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今年もブログ訪問有難うございました。

今年もこのブログに訪問頂き有難うございました。

来年もまたご訪問よろしくお願いいたします。

今年は年末になって政権が変わりやっと政治が前向きに動き出すように思えてきました。

国の借金問題、社会保障問題、原発問題、領土問題、そして経済問題と問題だらけの我が国ですが、マイナス思考ばかりではいけません。前向きに考えて行動することも必要でしょう。

実は、私もある人から以前に比べて元気がないと言われています。

昔はもっと張り切っていて元気をもらってたのにと言われています。

年のせいか、いろんな悩みのせいか解りませんが、来年は改めて元気いっぱいにやっていこうと思ってます。

皆様におかれましても来年は良い年になりますようご記念申し上げます。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

契約更新の費用

契約更新の手続きが一応完了したので費用請求する予定ですがいくらにするか思案中です。

以前にもブログで書いたことがありますが、単純に契約書を作り変えただけでもないのです。

今回の更新は家主さん都合の更新です。
契約書も以前の様式を踏襲しながら一度作り直して再作成しています。
僕の立会い印も必要ですし、更新に際して物件の登記事項証明、法務局調査もしました。
テナントとの協議、家賃減額依頼の言い逃れにも成功しました。そのため現行賃料で契約が継続できることになっています。15〜20万ほど下がる恐れがあったのですが今回は見送ってもらってます。

さてどうしましょうか。。。妥当なのは10〜15万でしょう。その辺で決めたいと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

奈良は寒いです。

今日は朝から奈良中部の家主さん宅に用事があって来ています。

正直、寒いです。

奈良は大阪より5度ほど気温が低いので激寒です。

この寒さはクリスマスらしいといえばそうなんですが、もう少し暖かくても良いです。

大阪市内は人出で賑わっているでしょうが、こっちは人気も少なくクリスマスらしさはありません。

そう言えば、以前クリスマスの時に滋賀県に車で仕事に出かけ、大雪に見舞われたことがあります。

まさか大雪になるとは思わずノーマルタイヤで出かけたのですが、向こうに着いたら急に雪が降りだし、みるみる道路は積雪します。
気温自体はあまり低いわけではなかったので雪になる予想はしなかったのですが、厚い雨雲と上空の冷気が雨を雪にしたようで、最初溶けてた雪も時間と共に溶けなくなりシャーベット状で道路に残りだしました。

タイヤが段々スリップし出したので店舗の駐車場に車を止めしばらく様子見しました。
その後1時間ほど雪が降り一面雪景色になるほどでしたが、道路は何とかチェーンなしでも走れたので用件を済ませて急いで大阪へ戻りました。高速道路も規制はかかっておらず、どうも私が出かけたそのエリアだけに集中して雪が降ったようでした。
私は雪上の運転に慣れてないので怖くて運転できません。車にもチェーンは積んでませんでした。もしそのまま雪が降り続いてたら身動きがホンと取れなかったでしょう。

真冬は積雪と凍結に注意して運転して欲しいものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

解体してます

ここ半年ほどリーシング物件として扱ってきた建物があったのですが、昨夜近所を通ったら建物の解体が始まっていました。
なかなかテナントが決まらずにいた物件ですが、どこかに決まったのでしょう。

私が直接地主さんをしてるなら状況が逐一解るのですが、又聞きの物件だったので聞かないと状況が解らない物件でした。
まっ、こう言う物件にはあまり執着できないのでテナントの打診があった時だけ物件確認していましたが、結局どこか見つかって契約も終えたのでしょう。
結構良い物件でしたが又聞きの物件だっただけに、情報入手済みのテナントもいたりして動きが読みずらかったのも事実です。直接地主さんからの依頼ならも少し違った動きもできてたはずです、情報ってやっぱり直接聞きたいなって思いましたね。

土地の情報とテナントのマッチングは第一印象が肝心で、もし第一印象のテナントに既に情報が流れていたらその落胆の気持ちが大きくなります。この物件もここはいけるだろという候補テナントがあって持ち込みましたが、前から聞いてますがそこは商圏が合いませんと断わられてたので、それ以来ちょっとテンションも下がり気味だったのです。

こうしてなかなか決めれない物件でも誰かが決めるのですから、粘り強く営業を継続しなくてはいけないということですね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

