ゼネコンの話

ゼネコンとはゼネラルコントラクターと言う略で、日本語に直せば総合建設業者と言うことです。
総合とは建築や土木等幾種かの建設業の許可をとっている会社のことで、ある工種に特化してない、工事なら大概何でもできますと言う建設会社です。

余談ですがゼネコンはゼネラルコンストラクターの略かなと二十数年思い込んできました。コンストラクトが建設すると言う意味なのでコンストラクターは建設業者でもおかしくありませんしね。
ところがある日、ある書物のコンストラクターと言う文字をよくよく見るとコントラクターとなっていました。
その後テレビのクイズ番組でゼネコンの正式名称はという問題の答えがコントラクターになってて慌てて調べたら、コントラクターは建設業者という意味であることを知り、長年思い違いをしてきたことに気付いたのです。長年ゼネコン営業をしててゼネコンの正式名称を思い違いしてきたわけです。ちょっと恥ずかしい話しですよね。

話は戻りますが、そのゼネコンには店舗建設が得意な会社とそうでない会社があります。
専らマンションを建てることだけに集中する会社もあれば、店舗や事務所ビルも多く手掛けてる会社があります。
ずっと言い続けてる私の持論が「賃貸マンション建設は地主にメリットなし」ですから、マンションを受注する過程に多くの疑問をいつも感じています。
店鋪はコストが安くて儲からないとか、工事金額が張らないとか、特殊な建物なのでノウハウがないとか、そんな事をいうゼネコンも多いわけです。私に言わせればそれらの問題に取り組もうとする意識がトップにないだけでしょと言いたいのです。
大手ゼネコンでも店舗を広く手がけてるのに、中小ゼネコンがそんな柔いことを言っててはこれからの競争に勝てるはずがありません。結構こう言う偏見を持つゼネコンは多いのです。

ある土地の有効利用でマンションなら一億、店舗なら三千万の建築費が必要だったとすると、店舗建設に慣れてないゼネコンはマンションの計画を勧めるでしょう。工事費の嵩がありますから。でも、ほとんどの場合店舗が成り立つ立地なら収支的には店舗が有利です。これは何度も経験してきて、シミュレーションもしたのでほとんどの場合そうなります。
地主さんのためにと口では言ってますが結局は自社のためです。デメリットの説明を受けることなく事業を決断して後で困窮する地主も多いのです。相続対策でマンションをとかいううたい文句もよく聞きますが、いくら相続対策であっても投下資本の回収ができない計画では相続対策もクソもありません。
今は良いかもしれませんが将来、大きなツケが孫ひ孫に降りかかってきます。
そんな将来のリスクをわざわざ説明するゼネコン営業はバカですから。

ゼネコンは工事を受注するのが仕事で地主のためにと言うのは表向きだけと思ってて間違いありません。

電気代値上げ

関西電力が電気代の値上げを申請しましたが、家庭用で１２％、企業用で２０％ほどのアップになるとのことです。
関電は今まで相当内部留保してきたと思うのですが、それはどうなったのかとか一般庶民には解らないところで値上げ申請していますよね。当然、各方面から批判はあるでしょうし、もし発送電分離をしたら競争になってもっと安く電力供給できるんではないかと思うのですが、今はとにかく関電の独占状態ですから競争原理が働かず関電の言いなりです。

電気代値上げで困るのがやっぱりテナントでしょう。１店当たりの電気代アップは大した額にはならないかもしれませんが、何店舗もまとめてとなるとかなり大きな金額になると思います。
電気代の値上げは全国の電力会社が申請することになるので、関西や関東だけの話ではありません。
１日数千円、数万円の経費を節約するために努力してきたのに、いっぺんにその努力分が吹っ飛ぶんではないでしょうか。

電力会社は自社が損しないような原価の計算の仕方ですから、一般の企業のように受注に苦しむとか価格競争に苦しむことがありません。大名商売と言われても仕方ないです。

それと、関電発注の工事に談合疑惑が出ております。
関電の関連会社が談合で仕事を受注していると言うものです。

実は、私も昔関電の工事の営業をしていて何度か入札に参加しましたが、全部談合でした。
民間工事なので談合が必ずしもいけないと言うことにはならないでしょうが、少なくとも関電グループの会社が絡むとか既に落札業者が決まっていて形ばかりの入札をしてたって感は否めません。
建築工事でこれですから、設備工事ではもっと関電関連の会社が入ってきたりしてもっと談合がひどいのではと思いますね。民間会社の発注で談合するとコストが上がります。そういう状況で、関電自身が身を削り消費者に電気代アップを言えるのかどうか甚だ疑問ですね。

年末挨拶

気の早い話ですが１１月最終週ともなるともう１２月のことを考えてしまいます。

昨年は何してたかなとかその前の年はどうしてたとか。
そう言えばテナントの社長から家賃の値下げを依頼されて交渉したなとか、ちょうど１１月下旬に契約して年内オープンだと慌ただしかったことを思い出します。
今年は特に慌しいことはありませんが、１件工事を１２月に着工する可能性がある現場あるのでその調整をしなければならないこと、そして契約書の変更手続きを１件終えなければいけません。

