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10月末

毎年10月末と言うのはその年の終盤に近づいて来たなという感覚を実感させてくれます。

建築や不動産では仕事が決まるのに1~2ヶ月のスパンで決まるものはないので、10月末となると内定している案件以外は年を越しは当たり前です。
しかし、年末までに何とか内定までは持っていきたいと思う案件のタイムリミットが10月末頃になることが多いのです。

今年は1案件ほぼ決まりかけの案件があるのですが、最後のひと詰がまだできておらず、早く決着をつけたいと思っています。
不動産や建築は1件の額が大きいので簡単には事は運びません。
いろんな課題や問題が発生して苦労してやっと契約にこぎつけることができるのですから、上手く契約できたときはやっと努力が報われたなと実感します。

あと正味2ケ月も残っていませんが何とか自分の目標だけはやり遂げておきたいものです。
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テーマ : 意見・つぶやき
ジャンル : ビジネス

土地境界で揉める原因

土地の境界で隣接地主と揉める原因の1つに以下のようなことがあります。



昔、今ほど土地の境界に敏感でなかった時、田んぼを埋めて宅地にするのに隣接地との境界をはっきりと明示せず、

「だいたいこの線が境界ラインだから20センチほど控えてブロックを積んでおけば境界で揉めることがないだろう。」

と言うようなことを思ってブロックや塀や柵を設置した土地が結構沢山あります。


そして年月が経過する中で、隣接の地主はブロックが控えて積んであるのでブロックまで目一杯土地を利用してしまいます。

すぐにその行為に対して、

「境界は実際このラインだからここまでしか使ってもらっては困る。」

とはっきり申入れしてお互いに何がしかの境界明示をしておけば言いのですが、越境した使用に黙って黙認していたせいで、月日が経つ内に地主の世代も代わり、実際に使用している範囲が自分の所有の範囲と思うようになるわけです。

よく、「お爺さんの時代に境界をここと決めたんだから」と後世になって文句を言っても相手方は直ぐには納得しないでしょう。今、実際に使用している現実がすなわち境界線であると思ってしまうからです。


今ではマンションが立ち並ぶ街でも、50年前はまだまだ田んぼが多かった時代です。境界も畦道で決めてた時代ですから、ラインは曖昧な部分が多かったでしょう。

とにかく境界は遠慮して控えるのではなく、あくまでラインを重視してはっきりした意思表示をさせなければいけません。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

指導することも大事

土地の有効利用についてはオーナー自身の思い込みもあって、一旦根付いた概念をリセットするのに苦労することがあります。

例えば、飲食店は何でも臭いや煙が出て他の入居者に迷惑を掛けるということです。

焼肉や焼鳥ではそれはありますが、ファストフード店ではほとんど他のテナントに迷惑を掛けることがありません。
実際は多少の臭いやゴミが出ますので、全くゼロかと言うとそう言う訳ではありませんが、毛嫌いするような業種ではありません。
喫茶店程度ならとよく言われますが、喫茶店も牛丼屋もさほど違いはないものです。

飲食は喫茶店以外全て対象外と思い込むオーナーに飲食でもこういう業種は問題ないですよと指導し、対象業種を広げていただくこともリーシング屋には大事な仕事です。


また、建物のボリュームを大きくして近隣に恥ずかしくない建物を建てたいと考えるオーナーもいらっしゃいます。
土地の有効利用だから目一杯の建物をと考えるようですが、将来空き室が出ないような立地ならともかく、どう考えても将来リスクを考えざるを得ない土地はそれ相応の利用の仕方を提案し、間違った有効活用をしないよう指導することも大事です。

何かにつけ建築会社は大きな建物を提案しがちですが、本当にオーナーのために有効利用を考えるなら、事業規模でなく事業リスクをいかに低減した計画をオーナーにプロポーサルしなければいけません。

ある意味指導的な厳しいアドバイスをせざるを得ないこともあるでしょうが、それこそ本当のオーナーサイドにたった提案と言えるのではないでしょうか。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

あてにならない紹介者

不動産でも建築でも情報を単に紹介しただけで紹介料がもらえると勘違いしている人がたまにいます。
不動産の場合は口利きだけでも済まされることがあるでしょうが、建築の場合は受注することが前提条件ですから、受注できるように紹介者は便宜を働かせなければなりません。
また、赤字でしか受注できるないような工事を紹介してもいけません。利益が出てこその紹介料ですから利益がでるよう事業のスキームを組み立てて建築会社に紹介しなければいけません。
そのためには発注者に対して押しが利くとかコンサルできるとか、紹介先の建築会社が有利に受注できる環境を作れる立場でないといけないわけです。
口利きだけして後は知らん顔で、工事が受注できたら自分がキーになったように繕ってフィーを請求するような会社や人が多いのです。

僕も工事紹介はさせていただいてましたが、建築会社が必ず利益を出せるよう予算組みから参画していました。しかし、建築会社が儲かるようにと言ってもネゴを疎かにしていたのではありません。
建築コストは絞込み、そしてそこに必要な経費や利益を組み込み受注できるよういろんな調整ごとをするのです。

逆に、建築会社の中にはフィーの支払を少なくする為、利益がでないとごまかす業者もいます。
7%の利益が出て当たり前の工事が、工事予算を見ると1%になってたりするわけです。工事原価は紹介者には判りませんからごまかされてしまいます。
だから、紹介業者は原価の把握もある程度できる立場でないといけません。

工事情報紹介者としてすべき業務は結構範囲が広く、単に「こんな計画があるので」だけではいけないわけです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

取ってなんぼの世界

建築でも不動産でも契約を取ってきてなんぼの世界です。

いくら毎日努力し苦労していても、日頃適当な営業しかしていない人が大型案件を契約すれば会社としての評価は受注した方が良いのは明らかです。

毎日、朝1番に出社し会議には必ず出席し、書類は案件ごとにきちんと整理して、身の回りは整理整頓して模範的な営業マンがいました。
ところがこの方、受注はさっぱりできず僕の知り限り4年間は契約ゼロでした。

逆に、別の営業マンは遅刻も多いし机の上は散らかしっぱなしで社内からは雑な営業マンと思われていました。
しかし彼は年間3億は受注してきます。そして固定の得意先が何軒かあって、得意先からは雑な性格だとは思われてたものの可愛がられていました。
僕もあの性格でよくお客さんのフォローができるもんだと思っていたのですが、それなりに対応できていて問題はありませんでした。

そしてそれから十数年後の先日、雑な営業マンの得意先であったお客さんのところへ僕は立ち寄ったのです。
当時は僕はそのお客さんは全く面識がありませんでしたが、別件の仕事の情報のお願いで初めて訪問したのです。
そこでその会社の社長と話してる時に、先の雑な営業マンと同僚だったことを伝えたら彼の話題になりました。

そしてその話の中でその雑な営業マンが何故仕事を取れたかのヒントになる話がありました。

その社長は言いました。

「□□さんは毎週特に用事もないのにこの事務所に寄ってくれてたよ。あれだけ何度も来るから仕事を出さないとしょうないしね。」と。

そう、彼は繰り返し訪問することで取引先にその根気強さを認められ、相手から仕事をもらうことになったのです。

雑そうでありながら営業では遠慮なく取引先へ訪問し仕事を取って来れるというキャラが効を奏したわけです。

来られていやがる得意先もいますし、こなければ相手にしない取引先もいます。

この場合、きちんとした方の営業マンならこんなんに訪問することは無かったでしょう。

相手によって営業マンの受け入れられ方が違うものですね。

テーマ : 仕事の現場
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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