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店舗物件の利回り

遊休地を店舗として利用するか、賃貸住宅として利用するか、基本的に大きな違いが出てきます。

まず、建設費についてですが、店舗の場合借地なら建設費は不要ですし、建設協力金方式ならほとんどテナントの差し入れる金銭で建物は出来上がってしまいます。金利は掛かりませんし、家賃と相殺して長期で返却していくので、資金繰りの段取りが簡単です。
ところが賃貸住宅の場合に所有者は、金融機関から多額の金銭を有利子で借り入れて事業をすることがほとんどですから、イニシャルコストは掛かりますし、金利も負担しなければならないということになります。

次に、入居率についても大きな違いがあります。
単独店舗の場合、テナントが退店しない限り入居率は100%です。多くのロードサイド物件はテナントが決まってからの着工となるので、建物が完成する時に募集を開始する賃貸住宅事業に比べ、安全性は高いものです。
複合店舗の場合は賃貸住宅と同じように入居率が大きな問題となります。しかし、住宅のように1棟に多数の入居者が居るような物件は少なく、逆に空き店舗区画があればグロス賃料をベースにした入居率の変動は大きくなります。*大型の商業施設の場合は相当店舗数も多くなりますが・・。

建物の形状については、店舗は比較的簡単な造りになっていて、いざ事業中止となった時にも解体はし易い形状ですが、住宅は簡単にというわけにはいきません。建物自体の設備が重いのでコストも掛かりますし、1番問題な立ち退きと言う作業を進めていかなくてはなりません。これにも時間と費用が掛かりますから、一旦賃貸住宅事業を開始してしまうと、なかなか辞められないと言うのが実際のところです。

事業利回りでは店舗事業の方が金利がない分有利ですし、建物管理についても大型の複合商業施設は別にして、テナントが自らやってくれることが多いですから、管理費用もほとんど掛からない物件は多いです。ただ住宅の場合高層階でも借主はいますが、店舗ビルの場合、階数が高いと長く空き区画になることも多いので、できれば店舗ビルは駅前や繁華街をのぞいて2階建てまでの、低層階ビルにしていただくことをお勧めします。計画当初は入居者が居ても、一旦出て行くと次はなかなか決めれないと言う物件は少なくありません。事業計画当初の収支は良くても、何年かすると空きを埋めるのに苦労することが多くなるのがこう言ったパターンです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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