気になります。

今年の夏に賃貸契約した物件があるのですが、鍵の引き渡しも済み家賃も振り込まれているのですが、まだ工事にかかってません。
当初の予定では秋に工事して年内にはオープンだったのですが、未だ未着工です。
テナントの方はかなりオープン案件が立て込んでることと、建築担当が途中で退職したので段取りが出来ず遅れてしまっているのでしょう。
家主さんも最初は心配してたのですが、家賃は通常通り入っているので何も言わなくなりました。
ドンドン出店して行くので物件情報を下さいと言われて出したのに、これではちょっと困りものです。家主さんにしたら使ってもらってナンボと思ってるので、そのまま置いたままというのは家賃が入ってても心配になりますよね。

話によると来年着工を考えてるようですが、どうなることやら気になるところです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

オークション詐欺

先日、ベニオクの詐欺容疑で逮捕者が出ましたが、そもそも入札するのに入札ごとにお金が掛かるというのがおかしな話で、1回きりの入札保証金ならまだしもあのやり方はどう考えても管理者側の思うツボになるパターンです。

不動産でも最近はネットで入札する物件も多くなりました。
行政が行う入札だと、入札するのに保証金を預けさせ、落札すれば購入代金に繰り込み、落札できなかったら全額返還すると言うパターンになっています。

保証金を入れる理由は、いたずらに誰もが入札しないようにするための条件作りです。
建築工事の入札でも保証金を預けるパターンの方式があります。相手が役所なので返してもらえないというリスクはありませんからね。

私もベニオクのサイトは何度か見たことがあるのですがその時思ったのが、入札の度に入札金を取るとなると相当その金額が大きくなり、商品代金なんて小さな額になってしまうんではないかと思ったのです。

買いたい人は何度も入札を繰り返すでしょうし、そういうターゲット客が数十人いればそれだけでどんだけ入札金が蓄積されるのか、興味もありました。

一部芸能人は友人からそそのかされて落札したと嘘の情報をブログで書き込みました。
そんな甘い話に簡単に乗ってしまうとは目先のこづかいに目がくらみ自覚がないなと思いますが、そういう著名人も扱って落札したとなれば皆が信用してしまいます。・・・私は信用しませんでしたが。。。

ネットでの商売にはこう言った落とし穴が多くあります。
対面での販売でないのでお金と物の交換が同時に出来ませんし、なにより相手の所在がはっきりつかめない可能性があることが犯罪のの温床になるのです。

今後、もっと手の込んだ詐欺がネットで起きうるだけに、ネットショッピングやオークションのサイト管理者に責任を負うシステムを作らなければいけないと思います。

テーマ : 仕事の現場
ジャンル : ビジネス

お歳暮

年にいくつかお歳暮をもらうことがあります。
毎年、お歳暮のやり取りをしている家主さんもいれば、何か特別なことがあった時だけお歳暮を贈ったり贈られたりしています。
お歳暮をやり取りするのはお世話になったと心から思ってる時だと思うので、思わぬ贈り物をもらった時は私も返すようにしています。

私が毎年やり取りしている家主さんの場合、気をつけていることがあります。

贈る物なのですが、家主さんの娘さんが洋菓子店に嫁いでいるのでまずお菓子類は贈りません。
たまに嫁ぎ先の洋菓子を贈ってくれるのですが、きっと普段から食べており敢えて他のお菓子を贈ることもないだろうと思ってのことです。

それとご自身で畑もやっておられるので農産品も贈りません。

デパートでビールやハム等簡単に選べば楽なんですが、私の性格上ちょっと変わったものをといつも考えてしまうのです。

今日も知り合いの家主さんからお歳暮は届きました。
こちらから贈るのではなく贈っていただくことは何故か嬉しいですね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

行政書士

不動産業者の中には行政書士の免許も持っているところがあります。
不動産の仲介と行政事務の届出や申請の両方を商売にできるので、良いかもしれませんね。
司法書士と行政書士を持っているところもそう言えば多いですね。

で、この行政書士と言うものなんですが、巷では法律の専門家とか言うように言う人がいます。テレビドラマでもそんな扱いでやってましたが、正直法律の専門家ではありません。
司法書士は法律専門家と言っても良いぐらいいろんな法律行為のことを知っています。(ただし弁護士ほど強力な裁判に対する地位はありません。)最近流行ってた過払い請求も弁護士は無制限に扱えますが、司法書士は請求額の上限があります。

行政書士は簡単に言えば行政に届出たり許可申請する事務手続きを行う専門家と言った方が正解です。
建設業の許可、宅建業の許可、風俗営業許可の他、役所の窓口に行って本人の代理として届出や申請するような業務です。
昔は代書屋と言われてたように代理して申請書を出す業務が主なものでした。
最近はいろんな届出や申請があって一般人では役所に調べに行ったりなかなかできません。そこで行政書士が書面を整え代理して届出申請してくれるのです。

