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建物規模の提案

私の場合、土地の有効利用に際して、複数階に及ぶ建物の計画を推薦しません。
駅前立地だからと言うことで、1,2階を店舗にし、3階以上はマンションにするとか、1階~5階までをテナントビルにするような計画はしません。
立地する駅の乗降客数や近隣の環境にもよりますが、できるだけ2階までの店舗ビルで抑えるようにしています。
新築の頃は、ビルもまだ目新しく、家賃も新築と言うことで高めに設定できても、10年も経過すると上層階が空き店舗になったり、一旦空室になった上層階の客付けに時間が掛かったりして、初期に立てた収支のバランスが崩れてくる可能性が高くなるからです。
複数階の賃貸ビルは、当然家賃収入自体も多くなりますが、2階や3階で坪2万3万も設定できる立地の物件はともかく、坪5千円や6千円でしか再募集をかけることができないような立地の店舗ビルは、収支的にはさほど良いものにはならず、所有に掛かる経費や諸税、建物メンテ費で、結局は20年、30年間のスタンスでも良く儲かったと言うことにはならないだろうと想像するからです。
以前、ゼネコンの営業マン時代、収支計画をよく作成しましたが、投下資本が回収できるまで25年や30年も最低で掛かるような収支しかできませんでした。
結局は容積率を全部使うより、単純に平屋や2階建てのものと変わらなかったと言う経験があるからです。
1番気をつけておいていただきたいのは、土地の有効利用では、できるだけ上物をベストサイズにして収益を稼ぐと言うのが確かなやり方です。建築会社やコンサル会社が提案すると、どうしても建築のキャパシティを上げて、事業費を大きくしたがるので、無用な床面積が計画されてしまうと言うことです。
また、もう1つ大事な点をお知らせしますと、大きな建物を建てたら最後は解体工事にもかなり費用が掛かると言うことです。30年建物を運用し、老朽化したのでいざ更地にして建て替えをしようとしたら、解体工事費がン千万、ン億円掛かったと言うことも少なくありません。長年蓄積したビル運営の利益を最後に食い潰しかねないのです。収支計画を持ってくる営業マンは永遠に建物を運営すると言う前提での計画表であって、30年間で累積利益がいくら出ますと言ってきますが、30年先、40年先の建物がそのまま永遠に時代のニーズに合ったビルであるはずがありません。いつかは解体工事や大規模修繕をしなければ使用できなくなるのです。自らの古臭いビルの周りに新しいビルができたら、自ずと古いビルの行く末は想像できると思います。難波や梅田のような人の多い繁華街なら古くてもニーズは耐えないですが、こういうのは特殊な立地と考えておかなけれないけません。
建物を軽装にしておけば、いざテナントがいなくなっても最悪解体工事も少ない費用で可能です。
将来の転用が利きやすいと言うメリットがあるわけです。

以上のような意味合いでなるべく建物は必要最低限に軽装化し、時代のニーズに合わなくなったらいつでも解体して、新しいニーズのものに建て替えるべきと考えているのです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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