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土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

建築会社の営業

弊社の所有地に管理看板を掲げていると、たまにゼネコンの営業担当から
電話が掛かってくることがあります。
僕自身がゼネコン営業の出身なので、不動産屋と話すよりも話しやすい部
分があるのですが、不動産屋に比べ話の進め具合がちょっと遅い気がして
います。
ゼネコンの場合、仲介料よりも建築を受注すると言う方が優先するので、で
きるだけお金のかかるプランを考えがちです。先般も、店舗付きマンションを
提案してきましたが、賃貸マンションを建てて採算が取れるはずないので、
即お断りします。
ゼネコンの営業マンが床面積が大きなプランを作りたがる気持ちは重々理
解できます。同じ苦労をするなら請負金額が大きい方が良いに決まってま
すから。
中小の工務店クラスなら大きな工事でなくてもやりますが、中堅以上は小さ
な工事は効率が悪く、あまりやりたがりません。
床面積を増やしたがるのでどうしても設計に時間が掛かかります。不動産
屋は先ずは仲介料だけもらえれば良いので、とにかく勝負が早いテナントを
見つけに行きます。
僕はゼネコンを辞めて20年近くなり、建築費の相場もあまり判らなくなりま
した。
今は建築費も高くなり小さな建物でも驚くほどの請負になります。しかし、ゼ
ネコンの営業マンが与えられる受注ノルマは一人5億とか10億ですから、や
はり大きな工事を取ることが営業には必須課題です。
土地所有者にテナントを見つけてあげて特命で工事を請けると言うのが、ゼ
ネコン営業マンの理想スタイルですから、つくづく大きなプランを持ってくる気
持ちは解りますが、やはり地主の意図するところをよく把握し、プランのボリュ
ームに気をつけなくてはいけません。

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これからの賃貸借契約

コロナの影響で営業ができなくなり、急遽契約を即時解約するという物件
もあるようです。
幸い、僕が扱った物件ではそういうのはありませんでしたが、減額は沢山
の物件ですることになりました。
危急の事情で店舗を閉め、とてもじゃないけど会社が維持できないと言う
ケースがほとんどでしょう。
契約を解除すると言うことは当然、従業員も一部を除いて解雇しているこ
とでしょう。僕の関わったテナントは、家賃の減額依頼文書に、従業員を解
雇したくないので、何とか家賃を下げてほしいと切実なお願いもありました。
4月の時点で、貸主に営業できないから契約を解除します。もし解除が嫌
なら家賃を0円にして下さいとまで書いてきたテナントがあるとのこと。
家賃0円か即時解約かなんて地主さんにとってはどちらも選択し難いです。
家主の中には、何で責任もないのに家賃を下げなきゃいかんのやって言う
人も多いでしょう。契約の内容にもよりますが、こんなコロナの影響を即時
解約の理由にできるか否かは今後裁判ではっきりしてくるのではないでし
ょうか。きっと、そんな訴訟が増えてくるはずです。
それと、今後の契約書にコロナのような不測の事態が起き、行政から営業
自粛指導を受けたり、売上が下がったらその間は家賃を免責するとか、大
きく減額するとかいう条項が入るようになってくるでしょう。
僕が思うのは、家賃が大きく下がっても契約を継続しておくことが大事かな
と思います。大きくとはいっても、最大で50%ですが、これ以上下げろと言
うのはテナント側の勝手な都合です。家主には家主の生活がありますし、
コロナの悪影響を全て家主に転嫁するのもおかしな話です。