ですから時間があれば本人が自分で申請できる書面ですから、取り立てて難しい事をしてるわけではありません。
ただ、中には慣れてないとやりにくい手続きもあるので行政書士に任せた方が時間的にも楽なこともあります。

私の業務の中でたまに聞くのが、風俗営業の届出をするのに警察との協議や近隣調査も含め行政書士を使っていることです。パチンコ店やゲームセンターの出店の時によく聞きます。
しかし、あくまで法律の専門家ではないので法律的なことを聞いて、もし答えが行政書士から返ってきても鵜呑みにしてはいけません。やはり法的なことは弁護士にきかなければ誤った回答をもらうことになりかねません。
以前、知り合いの家主さんが行政書士に法律的なことを質問したらしく、後で答えが違っていて困ったことがあると話していました。確かに行政書士も司法書士も弁護士も士業の括りですから、行政書士は法律のことをよく勉強していてよく知っていると誤解したのでしょう。たしかドラマの方も、嵐の桜井くんが法律的な問題をよく扱って困ってたけど、それ明らかに行政書士の範囲を超えたことやってると思いましたし、テレビではもっと正確な職務範囲を扱うべきと思いましたね。みんな勘違いしますよね。

法律のことは弁護士に、登記のことは司法書士に、税金のことは税理士に、不動産のことは宅建主任者に、やっぱり餅は餅屋です。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

建築営業と不動産リーシング営業

建築の営業とテナントリーシング営業の両方をやってきた私ですが、どちらが難しいかといえば、

明らかに 建築営業 です。

比ではないぐらい建築の方が難しいです。ホント仕事を受注することが困難です。

数年間受注無しと言う営業がいるぐらい今の不景気時代は以前にも増して大変です。

不動産に比べて建築のネタは格段に少なく、競争も多いので受注まで結び付けられるのは至難の業です。

それと建築会社で働いてて痛感するのが、営業できないトップが多いことです。

仕事を取ってこいと発破をかける割には自分がネタを持ってくることが少ないと言うかほとんどないことが多いのです。よっぽど建設担当の方が仕事のネタを持ってきます。
不動産は結構分け隔てなくネタは仕込んで来ると思うのですが、建築だけは煮ても焼いても食えないエライさんが多いものです。

私は土地の有効利用や店舗の改装で仕事を取るようにしてきましたが、昔と違い今は新築する物件が少ないですし、改装工事も値段が厳しくてなかなか受注できないことがほとんどです。
建築ひも付きなんて平気で言ってるとテナントは相手してくれませんからね。

不動産は借主が見つかれば契約までそんなにかかりませんが、建築は是図面を描いたり融資を申請したりと、実際工事が始まるまで時間が掛かります。お金になるまでにかなり時間を要するので、個人事業でやっていくにはやっぱり不動産屋の方が楽でしょう。

でも、不動産は契約したらそれで終わりで、形になって残るものがありませんが、建築は出来上がるまでの過程を見ながらいろんな問題に遭遇し、やっと苦労して出来上がったと言う達成感があります。

どちらのスタイルが好きかは個人個人の好みですが、私自身は苦労は知ってても建築の営業の方が好きです。建築営業が好きだから不動産営業は楽だなと思えるのでやってられると言うことです。

店舗業界ももっと景気がよくなって、物件がないと嘆きたいものですね。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

仕事納め

気の早い話ですが、今年の仕事納めまで後三週間になりました。
実質的に営業になるのは来週一杯でおわりでしょう。
契約などの事務手続きなら年末押し迫ってても可能ですが、営業として物件を提案して判断を待つのは来週が期限です。
私は契約の更新とテナントと家主の面談二件があってこの三つの用件は今年中に済ませなくてはいけないのです。
ただどれも動きが遅くて、物事がさっさと進まず気ばかり焦っている状況です。

私の周りのリーシングマンの話を聞くと、今年はかなり物件の動きが悪かったようで、すんなりと決まらないとか何某かの問題が出てきて話が途中でポシャったなんてことも多かったようです。
テナントも最近はあまりリスクを負った出店をしなくなりましたし、お金も出さなくなりました。
イケイケで出すテナントが少なくなり、出店するにしてもリスクヘッジを考えた出店に切り替えているテナントが増えました。