企業では１２月になると年末挨拶のスケジュールを作り出しますね。
役員がいつ何時にどこそこを挨拶回りするというのをスケジュール化し、担当営業マンが付き添っていくわけです。
役員が挨拶に行っても１年に１回来たぐらいで営業的に何のメリットもないのでしょうけどね。

ただ企業や得意先によっては役員が挨拶に来たからと言うことで感謝もされることがあるでしょうし、この効果だけはホンとよく解りませんが、日本独自のビジネス風習であることは間違いないですね。

私は年末挨拶も年始挨拶もそのためだけにわざわざ全ての得意先に出かけて行くことはしませんが、その年お世話になった取引先には一応何がしかの理由を付けて伺うことにしています。
これは今年のお礼は最低限のマナーかなと思うからです。何年も前のお客さんなら年賀状で良いと思いますしね。

街中をスーツ姿の３、４人が挨拶回りでうろうろしだすのもそう遠くなく始まります。

単純な再契約事務にかかる費用を考えてみた

８年前に契約した店舗の契約書を貸主が変更されたことで再契約することになりました。
既に満期になって１年ごとの自動更新になっている契約なので、再契約に際して契約年数を延ばしたり、新たに中途解約の条項を入れようかとも思ったのですが、きっとテナントはあくまで貸主変更の再契約なので契約の内容については前の契約書通りでと言うはずなので、さすがにそこまで言えません。もしそんなことを言って逆にテナントが嫌気を出しても困るので、あくまで今の契約条件を踏襲したものでと思い契約書を作成しました。
実質、前の契約書をもう一度同じ文章でワードで作成するだけなので機械的な作業なのですが、それでも一部現状に合わせた内容に一部変更、追加削除も含めて作成し、テナント担当へ送信しておきました。

で、気になるのがこの作業で貸主さんにいくら事務費として請求すべきかということです。
別にお金の話はしていませんが、多分費用は支払いますと言われる貸主さんなのでいくらにすべきが思案中です。

元々この契約は私が８年前に仲介していて、手数料は１２０万円ほどでした。

今回は契約書作成とは言え、貸主変更の再契約なので本当の単なる事務手続きと交渉代理費用だけです。
ただテナントは遠方の会社でちょっと訪問と言うこともできませんので、全て電話、メールと郵送で書面の打ち合わせや送付を行います。
貸主さん所へも片道９０分掛かるので近いというわけでもありません。

付帯事務として物件の登記簿と新貸主の会社登記事項を請求し、契約書を作成し、テナントから指示のある書面を作成したり請求したりしなくてはいけなくなるでしょう。

実質どんなものか計算してみると、

・電話　　　　　約　１０００円
・郵便　　　　　約　　７００円
・交通費　　　　約　６５００円　（貸主宅訪問３回、法務局１回として）
・法務局　　　　約　３０００円　（土地建物登記簿、法人登記簿計６件）
・契約書作成　　約　９０００円　（ワード基本作成約２時間３０分、修正３０分　計３時間）
・人件費　　　　約２８０００円　（貸主訪問１０時間、法務局３時間、交渉延時間１時間　計１４時間）
　
これだけで約５万円ほど掛かります。
諸経費乗せて全部で６万円ぐらいがラインかなと思うのですが、いくらをお願いするか決めかねます。


今までなにかを業者に頼むと出張費だとか言われて５０００円ほど請求されることが多く、何で１時間の仕事に５０００円もと思いましたが、１件の用事をするために行き帰りの期間がその用事に使われることになるので例え１０分や３０分で済むことでも半日分の人件費が掛かるってことに納得です。
私もよく建築工事の見積もりを作りましたが、人件費はどれぐらい仕事に時間が掛かるかよりも１日いくらでの計算になるのです。

司法書士や行政書士の契約書作成の報酬を参考してみると、

・契約書作成基本料　１万円～５万円
・契約書１枚につき　５０００円～１万円
・契約立会費　　　　１万円/時間
・捺印報酬　　　　　１万円　（契約書の立会人等）

こんな感じですが、これに法務局の登記事項証明請求や証紙代の他、交通費や通信費、経費等が乗っかかってくると、１０万では済まないですね。

多分契約書作成で３万円、契約書面５枚で３万円、立会で２万円、立会印で１万円、交通費等経費で２万円、登記事項請求で２万円、諸経費２万円として１５万円ですが、これが最低ラインぐらいなんでしょうね。

こういうのは司法書士や行政書士だからちゃんとした契約書ができるわけではありません。
今までの事情を解っていてこういう交渉に慣れていて、借主とも上手く交渉できる不動産業者の方がスムーズに事を進めてくれると思います。

