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外国人の多い街

大阪の難波界隈はとにかくアジア系外国人が多いです。
今、このブログを書いてる喫茶店でも両隣は台湾人と韓国人です。
両方の話が聞こえてきますが、台湾人の女性の声がよく通るので聞きたくなくても耳に入ってきます。
台湾人の人は水商売の人なんでしょう。すっぴんなんで派手さはなく、70歳ぐらいの日本人のじじいと話していますが、どうもじいさんは近々台湾へ遊びに行くようです。女性は30代後半か40ぐらいだと思うのですが、片言ながらはっきりした日本語を話します。大体アジア系の水商売の女性はみなさんしっかりしてます。また、旅行の手配もしてあげてる様で、こういうフオローは台湾の人って好きです。

私、仕事の話でお客さんと話さなくてはいけないのにこの女性の声が通ってるので電話が聞こえにくくて困ります。
もう少し小声でしゃべってくれれば良いのに、一生懸命じじいと話してるので声の調子は良いようです。
アジア系の人のバイタリティーにはいつも感心します。日本人よりずっと熱意があります。イイお客さんなんでしょうきっと。

大阪の難波はこれから益々外国人がどこからともなく湧き出てきます。
特に難波はアジア系の外国人が多い町です。
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テーマ : 意見・つぶやき
ジャンル : ビジネス

出張

関西主体の営業ですがたまに遠方へ出張することがあります。

遠方の家主さんからリーシング依頼を受けたり、テナント企業の撤退物件で遠方の店舗を任せていただくことがあるからです。
当然、遠方ですからその物件の成約可能性がどれぐらいあるかどうかで扱わせていただくかどうか違ってきます。

もし、空き店舗になって何ヶ月も経ってるようなものなら資料だけいただいて持ち込みが可能と思われるテナントにだけ打診してみる程度の動きしかしませんが、これはできるんではないかと思った物件は家主さんにあって任せていただく営業までするようにしています。

よくそんな遠方の物件を扱ったら経費ばかりかかってと言う業者もいますが、遠方でも物件が決めやすそうで家賃が例え30万でもやる価値はあると思ってます。

大阪で決まるか決まらないか判らないものを扱ってるなら、地方で交通費が掛かろうともこれなら決められると思う物件を扱ってる方が結局はお金になります。

手数料を200万もらうために九州まで何度も出かけるのが良いか、手数料を100万もらう大阪での仕事をするのどちらがいいかといえば当然前者です。もし100万の手数料をもらうために九州へ行かないといけなくても私は有り難くいかせていただきます。九州への出張は日帰りで3万掛かるでしょう。でも5回行っても15万です。
100万もらえて15万の交通費ならそれで十分です。50万の手数料でも喜んで行きます。

結局は仕事の大きさでなく、いかに確実に契約できるかが1番大事ということです。
良い物件ないかなと大阪で物件を探し、やっと見つけた物件には業者競争が激しくてと言うものより、遠方の競争のない物件をもらって自分で分析し、テナントを定めて提案し、そして成約するのが私にとっては理想形の一つなのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

投下資本回収

私は何度もブログで書きましたがマンション経営はまず勧めません。
それは一言で言えば、投下資本が回収できないからです。
でも、街中を歩いてると見かけますよね、賃貸マンションの新築現場を。
あれってどんな経緯で建ててるんでしょうね。

建築会社の営業が作成してきた収支計画で利益が出て投資が回収できるから建てるパターンがほとんどです。
今では賃貸マンションのサブリース会社もいろいろあって家主個人でマンションを管理すると言うこともしなくて済みます。賃貸マンション経営がすごく楽になったので事業化する地主さんも多いんでしょうが、サブリースが入ると家主収支は当然悪くなりますが、管理の安全性と言うことでこのシステムを使う地主さんが多くなりました。

金利が安いことがマンション経営には有利な時代ですが、今後金利が上がってくると当然収支は悪くなります。
何となく土地の有効利用をしたいと言うバックボーンのない考えでマンション経営をしてはいけません。
将来、この土地は人口が増えてくるエリアだと確信できるなら賃貸マンションは良いでしょうが、先細りする地域でのマンション経営はリスクが過大です。

