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快活クラブ姫路飾磨店 オープン

kaikatu

10月11日 快活クラブ姫路飾磨店がオープンしました。
住所:姫路市飾磨区構2-51  24時間営業 です。
1階ネットカフェ 2階 ビリヤード、ダーツ、カラオケ
駐車場70台完備  会員制です。

★ブログの更新記事は下段の記事になります。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

末永くお付き合い

幾人かの家主さんとはかれこれ10年お付き合いさせていただいてます。
かれこれ10年ならあまり長くないですが、私がリーシングの仕事を始めるようになって10年ですから、最初からのお付き合いなので私にとっては長いのです。

紹介したテナントが順調に営業を継続してくれてると特に家主さんと面談することはありません。年賀状の交換ぐらいでしょう。もし家主さんに会わなくてはいけないことがある場合は、テナントとの契約で何か調整ごとがあるか、家賃交渉があるとか、建物に不具合があったとか特殊な事情があった時ぐらいです。

音沙汰がないのは元気な証拠と言うことですが、はやり商売にも関わる関係上定期的にコミュニケーションは必要でしょう。

今年こんなことがありました。

私がテナントを紹介させていただいたある家主さんとはかれこれ8年ほどのお付き合いを継続していました。
よく雨漏れがあったりしたので年に1、2回はお会いするほど交流の多い家主さんでした。
昨年4月に水漏れがあり至急工事を対応した時がお会いした最後の時でした。
それから5ヶ月してその家主さんの奥様から電話がありました。

「家賃の振込先を変更したいのですが」と。

「家主さんが直接電話してきたならともかく今までほとんど話してない奥様からかかってきたのでこれは家主さんの身に何かあったな」とすぐ解りました。

「家主さんが何かご病気なんですか?」と聞いたら、

「先日亡くなりました。」とのことでした。

家賃の入金口座を変更したいのでそういう相談があったのですが、金融機関は口座名義人が亡くなると口座凍結するのでその前にと思っていたのでしょう。

ちょっと間が空いたあいだに亡くなられたのか、、、と驚きました。

よくお世話になった家主さんなので奥様も私のことは聞いておられたようですが、やはり今までご主人任せにしてただけにこれからまた信頼関係を築けるようコミュニケーションをとっていかないといけません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

ハミ陳

繁華街を歩いてて道路にまで商品陳列をしている店舗をよく見かけます。
商業施設ならリースラインを守るよう管理者から指導がありますが、街中の商店街ではそういう指導をしているところが少なく、出した物勝ちみたいに店舗がこぞってハミ出し陳列をしています。
商店街のように本来歩行者道路に商品を出して通行の妨げをするのは警察に指導されても文句は言えないところですが、よほどの邪魔にならない限り黙認されています。

私はハミ陳しても構わないと思う場合と、ハミ陳は禁止すべきと考えるケースがあります。

構わないと思うのは、車の通らない道路で幅員もあって通行の障害にならない場合です。また、商店がハミ陳することで商店街の賑わいを作り出しているような所も良いかなと思います。
禁止すべきと思うのは、明らかに交通の邪魔になり店舗の管理ができていないものです。

あるビルのオーナーとの会話でこんな話を聞きました。
あるテナントが店舗を借りたいということで交渉に来たらしく、きちんと決められた店舗の範囲内で営業してくれるなら貸しても良いが、もし道路に商品を出したりするようならお断りすると答えたらしいのです。
「当然決まった範囲でしか営業しません。」と言うことだったので貸したらしいですが、営業を始めてから3ヶ月すると道路にハミ陳を始めたとのことです。
約束と違うとクレームを言うと、表に商品を出して売らないと売上が上がらないから仕方なしの判断でやってるので文句を言われても困ると開き直ってきたとのことです。
結局強引に押し切られる形でハミ陳を黙認せざるを得なくなったとのことで、2度とそのテナントには貸さないと怒っていました。

ハミ陳を当然の権利のように正当化するテナントもいくつか知っていますが、こういう癖のあるテナントを扱うときは事前に家主さんに、「このテナントはこういう使い方をするので構わないですか?」と事前に承諾しておいたほうが良いでしょう。
もしこういう事に神経質な家主さんならテナントに断っておいた方が良いでしょうね。
でないと、事後処理に神経を使い疲れますよ。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