単なるリーシングではない企画

今、進めつつある案件で９００坪ほどの店舗区画を大幅に変更してテナントの組み換えを予定しているものがあります。
現在営業中の店舗を縮小して余ったスペースに別の店舗をリーシングしてトータル収益を上げる案を家主さんである企業に提案するのです。

元々の理由は今営業中のテナントの売場が広すぎて効率が悪いので、効率の良い面積まで縮小したいと言う希望からの発想です。なにぶん今の売場を１/４にしたいと言うのがテナントの希望で、それほど小さくするならやめればとも思うのですが、それなりに売上があるところなので全面閉店はもったいないとのことです。

この店舗は２度家賃減額をしていて急に面積小さくしますでは家主さんも困るでしょうし、次の穴埋めのテナント候補が出るまではちょっと待ってて欲しいと今のテナントに縮小を保留していただき、家主さんには内緒で相棒を探してたのです。
で、何とか候補テナントが見つかり店舗の利用計画や家賃設定を考え案が固まったので、昨日今のテナントの縮小希望を伝え新たな店舗リニュアル案を説明に行くことになったのです。
大きな投資が家主さんにも必要なので、簡単に飛びつくわけにもいかないでしょうが、リスクはかなり軽減される仕組みの条件なので何とか前向きに考えていただければと思っています。

今回は単純なテナントリーシングではなく、今のテナントの縮小計画と空きスペースへの活用方法の組み合わせのアイデアを考え、家主さんの収支も勘案しながらどういう資金調達システムにすべきかも含め捻り出した事業計画です。

こういうパターンをやってやり方を体験することは他にも転用できる可能性もあるので、いい勉強になるものです。

内装工事営業

リーシングをしていると内装工事の会社の方とお会いすることがあります。
お客さんであるテナント企業から依頼されている物件情報を業者から入手して持ち込み、特命で内装工事をもらあう営業をされています。

先般、リーシングした店舗があってそこの工事がありました。結構金額が張る工事でした。
元々この工事への見積合せに参加してもらうべくよく知る工務店を紹介するつもりでしたが、本来内装業ではなく建築会社なのでコスト的な競争力に難アリかな思って今回は紹介をしませんでした。
もしその代わり内装工事に手馴れた会社があれば紹介できたなと思いつつ、内装工事会社ってどこを向いて仕事をしているんだろうと思ったのです。
多くはテナントから工事をもらうのでテナントを向いていますが、会社にアプローチするやり方以外に、個別の工事物件でアプローチすればいいのにとも思ったわけです。
私も過去には内装の営業をしてたこともありその時はテナントに営業を掛けると同時にリーシング業者にも声かけしていました。店舗の内装をするなら店舗の出店物件を扱う商社にアプローチすればと思ってその比率を上げました。業者はあまり内装工事には感知しませんし、最初から内装業者が決まっているテナントもあります。
しかし、テナントが決まったからと言ってテナント発注の工事だけではないですし、家主負担の工事（例えば引渡し前のメンテナンス工事）もあります。家主発注の工事はやって損することはまず無いでしょう。
家主さんの工事をするのでと言うことでテナント発注の内装工事への参加もできる可能性がありますし、今後のことも含めた業者紹介ということもできるわけです。
でも内装工事業者の場合は、こういうターゲットに向けて営業している人は少ないんじゃないかなと思います。また、一度面談して後は全く音沙汰なしと言う内装工事担当も多く、それでは物件情報も継続して出せませんよね。
「何か案件があったら紹介してください。」と依頼があって面談して会社の内容や手持ちのニーズをお聞きした会社もありましたが、１度会った切りで以後何の音沙汰もありません。
テナント企業でもなかなか情報は出せないのに、ここ探してますとか定期的にメールをくれて常に情報募集の意思表示をしている会社があるのですから、内装工事会社はもっとコミュニケーションを取るべきと思うんですけどね。ゼネコンでも結構しつこく営業をかけて情報源に食い込むのですから、内装工事会社ももっといろんな業者にアプローチして名前を覚えてもらう営業をすべきと思うんですけどね。

慌ただしくなってきました

１１月になってからいろんな物件情報が入り出しそのリーシング対応に急がなくてはいけませんが、それら以外に２件今年中に仕上げなければいけない作業のオーダーを受けました。

１つはテナントの入れ替え案件ですが、既に次の候補はありその出店のために建物を改造しなければならず、家主投資が発生するのでその事業計画提案を行い、事業化に向けて承諾を取りに行かなくてはならないのです。
今の時期中小企業で億近い投資をするのはリスキーですが、途中解約による投資リスクはテナントが被るのと、投資分のコスト回収は家賃に上乗せで行うので、投資が全部無駄になるということはありません。

またもう一件は賃貸人の名義変更業務で、テナントとの書面のやり取りを１２月中頃までに済ませなくてはいけません。来年から新事業主で経営を行うので今年中にしなくてはいけないのです。
ところが相手のテナントは大手で書面について法務担当や弁護士が入ってくるので時間が掛かります。
簡単に済ませられることを念のためにと余計なことをさせるので手間がかかります。