建築会社が収支は大丈夫というからやりたいと言うのも危険です。
建築会社は収支が合うような条件設定しかしてきません。地主さんのための有効利用ではなく自社の利益のための有効利用ですから。
実際、建築会社が収支計画を作成して事業で失敗しても建築会社には責任は問われません。その事業に融資した金融機関も責任は問えません。事業のリスクは地主さんしか取れないのです。

賃貸マンション事業で元が取れないと解るのは事業化して何年も経ってからでしょう。入居率が下がり家賃収入が減り、逆に建物メンテナンスの費用が増えてきます。こんなはずじゃ・・と思っても後の祭りです。

マンション事業を考えるなら本当に地主さんのことを考えてコンサルする会社を入れるべきです。マンションは相続対策にもなって安定収入が入るので良い事業ですよと言ってくるようなコンサルなら、マンション事業の本当の姿を知らないコンサルなのでそういうところはダメですよ。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

小さな約束

以前、ある内装業の営業マンと面談することがありました。年の頃30前後の若い方でした。
業界の厳しさや営業の難しさを話した後、今後協力して物件を成約していきましょうと言うことになりました。

そこである取り決めをしました。

テナントに物件を提案するのにバッティングしないよう、持ち込み先をお互いに共有しましょうと言うことになりました。

契約が決まれば手数料は私が受領し 工事はその業者がすることでお互いの業務範囲を決めたのです。
しかし、今は工事が取れたから儲かるとか、特命で工事ができるとも限りません。
ある物件がその担当の紹介で決まりました。そして契約の段取を進めているとふと連絡があり、工事が少なく利益が出ないので手数料をいただきたいと言い出したのです。
最初の約束と違うけどこのご時世だからと思い、「いくら要るの?」と聞くと「テナントの分がほしい。」と言うのです。
「それだったら分かれってことやね。最初の話と全然違うね。それだったら工事は受けないで下さいね。無理なんでしょ?」と言うと、「工事は一応見積りを出します。」と言うので、「なら見積書に紹介料を見込んで提出してくださいね。受注したら決めた比率の請求をさせていただきますし、事前に私と契約をしておいてもらいますね。」と要求しました。
工事が儲からないのは解りますが、それなら先に話をしてこう言う場合はこうしましょうと決めておいてもらいたいんです。
私もゼネコン営業出身で受注の厳しさも解っています。だからいくら業種が違うからと言ってもきちんと決めておくべきことははっきりさせ、お互いに納得できてまた一緒に仕事しようと言う関係で居たいと思ってます。

情報漏れ

アルジェリアの人質事件は現地作業員の施設情報漏洩によりゲリラに情報が握られてたのが原因の一つと言われていますね。
リスクが大きい地域でありながらリスク管理があまりできていなかったと言うことなんでしょう。
広大な砂漠地帯でゲリラが近づいてきたら本来警備機能が働くはずですが、警備までもがゲリラの息のかかった内通者だったらもうどうしようもないですしね。
危険予知を考えるなら、出入りする作業員の身元を徹底的に調査しなくてはいけませんし、場合によっては携帯の受発信、交信内容をチェックするまでしなくてはいけなかったでしょう。
日本から遠くの砂漠の地でゲリラに殺された日本時人他の外国人は無念でしょう。故郷に帰りたかったことでしょう。ゲリラ側にも言い分はあるでしょうし、それなりの理由があるでしょうが、一般の作業員を無慈悲に殺してしまうそのやり方はどんな理由があっても許されません。

