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出店希望情報、退店予定情報の募集

弊社は関西地区、特に大阪・神戸・奈良・京都での出店を希望しているテナント様のニーズや、閉鎖予定店舗の後継テナント探しの情報を求めています。
いただきました情報につきましては、守秘義務を遵守しリーシング営業させていただきますので、メールないしホームページに記載の連絡先に問い合わせいただけましたら有難く存じます。

リボーン リアルエステート ホームページ

フォーエル福岡東店
forlfukuoka
詳しくはフォーエルホームページをご覧下さい。



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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

明けましておめでとうございます。

2011年の幕が開きました。
平素からこの拙いブログに訪問いただき有り難うございます。
今年も例年通りのブログになりますが、お付き合いの程宜しくお願い申し上げます。
仕事は楽しければ最高ですが、なかなか今の世の中上手く行くことばかりではありません。汗水垂らし会社から叱咤激励されながら、大変な苦労の毎日が続きます。
でも苦労はしても深く悩まないよう、みなさん頑張ってこの一年を乗り切りましょう。

2011年 元旦

銀行が混んでます。

ここ数日は銀行をはじめ郵便局のATMまで混雑してますね。
年末になるとお金の出し入れが増えるのでしょうか?街中だけが混雑してるのでしょうか?

私は振込はパソコンか携帯でするので、ほとんどATMで振込むことはないのですが、またまた一昨日はATMで振込みしなければならないことがあり、仕事の途中で銀行へ出掛けると、長蛇の列に閉口しました。

12月は忙しないと言われますが、ATMコーナーに行くとそう思いますね。

今日は飲み会

今日は今年の最後の忘年会でした。
同じ仕事仲間との宴席でしたが、帰りの電車はエラい混んでました。
今日でラストの方も多いでしょう。私は明日までですが、先程一つ物件を送るので、年明けからテナント探し頼みますとのメールがありました。
来年は建築営業を関連させた営業に本格的に取組みます。

仕事収めの不動産会社

早々と今日で今年の仕事が終る会社があるもんかと思ってたら、1軒知り合いのそんな会社がありました。

「えらい早く仕事納めなんですね。」と話してると、一応会社としては仕事納めだけど、年末までは特別用事がある人だけが出勤するようになっているとのことでした。

「こんな年も押し迫った時に物件を見に行ったり、契約をするような会社はないしね。業務としては賃料の支払管理と、緊急時の対応のために係りの人間が出勤しているだけですわ。」とこの不動産屋の社長はおっしゃっていました。

でも、実はこの社長、年末は海外に旅行に行くので休みにしたかっただけじゃないかなと思っています。
毎年、ハワイやグアムへ繰り出していますからね。

業績が安定しているのでノンビリしたものです。たくさんの管理ビルを抱え、仲介の実績も地元に根付いて安定しています。羨ましいなーといつも思っているのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

ぼちぼちでんなぁ

取引先に訪問した時、「調子どないでっか?」
「ぼちぼちでんなあ。」
が今までのパターンでしたが、ここ何年かは
「さっぱりあかんわ。もう夜逃げせな。」のような返事が多く、極端には「首くくらなあかんわ。」とまで。ただし本当にくくるまで逼迫はしてなくて、全くもうからないと言う意味なだけです。
ぼちぼちでんなの返事なら、まっそれなりに儲ってますと言うことです。
関西での挨拶言葉を聞いてると、経済の状況がよく解ります。

今年の業務も終盤です

12月も20日になると、仕事の動きはほぼ止まります。
年末挨拶モードになって、また来年と言う感じになりますね。

年末に物件の話が急きょ進むこともないですし、年明けてからゆっくり考えると言う流れになりますね。

今から情報を提供しても、来年考えますと言うパターンが多いのが現実です。

もし空き店舗を所有する貸主がいたら、年末中にはテナントの目途を立てて年を越したいと考えるでしょう。
テナントにしても年内に内定だけでもしておいて、年明けに契約して新たにスタートしたいと考えるパターンもあります。

以前、12月も押し迫ったちょうど今頃、ある物件に興味を持って頂いたテナントがありました。
何とか年内で貸主からの承諾も取って来年早々契約できるよう交渉してほしいとの依頼があったのです。

と言うのも、新しいオープンを1月末までにしておく必要があったからで、なかなか良い部件がなくてスケジュールが段々押し迫ってきた時に、その物件の話が舞い込んできたとのことでした。時間を急ぐため、出店申込書はなしに直接交渉をするため、アポイントを取ってほしいとの依頼がありました。