また来週は内見と出店申込案件が１件あります。まっ、これは後どうなるかという話なので成り行き任せなので特に慌ててはいませんけどね。

衆院が解散され１２月１６日に投票とはまたせわしない時になったものです。
この不景気で安心して年末や正月が迎えられるかどうか判らない人が多いのに、そんな対策は関係なく国会議員はのんきなもんです。解散するならもっと早くしておけばいいのにと思います。

有効期限

印鑑証明や住民票等の行政から発行された書面は一応有効期限みたいなものがあります。

例えば法務局に登記の申請をする場合、添付する印鑑証明や住民票や資格証明等の書面は発行から３ヶ月以内のものとなっています。

印鑑証明は印鑑を変えない限り同じじゃないか言っても役所の手続きでは期限は３ヶ月です。
役所に何かを申請する時に前に取った住民票を使えばいいやと古い物を添付して、窓口でこれは既に有効期限切れなので使えませんと言われるだけです。窓口に来た人は、「住所変わってないのに・・・」と言っても手続き上許してくれません。

会社でよく印鑑証明や資格証明等を使うのでまとめて取っておくことがあります。
私の経験では建築会社が全国の役所、行政に工事指名願を出す時に経験しました。
たくさんの書類に印鑑証明や資格証明を添付するのでまとめて取っておくわけです。しかし、指名願いを出し終えると余ってしまう書面もあるのでそれを取り置き他の申請に使うわけですが、時間が経つと発行から３ヶ月を過ぎてしまい、結局廃棄と言うことになってしまうのです。

不動産業でなら宅建の登録や建物の保存や滅失等の手続きに住民票や印鑑証明、資格証明が必要です。いちいち取りに行くのも面倒ですしね。
ただ、大阪では大阪市民なら地下鉄の難波や梅田等の市民サービスコーナーに行けば区役所でなくても印鑑証明や住民票が取れるのはかなり便利です。大阪府の都市でも市役所だけでなく同じ市内の市民サービスセンターへ行けば住民票や印鑑証明が取れるようになっている行政もあって、仕事で時間がない人でも昔よりはかなり便利に請求できるシステムになりました。

もし役所に何かの申請に行く時は、添付書類の日付は事前にチェックして持っていかないと二度手間になりますので注意要です。

飲食店は流行りもの

飲食店業と言うのは流行りもんと言う感じですね。

粉もんが流行ればお好み焼き屋が街中あちこちにでき、炭火海鮮居酒屋が流行れば繁華街には店頭に貝や魚を並べた同じようなお店が急増します。

いくら流行っているとは言え、５年内しは１０年で多くの店舗が客数が落ちます。そして大きく業態変換するか閉店されることになります。最近は流行に乗りすぎて１年で終了って店もあります。

しぶとく残るのは昔からの老舗、ファストフード、それと流行に関係なく流行ってお客さんに人気がある店舗でしょう。
一時は大阪で大人気だったラーメン神座もロードサイドの店舗は何軒か閉店しましたし、以前のように行列を作って並んでることもなくなりました。逆に関東系のラーメンは関西では苦戦です。山岡家も関西にはなかなか出せず、幸楽も一時関西に結構展開しましたが結局不調で、多くの店舗を閉鎖しました。再度また関西への出店を進めていますが、はっきり言ってメニューもそうですが店舗造りのデザインからやり直さないとダメでしょう。

牛丼と言えば吉野家でしたが今ではすき家の方が上位です。牛丼界トップに君臨してたことでお客様のニーズを見誤った結果でしょう。

居酒屋もワタミがたくさんお店を閉店しました。昔はワタミの出店条件は結構高かったので、今のように客単価が下がり、さらに客数も下がってしまっては家賃払えません。どこもかしこも低価格の均一料金にしたので利益は減るし当然人件費も下げるとサービスの質も落ちます。

バーガーキングは関東では有名かもしれませんが関西ではほぼ無名で厳しいでしょうし、マックには太刀打ちできません。クリスピードーナッツもどうなんでしょうね。関西人はドーナツはやっぱり地元のミスドですからね。

ファミレスはかなり不採算店が淘汰され企業も減ったので、結構好調なんではないかと思います。ガストはよく流行ってますもんね。
セルフのうどん店もかなり出店したので今後は未開拓地への出店になるでしょうね。ただちょっといろんな会社はうどん業態を展開してるのでそろそろ頭打ちでオーバーストアになってるんじゃないかな。結構丸亀にも以前行ってたけど最近行かなくなりました。ちょっと飽きてきた気がします。

関東では人気のチカラ飯も先日大阪市内にできましたが評価はさほど良くないようで、今後どうなるかですね。
関門海ってふぐの料理店が昔大盛況で関東にも下関ふぐと言う冠で出店しましたが、この会社も結局ジリ貧で昔の元気は失せました。私は関門海がまだあまり有名でない頃からファンでしたが、創業の社長が亡くなって何かしらお店の経営のやり方が変わったせいか段々昔の良さがなくなってきて、私もここ６、７年行ってません。昔は週一行ってた毎回予約なしでは入れなかったんですけどね。