そう言えば、私らの業界でも如何にも情報漏れますよってシーンがあります。
喫茶店で大声で物件の話をしてる不動産屋がいますし、営業中の物件調査でもモロ分かりの調査をしている不動産屋やテナント担当もいますしね。
私のよく行く喫茶店には何故かしら不動産屋が多くて、行けば必ず不動産屋に遭遇する程の溜まり場になっています。
物件資料をやり取りしている光景もよく見かけますが、やりとりだけならどこの物件か分かりませんから問題ないですが、中には物件の位置まで分かるような話をし、家主がどうだ、地主がどうだとか言う話まで聞こえるほどの会話をしてる不動産屋がいます。
私なんかは一人でこのお店にいるので聞き耳を立てれば話の大筋がほとんど分かってしまうような話もあります。
もし、競合相手がこの話を聞けば相手の状況が分かるなって思うことさえありますからね。
閉店の話などは従業員にも大きな影響があるので、公共のどんな場でもシークレットにしなくてはいけません。
私も内密の情報については文書で記載しあまり口にはしないようにしています。口頭で説明する場合なるべく物件が特定されないように気をつけますが、誰かにそれを話すということ自体既にリスクがあるという事ですから、くれぐれも情報の極秘性を守ってもらうよう念を押しています。
でも、一旦出た話は私と同じレベルで守秘してくれるとは限りません。その時点で情報が漏れるリスクが格段に高くなるとこを覚悟しなくてはいけません。

テーマ : 仕事の現場
ジャンル : ビジネス

話の再燃

不動産業界では一旦おじゃんになった話が復活し再燃することがまれにあります。

ケースとしては、テナントが一旦断ったけれど会社の方針で再度検討できるようになったとか、条件が高いので一旦断っていたけれど、条件が下がり交渉できるところまできたとか、時期的に悪くて一旦断ったけれどしばらくその物件にテナントが決まらず時期が合うようになり交渉をスタートしたとか、まっいろいろあります。
逆に、家主側が一旦断ったけれどやっぱり再交渉してほしいと言ってくることもあるし、他で進めてた話が急に流れてしまい急遽話が再度持ち上がってきたってこともあります。

私もこれらのパターンに巡り会いましたが、一旦流れた話なので復活には少し気を遣います。
もし、テナントが先に断っていた場合は家主にしても、一旦断っておいて今更何を言うかと言う人がいます。ケチを付けたところとは交渉しない人もいますから。こういう場合はテナントが最初断る時の理由が問題です。
開発担当はどうしても出店したいので会社に稟議を上げていたけれど、どうしても他の出店物件との兼ね合いで今すぐにこの物件については結論を出せないので、しばらく時期をみさせてほしいと言うような断り方のパターンがあります。当然、時間がかかる以上もし他に候補のテナントがあればそちらの話を進めてもらっても文句はありませんと言っておきます。
要は物件自体大変気に入っており、ただ出店のスケジュール上今すぐに回答できないと柔らかく逃げる断り方です。それなら待ってみると言われても困るので、それはケースバイケースで他の断り方も想定しておかなくてはいけません。中には、一旦断られてもまた交渉することにこだわりにない家主さんもいますから、相手に合わせて行く必要があります。

もし家主側から断る時は、明確に回答しておいた方が良いでしょう。
うやむやで断ると突っ込まれますから、その時の事情をはっきり言って完全にダメなのか、時間をかけてわずかな可能性を持ちつつ待つべきなのかなど状況に合わせて回答します。
開発担当は会社の計画に従って動いています。どうなるか解らないでは開発担当も上司から突っ込まれます。
また他社に勝つべく家主との交渉を積極的に求めてくるので、うやむやでは済みません。
テナントの中にも、一旦断られた物件は再検討しない担当も多いです。やっぱり験が悪いですから。
*ちなみに、験げんが悪いの験ですが、縁起(えんぎ)を逆さ読みしてぎえんからげんと呼び、げんが悪いと言う意味だという説もあるそうです。験は仏教で言う修行の効果と言う意味でもあるそうです。

最近はいくら話が順調に進んでても契約するまでどうなるかわかりません。契約直前に話がポシャることもあります。昔ほどリスクに対して甘い考えはしていないテナントが多いです。
私は相手の申込を断るのも大きな仕事の一つと考えています。また、断っても再燃することも想定してどうお断りの回答をするか、後につなげる回答をするかも大事だと思っています。
勘違いや誤解で断る家主さんも結構多いものです。
あの会社は何となく嫌いだとか、噂で良い話は聞かないとか、担当が横柄だとか決め付けてる家主さんもいます。
私らはそんな誤解がないようお互いに協力し合って末永い賃貸借関係が築けるようコーディネイトするセンスを持たなくてはいけません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