早速貸主にその会社の内容を説明し、出店申込書はないけれど、是非お借りしたいとの意向が合って早急に面談して上げてほしいと伝えると、快諾いただきちょうどクリスマスの頃にテナントの開発責任者と貸主とで会っていただきました。

会社の出店計画上、1月末にオープンする必要があるので、1月の正月休み明け直ぐに工事をスタートさせたいのでその承諾と、契約書の締結を工事着工時にすることでスケジュール調整しました。12月28日に敷金の半分を支払い、年明け4日に残り半分を支払い、5日に契約することになりました。工事着工は6日ですから、話は急です。
契約書の内容の調整は、テナントのひな型を基準にして27日に貸主に案分提出の上、検討いただき28日にテナントへ修正分を送付し、30日までに案文をまとめてしまうというものでした。
さすがに案文調整がないまま敷金を全額支払えないので半分づつに分けましたが、これは私の方から分けてくださいとテナントにお願いしました。

結局、貸主からは修正事項がなかったので28日に契約書修正案としてテナントに送信し、30日に契約書の条文も決定しました。双方の捺印は郵送でするため、敷金を半分入れてもらってるので年末に先に貸主に捺印をいただき、即テナント企業へ送付しておきました。
一応、31日に貸主に調印いただいた時点でテナントへ連絡を入れ、1月4日の敷金残金の振込の手配をしてもらいました。

決して大きな物件ではなかったですが、年末慌ただしく手続した記憶に残る案件です。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

フトしたヒント

先日あるお店の店長と話していて、あることをフト口にしました。

店長「このお店の売上が落ちて近隣の他社店舗に負けているので、
本社からはっぱ掛けられてます。このままだったら閉店に
なってしまうかもしれません。」

これを聞いて、「閉店」となれば後継テナント探ししなければと一瞬頭を
過りました。

と言うのも、このお店は1年前に家賃を下げたばかりなのです。それで店
利益が回復しないなら、閉めざるを得ませんからね。

しかし、家主さんはそうなっては困ります。現状家賃でも相場より高めだ
からです。
本来なら80~90万円ぐらいの家賃が相場かなと思うのですが、それよ
り3割ほど高いのですから、家主さんにとってはもう一度家賃を下げてで
も営業を継続してもらう方が得策でしょう。

土地の形状や面積、道路状況としてはかなり使い易い物件ですが、エリア
的に昔ほど人気がなくなっています。この路線での空き物件も契約までに
時間が掛かるものも多いようです。

私は新しいテナント付けをしたいところですが、家主さんの収支を考える
とこのまま家賃を下げてでも契約を継続していくことをお勧めします。

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ジャンル : ビジネス

駐車料金が突然倍に…

車を一晩時間貸し駐車場に預けてたのですが、2週間前は夜は2時間100円だったのに、今回1時間100円に変わっていました。
理由は最近駐車場の隣りにスーパーができ、夜そこで働く人や応援の人、納品の車が増えたので、これがチャンスとばかりに料金をアップしたようです。

駐車場管理の会社は元々設定してたより深夜早朝の利用が格段に増えて、ラッキーだと思ってるでしょうね。

周辺は駐車場が足りないエリアで、住民がよく一晩止めていますから、結構夜中でも台数は多くなっています。
これ幸いと駐車場料金を上げられて、周りの利用者は嘆いているのではないかなと思います。
おかげで私もわざわざ深夜に止めに行き、早朝出庫しました。

駐車料金だけはホント黙って取られるだけにもったいなく感じます。

用途変更

倉庫や事務所の建物を店舗で使うには、確認申請の用途と異なってくるので、用途変更と言う手続をしなければいけません。

倉庫と店舗ではまず違う点は、不特定多数のお客様がやって来るかどうかです。
お客様がたくさん来る=防災対策と言うことになるので、防災の基準や設備、レイアウトなど倉庫とは違った指導がなされます。
かと言って倉庫の基準は甘い訳でなく、最近は全ての建物に防災基準は厳しくなっています。
このように建物の使用条件が違うのですから、倉庫を店舗で使用するには行政の許可を得て、防災対策を施した上使用しなければなりません。
以前はかなり用途変更せずに倉庫を店舗利用していたケースがありましたが、今はコンプライアンスの問題で、用途変更しなければ使用しないと言う意識が高くなりました。

たまに起きる問題として、オーナーの中には、倉庫であっても店舗テナントが店舗として使いたいなら、用途変更費用はテナントが出すべきと言う方がいます。あくまで現状のままで貸すのだからと言います。
でもこれは違います。
オーナーはテナントが適法な建物として、すなわち店舗建物として使えるものを引き渡さなければいけません。工事区分で言うと、テナントが自費で用途変更手続と工事をしますと言う以外は、用途変更に関する費用はオーナー負担となります。

