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稟議待ち

三月も終わりですが、来週月曜日の四月一日に稟議していただく案件があります。
稟議が下りれば近々契約していただくのですが、逆に稟議が下りたら急いで工事の手配に取り掛からなくてはいけません。
今まではこちらがペースを主導していましたが、稟議が下りたら主導権は逆転です。
テナントからはいつオープンできるんだと催促が来るでしょう。
でも、ノンビリ構えられるより急がされる方が安心しますけどね。
慌ただしい月初めになりそうですが、一つづつ事を処理していきます。
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売買不動産屋のやり方

売買専門の不動産屋の中には、商業施設の土地開発なんてできないだろと思えてしまう業者が多いように思います。

例えば、今扱おうかなと思ってる土地ですが、ある不動産屋が大きな売り看板を上げてお客探しをしています。
マンションには向かず、倉庫にもできず、店舗なら何かできそうな雰囲気なのでちょっと案を考えてみようかなと思い役所に開発が本当に可能なのかを調べに行ったのです。

役所で聞くと、開発をかけるにはまず計画書を持って来てもらって事前相談から始めてくださいとのことでした。
どんな用途で利用し、どんな建物がどんな規模で建てたいのか、計画概要を見てからでないと判断されないのです。
これは当然のことで、役所も何もなしでは具体的な許可に関する話もできないでしょうしね。

商業施設をやってきた不動産屋なら、どんな建物ができてどれぐらいの駐車場が取れるかぐらいプラニングしてみるものですが、売買専門のこの業者はそういうことはしないで、どこか買ってくれる人いないかな程度で漫然と看板をあげているのです。今回の土地は住宅には不向きですし考えられるのはロードサイド店舗しかないでしょう。
それならどんな建物ができるか、仲介業者として知っておくべき情報だと思うのですが、そう言う配慮はしてないようです。
宅造許可が下りているからなんでも出来ると思ってるようですが、宅造許可と開発許可は全く別勘定ですから安心していてはいけません。

最初、この不動産業者の営業に 「この土地って店舗建てれるんでしょうか?」 と聞いたら、

「大丈夫でっしゃろ。造成も許可もらって検査も受けてるって聞いてまっさかい。」 と言ってました。

そんなええ加減な事でよくもまあ管理してると言ってるなと呆れました。

大きな看板をあげて専任というなら、もっと物件の隅々まで理解しておくべきですね。
解らん事があったら何でも聞いてやと言えるぐらいね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

難問は糧になります

今まで、建築でも不動産でもいろんな難問にブチ当たり、解決して上手く行ったことやどうにもならず頓挫したこと様々でした。
ただ、言えることはそう言った経験は必ず後で活きてくると言うことです。
経験則と言うのでしょうが、問題が起きたらどう対処すべきか、どう解決の道を探るべきか、しのぎ方が解ってきます。どんな立派な書籍にも書いてないことが身をもって解るようになります。書籍は体裁の良いことしか書いてませんが、経験は良いことも悪いことも、また汚いこともずるいこともひしひしと知らせてくれます。

みなさんも良くあることだと思いますが、大した経験も踏んでないのに営業のうんちくを言う管理職がいます。何処かの本に書いてあるようなことをわざわざ営業会議で話すわけです。
分かり切った当たり前の話をするなと言いたくなりますよね。もっと自分で営業しろよとか、仕事の一つでも取って来いよとか思うでしょうね。

経験がある人だと、営業はこう言うやり方やこう言うやり方があるとパターンが解っているので、営業が抱える問題点や課題に解決のヒントを与えてくれることが多くなるのではと思っています。前にこういうことがあってこう解決したので、今回はこうしてみようとかアイデアが出てきます。
経験がないと本に書いてあることしか言えないので、理屈ばかりで誰の心にも響かないでしょう。

ただ漫然と仕事に対応して経験を積んでると思うのはいけません。試行錯誤しアイデアを出し、苦労した上での経験でないといけません。
また、無意味な経験もいけません。良いことでも悪いことでも何か答えが出た、何か得るものがあった経験が大事です。
偉そうなことばかり書きましたが、今しみじみそう思っているのです。

縁起かつぎ

店舗の物件では方位を気にすることはありませんが、居宅の場合は気にされる方がいます。

鬼門と言うのが一般的に使われますが、敷地の北東方向が表鬼門、南西方向が裏鬼門と言うことで、水回りや出入口を設置するのを嫌われます。
方位を気にする人、気にしない人それぞれですが、建売住宅ではプランが既に決まったものが売られており、鬼門に水回りがあったりしますが、規模の小さな住宅だとそれも仕方なく、あまり神経質にならない方が良いのではないかと思います。
店舗の場合は方位は気にする人はいませんが、テナント企業の中には出店に関して方角を占師に見てもらう社長がいます。不動産情報を提供しても今年の出店に適していないと、良い物件であるにもかかわらず断ってくるテナントがあるのです。年度初めに今年の出店エリアを占師に見てもらい、その該当エリアしか対象にしないなんてテナントもあるのです。

