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単純な再契約事務にかかる費用を考えてみた

8年前に契約した店舗の契約書を貸主が変更されたことで再契約することになりました。
既に満期になって1年ごとの自動更新になっている契約なので、再契約に際して契約年数を延ばしたり、新たに中途解約の条項を入れようかとも思ったのですが、きっとテナントはあくまで貸主変更の再契約なので契約の内容については前の契約書通りでと言うはずなので、さすがにそこまで言えません。もしそんなことを言って逆にテナントが嫌気を出しても困るので、あくまで今の契約条件を踏襲したものでと思い契約書を作成しました。
実質、前の契約書をもう一度同じ文章でワードで作成するだけなので機械的な作業なのですが、それでも一部現状に合わせた内容に一部変更、追加削除も含めて作成し、テナント担当へ送信しておきました。

で、気になるのがこの作業で貸主さんにいくら事務費として請求すべきかということです。
別にお金の話はしていませんが、多分費用は支払いますと言われる貸主さんなのでいくらにすべきが思案中です。

元々この契約は私が8年前に仲介していて、手数料は120万円ほどでした。

今回は契約書作成とは言え、貸主変更の再契約なので本当の単なる事務手続きと交渉代理費用だけです。
ただテナントは遠方の会社でちょっと訪問と言うこともできませんので、全て電話、メールと郵送で書面の打ち合わせや送付を行います。
貸主さん所へも片道90分掛かるので近いというわけでもありません。

付帯事務として物件の登記簿と新貸主の会社登記事項を請求し、契約書を作成し、テナントから指示のある書面を作成したり請求したりしなくてはいけなくなるでしょう。

実質どんなものか計算してみると、

・電話     約 1000円
・郵便     約  700円
・交通費    約 6500円 (貸主宅訪問3回、法務局1回として)
・法務局    約 3000円 (土地建物登記簿、法人登記簿計6件)
・契約書作成  約 9000円 (ワード基本作成約2時間30分、修正30分 計3時間)
・人件費    約28000円 (貸主訪問10時間、法務局3時間、交渉延時間1時間 計14時間)
 
これだけで約5万円ほど掛かります。
諸経費乗せて全部で6万円ぐらいがラインかなと思うのですが、いくらをお願いするか決めかねます。


今までなにかを業者に頼むと出張費だとか言われて5000円ほど請求されることが多く、何で1時間の仕事に5000円もと思いましたが、1件の用事をするために行き帰りの期間がその用事に使われることになるので例え10分や30分で済むことでも半日分の人件費が掛かるってことに納得です。
私もよく建築工事の見積もりを作りましたが、人件費はどれぐらい仕事に時間が掛かるかよりも1日いくらでの計算になるのです。

司法書士や行政書士の契約書作成の報酬を参考してみると、

・契約書作成基本料 1万円~5万円
・契約書1枚につき 5000円~1万円
・契約立会費    1万円/時間
・捺印報酬     1万円 (契約書の立会人等)

こんな感じですが、これに法務局の登記事項証明請求や証紙代の他、交通費や通信費、経費等が乗っかかってくると、10万では済まないですね。

多分契約書作成で3万円、契約書面5枚で3万円、立会で2万円、立会印で1万円、交通費等経費で2万円、登記事項請求で2万円、諸経費2万円として15万円ですが、これが最低ラインぐらいなんでしょうね。

こういうのは司法書士や行政書士だからちゃんとした契約書ができるわけではありません。
今までの事情を解っていてこういう交渉に慣れていて、借主とも上手く交渉できる不動産業者の方がスムーズに事を進めてくれると思います。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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