マンションのリフォーム

最近、自宅から駅へ向かう道中何件かのマンションのリフォーム工事を見掛けるようになりました。

リフォームと言っても一戸のリフォームではなくマンション1棟のリフォームです。

そして施工している業者が全部同じです。地元の建築会社がやってます。

「今は新築工事の案件が少ないので、リフォームで売上を稼ぎにいってるんだろうな。」と思いつつ、工事が終わったなと思ったらまた新しい現場がスタートするようで、足場工事が始ってる現場が次々に現れます。

昔からの住宅地でマンションが多く、リフォームが必要な時期に来ているのでしょう。
それにしても駅まで自転車で8分の間に現場が4、5つあるのですから、この営業力もスゴイなって思います。

地主さんも、あそこがリフォームしたからウチもしなくてはと思うんでしょうね。業者にとっては、あの地主さんもしましたからお宅もされたほうが良いのではと、提案の良い機会になりますよね。

地元での施工実績が多いのでこういうメリットある営業ができるのでしょう。

テーマ : 建設業
ジャンル : ビジネス

そう言えば。。。

今から3年程まえの年末、ある店舗の家賃値下げを行い、その値下げ期間を2年と設定して覚書を交わしたことを思い出しました。

3年前に2年限定の値下げだったので本来既に値下げの期間は経過しており、再度価格交渉して新たに家賃を設定しなおしておかなくてはいけなかったんでしょうが、すっかり忘れていました。

しかし、3年前に比べて景気の状況も良くなっていないし敢えて家賃交渉することもないかなと思い、黙っております。きっと交渉しても家主さんはいまのままでよろしいと言うでしょうし、テナントはもう少し値下げをという可能性が高いと思います。
それなら波風立てないように異論の出てない今のままでしばらく契約を続けてもらおうと思ったのです。

個人的に私の考えでは今の家賃でも少し高いと感じています。きっと相場より1割程高めではないかなと思うのです。元々は今より2割高かったので当時は結構高めの家賃の物件でした。契約したのが6年ほど前で当時は物件の周辺も人気がありましたが、今では空き店舗も目立ってきたちょっと下降線のエリアなのです。

大阪市内では家賃の相場はある程度エリア別に決まってきます。
どの駅に近いか、何区にあるかで概ね読めてきます。
今の賃料でやっていけるなら今の条件をキープしていてほしいなって思います。
もし値下げとなると家主さんもこれ以上はとなるかもしれないからです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

仕事の清算

リーシングしたテナントがオープンすると正式に業務は終了したと言えますが、完全に終了したと言えるにはなにがしかの残務を終える必要があることああります。
オープンしたから一安心と後は知りませんではいけません。

例えば、

建物の増改築、設備変更、用途変更をした場合は工事後の図面の交付を受けるとか、申請書を受け取るとか、各種届出書面を受け取ることがあげられます。
確認申請関係で行政に提出した場合、申請者が家主さんなら家主さんに本書を渡す必要がありますし、テナントの申請なら防災や設備に関する図書の写しを家主さんに渡しておくべきでしょう。将来テナントが入れ替わった時前テナントの消防の届出書類を見たいと言われることがありますから、残しておくと後々役に立ちます。
契約時に改装工事用に預けた確認申請図書や竣工図も返却してもらわないといけません。これを忘れてて後で図面はどこいったとなっても判らなくなってしまってるでしょう。当然用途変更があった時も同様です。
設計事務所は結構いい加減なところが多いので黙っていても返しませんから、こちらから返してくれるよう言わないといけません。

居抜き物件の場合はあまり残務処理は多くないですが、新築の場合は何かと書類があって家主さんに返す図書も多くなります。
建物の検査関係の書類や竣工図面関係はまとめるのに時間が掛かりますから忘れないようにしましょう


テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

募集物件一覧

物件情報を整理するのに募集物件一覧としてまとめ控えに持っていたり、物件依頼を他業者にする時に渡したりします。

古い情報を整理し新しい情報に入れ替えして、常時頭の中に今どんな物件を探さないといけないか覚えておくためにまとめるのですが、実際これがかなり役立つと言う程でもありません。