企業の代表者には結構こう言った宗教染みた決断や方針を出すことが少なくありません。大手の企業でもあるケースなのです。表沙汰にはならないですが、結構多いのです。
企業のトップが!と思われるかもしれませんが、意外にそんなことで自分の行動方針を決めている経営者が多いのです。
顧問会計士や顧問弁護士の他に顧問占師何てのもいる可能性があるわけです。
いくら企業のトップでも何か信じられるものが欲しいんでしょうね。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

# ニコニコ交渉術

私がよく周りから言われるのが、元気があってハキハキしていろんな事を知っているということです。
元気があってハキハキしてと言うのは、電話の声がデカイ ためであると思うんですけどね。
今の会社の社長からよく言われるのが、いつもニコニコしてるということですが、正直私普段はあまりニコニコしてるわけではありません。お客さんと話す時だけニコニコしているのです。
どっちかというとムスッとしていてあまり会社の中で会話に入ろうとするわけでもないのでニコニコする機会は会社内ではあまりありませんが、不思議とお客さんに会うと朗らかになっているのです。
でも、気分が悪い時や他に問題があって笑えない時もありますが、お客さんと会ってる間だけでも明るくしていたいと思いながら営業をしています。
顔で笑って心で鬼になってなんてこともありますが、基本的に私自身があまり駆け引きはしない交渉手法なので、相手が腹黒ければ私の顔も笑ってないでしょう。
偉そうに人の上げ足を取って、言ってることとやってることが逆な人もいますし、お金にずるい人もいます。
そんな人と話してると笑えないですよね。
真面目で不器用ではなく、真面目で楽しく臨機応変な人が相手だと嬉しいんですけどね。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

追われてます

テナントから早く契約して欲しいと追われてます。
はい、私も急いで済ませてしまいたいです。
しかし、まだ契約できるまで全ての問題がクリアになっていません。
すっと契約できれば私も楽になるのですがそれができないから停滞中なんです。
でも、近々それも全て解決して無事万事完了となることを期待しているのです。
あと、三月も僅かです。
気楽に桜が見れるようになりたいもんです。

週休一日

週休2日の有難さが身にしみます。
ここ二ヶ月、土地の開発やらテナント探し、土地購入の交渉で休みは日曜だけです。
段取り良く片付いていけば良いのですがどれも何か障害があってまだ未完成です。
そんな案件を一人で抱えるとほんと悩みます。失敗すれば自分の責任なんですから。
そう言えばゼネコン営業マン時分も毎日悩みがつきませんでした。
コストが合わない、工期がないのに着工できない。近隣でトラブった、追加工事の金が出ない、現場で事故があったなど、問題には事欠きませんでした。
それに比べればましかなとか思ってやってます。
こう言う仕事の問題は後々の新たな案件の問題解決に役立つこともあるでしょうから、今こそどう解決するか、良い経験が出来ていると思ってやらないといけないと思ってます。
頭を休める日が一日だけだと物足りない気がしますが、贅沢は言ってられません。

近所の駐輪場

毎朝、出勤時には近所の駐輪場を使うのですが、何と言いますか働いてる人が高齢ですから、何でも臨機応変に動けない所があります。
定年退職者の再雇用の場ですからこう言う仕事の場は大事でしょう。ただやはりこれも商売ですからお客である利用者にはそれなりのマナーや態度が必要だと思うのですが、これができていない人が多いのです。
年配層はどうも愛想良くと言う気持ちが持てない人が多いようで、他のお客様への対応をみてると、もう少し研修しないとダメではないのかと思うことも度々あります。
仕事の種類や年齢に関係なくマナーや態度は良いモノを提供したいものです。

細か過ぎる物件調書

あるテナント企業から契約案が送られて来ました。独自のひな形で結構読み辛い文章です。まっテナントによりいろいろあるのでそれは気になりません。
しかし、契約書とセットでついてきた物件調書みたいなものが厄介です。
かなり細かいのです。重要事項説明書よりもずっと細かく、これなら設備業者に見てもらわないと解らないほどのものです。
正確に現実の状態を把握するには良いのでしょうが、これは業者泣かせの書面です。僕も今までこんなに細かいのは見たことありません。
どうも契約書に添付するようですが、設備の事などは家主では解りませんし、間違いもあるでしょうからこの相手任せのやり方は良いとは思いませんけどね。

