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抵当権設定物件

良い立地の賃貸不動産物件があっても登記事項調査によりテナントから検討不可を宣言されることがあります。
その多くは、乙区に評価以上の抵当権が設定されている場合と、甲区の所有名義人の信用調査の評価の悪さに拠るものです。

乙区の設定関係についてあまり気をつけないテナントもいますが、リーシング業をしている者としてはあまりに評価を超えた抵当権設定額ならば、自ら調査をし実態を把握しておくことが必要です。
店舗がオープンしてすぐにオーナーサイドが倒産や破産の状態になってしまっては、テナントに多大な迷惑と手間を掛けることになります。
特にオープンのための内改装工事費や人件費、そして賃貸借契約に預託した保証金など金銭的に多額の損害を与えてしまう可能性が高いので、テナントの与信調査と同様オーナーの与信も把握しておくべきです。
私も土地や建物の登記簿調査をした時、思った以上に乙区に担保物件の設定がされていることがよくあります。
そう言う場合は、共同担保目録も請求してみて不動産の価格と抵当権設定額をチェックするようにしています。小さな土地建物に多額の抵当権が設定されていても、共同担保として他の不動産が担保物件として設定され実際はそんなに評価を超越した設定でもなかった、と安心したこともよくあります。

所有名義人の与信調査も大事で、法人ならその実体があるかどうか、契約者と所有名義人が違う場合その両社の権利関係を書面で取決めしているかの確認など、意外に借りる側ではなく貸す側の信頼性に不安を抱くことがあります。
契約時は何か問題があればその時に協議しましょうと言うことで簡単に契約を締結してしまいますが、倒産、破産などのトラブルの場合は契約時の合意なんて何の効果もありません。

私も登記簿調査をするのがある程度話がまとまりかけてからになることがあります。そんな時に限って登記簿を調べると乙区にン億円の担保設定がしてあったり、貸主とは違う名義が甲区の所有名義であったりすることもあります。
共同担保目録は登記事項証明書(1筆1000円)を請求する場合、共同担保目録を添付しておくことが可能です。もし抵当権が評価以上に多く設定されているように感じたら、1度共同担保物件の評価を自らしてみて検証してみることです。

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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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