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営業中のランチ

昼ごはんはほぼ100%外出先で食べることになりますが、私は混雑を避けて早めに食べるか遅めに食べるかするので、ランチタイムの混雑に巻き込まれることはありません。

毎日何を食べに行ってるか、

すき屋、マック、餃子の王将、ガスト、吉野家、びっくりドンキー、ビッグボーイ、ロイヤルホスト、古譚のみそラーメン

大体このお店で75%を占めます。

あとは千日前のうどん屋とか車で移動中はコンビニのパンや弁当、ほっともっとの弁当や丸亀製麺とかで全体の80%以上になります。

同じルーティーンを繰り返しているので各お店の味にも慣れ、味よりも居心地、その日の気分、時間潰しにとか、飲食を楽しむと言うことではあまり利用しなくなりました。
王将や古譚のラーメンはその日食べたいから行くのですが、昼食中に電話で確認事や書面のチェック、物件内容の確認、テナント候補の思案などするので、食べることより、一人でそういう雑用がしやすいお店を選んだり、取り合えずぱっぱと食事は安く済ませて喫茶店でゆっくり雑用をと牛丼屋を選択しています。

営業中のお昼ご飯は所詮、空腹を満たすだけの為のものって感じがします。
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専用車

会社から営業用に専用車として車を割り当てられているのですが、正直ほとんど乗ってません。

大体月に600~1000キロ程度で、少ない月は200キロほどの時もありました。

不動産業として独立した前後は、毎月3000キロを乗るほどヘビーだったのに、今では運転するのが面倒くさいことと、会社へ掛ける経費を考えれば電車の方がかなり安くすむことから、電車主体の営業にしています。

例えば、先日営業で堺市へ行ったのですが、
車なら阪神高速を片道使ったとして700円、走行距離が約60キロでガソリン代が約600円です。
電車なら往復600円ほどなので、単純に半分で済むわけです。

奈良市へ言った場合は、
車なら片道だけ高速を使ったとして1400円、走行距離120キロでガソリン代1200円です。
電車なら近鉄で往復1200円程、JRなら1000円ちょっとで行けます。こちらも半分以下です。

これに駐車料金が掛かってくると、電車と車の差額が益々大きくなります。

でも、会社でも車での移動が好きな人は車一辺倒なんです。

電車で行ける営業先なら電車で行くことを徹底すれば、車もシェアで済みますし経費削減に大きな効果があると思うんですけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

御堂筋

御堂筋は大阪市内中心部を南北に走る国道です。
銀杏並木が植樹され、梅田から淀屋橋、本町、心斎橋、難波まで、ビジネス街から商業街を貫いています。

これが国道だと言うことはあまり知られていない・・・と言うかみんな気にしていないですが、今まで国の管理に置かれていたものが大阪市が管理することになりました。

大阪市が管理すること、すなわち大阪の地域性に見合った運用が出来ることでありますから、御堂筋を大阪の名物としていろんなアイデアやイベントが試されることになるのではないでしょうか。

大阪は南北に走る道路を「筋」と呼び、東西に走る道路を「通」と呼びます。
代表的なものは、筋では上町筋、谷町筋、堺筋、松屋町筋、四ツ橋筋、なにわ筋、あみだ池筋、新なにわ筋
通では、扇町通、中ノ島通、曽根崎通、土佐堀通、本町通、中央大通、千日前通等が有名です。


こう見てみると大阪市内は升目で結構走りやすい都市だということが判ります。
但し、御堂筋をはじめ堺筋、四ツ橋筋、松屋町筋等は一方通行道路もあります。

地方の方は大阪人の運転マナーに度肝を冷やされることがあるかもしれませんが、慣れると結構住み易い町なのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

用途変更

居抜物件は既に建物があるので店舗ならでもOKだと思っている業者も少なくありません。
しかし、実際は店舗でも物販店と飲食店は用途が違いますし、業種による制限も違ってきますので本来は申請上の用途と違う出店をする場合は、用途変更と言う手続が必要です。

現実的には元の用途と違う業種で営業していても行政から何も言われませんし、いちいち行政もそんなところをチェックしていては件数が多過ぎて手が回らないと言うのが本音でしょう。
用途の違いがお客さんの安全性と言うこと、近隣への迷惑と言うことで何ら支障がないため、行政が何か言うこともないわけです。

ただし、安全、防災と言う意味で消防の届出だけはどんな建物でもしなくてはいけません。
これは用途と言うこととは別に、安全、防災のお墨付きを得ていないと営業ができなくなるからです。

よく火災で多くの死傷者が出たりする店舗がありますが、後に焼跡を調べると消防の指導を守っていなかったり、届出していなかったり、必要な設備の運用をしていなかったりしていることがほとんどです。
消防の指導に対応するとお金がかかるので、それを惜しんで無防備な状態で営業をするテナントがいるからです。

用途変更自体は店舗を何に使うかという問題であって、さして大したことではありません。
逆に店舗の業種を細かく分けた行政の都合による手続の煩わしさと言う意味合いが大きい気がします。

僕もよくチェックするのは、

まず、建物が違法建築物でないかと言うことです。(ただしほとんどの店舗は何がしかの外装工事や内部改装をしているので、違法状態に知らない間になっているものが多く、その程度を把握しておくことが肝心です。)
明らかに違法なら建物の申請に関することは何もできないので要注意です。

次に、前テナントが消防の届出をしているかどうかです。していれば消防の検査を受けた下で営業していたわけですから、問題はほとんどありません。(ただし、消防から設備の交換、点検等の指摘を受けていて、それを放置して営業しているテナントも多いので、指摘事項に対応して営業していたかの確認は必要です。でないと、次回の申請で余計な設備工事を課せられることがありますから。)

そして最後に用途確認です。
最近はコンプライアンスを表して用途変更に敏感なテナントも多いですが、
用途変更=設計→申請→対応工事となりますから、時間と経費が掛かります。対応工事や是正工事で余計なお金を遣うことになるのです。

上手く建物を運用して費用と時間を掛けず賃貸事業をするサポートをするのが我々のノウハウでもあります。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

転貸物件

居抜物件の中には転貸物件も少なくありません。
テナントが賃貸借契約した後、途中解約ができずにそのまま契約を継続し他社に賃貸することで空家賃を防ごうと言うパターンが1番よくみられるケースです。

途中解約することで違約金を取られることは契約書に普通規定しています。
契約によって違約金は違ってきますし、経過年数によっても違ってきます。
違約金が勿体無いために転貸契約をしてまで継続する必要があるのかどうか甚だ疑問な場合も多いですが、解約をせず契約を継続するテナント企業は多いものです。

契約を途中でやめる事に違和感があるのかも知れませんが、本業でもないことに時間や手間をかけておくのは勿体無い気もしないではないんですけどね。

また、解約してその後に同業種に出店されるのが嫌で、頑固にも契約を残しておくこともあるようです。
自信があれば、自社で儲からなかった店舗が他の会社では余計儲かろうはずもないと思うはずですが、なかなかそこまで自信満々なテナントも少ないようです。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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