ダルい営業会議

よく営業のやり方をみんなで考えようと、営業が集まって会議をしました。
建築営業マン時代のことでした。
屈託のない意見を言おうと言うことで日頃思ってること意見したわけですが、そんな会議で良い効果が出るはずありません。
営業の仕事が取れないから問題点を出し合って仕事を増やそうと意図してたようですが、仕事を取ることと会議は全く別物で、日頃の同じメンバーで会議をしても建設的な話が出るはずないのです。
どちみち営業マン個個の情報をもっと共有しようとか、新規開拓先を増やすためにもっと訪問回数を増やそうとか、情報源を増やそうとかそんな意見しかありません。
そんなテーマは営業の管理職が率先してやっておくべきことで、そんなことワザワザ会議でテーマにすること自体マヌケな話です。
そんな会議では方法論より意識付けの方が大事です。各営業が社長の気持ちで数値目標や原価意識を持ち、自分がやらなければ、そのためにどんなアイデアや手法が必要かを考えて仕事に取り組む気持ちを培うのが大事だと思います。
そしてそれには会社のトップや管理職が確たる方針を出さないといけませんが、それが曖昧で営業も迷いが出てしまうのです。
経営陣や営業管理職が率先して方針や行動を示せば、営業も動くでしょう。
でもこれが出来ない経営陣や管理職がいるから実りのない形だけの集まりになるのでしょう。
営業担当は愚痴るでしょう。
こんな意味のない会議をするなら社長や役員は自分で営業してこいよとね。

開発協議は

唯一無二

抱えた物件をリーシングしていてなかなかテナントが決まらず、やっと検討していただいたテナント企業が出てきた時にはほっとします。そういう場合、概ねその物件の何がデメリットなのかは解っているので、そのデメリットをあまり気にしないテナントであれば良いなと思います。
唯一検討いただいてるテナントだけに良い返事がもらえるようこちらも丁寧に譲るべきところは譲る気持ちで交渉しますが、そんなこちらの姿勢を見て強気に出てくるテナントも確かにいますけど。
私が思うのは、その物件を唯一検討してくれるなら、それこそ大事に扱わないといけません。
貸してやるとか貸してやってると言うスタンスではいけません。
どうしても貸主は横柄になりがちで、他に借りてくれる所もないのによくもまあ偉そうにしてるよなと思うことがありますからね。
唯一検討して交渉したテナントと長い付き合いになったなんてことはよくありますからね。
唯一の出会いこそ大事にしたいもんです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

ある社長と面談

昨日は今所属する会社のお客様で来社したある会社の社長と面談しました。
今の会社が一括借上している土地にテナントとして出店している企業のトップでした。
私が所属する会社の社長と古い付き合いのようで、前から一度紹介すると私は言われていたのです。
面談の感じでは積極的に前に出る感じの人で、口調も言い切り型の方でした。こう言う方でトップになる方は結構豪快そうに見えて実は細かい所も見ている人であることが多いものです。
積極的なだけてこの大手企業グループの一会社のトップにはなれないでしょうしね。
大型顧客の一つなので大事にはしないといけませんが、大手のグループ企業だと簡単にリストラされますからあてにはなりませんけどね。

農家の地主さん

地主さんのなかでもいろんな種類があります。

・いくつもビルを持っているいわゆる不動産賃貸業が主体の地主さん。こう言う人は自営でビル管理していることも多いです。

・1つか2つしか貸店舗はないけど、その分管理に手間がいらないのでサラリーマンや他にお勤めをしている地主さん。

・先祖から受け継いできた田畑を持ちながら店舗としても貸している地主さん。

・既に仕事からは引退していて、年金がわりに家賃収入で悠々自適の地主さん。

私の知ってる地主さんはほぼこの4パターンです。
欲深い方も居ますし、賃貸事業には慣れてなくて、近づいてくる建築会社や不動産業者の話に乗ってしまったりしてしまってる人もいます。
お客様第一と大々的に言ってる業者ほど当てにならないものはありませんが、名前が有名なだけで心酔してしまってる地主さんも多いものです。

私はどちらかというと賃貸に慣れていない農家の地主さんとの関わりが多く、そんな地主さんは欲よりも安心できるテナントを好むことが多いと感じています。
なので、私も長く安心して付き合えるテナントを紹介するようにしています。
中には、引っ切り無しにマンションやアパートを建てませんかと営業がやって来る地主さんもいます。
相談に乗ってよと話を聞くと、某有名会社でした。プランどうのこうのよりも、この土地でアパート事業は成り立たないのは明白なので、キッパリ断るよう進言します。もししつこいようなら私に任せてるからと、こっちに連絡するよう言って下さいと何度か伝えたこともあります。

本当に地主さんのためになることならともかく、将来地主さんや相続人が困らない提案をしてあげなきゃと思っています。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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http://www.rebornestate.com

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