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テナントビル計画

テナントビルの新築計画をする場合、今後20年から30年間の動向を予想して建築物のボリュームを決める必要があります。今後一気に高齢化社会と少子化が進み、今までのような商環境とは違う時代がやってきます。
建築会社の事業提案では、施工高を上げるために必要以上に床面積を大きくしてくる=階数を高くしてくることがよくあります。乗降客の多い駅前ならともかく、さほど多くないのに多層階のプランを描いてくるのです。
先般、あるオーナーからゼネコン提案の企画書を見せてもらいましたが、「この駅で4階建てはキツイ」と思いました。
2,3,4階は美容室や医者、居酒屋などを入れることは十分可能ですからという趣旨のプランだったようです。もし店舗がだめなら住居にも切り替えができますとも提案したようです。
計画収支的には、床面積が多ければ有利なのですが、あくまで理想的な経営状態が前提であって、空室率が少なく家賃も新築並みの家賃が永久に続くような計算です。
私は、平屋で十分とは思いましたが、せめて2階建てまでに抑えるべき立地だとオーナーに提案しました。平屋でも2階建てでも4階建てでもさほど収支は変わりませんし、空室になった時のテナントの探し易さが平屋や2階建ての方が有利です。建物は30年も経過すればもう老朽化して建て替えを考えないといけませんから、床面積が大きくて多額の解体工事費が掛かる建て物より、低階層にして床面積を減らし更地にする投資を抑えることができる計画にした方が結局は採算性が良くなりますと説明しました。工事費が掛かると言うことはそれだけ金融機関なりからの借入も大きくなります。今後の経済状況や商業環境からしてみると、大きな投資より、小さな投資で堅く収益を稼ぐ方が事業的に安全です。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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