税理士と司法書士

ある店舗の家主さんは個人名義の建物を新規設立した法人に所有権を移転して管理することを予定しておられました。
法人設立登記も終り今年早速所有権移転登記をしようとしたらしのですが登記の手続が進んでなくて、事情を聞くと税理士が建物の移転登記を懸念しているようだとのことでです。
法人を設立までしてるので全部コンサルティングされてのことと思ってたのですが、どうもチグハグしています。
節税のためにと思って指導に従ったはずですが、今更違う話では家主さんもエッ、何で?となるでしょうね。
前にブログで書きましたが、法人の所有管理にして得する時とそうでない時があります。今回は税理士が躊躇してるということはあまりメリットがないのかもしれません。
誰が管理形態の変更を言い出したのでしょうか。
不思議です。

資産運用としての賃貸住宅経営

たまにアンケートで「資産運用としてマンション経営をしませんか?」と言うのが来ます。
もし興味があれば資料請求してくださいと言うもので、さっと流し読むと良い事ばかりが書かれています。
賃貸マンション事業に出資して配当を得るシステムですが、概ねこう言う案内は一番良い状態の収支状況を見本にしていて、今こうだから将来もこうなるというような書き方をしています。すなわち、今の需要環境をそのまま何年も維持できるような計画になっています。
収支的に1番良い状態をベースにいくら儲かる、安全で確かな事業だと言う書き方なのですが、こういうのを素人が見ると何と魅力的な運用と勘違いしてしまいます。
もし利回り10%の運用なら10年で投資回収できます。15%なら7年です。ただし税金や他の経費負担もあるので実際は何年か掛かるでしょう。
でも、予想屋と同じで、そんなに利回りが期待できて安全確実な事業なら自社でしないのかと思ってしまうわけです。
結局、やってみないと解らない、安全確実とは言えない要素が大きいと言うことなんでしょう。
自社で多額の借り入れをして賃貸事業をするより、無金利の金を集め他人の資金で運用して出た差益の一部を頂戴する方がよほど安全で確実ですもんね。
賃貸マンション事業が将来かなりシスクの大きな事業になると言うことには一切触れていませんが、もしこう言う事業をやってみようとか出資してみようと思われたなら、長くて10年で元が取れるもの、必ず出資した金銭が戻ってくるものを選んで欲しいものです。
入居が振るわず予定の利回りを確保できなくなりましたなんて話はこういう商売には多いもので、契約書にもそれを保証することまで書いたものはありません。
駅近くて将来益々需要が見込める立地の案件ならともかく、駅まで遠いし建物も古いなんてのはそう遠くないうちにボロがでますから気をつけましょう。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

残りえびす

今日は大阪の今宮戎神社へ残り福を授かりに参拝に行きました。

夕方だったので混んでるかなと思いましたが、さほど混雑もなく参拝できました。

そして毎回えべっさんに行って気になるのが露店で売ってる縁起物の飾り道具です。

今宮戎神社が売ってるわけでなく、神社の周辺に出店しているいわゆる露天商が売ってる縁起物って何かご利益ってあるのかなと思うのです。
神社の中で売ってる笹の飾りは神社が売ってるものなので縁起物として納得するのですが、参道でもない普段は普通の道路に出ている露店の飾りは買う気がしません。それとこれって結構高くて、ちょっと大き目の物だと軽く一万円は超えます。福娘ではなくおっさんやおばはんが売ってるし、神社で祈祷してもらっった物でもないし、見た目が凄く縁起良さそうに見えるだけの飾りにお金を払う気になりませんよね。でも、昔から沢山この手のお店が出ていて、えべっさんの風物でもあるのです。

子供の頃は露店がいっぱいで楽しかったんです。冬の寒い時期に露店が沢山出るお祭りってあまり無かったですからね。

それと二月の節分は地元の我孫子観音で節分祭があります。
これもかなり露店が出るのでお祭り好きには楽しめます。こちらは地元と言うことで小学生の頃から行ってた馴染みのお祭りです。
我孫子観音周辺は大変混雑し、車も通行規制が掛かります。
当然、今年もお参りするつもりです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