そう言えば、ラーメンで思い出しましたが昔大阪の難波にラーメン店があって、大将とバイトの女の子でやってる１０坪ほどの小さな店でした。立地はあまり多く人が通ることもないホテル街の一角にあって、こじんまりやってました。このお店のスーパーチャーシュー味噌ラーメンが好きで週に２度これを食べに行ったものです。でも、お店にはあまり人がいなくて、このままではもたないなと思ってたら急に閉店の張り紙があって、この味をもう味わえないのは辛いなと思ってたことがあります。是非とももっと人通りの多い場所で勝負して欲しいお店だったのですが、やっぱ個人経営では高い家賃払えませんしね。僕にとっては想い出深いラーメン店です。

飲食店は流行りでやっては長続きしません。長く人気になるお店はそのお店の何か特徴があります。でも人気＝味の良さではありません。大阪の観光マップを持ってるようなお客さんが並んでるお店もあります。ガイドブックに載ってるから大阪の有名店と錯覚して来店してるだけです。そういうお店には大阪人はほとんど行きませんからね。マップでお客さんが集まるようなお店でもそれは商売として経営が上手いことになります。お金を払ってガイドマップに掲載して他府県のお客さんを導入すると言う一種の販促ですからね。こういうやり方は流行に左右されず賢いやり方だと思います。私は行きませんが。。。。

携帯嫌い

私の仕事上の知り合いの中に携帯を持つのが嫌だと言う人がいます。

携帯がないので連絡は会社事務所か自宅なわけですが、急ぎの時に連絡が取れないので不便なこともあります。

そう言えば携帯がない時代は今思えば不便でしたが、なければないでそれなりに対応はできたので携帯を使わないから何もできないということでもありません。

昔営業マン時代、そうですね25年以上前に緊急連絡がある可能性があるので必ずポケベルが鳴ったら即連絡をよこすようにと言われてたことがあります。ただこの時はお客さんと一緒に遠方に物件調査に言ってたので、突然ポケベルがなったからと言って連絡できません。公衆電話を探して連絡するので結構時間がかかります。
それと長距離電話だったのでテレカがなくなるのが早くて、ちょっと話し込むと直ぐ0になって新しいのを買わなくてはなりませんでした。当時は公衆電話も混んでることが多く、連絡したいけど空きがない、せっかく繋がったけどテレカがきれたなんてこともよくありました。

今の携帯電話普及により連絡事項が即座に、話したい相手にダイレクトに繋がるようになり便利になりました。
ここで携帯を持つことに疑問を持っている人の気持ちがわかりませんが、こんなに動きが素早く確実に話ができるツールを使わないのはおかしいなと思います。

私には緊急の連絡はないとか、人と連絡を取るために携帯を持ち、いちいちどこにいても電話がかかってくるのは苦手だと思っておられる方が携帯を持ちませんが、自分は良くても周りの人はかなり不便だと感じてると思いますけどね。
プライベートはともかく仕事ではやはり携帯でコミュニケーションするようにしていただきたいものです。

プレッシャーを掛ける営業

ある不動産業者の営業マンはよく「他に検討してるところがあるので早く返事してや。」とプレッシャーを掛けてきます。
この人とは結構長くまた契約も何件か一緒にしているので、「いつものプレッシャーやな。」と何となく判ります。
とは言え、競合が間違いなくないのかといえばそうでもなく、本当に検討しているところがあるので悠長には構えてられません。

テナントが前向きな返事をするとこの人はスイッチが入り、どんどん手続きを追い込んできます。
契約書の案作りから重要事項説明書作りへと一気に進もうとするので、ある意味ダラダラしていなくて良いわけです。
で、結構几帳面かといえばそうではなくて、案内書は雑だし、手数料をもらった後のフォローも私から言わせれば他人任せです。文書も結構誤字脱字があるのでよくチェックしないといけません。
しかし、この営業マンは物件を提案するテナント選びが上手なのか結構申し込みまで事が進みます。
最終的に条件が折り合わないとか他社に負けて不調になることがありますが、営業力はあるのは間違いありません。

仕事は馴れ合いでやるのは楽ですがどうも詰めの甘さが出てしまうことが多いです。
共同で仲介するならお互いに良い意味でプレッシャーを掛け合うぐらいが良いでしょう。
よく「そんなこと言われんでも解ってますわ。」と言う人もいますが、私はできるだけそう思っても良い刺激と思ってやり過ごすようにしています。
やるべきことをチェックし合うと言う意味では、解っていることを敢えて言われることも大事ですからね。