ただ情報を整理して業者に協力を仰ぐのには良いツールですが、具体的に名前を明かしてしまうと飛ばしに遭うこともあるので一応テナント名は伏せて依頼します。
よく知ってる人ならテナント名まで言うのですが、逆によく知ってるからといって全てのテナント名を確認されるのはあまりいい気になれません。

「こういう物件があったらまた情報くださいね。」とお願いすると、

「このテナントは実際どこなん?」って聞かれたりします。

あまり言いたくないなと思いつつ言わないと空気が悪くなりそうなので名前を告げると、

「あっ、そこよく知ってるよ。いつも物件情報流してるし、担当は**さんやね。」と言う風に言われることもあるのです。

「・・・なんや、知ってるんだったら依頼せんとけばよかった。余計な情報聞かせてしまったな。」って思うわけです。

基本的に、もし相手の方がテナントをよく知ってたら情報は直接テナントへ流すでしょうしね。

だから私は相手の業者が知らないようなテナントの依頼をお願いすることにしています。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

激辛カレー

日本人はカレー好きが多いですが、私が思い出すのが大学を卒業して会社に入社して本社勤務してた時、事務所の近くにあった激辛カレーのお店のことをよく思い出します。

ココイチの5倍カレーなど足元にも及ばないこのカレー屋の辛さは、とにかく食事後の汗の出方でよく判ります。
ご飯は大盛りでルーは一応かかってきますが、テーブルの上に追加ルーが置いてあって足りなければ自由に好きなだけかけて良いのですが、辛いのでそんな大量にかけることができません。

私はいつもここでカレーを食べる時、水を一口も口にしないで食べ切ろうと思って食べてました。
週イチで通ってたのですが、とにかくここのカレーを食べた後はその日一日お腹が空きませんでした。辛さで胃がビックリしているのでしょう。

女性が一人でカレーを仕込み経営していましたが、このお店は行列ができるお店でした。
日本人ってなんてカレーが好きなんだろとつくづく思いました。ここのカレーを食べた人がリピートするのです。こんなに行列のできるお店はこの辺りにはありませんでした。

メニューも一つ。カレーだけです。カツカレーや野菜カレーなどは一切ありませんでした。
あるのは大盛りぐらいでしたが、ここのはレギュラーサイズが他店の大盛り以上なのでよほどの辛いもの好き大食漢でない限り普通ので間に合いました。

強烈な個性でちまたの激辛カレーフアンを魅了した良いお店でした。
何年かして閉店しましたが儲からないからやめたのではなく他の理由があったのだろうと思います。
チェーン店のカレーにありがちな軽薄な味ではなく、固めのドロッとしたルーは私が苦手なタイプだったのですがここのだけはとにかく週イチ食べないと気が済まなくなるほど病みつきになるものでした。

あのカレーを売れば確実に固定客がつくと未だに思っているのですが、あのカレーに似たお店は未だかつて見たことがありません。もう一度食べたいカレーなんですよねー。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

建築の業者価格

建築費が業者によって違うのはどこに根拠があるかといえば、いろんな要因があって一概に言えませんが以下のようなことが挙げられるでしょう。

1.会社の経費率
  現場や会社経費を何%最低限必要かによって価格は15%
ほど違ってくることもあります。

2.会社のコスト意識・購買能力
  原価を下げるためにどういう努力をするかを会社全体で考
えて実践してるか、購買担当が如何に交渉上手に発注でき
るかに因ります。

3.現場担当のコスト管理
  現場レベルで如何に原価を下げることができる施工計画が
できるかその能力にかかっています。

4.スケールメリット
  商品の仕入れと同じで工事をたくさん発注してくれる建築
会社には協力業者もロットと将来の発注継続を考え、割安
に請け負うことがよくあります。

5.協力業者数
  建築会社も協力会社をたくさん持っておれば競争させて安
い発注が可能になります。

6.建築会社の信用
  協力業者から信頼されているなら安くても仕事しようとい
う気になるでしょうし、支払いトラブルのない、または現
金決済の建築会社には 少し安くても仕事しようと言う気に
なります。