メールで気をつけたいこと

物件紹介や情報提供、契約書など文書のやり取り、簡単な打ち合わせ、連絡事項の伝達など、メールでやり取りするのが当たり前になってきました。

パソコンで手軽にコミュニケーションできるのですからお金もかからずタイムリーでこんな便利なものはありません。

しかし、手軽なだけに気をつけるべきことが何点かあります。

◆送信先の間違い
メールはアドレス帳に登録された送信先に送ることが多く、何度も送ってるとつい適当にしかアドレスをチェックせず何気無く送信をクリックしてしまいがちです。全く関係ない人に仕事の文書や連絡事項を送ってしまって、余計な情報を知られてしまったとか、間違い送信のため送るべき期限に送るべき人に送れてなかったなんてトラブルも起きます。
実際、昨年は何件か間違いメールがきたり、間違って下書き状態での文書を送ってしまったこともありました。
送信をクリックした直後に気付いても取り消しができません。
もし重要な情報が漏れ出てしまったり、競合先テナントに間違って送信してしまったりすると信用問題にもなります。横断歩道ではないですが送る前に送り先と添付文書と宛名は確認して送るようよく気をつけなくてはいけません。


◆送ったつもり
メールを送信して送ったつもりでいたら、後でまだきてないと言われることがあります。
アドレスミスや添付忘れで相手に届いていないケースはよくある話です。
送信後は2,3分して受信ボックスを確認し、不達メッセージが来ていないか確認すること、相手先に送った旨を連絡し確認していただくようにした方がいいですね。特に、期限があったり大事な書面は。
つい、メールしたから確かに着くだろうと後の確認をせずにいたら相手は見ていなかったなんてこともあります。
メールチェックを何度もする相手先ならまだしも、一日に1,2回しかチェックしないような相手だと、不達が分かるまで相当時間が経過してしまいます。相手に必ず確認いただきたいメールは送ったら連絡しておくことを習慣つけておくべきです。結構、放ったらかしにしてることって多いものです。
あと、大事な書面を送ってもらう時は事前にからメールを送り、そこへ返信してもらうようにするのがより確かです。相手もアドレスをうち間違えたりアドレス探しに手間がかからないので便利です。


手軽なメールですが、手軽なだけにチェックも等閑になりがちです。
送信する時は再度送り先を確認して、送ったことや到達の確認をすることに気をつけましょう。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

さていよいよ1年のスタートです

本日7日が実質的な本年の仕事のスタートの日となりますね。

不景気と言われる中、なかなかテナントが決まらず放置した状態になっている物件でも、いつのまにか何かテナントが付くわけですから、根気強く粘り強く営業を掛けていかなくてはいけないとつくづく思います。

年末から約10日間、のんびり過ごしましたが気分一新してまた営業に力を入れなくてはいけません。

そう言えば、私はあまり挨拶営業というものをしませんので、年始だから挨拶にわざわざ出かけると言うことはほとんどしません。
仕事で出かけた先で会ったとか、用件があって電話や訪問をする以外、年始挨拶に来ましたと言う営業はしません。

今年はいつもと同じように営業してても仕事量は増えないと思います。そこまで景気が良くなることはないと思います。昨年と同じことしてて仕事が増えるはずがありません。
自分が窓口になれる地主さん、家主さんをもっと抱えないといけないと思っています。

良い仕事ができるよう待っていてはいけません。

良い仕事とは、私自身が物件を完全に管理でき、家主さんや地主さんが私に任せて良かった、安心したと思っていただける結果のある仕事です。当然、私もそれで利益にならなくてはいけませんし、テナントにも出店できて良かったと思ってもらわないといけません。
私らの仕事は、お客さんである家主さんの不動産を、お客さんであるテナントに借りていただく取り纏めをするだけの話です。自分がリスクを負っているわけでもありません。それだけに、両お客さんが満足していただける契約をすることが私の使命です。

