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解約合意と新規契約

居抜物件のテナント入れ替えのケースでは、前テナントの解約と新テナントとの契約のタイミングを図る必要があります。

全テナントと新テナントとの契約がダブらないようにしなくてはいけませんが、しかし、これにあまりにも神経質になり過ぎてもいけません。

気をつけるべきことは、前テナントの明け渡しを円滑に受けて、ロスなく新テナントに引き継ぐ段取りを事前によく考えてスケジュールを把握しておくことです。
前テナントがどう言う明け渡しを次のテナントにするかを事前によく調整しておくことで、無駄な時間や余計な手間を省けます。これは家賃の発生に影響がでることなので、上手くスムーズに引き継ぐことで空家賃期間を短くしオーナーの家賃に無駄を発生させないことができます。

神経質になりすぎる場合として、解約してからでないと新しい契約はできないと考えるパターンです。
確かに同一物件の重複契約はできませんが、厳密に言うと契約の効果を重複できないと考えなくてはいけません。
すなわち、契約日と契約の開始日すなわち契約の効力が出る日は別物です。
前テナントの契約が5月末まであるからそれまでは契約できないと言うのは誤解です。
5月15日に契約して、契約の開始が6月1日からにすると重複にはなりません。前テナントの契約が終了するのを待って契約していては、それまでに新テナントがすべき工事の手配や人の手配、それと資金の手配のスタートが遅れるわけで、そうなると遅れた分家賃の起算が遅くなって収入も減ることになります。
それともし解約合意できなかったりとか、新テナントとの契約ができなかったりとかを気にし過ぎては、これまたスタートに遅れが生じます。
やめてくテナントは閉店がきまればその日以後一刻でも早く撤退したいものです。そういうテナントが解約に合意しないはずありません。早く合意して一日でも早く解約明け渡しして家賃負担を減らしたいものです。

一方、新テナントとの契約ができなかったらと考える前に一刻でも早く契約できるよう前テナントとの解約合意とは別に話を進めて詰めるべきものは詰めてしまうべきです。
肝心なのは解約と新契約のタイミングを合わせるだけのことです。

よほどのデメリットがない限り前テナントは解約するでしょう。
ということは新契約を早く煮詰めて準備万端にしていつでも契約をと段取りしておくべきなのです。

交渉経過から解約合意に時間が掛かりそうだとか、新規契約に超えるべきハードルがあると言うことは事前の交渉で概ね判りますよね。特に問題なく進めそうなら変にブレーキをかけないようことを進めていけば良いですし、もし問題が生じそうであれば一つづつ段取りを踏んで進める手順に替えれば良いわけです。

こうでなくてはいけないと思い込まずに、こういう時こそ柔軟に考えていった方が最終的にちょっと得したと言うことになるものです。

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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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