ホームページとブログ

この間、同業のＡ氏と話してる時にこんな話をしてました。

Ａ氏「仕事の幅を広げるためにホームページで営業できるようにしたいなと思ってるんやけどどう思う？」

と聞いてきたので、

私は、「ホームページで仕事するのも簡単じゃないと思うし、根気が必要だと思いますけどね。」

と答えました。

以前からよくこういう話は聞くのですが、

僕は「ホームページって作るのは簡単です。ビルダーでも使えば簡単です。」と言ってます。私も簡単に作れましたから。（但し、デザインやスタイルはど素人仕様ですが・・・。）

「じゃあ、ホームページってどうやって公開するかしってますか？」って聞くと、Ａ氏は「知らない。」と言います。

「手順を簡単に教えてよ。」って言うので、

「それは例えばeo光を契約してるならホームページ用のサーバーがあるのでそこにホームページのデータを転送しておけば一応ホームページは公開できるってことになりますよ。NIFTYにもOCNにもほとんどのプロバイダーにあります。」と説明し、

「基本的にはそれで公開は出来るということですが、それだけでは全く誰も見ませんし検索してもヒットしません。」と言うと、「何で？」って聞いてきます。

そう言えばホームページを作ろう的な書物やマニュアル書でもこのサーバーに転送することまでは詳しく書いてますが、以後の本当にホームページを周知してもらうのに必要なやり方って書いてないですね。

Ａ氏は「自分のホームページをYAHOOで検索してもないのか？」って聞くので、

はっきり、「ありません。」ときっぱり答えました。

続けて、「多分、そのデータを送ったプロバイダーの検索で引っかかるかどうか程度です。YAHOOやMSNで検索されるには手続きが必要です。内容の審査もありますしね。」と言うと、既にホームページへの意欲は低下していました。

Ａ氏は「じゃあ、プロに任せてホームページ作成やデータ送り、YAHOOとかへの手続きもしてもらえばできるんやね？」って言うので、
「プロの人ならかっこ良いデザインのホームページができるし、公開手続きもやってくれるし、ヒットしやすいようなキーワード設定もしてくれるし楽で良いですよ。その代わりお金も掛かりますのでそれで良ければですけど・・・。」と答えるとやっぱりお金が掛かるか・・・とさらに意気消沈します。

「プロの人って結局は作成したホームページのメンテナンスで稼ぎたいと思うので、毎月費用も掛かってくると思いますよ。それといくらかっこ良いホームページになっても、コンテンツが少なすぎたり、内容が無いと全くダメですよ。それと基本的にプロに作ってもらうと自分で勝手にデザインを変えたり、構成を変えたり、写真を入れ替えたりできないですよ。」と言うと、
「ちょっと勉強してみて考えるわ。」と言ってました。

そうなんです、ネットが隆盛の時代なので営業のツールとしてホームページを作成して情報やお客さんを集めようと考える人は多いでしょう。簡単にホームページが作れると書いた書籍も多いですしね。
しかし、作るのは簡単でも公開して見てもらうのは簡単ではありません。相当難しいです。
ＨＰ作成までは見よう見まねでやってみたものの結局素人のやり方では誰も見てくれないと思った人が多いのではないでしょうか。挫折してやめたって人も多いものです。

プロはどうすれば検索に掛かりやすいか、検索ワードの中で最初の方にヒットする持って行き方をノウハウとしてしってますが、私らのようなど素人には全く解りません。
私も最初はどうやったらいいのかさっぱり解らず、かと言って誰も周りに知る者もいず、だからといって外注する気はなく、ＨＰって面倒くさいなと思ってたのです。

ブログを３つやってるのは検索されやすいと聞いたのが取っ掛かりです。今でこそブログは誰もがやってる手軽なものでしたが、今から８年ほど前はまだこれからって時でした。私が仕事用にブログを始めたのがLIVEDOORのブログで2005年の2月から始めてます。このFC2で2007年1月から、アメーバで2008年1月です。検索されやすいブログを見てもらってそこからＨＰもついでに見てもらうというやり方にしました。
仕事以外のブログは2004年から既にやってましたので私自身はブログに違和感は既にありませんでしたしね。

そもそもＨＰやブログで仕事を取ることを最優先してたのではなく、リーシングってどういうものか、私がどんな仕事をしてるのかってことを知ってもらおうと思ってやり始めたので、ＨＰやブログに物件情報を掲載するつもりはあまりないわけです。当初のＨＰでは物件情報を載せて更新していたのですが、情報を載せるよりどういう仕事をしてるのか周知してもらって、あわよくば何か情報依頼や相談をしてもらえればと思ったのです。

それとテナントは出店はお手の物でしょうから情報の入手口も広いでしょうし店舗開発の実務は慣れているでしょう。ですから私はそう言うのに慣れてないどちらかと言うと貸主側の情報をメインに聞けたらなと思ってやり始めたのが本音です。オープン写真を掲載して、それを見た貸主が自分もこういう風にテナントに貸せればいいなと思って相談でもしてくれれば有難いなと思ったのが始まりです。
貸主側からのＨＰからのアプローチでオープンできたお店も多いですが、テナントからの依頼に基づいて提案した情報でオープンしたお店も多々あります。