今年の12月31日に良い年だったと思えるか、さっぱりな年だったと思うかは、今日から毎日の努力次第ってことを今肝に銘じておかなくてはいけません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

# 歩いてみた

先日、商売繁盛祈願がてらに寺院を4ヶ所参拝して約6キロほど歩きましたがふと思ったのは、私が子供の頃の正月風景とは違うなってことです。
私が子供の頃は正月は軒先に日の丸が揚がり、お店も繁華街を除いてほぼ休みで、そのため年末に買いだめしてたもんですが、今ではコンビニは休みませんし、スーパーも年始から営業してて便利になったもんだと思いました。
そう言えばガソリンスタンドも正月は休むので年末に行列ができていました。
子供の遊びも変わりましたし、正月風情がなくなったなって思いながら歩いてました。

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家主さんからの年賀状

懇意にしている家主さんからの年賀状が毎年届きます。

年賀状に一言添えてある家主さんもいらっしゃって、それを見ると少し覚えてくれてるかなと思うこともあります。

ある遠方の家主さんはいつも自分の写った写真を印刷されていて、どんな所に行ったとかどんなイベントがあったとか解ります。今年の年賀状を見ると、京都に観光旅行に来られたのが判りますし、横綱白鵬と記念写真を撮っていらっしゃいました。

またある家主さんは大学の教授でいつも今の学生は・・・とコメントが書いてあります。
この家主さんは私の大学の先輩でもあるのですが、結構厳しい教授なんじゃないかなと思います。

また別の家主さんは毎年自分で撮影した写真を印刷して年賀状にしておられます。
実直な方で店舗の管理やメンテナンスにもきちんとしています。

私にとっては家主さんとのつながりは宝な訳ですから、私が家主さんに出す年賀状は必ず手書きの挨拶を書きます。絵柄よりも文面に気を遣います。
何十枚かの印刷した中の1枚ではなく、手書きの1枚にして普段より気に掛けていますということを知っていただきたいのです。

テーマ : 店舗開発
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独占業態

パソコンでいろんなニュースを見ますが、年末カレーのココ一番屋がカレー業界で好調な旨の記事がありました。
カレーという多くの人が食べる飲食業態でありながら、実は競争があまり激しくなくてココ壱番屋がダントツトップを走っていて2位以下に売上、店舗数で大きく引き離しているとありました。
それと競争がないだけに価格もデイスカウントすることもないので安定的に利益が出るようになっているとのことでした。それとトッピングするお客さんが多くそこでも利益が稼げるようです。

私この記事を見て、そう言えばカレー屋ってココ壱番屋以外は店舗も少なくメジャーなテナントがないなとは思っていました。昔からの老舗のカレー屋はありますが、何故かこういうテナントはロードサイドに出店することもなく、店舗展開にもさほど力は入れていませんしね。

正直、私はカレーが好きな方ですがココ壱番屋が美味いとは思っていません。
価格もフアストフードやフアミレスに比べてお買い得感もありません。
でも、外食でカレーを食べるのはほとんどココ壱番屋なのです。
他にカレーを食べたいと思っても食べに行けるお店がないのです。

消費者が定期的に食べたくなる食事でありながら競合がなく、私は上手くこの隙間を突いたなと思ってはいたのですが、やっぱり毎年安定的に売上を確保しているようです。

他の飲食テナント企業はカレーは多くのメニューの中の一つの感覚しかないようで、自社の業態の店舗の中の1メニューにしか組み込んでいません。
カレーより一般的ではなかった牛丼で競争が加熱していることを不思議に思っていましたし、なぜカレーという人気度が高い食事がサブメニューでしか扱われず、これをメインにした飲食店が他に出ないのか疑問でした。

カレーのチェーン店やFC展開するフランチャイザーもありますが、いまいち伸び悩んでます。本来ならココ壱番屋を追随してくるテナントがあっても良いようなもんだと思いますし、もっと美味いカレーが作れるはずなのですが。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

2013年 明けましておめでとうございます。

2013nenga

リボーン リアルエステート 新田浩司

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
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