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契約期間

契約書で決める契約期間についてですが、私のような店舗専門で営業している者だと最低5年、基本は10年と考えますが、不動産屋の扱う案内書には2年とか書いてある物件があります。
実は契約期間というものはあまりそれだけでは重要な意味はありません。
問題は途中解約の違約がどうなっているかが大事です。

もし、引きが3割と言う規定なら契約は1年でも2年でも10年でも引かれる金額は同じなので契約期間はさほど問題になりません。ですから2年程度の契約期間を条件にしているのは敷引き設定している契約がほとんどです。
一方、違約金を契約期間ごとに定めるならある程度長期の契約期間でないとその意味を成しません。
家主の出来るだけ長く安定的に借りて欲しいと言う希望に沿わせるために、契約期間を10年や15年に設定して借りている期間が長いほど敷引きまたは違約金が少なくなると言う設定にする契約が今は多くなりました。

テナントの多くは今の場合、契約期間が満了したら敷金を全額返還して欲しいと言う希望があります。そのパターンでは契約期間が短いと家主に不利ですから、期間を長くして満期を10年とか15年に設定するのです。

私は基本的に敷引きを一律で設定する場合は、契約期間は5年以上にします。効果としては1年でも2年でも同じですが、5年とすればその間は契約期間であり家主も長めなので気持ち安心するかなと想うためです。
また、契約期間を短く設定してその更新時に家賃がどうのこうのとか契約見直しがどうのこうのと言われても困るので、できるだけ契約期間は条件維持でやって行ってもらうよう5年とか10年とか中長期で安定した契約関係が続くよう契約期間を設定してます。

住宅だと1年とか2年で入れ替わることも多いでしょうが、店舗は改装投資も含め1年や2年では辞めるわけにはいきません。最低5年は営業して何がしかの利益を出さないと元が取れません。

案内書に契約期間を2年と書いて来た不動産屋に、「2年とは何を基準に?」と聞いたら、「家主がそう言ってるから。」という答えがほとんどでした。
「5年ならだめなの?」って聞き直したら、「長くなるのは良いとお思います。」と答えます。
「じゃ、5年にしておきましょ。」と言えばそれでほとんど通りますから、最初から5年で良かったのにと思うんですけどね。

不動産業者って賃料や敷金には気を遣いますが契約期間は居抜物件の一律敷引き物件だとほとんど気にしません。
と言うか気にする必要がないからです。
それなら2年と言わず5年や10年で良いじゃないですか。
家主にすればそんなに長い契約してくれるんだって感謝されると思いますけどね。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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