オフィスビルの飲食ゾーン

よく駅近の大きなオフィスビルの中に飲食ゾーンが配置された建物があります。

概ね、そのビルで働くビジネスマンのランチや打合せの喫茶、アフター5のお酒を用途として成り立っています。

こういう物件の場合、参考にする数値としては、

「そのビルの昼間人口」 です。

どれぐらいの人が働いているか、またどれぐらい外部から入ってくるかがすなわち商圏人口となるのです。

駅から直通通路がつながっていたり、特別集客する施設があれば、よりお客様の数は増え、単純にビジネス人口以外の人口も付加されるので、ビルによってはかなり良い物件となっている場合があるのです。

ただし、飲食ゾーンの面積が大きいビルはそれだけ沢山の種類の店舗が入っているわけですから、業種競合も多くいざテナントリーシングする際に、業種的に出店できないなんてことも少なく有りません。

今も1件そういう案件を預っていますが、かなりの既存店があり、許可業種を見つけることが一苦労です。

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家賃値下げ

2年前に家賃を引き下げた店舗の家賃をまた減額しなくてはいけなくなりました。

前回の減額でもかなり苦情は言われましたが、今回はたった2年しか経っていないことと、前回に続いて20%ほどの減額を希望されているので、一層反感がでるでしょう。

12月年末に話を切り出すか、年明けて切り出すか、どっちにしても時期的にもあまり良い時期とは言えません。

「12月の忙しい時にそんな面倒臭い話を持って来るなよ。」

「年が明けてめでたい時に早速家賃値下げの話かいな。縁起悪いで。」

とかなんとか言われても不思議ではありません。

僕の個人的な意見ですが、かなり大きな店舗面積のお店なので家賃もかなり大きな金額です。そして2階の店舗でもあるので、次のテナントを探すとしても今回の減額した家賃よりまだ安い家賃でしか決らないでしょうし、決められるかどうかも判らないのです。現テナントの家賃が下がっても、相場的には決して安いものでもないので契約は継続した方が得策だと思うのですが・・・。

テナントとしては赤字では継続できないでしょうから、もし「家賃は下げない」となると、「では解約します。」となるでしょうから、家主にとっては何ともし難い状況です。
もし撤退されて6ヶ月とか1年テナントが見つからないと2000~3000万円の損失となります。

さてどんな返事が来るか、私も返事に対するいろんなパターンの提案を考えておかなくてはいけません。

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テナントミックス

テナントミックスとは、複合商業施設のテナント業種をどう組み合わせるかと言う業務です。
これはリーシング業の中でも重要かつ難しい業務です。
テナント数が少なく、規模の小さな施設や大型小売店が出店する施設はテナントミックスに難しいコンセプトはほとんど必要ありませんが、商業ディベロッパーとして大型の多数のテナントを誘致するには不可欠な作業です。
施設のコンセプトや環境造り、顧客ニーズの統一性や客導線等、いろんな要素がテナントミックスによって影響されるので、施設のプランニング時の核となる業務の一つです。

資金調達

建物事業をするには、まずは資金調達ができるかどうかが第一の関門です。
店舗事業ならテナントが全部ないしは一部を負担してくれるので、事業資金の心配は限られますが、マンション等の事業は全てを調達しなくてはいけませんから、金融機関の審査や担保の提供に苦労しるのです。

最近は賃貸住宅事業への融資もハードルが高くなり、賃貸マンション事業をするには益々難しくなってきました。

私はこういう事情を考えてリスクのない店舗事業での賃貸業を勧めていますが、事業企画を行なう者が自己利益に走り過ぎると成り立つべき事業がリスキーになりかねません。
企画会社が儲けたいのはやまやまですが、事業主の得るべき利益まで削り取ってはいけません。結構こういう企業は多いですからね。

開発担当と営業担当

テナントには出店物件の契約交渉をする店舗開発担当と、物件情報に対して売上予測等して出店すべきかどうか判断する営業部門をおくところがあります。
開発部門が是非出店したくても営業部門が了解しなくては出せません。
たまに開発担当が出店に積極的な意思表示をしても、社内調整で営業から異論が出て、出店申込みできないことも少なくありません。
リーシング業者としてはまずこの出店申込をもらうことが業務の基本ですから、営業に良い評価がでるかどうか気になるところなのです。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

reborn

Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

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