スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

盲信されるのは・・・

地方都市の物件を紹介いただくことがあるのですが、よく某大手建築企画会社に任せてるというオーナーさんが多いことに気づきます。
まあ、会社も有名ですし土地の有効利用で過去に店舗を連れてきて事業化してくれたので信用されてるからでしょうが、その分多くの資金がその会社の利益となって吸い取られていると言うことには気づいていないでしょう。
会社も大きいし、多少コストは掛かっても安心だと思って採用されているんでしょうが、普通1000円で買えるものを1200円や1300円で買っていると言うことになるんですけどね。

ある物件のリーシングを依頼されたことがありました。
居抜で関西ではない地方都市の物件です。
元々テナントを連れてきて建築したのがこの某社で本来ならここへリーシングを依頼するところなんでしょうが、今回のテナント入れ替えについては現テナントから僕は家主さんを紹介されリーシングすることになったのでした。

物件紹介をいただき土地建物の登記を調べて気になったのが、6000万円もの抵当が設定されていたことです。
土地が600坪で元々道路から下がった田んぼだったので、造成に2000万多く見積もって2500万円ほど掛かったとしても6000万円は金額が大きいなと不思議に思いました。他の事業のために担保にした経緯はなく、この土地の有効利用だけに設定した担保でした。
地主さんと話していく内に、テナントから建築の際協力金は預かったが自己資金も投入したとの話を聞き、資金の内訳を聞くとやはり抵当の差額に近い分が資金として充てられたようでした。
150坪の店舗に3500万円とはよほど協力金が少なかったのかなと思っていましたが、請負契約書を見て想像以上に建築費が高いことに気づいたのです。
今更、この建築費高いですとは言えないので黙って見過ごしましたが、こう言うやり方と言うのは普通のゼネコンではやりません。逆に、こうしてお金を引っ張ってくる営業があればこそ儲かる仕事ができるんだなと思ったわけです。
少なくともこの某社の場合、ゼネコンの利益率より10~20%は多くなる、すなわち同じ建物を建てて請負金が10~20%高くなるのです。(大手の土地有効利用建築企画会社は概ねこういうシステムです。)

結局3500万円を15年間で負担したら元金だけで月約20万円ですから、金利負担も考えれば30万を軽く超えます。
そしてなによりこの30万を超える負担は企画会社の儲けであり、15年間家主さんは借金をしてまで企画会社の儲けを払ってきたと言うことなのです。

居抜でこの某社を使うと、やれ店舗の改修工事にいくらだとか言って高い工事代金を請求してきますし、テナントに対しても内装工事をさせてもらわないとと強引に工事を取りに行くのでテナントが余計なコストを負担しなければならなくなります。
実際、テナントからこの某社を外して出店できるよう交渉して欲しいと何度も言われたことがありますからね。

家主さんはこの某社と付き合うのではなく、テナントとパートナーとして付き合うわけですから、変に盲信してしまうのは金銭的にももったいないことに気づいた方が良いと思うんですけどね。
スポンサーサイト

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

コメント

非公開コメント

profile
管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

reborn

Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

Thank you for your visit
ビジネスブログ
ビジネス関連ブログ集
ビジネスブログランキング
店舗開発参考図書
ブログをお持ちなら
レビューブログでポイントゲット
天気予報

-天気予報コム- -FC2-
最近の記事
最近のコメント
月別アーカイブ
最近のトラックバック
リンクサイト
弊社関連サイト及びリンクサイトです。
店舗開発/ビジネス参考図書
店舗開発やビジネスにお役立ちの書籍
***メール***
問合せ、ご質問はこちらからどうぞ。

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリー
ブログ内検索
ブログ新規登録なら

FC2BLOG

RSSフィード
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。