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事業用借地契約の賃料発生時期

事業用借地契約についてはいつもはまず、借地契約に関する覚書(予約契約に似たもの)を締結してから設計作業を始め、着工後建物完成頃に公正証書にて借地契約(本契約)をします。着工時点で借地契約をする場合もありますが、特に時期の問題はさほど大きな問題ではありません。
ただ賃料(地代)をいつから起算するかは大きな協議事です。
通常、工事期間中に賃料の半分を支払い、完成後全額と言う取り決めをしたり、オープンから全額でそれまでは賃料は支払わない場合もあります。
こう言った起算設定は協議で決めますが、地主さんの収益には時期により大きな差が出ます。
開発や確認申請など設計期間は6ヶ月ほど掛かりますから、この期間を賃料期間に算入するのはさすがにテナントに負担が重過ぎます。一応建築を目的に覚書を締結し土地を他に利用できないので、利用が拘束されるとは言えますがあまりに期間が長過ぎます。
建築が始まると土地を加工し他の権利者の建物ができ始めるのですから、賃料発生を要求するのは妥当かなと思います。書面上の拘束だけでなく実際に利用されてるわけですから、賃料満額とは言わないまでも、半額とか30%とかの負担は妥当かなと思います。
とは言えテナントによってはあくまで完成時を起算日に考える時もあり、その点は両者で納得のいく設定にしていかなければいけません。
むやみに完成時期を延ばしたりしたテナントもありますので、覚書締結の際には一定の起算日を定めて、正当な理由なくそれ以上に起算日を延ばすことがないよう、念を押した契約にしておくことも一考の余地があります。
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