私が取引してて困る建築会社のパターンとしては、

とにかく【価格が高いこと】です。

さらに言えば、【高いことに問題意識を真剣に持たず自ら安くする努力をしないこと】となります。

さらに掘り下げれば、【良い下請けがいないから値段が下がらないと言い訳したり、会社のトップが価格の問題に真剣に取り組まず購買任せにしている】ことが原因です。

価格を下げることより如何に高い価格で受注してくるかにしか注目していない経営陣は多いものです。
1つの工事をいろんな側面から見てどこでどう価格を下げるか各担当が意見を出し合い実践することが大事なんですが、僕の経験上建築会社の建築担当はいつものやり方に固執する癖があり、従来のやり方を超えることができないことが多いと思います。

積算価格が安ければ当然受注機会が増えます。

コスト競争力は下請けのせいではなく下げるためにどうするか会社全体の考える能力のなさが原因の場合が多いのです。

テーマ : 建設業
ジャンル : ビジネス

快活クラブ 姫路飾磨店 10月11日木曜日オープン

10月11日木曜日の午前11時に 快活クラブ姫路飾磨店 がオープンします。

契約して3ヶ月、前テナントの原状回復工事、前テナントの改装工事を経てやっとオープンすることになりました。

2階建 延350坪の大型店舗になります。駐車場は約70台完備です。

店舗は姫路市飾磨区構2-51になります。

姫路バイパス中地インター南へ1.5キロのロードサイド角地です。(前テナントはドン・キホーテ姫路南店)

kaikatuhineji

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

人通りが多いだけでは・・・

先日、私がよく通る商店街に鉄板焼店がオープンしました。

その通りは人の通行量が半端なく多く終日賑わいのある繁華街に面しています。

一見、人が多いので多くの人の目に付きますし店舗として良いなと思わせる立地です。

しかし、何度もここを歩く私の考えは 飲食店は難しいのではないか と言うことです。

人が多いのに何故?と思われますが、私に言わせれば 人も多いが他に飲食店も多い のが先ず第一の理由で、第二に人の多い有名商店街なので 家賃単価が高い のが2番目の理由です。
そして3番目の理由に その店舗の立地で客単価4500円の商売が成り立つのか? と言うことを挙げたいと思います。
そのエリアに遊びに行って、ついでにそのお店に寄って食って飲んで4000円を超える代金を払って満足できるんだろうかと疑問に思うのです。

単価2000~2500円ならアリかなとも思うのですが、4000円以上にもなるともっと広くて落ち着いて飲み食いできる飲食店でないとお客さんが満足しないのではと余計な心配をするのです。
人気店なので自信はあるから開店したのでしょうが、人は多くてもちょっと特殊な事情がある場所だと考えると結構儲からない店舗になるのではないかなと思っています。この通りで何軒もが出店しては撤退しました。

オープン後お客さんの入りを見ていてもあまり入ってない気がします。土日は別にして店頭で呼び込みしてるぐらいですから思った以上に集客できていないと思うのですが・・・。

ただ、1年近く前に近所にできた飲食店ももっと早くに手を上げるかなと思っていたのですが未だに営業しているので、私が想像している以上にお客さんは来てるのかなとも思いますし、どうもイマイチ状況が判りにくいのです。

2年ほど様子を見てて、自分の感覚が正しいのか間違ってるのか判断したいと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

中国人景気

そう言えば大阪の繁華街で中国人を見る回数が減った気がします。
尖閣問題で中国が旅行制限をかけているせいでしょう。中国人観光客がまとめ買いすることで潤ってきた商店は大きな打撃ですね。
それでも全くいないわけでなく、難波の日本橋の橋の上には観光バスが停車しており、ゾロゾロと外国人観光客が出てきます。

ではどこへ行ったのかと言えば韓国が多いらしいです。
結局は東南アジアかいと思うのですが、何というか昔の日本人の光景を見ているようで、団体でどっとブランドショップへ押し寄せてますね。

でも、観光客がほしいから中国とハイ仲良くと言うわけにはいかないでしょう。
本来、日本人気質と中韓気質は違いますから。

それと中国政府の渡航制限もありますが、中国であれだけ暴動を起こしたので日本に行けば暴動に逢うだろうと思ってるんでしょうね。
日本人は中間みたいな頭に血が上りやすい民族ではありませんのにね。

中国は何でも対抗措置、反抗措置を行いますが、こういう国が国連の常任理事国なんですから話になりません。

テーマ : 中国
ジャンル : ビジネス

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