどんな問題があるのか検証してから購入を考えるのが当たり前でしょうが、買いたい人はデメリットに目を瞑り、良いとこだけを見たがります。
買いたいなら勝手に買えば良いですが、後で文句は言うなと言いたいです。

広がる妄想

今から進めようと思ってる土地開発案件があるのですが、公図を参考にどのエリアをどう開発するか案を考えようと思ってるところです。
当初は大きな4筆の土地をまとめて開発すれば良いかと思ってたのですが、地図を何度も眺めてる内に4筆ではダメだと思いついたわけです。
と言うのは、4筆だけの取りまとめではそれ以上の開発の広がりが見えないのです。別の小さな4筆も含めた全体の計画の姿を考えるべきなんではと急に思いついたのです。
8筆をまとめることで敷地全体に車の流れができ、接道も2方向となるので商業施設の駐車場としてかなり使い勝手が良くなるのです。
今考えれば、全体を見たら普通に思いつくはずなのですが、まずは急いで4筆を片付けることとばかり優先してたので視界が狭くなっていたのでしょう。
それと追加の4筆の方が実は最優先で事業化しないといけないある開発上の盲点にも気付いたことも原因です。時間的にも後の4筆の方が事業化しやすいですからね。
そんなわけで急遽方針転換して、土地の取りまとめに着手するとこにします。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

開発同意

今、開発協議をスタートしている案件と、間もなく始める案件があるのですが、同意書について少し考えることがありました。

開発同意は必要かと言う問題で、2つのパターンがあります。

1つは、テナントがある土地に店舗を建てるのに、地主の開発同意書が必要になります。
これは当然のことで、地主が同意してない土地を開発できませんから、あってしかるべき同意書です。
更には、偽造を防ぐために実印と印鑑証明がある書面でないといけないことも必須条件でしょう。
実印や印鑑証明があっても100%地主が同意しているか解りませんが、少なくとも形式的には同意しているものと看做されます。ホントなら役所の担当と地主が会ってもらってその場で同意書に記名捺印してもらうのが100%確かですが、そこまでは役所は要求しません。

2つ目は、近隣地主の同意書がいるかと言う問題です。
こっちは直接的に開発協議の当事者ではなく、店舗ができることで迷惑が掛かったり、環境が変わったりする間接的な立場です。こう言う人の開発同意を取ってくることが開発協議の要件だと問題は大きくなります。
直接の当事者でない地主が、隣に店舗を建てられては迷惑だの一点張りで開発同意書に捺印しなければ、計画自体が進みません。開発者の利益を一方的に害してると同時に、財産を地主が有効に利用する権利を害しているとも言えるでしょう。ただし、開発者も自己の利益ばかり追求してもいけません。出店することで地域の環境に悪影響や公害をもたらす可能性もあるわけですから、一定の対策を施した建物計画をしなくてはいけないでしょう。
以前は開発協議手続きに近隣の同意や近隣説明会の開催を要件としている役所もありましたし、今でもあるでしょう。
しかし、感情的にそんな開発は嫌だだけで同意しない近隣がいたなら、それは近隣の人らの我がままです。
財産の有効活用に他人が口出しすることは、開発者の利益の侵害でもあるでしょう。
この問題だけは昔から繰り返されてきた地元問題であり、私も何度か地元説明会に参加しました。
開発者はできるだけ自分のプランを押し通したい、地元はできるだけ建物の規模を小さくさせて環境を守りたい、中にはゴネてうまい汁を吸いたいと思ってるやからもいたりします。
以前は近隣の同意を持ってくることを開発協議の要件にしている役所も多かったようですが、今は減ったのではないでしょうか。むやみに地元が開発に反対し同意しないために逆に役所が開発者から突き上げられることも多くなったのではと思います。法規通りに建物計画をしても当事者でない近隣が不作為で同意書に捺印しないだけで計画が進まなくなるのはやはり問題です。

今回は2件とも開発同意は開発地の地主のものは必要ですが隣接地権者のものは特に要求されてません。
ただし、自治会への説明はしておいてくださいとのことですので、そこはきちんと対応して協力してもらえるよう建物計画したいと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

# 境界明示

先日、測量士から水路と道路の明示が必要なので申請書を取りにきて欲しいと電話がありました。
ではと言うことで、直ぐに伺い申請書面を受け取りました。
地主への捺印はこちらが段取りしなくてはいけません。
この土地は隣地地主が境界同意しない箇所があり、開発協議を掛けるのに敷地確定するには多少の時間が必要になります。でも、自分が同意しないと将来自分が開発する時に同意をもらえないことになると思うのですが、どうもこう言う地主意識と言うものが理解し難いです。
概ね、こう言う境界立会いをしない地主と言う人は変わり者が多いと言われています。境界確定する事で自分の敷地の境界も確定して両者にメリットがあると思うのですが。。。

今回も一部立会いをしない地権者がいるようで、あまり品の良い人ではなさそうです。測量士があそこは立会いに出てこないと知ってるぐらいですから。
立会いがなくても開発できるような手続も考えとかなきゃいけません。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

雑多な毎日

最近は毎日物件の問題解決や開発案件の課題の解決、工事中案件の工程確認や工事コストの試算等雑多な用事が増えました。
物件の情報を仕入れたり、物件を見に行ったりと言うことが減りました。
そう言うわけで、一日中物事を考えるのことが増えました。
で、こう言う時に大事だなと思うのが今までの経験です。前にもこう言う問題があってこう解決したなとか、こう言う場合はここを調べようとか、ある程度方向が見えるとやり易くなります。さっぱりなんのこっちゃ解らないと言う時よりかなりやり易いです。
しかし、逆に前の経験を真似ても今回はそれが当てはまらなかったりすることもあり、これもまた勉強と新たな解決策を模索することもあります。
毎日頭が疲れますがやり遂げる気持ちを忘れず一層頭を働かせたいと思っています。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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