それと今まで貸主側のアプローチで成約率が高いパターンがあります。
それは、「こんな物件ありますので何かテナントがあったら紹介ください。」とメールやファックスだけで済ませるのではなく、「こんな物件があるので１度見てもらって会って資料を渡すので話を聞きたい。」と言われる貸主の方が成約率が高いのです。
会うことで貸主の希望をより具体的に聞けることもありますし、アポすることで必ず物件見学が付いてくること、条件的な交渉の余地や会ってこそ聞ける物件への質疑の他、やっぱり直接話されて依頼されたというプレッシャーが大きいんだと思います。
実際会って話すと物件自体を何とかしなきゃと言う前向きな気持ちが出るのです。また直接話してるのでいろんな質疑や問い合わせもし易くなります。
ＨＰ経由とは言え基本は会ってみて話して相手を見るってことは必要ですね。

不動産情報のネット事情

ネット販売の比率が益々増加していく中、不動産においてもネットによる営業が中心になっています。
特に賃貸住宅の仲介などは以前なら駅前の不動産屋に飛び込んでたのが、今では先にパソコンで物件情報を見てから不動産屋に訪問すると言うパターンが主流になりました。

店舗不動産においては不動産業者のホームページや不動産専門サイトがオンラインで情報公開する物件は多々見れますが、良い物件と言うのはオンラインしないので世に出ても差し支えない程度の物件がほとんどです。
まだ営業中で大っぴらに公表できないような物件はネットではほぼ出ないのです。

もしネットでの店舗物件情報公開を主体にしたいなら不動産情報と言うのは日々動くので情報更新をほぼ毎日しなくてはいけません。古い情報は常にメンテナンスする必要もあります。
また、良い情報を載せるためには守秘の必要があるので具体的な情報は書けないでしょう。他の業者がそれに気づいて横取りすることもありますしね。実際こういう載せ方をすると信ぴょう性が薄れるためさほど興味を持たれることもなくなると思います。

店舗不動産というのは専門業者が独自ルートで情報を持って動くことが多いので、ネットで情報を掲載して運用するのは結構難しいものです。ただし未だにネットで情報を送信して仕事につなげているという会社は何社かしか知りませんので、そういうシステムで、どう言う風に情報を集めるかを上手くやっていけば結構商売になるかもしれません。
その条件として、如何に良い情報を如何に多く掲載するかと言うことが大事だと思います。
多くの情報を掲載するという事は自社だけではできないでしょうから、協力業者も必要となってきます。
サイトに引き込むために多くの情報を載せるために協力業者の情報を載せる訳ですが、よくあるのが自社のサイトに情報を乗せるのにサイト料を徴収するところがあります。本来、情報を提供してサイトの情報量を増やして協力しているはずですが、逆に情報掲載料を取るわけです。当然お金をとって情報を掲載するならそれなりのアクセス数やテナント各社への告知もしなくてはいけません。もしそういうサイトにお金を払って情報を載せたいならサイトの運用状況をよく調べてみることです。
また、協力業者も自分でまとめてしまいたい良い物件はサイトには載せないでしょうから、結局はそんなに良い情報は多く集まらなくなるのが現実です。
とどのつまり情報量を確保するため、事務所や倉庫や住宅にまで範囲が広がり、普通の不動産屋のサイトと変わらないものになってしまうのが大方の流れです。

良い店舗の情報と言うのは集めるのが難しいのです。
ですからネット化して業務の幅を広げられそうでそれがなかなか難しいのが店舗の不動産業界ではないでしょうか。

契約期間

契約書で決める契約期間についてですが、私のような店舗専門で営業している者だと最低５年、基本は１０年と考えますが、不動産屋の扱う案内書には２年とか書いてある物件があります。
実は契約期間というものはあまりそれだけでは重要な意味はありません。
問題は途中解約の違約がどうなっているかが大事です。

もし、引きが３割と言う規定なら契約は１年でも２年でも１０年でも引かれる金額は同じなので契約期間はさほど問題になりません。ですから２年程度の契約期間を条件にしているのは敷引き設定している契約がほとんどです。
一方、違約金を契約期間ごとに定めるならある程度長期の契約期間でないとその意味を成しません。
家主の出来るだけ長く安定的に借りて欲しいと言う希望に沿わせるために、契約期間を１０年や１５年に設定して借りている期間が長いほど敷引きまたは違約金が少なくなると言う設定にする契約が今は多くなりました。

テナントの多くは今の場合、契約期間が満了したら敷金を全額返還して欲しいと言う希望があります。そのパターンでは契約期間が短いと家主に不利ですから、期間を長くして満期を１０年とか１５年に設定するのです。

