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解約合意と新規契約

居抜物件のテナント入れ替えのケースでは、前テナントの解約と新テナントとの契約のタイミングを図る必要があります。

全テナントと新テナントとの契約がダブらないようにしなくてはいけませんが、しかし、これにあまりにも神経質になり過ぎてもいけません。

気をつけるべきことは、前テナントの明け渡しを円滑に受けて、ロスなく新テナントに引き継ぐ段取りを事前によく考えてスケジュールを把握しておくことです。
前テナントがどう言う明け渡しを次のテナントにするかを事前によく調整しておくことで、無駄な時間や余計な手間を省けます。これは家賃の発生に影響がでることなので、上手くスムーズに引き継ぐことで空家賃期間を短くしオーナーの家賃に無駄を発生させないことができます。

神経質になりすぎる場合として、解約してからでないと新しい契約はできないと考えるパターンです。
確かに同一物件の重複契約はできませんが、厳密に言うと契約の効果を重複できないと考えなくてはいけません。
すなわち、契約日と契約の開始日すなわち契約の効力が出る日は別物です。
前テナントの契約が5月末まであるからそれまでは契約できないと言うのは誤解です。
5月15日に契約して、契約の開始が6月1日からにすると重複にはなりません。前テナントの契約が終了するのを待って契約していては、それまでに新テナントがすべき工事の手配や人の手配、それと資金の手配のスタートが遅れるわけで、そうなると遅れた分家賃の起算が遅くなって収入も減ることになります。
それともし解約合意できなかったりとか、新テナントとの契約ができなかったりとかを気にし過ぎては、これまたスタートに遅れが生じます。
やめてくテナントは閉店がきまればその日以後一刻でも早く撤退したいものです。そういうテナントが解約に合意しないはずありません。早く合意して一日でも早く解約明け渡しして家賃負担を減らしたいものです。

一方、新テナントとの契約ができなかったらと考える前に一刻でも早く契約できるよう前テナントとの解約合意とは別に話を進めて詰めるべきものは詰めてしまうべきです。
肝心なのは解約と新契約のタイミングを合わせるだけのことです。

よほどのデメリットがない限り前テナントは解約するでしょう。
ということは新契約を早く煮詰めて準備万端にしていつでも契約をと段取りしておくべきなのです。

交渉経過から解約合意に時間が掛かりそうだとか、新規契約に超えるべきハードルがあると言うことは事前の交渉で概ね判りますよね。特に問題なく進めそうなら変にブレーキをかけないようことを進めていけば良いですし、もし問題が生じそうであれば一つづつ段取りを踏んで進める手順に替えれば良いわけです。

こうでなくてはいけないと思い込まずに、こういう時こそ柔軟に考えていった方が最終的にちょっと得したと言うことになるものです。

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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

地主さんの相談事

ある地主さんから相談を受けました。

要旨は⇩のようなことでした。

ある建築企画会社から所有している田んぼの有効利用提案ということで店舗の建て貸し提案をうされているとの話でした。
真面目な地主さんなので提案を真面目に考えようと私に相談されたのですが、細かな条件や収支は提案されておらず、ざっと事業スキームだけ聞いてお答えしました。
15年借上げますから空室の心配は入りませんと言うサブリース式の提案でした。


しかし、

店舗の形状、建築想定額、テナントが抜けた場合の再リーシングの可能性等考えてみて、投資する価値は無しと判断したので、その旨回答しました。

建物規模が30坪の2階建なのですが、もしテナントが抜けて転用するのに2階は使えないこと。
賃料が坪7000円程度の場所で、人口も密集している都心ではないこと。
乗降客数2000人程度の駅近であるもののローカルエリアの物件であること。
将来的に人口増加が見込めない地域であること。
テナントの協力金がないこと。
提案している会社は大手だが、建築費も高いこと。

などなど、率直な意見を言わせていただきました。


建築でぼったくり、借り上げ保証という甘い言葉でその気にさせておいて、実は家賃保証ではなく入居保証と言う解りにくいスキームで地主さんに勘違いさせているやり方でしょうから、当然薦めるわけにはいきません。

建築会社のために事業するような真似はさせるわけにはいきませんよね。

テーマ : 建設業
ジャンル : ビジネス

店舗で働く人々

同じチェーンの店舗ごとに店員の質に大きな格差があります。
特にコンビニやファストフード、飲食店でその傾向が強いように感じます。
店員本人の資質やキャラにもよるのですが店舗の教育姿勢が一番問題になるでしょう。

よく、「この店員機嫌悪いな」とお客さんに思わせる店員がいますし、フアストフードではマニュアル以外の対応に手間取ったり、マニュアルにないからそれはできないというような店員…これは圧倒的に女性に多いわけです。

自分がお客さんでやって来てこういう対応をされると良いなって感覚ではなく、仕事でやってるんだからマニュアル通りやって何が悪いと言う感覚が強すぎるし、会社もマニュアルしか認めない姿勢がお客さんに不快感を与えるのです。
形式ばかりのお客様主義ではなく、本当の意味でのサービスの対応をしていただきたいと思うのです。

大手チェーンは大量なお客さんを機械的に捌くためのマニュアルしか追求せず、本当にお客さんがあのお店は店員さんがみんな親切だねと言うような運営をしてませんね。

テーマ : 仕事の現場
ジャンル : ビジネス

仕事と趣味

リーシングの仕事は嫌々やってても楽しくありません。
楽しくなければ仕事に関する情報を取ろうともしませんし、自分自身で良いアイデアを考える時間も持たなくなるでしょう。

仕事と趣味は基本的には別物ですが、リーシングの仕事は趣味のようにすることも可能です。
店舗オタクとかテナントオタクと言われるような、店舗のことなら何でもよく知っている人になれるからです。

しかし、いろんな知識を仕事に活かすには自分の持つ情報を外部に出していかなくてはいけません。
自分自身の中でいくら店舗のことをいろいろ知っていてもそれは仕事にはならないからです。

そのためには、外部ブレーンを持たなくてはいけませんし、自分自身で人脈や情報を開示するルートを作らないと仕事にはなりません。

趣味だけで終わるか、仕事にまで関連付けできるかはそう言う点で違いがあるわけです。

僕も偉そうに言えませんが、テナントのことをよく知っているだけで満足している部分がどこかにあります。
テナントのことを知っているのと、それが仕事に結びつくのとでは大きな違いがあります。

私の知る同業の人もテナントのことはよく知っていますが、だからといってそのテナントに顔が利くというわけでもありません。テナントからすれば単なる1つの業者でしかないのです。

趣味は時間を気にすることなく没頭できるものです。しかし、それは自分だけで満足できておれば済むことです。
仕事を趣味にするなら自己満足だけでなく他者への働きかけをして、相手にも自分のことを知ってもらうという努力が必要となってくるのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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