それでもあちこちからこんな物件、あんな物件と依頼は多く、なかなかニーズには応えれませんが物件さえあればと思う機会は多々あります。

年末に取っ掛かりを作って年が明けてから本格的に取り組めるというパターンが良いんですけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

情報交換は会って話すべき

物件情報やテナント情報の交換は会って話すべきと言うのが本来の私のスタンスです。
特に、会ったことない人や1度ぐらいしか会ってない人とはです。

ある程度交流のある同業者とは、1を言って10を知ることができますが、ほとんど交流がない人とは10は知り得ません。1はやっぱり1か良くて2です。

時間や経費の節約のために、電話とメールだけで済ますことが増えましたが、私は「いついつ時間ありますか?」と言われた方が乗り気になります。単に話しを聞くだけでも、いろんな話をする中で知る情報もありますから、会って話すことは良いことです。メールや電話では対象の要件だけで話が終わり、その他の情報の交換ができないことが多いのです。

私の知り合いの業者で、必ず私と会う直ぐ後に他のアポを入れてる人がいます。
現場で待ち合わせて物件の簡単な打ち合わせをして、ではちょっとお茶でもとお誘いすると、「次のアポまで時間がないのでもう行きます。」といつも言います。
この人のやり方は情報はファックスで送り、話は電話でというパターンばかりです。
ですから、手に取った書類と携帯の会話だけなので話に膨らみがありません。
その代わりテナントとかにはよく出入りしてますよ。まっ、こういうやり方なんでしょう。

誰かとあって目的の情報交換も終わり雑談の中で出てくる話が私は好きです。
「どこそこのテナントがこの辺で物件探してるけどあったら言って。」と言われて、
「今あるよ。」とカバンから出して契約までできたり、私が「そう言えばこの間家主さんから頼まれた物件やけどテナントあったら言って。」と書類を渡したら、1週間後に出店したいテナントを紹介してきたりと、本題の話以外で決まる話も多いのです。

そんな話は電話やメールではできません。会って話して「そう言えば・・・」から生まれてくるのです。
決まりきった文書のやりとりはメールで良いですが、やはり情報の交換は会ってした方が良いと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

不特定多数

不特定多数の.....と言う言葉はよく聞きます。
リーシングの業界では、店鋪は不特定多数のお客さんがやって来る施設であるので、防災対策には十分な準備をしなくてはいけないと言うことです。
不特定多数とは、年齢、性別、職業、身分等関係なく色んな人のことで、当然子供、高齢者、身体の不自由な人も含まれるので、そう言う人らでも安全に利用できる施設でなくてはいけないということで、建物を建てる際には色んな制約が課されます。
倉庫や工場は不特定多数の人が集まるわけではないので、店舗とそう言った建物の建築法規に違いが出て来ます。

避難計画、消防計画に置いて管轄官庁から一定の基準で建物計画の指導が入ります。
多くの人が集まる施設を如何に安全に運用するかを厳格に守ってもらうために、幾多の事故を参考に基準が作られています。
でも結局、どこかで事故は起きてしまいます。
事故ゼロと言うのはまず無理です。

しかし事故の原因は人為的ミスが多く、すべきことをしていなくて起きた事故がほとんどです。

消防で指導された禁止行為はしない、避難通路や出入り口は確保する、設備機器の点検は定期的に行うのは当然で、平素からそこで働く人たちの意識も必要です。

また店舗で起きた事故が全て店舗側の責任ばかりではありません。
来店客の違法な使用、危険を誘発するような行為、大きな過失等、お客側にも責められるべき行為が起き、それが他の事故を誘発して大事故になることもあります。

昨日は建物ではないですがトンネルで大きな事故が起きました。
しかし不特定多数の車両が通行すると言う意味では店舗等の建物に置き換えて考えることもできます。
事故ではトンネル内の構造物が落下し死傷者が出ています。
長く天井の吊り金具を点検してなかったのが原因ではないかと言われています。
これが原因だとトンネル管理者側の過失責任が問われるかもしれません。

多くの人が集まる場所こそ万が一のことを考え徹底的な検査が必要ですが、正直、それにかかる費用を考えるとむつかしいのでしょう。しかし、それを回避してきたことで事故が起きたならその責任は問われて当然です。

不特定多数の人が利用する施設には安全を期しても、100%大丈夫ということは言えません。しかし限りなくゼロに近づけることは可能です。
費用と安全を天秤に掛けても常識的には安全最優先ですが、現実はそうならないでしょう。
難しい問題ですね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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