私は基本的に敷引きを一律で設定する場合は、契約期間は５年以上にします。効果としては１年でも２年でも同じですが、５年とすればその間は契約期間であり家主も長めなので気持ち安心するかなと想うためです。
また、契約期間を短く設定してその更新時に家賃がどうのこうのとか契約見直しがどうのこうのと言われても困るので、できるだけ契約期間は条件維持でやって行ってもらうよう５年とか１０年とか中長期で安定した契約関係が続くよう契約期間を設定してます。

住宅だと１年とか２年で入れ替わることも多いでしょうが、店舗は改装投資も含め1年や２年では辞めるわけにはいきません。最低５年は営業して何がしかの利益を出さないと元が取れません。

案内書に契約期間を２年と書いて来た不動産屋に、「２年とは何を基準に？」と聞いたら、「家主がそう言ってるから。」という答えがほとんどでした。
「５年ならだめなの？」って聞き直したら、「長くなるのは良いとお思います。」と答えます。
「じゃ、５年にしておきましょ。」と言えばそれでほとんど通りますから、最初から５年で良かったのにと思うんですけどね。

不動産業者って賃料や敷金には気を遣いますが契約期間は居抜物件の一律敷引き物件だとほとんど気にしません。
と言うか気にする必要がないからです。
それなら２年と言わず５年や１０年で良いじゃないですか。
家主にすればそんなに長い契約してくれるんだって感謝されると思いますけどね。

家電メーカー

パナソニックとシャープの多額の赤字予想の発表は日本の家電メーカーの衰退を一層現実のものとしました。

今年だけならともかく２年連続での大きな赤字の決算ですから、パナソニックの社長がおっしゃってたように普通の状態の会社ではなくなったと言うのが本当でしょう。

でも、私は日本のメーカーの底力を信じています。
今の日本がここまでこれたのは日本のメーカーの技術力、創造力です。
この力はいずれまた別の形になって現れてくると信じています。

これらの会社は技術と品質のメイドインジャパンを売り物にし過ぎただけで、商品の価値が下がったわけではありません。
外国人が安いものを選ぶようになって、品質はそこそこでも価格を重視するようになった結果です。また、韓国製の品質が飛躍的に向上しただけで、これから新しい技術を開発し、革新的な機能を持つ商品を作る機会で遅れたわけではありません。

私は韓国は好きではありませんが、あることに特化してその技術レベルを向上させる熱意は世界でのトップだと思っています。日本の大手のような保守的な考えではなく、金を借りてでも投資をして技術を上げ、安くて良い商品を作ることについては日本人は適わないということがよく解りました。

私はこう言った大手の世界的な技術を持つ企業の再建には国も協力すべきと思っています。
こういった企業の関連や取引先は相当数になり、大元が崩れるとほとんどダメになるでしょう。
そういう経済的な損失のためにも国は何らかの手を打ってあげることも必要ではないかと思うのです。
大手だけにえこひいきはと言われるかもしれませんが、こういった大手の世界的企業を救うことで世界的な信用力を上げてあげることも必要と思っています。

当然、再建した後は援助した資金は返還してもらいます。当然利息を付けて。長期にわたっても良いので返還をしてもらうのです。国民の税金を利用して再建したのですからそれなりの社会還元もしてもらわなくてはいけません。
今は日本の企業を日本人全体で救ってあげる姿勢というのが必要ではないかとつくづく感じます。

不動産業者との雑談

懇意にしている不動産屋の人から昨日の朝電話がありました。

用事があるので店に寄ってほしいとのことでした。

何か野暮用でもあるのでしょう。

午後にアポして伺うとテナントから依頼されている物件を探して欲しいとのことで希望エリアの地図をくれました。

仕事の話が簡単に終わると、そこから雑談が３０分ちょっと続きました。

お店の他の店員にするとあの２人よくまああれだけしょうもない話題で雑談が続くなと思ったことでしょう。

３０余分話してその後喫茶店にまで行ったのですから。

喫茶店に行く時、お店であんなしょうもないこと話してたら他の店員さんも呆れるでしょうねと聞いたら、もっとしょうもない下世話な話をする人もいるから大丈夫と言ってました。

そう言えば仕事の情報というのは雑談からのふとした拍子に出ることもあり、それはその不動産屋の人もそう言ってました。

雑談をするということはお互いの趣味趣向や率直な意見、考え方、思想、性格を見ることができるので、人間関係がより深くなって仕事にも役立つと言ってました。私もそう思います。

昔よく話したのは、お客さんの所に行って話を弾ませるなら日経を読むよりスポーツ新聞を読んだ方が役に立つなあと言うことでした。
阪神タイガースの話とかジャイアンツの話をしてたら会話がスムーズに始められるのは確かにそうですね。

結局喫茶店でも１時間話してしまいました。
仕事の話が１０分であと１時間半ほど雑談ですから気楽なもんです。
それでも端々にいろんな情報を聞けて参考になりました。

実際、この人と一緒に４店舗ほど仲介してるのです。
長年お付き合いしてて一つも仕事が決まらないこともあるんですけどね。
相性とは不思議なもんです。