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ラーメン不毛の地 大阪

一昨日の産経新聞のニュースで、人口当たりのラーメン店の数が大阪は少なく、ラーメン不毛の地と評している記事がありました。

大阪、兵庫、奈良を始め、近畿圏は総体的に店舗が少なく、山形が1番で、東京も店舗数は多かったようです。

関西は何故ラーメン店が人口に対して少ないかは、麺の文化がうどん文化だと評している方がいましたが、それも理由であるかもしれませんが、私が思うのは関西はラーメン店の競争があまりないと言うことと、ラーメン以外に他に美味しい物が多いと言うこともあると思っています。

関西はうどん文化とは言っても、「このうどん屋は美味い!」と言えるお店を持った人はさほど多くありません。「何か美味いような気はするが、絶対に美味しいと言えるかと言われると自信はない。」と言う人がほとんどでしょう。

大阪の観光本に出てくるようなうどん屋は決して美味しい訳でなく、本当にうどん通に受けるお店と言うのは目立たない場所にポツンとあって、昼時は行列でかなり待たないと食べれないようなお店です。

大阪の美味いラーメンはと言われると、これだけは人により味に好みがあって、美味いお店は絞り切れません。
こってりが好きな人とアッサリが好きな人、しょうゆ味が好きな人と味噌味が好きな人とでも違ってきます。

私もラーメン好きですが、かと言ってわざわざ美味しいラーメンを求めて食べ歩いたり、行列に並んでまで食べる気はしません。
飲食業は食を介したサービス業ですから、お客さんを長く待たせたり、不味い物を食べさせたり、ごちゃついた席で食べさせないのが本来の姿だと思っています。わざわざお客さんを20分も待たせて次から次へとオートメーションのように捌くようなお店は好きではありません。
ですから、行列ができるようなお店なら行列ができない時間帯にしか行きません。気分よく食べたいですからね。

私が今まで食べた中で1番美味いと思い、このお店なら誰にでも推薦できるお店が1軒あります。いや、ありましたです。
難波のラブホ街の一角に小さなラーメン店がありました。今では新しい駅ができてその通り道なので人通りも増えましたが、当時はホテル街近くなのでさほど人通りは多くなく目立たないお店でした。
仕事でたまたまその通りを歩いている時に、ふとそのお店に寄りました。
店主1人とバイト1人でやってるお店で直感的には普通の街中のラーメン店でした。
注文したのは、「スーパーチャ―シュー味噌ラーメン」でした。1杯1000円近くしてたと記憶しています。
大きめのどんぶりにチャーシューたっぷりのゴマがたくさん振りかけられた太麺のラーメンは、スープの濃さ、味噌の風味、チャーシューのトロトロ感、そしてボリューム全てに満足しました。アッサリが好きな人には少し濃いめかもしれませんが、後日一緒に行った人のほとんどが「ここのラーメン美味い」と言っていました。

しかし、私が通い出して3ヶ月ほどでお店は閉まりました。
味は良いけどお客さんがあまり来ないお店だったのです。是非ともこのお店を難波のもっと人の多い所へ持って行けば流行ると思っていましたが、さすがにそんなに家賃の高い所へは出れないでしょうしね。
今でもこの通りを歩くと当時このお店があったことを思い出します。
「またあのラーメン食いたいなァ」と今でも懐かしく思い出すのです。未だにそのお店を越えるラーメンは見つかっていません。

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テーマ : 意見・つぶやき
ジャンル : ビジネス

SC店舗の苦労

最近はSC内で空き区画がそのままになっているところが少なくありません。
空き区画=SCイメージの悪さに直結しますから、空きをなくさなければいけません。

昔のタイプのSCでは、各店舗があって、その周りに専門店が貼りついたものがたくさんありました。
核はスーパーで、その周りに肉屋や化粧品、惣菜、和洋菓子、クリーニング、雑貨、お茶、衣料品、喫茶等の店舗が貼りついたりしたタイプです。
結局、そういう専門店は地元の商店であったり、地権者関係者であったりするものも多かったのですが、経営の後継者がいなかったり、営業が成り立たなくなったりで、いつのまにやら抜けていってしまい後継テナントがないままの状態になってしまっているのです。

そういう専門店は単体では集客力がないので、核であるスーパーの集客力に依存したものでした。
しかし、スーパーも競争が激化し、集客力が落ちてくると同時に、フリースタンディングのスーパー単体で出店している方がコスト的にも、運営的にも効率が良いため、単体出店の方を好むようになり、地元専門店を構えたSC造りは少なくなりました。

こういう古いタイプのSCは、後発のSCやスーパーにお客様を持って行かれ苦戦するパターンが当たり前の状態です。大きくSCを改装しようとしても、専門店の承諾が得られず強引に踏み切れないし、専門店のリニュアルもトータルで行えないので、結局中途半端な改装で終わってしまいます。

SCを運営することと、1つのお店を営業することとは全く立場が違います。専門店もそう言う総合的なリニュアルに積極的に参加する意識が必要で、そうしないとますますジリ貧なSCとなっていくのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

建築営業の厳しさ

リーシング業界も厳しいですが、建築業界はもっと厳しいのではないでしょうか。

と言うのも、リーシングは成約すればいくら売上が上がると言うのがはっきりしますが、建築は実行予算を組んで工事が終わらないと利益が確定しません。
家賃が高かろうが安かろうが、成約すれば一定の収入があるのがリーシングで、とにかく他社より安い価格で受注し、如何にそこから利益が出るように予算を絞っていくかが建築業界です。

特命工事と言うのは、他社競合なく1社で見積もりを出し、価格調整をして受注することですが、建築会社にとってはこれが1番利益の出し易い仕事です。
土地を持ち込み、その代わり工事は特命でさせてもらうと言うのが建築営業の常套手段で、これができないと毎度競争入札ばかりに参加して利益が出ない工事ばかりをするはめになるわけです。

リーシング業界でも、工事受注を条件に営業する企業も少なくありません。
有効利用地にテナントを連れて来て工事をいただくと言うのは、土地の企画の典型的パターンです。
テナントを連れてくると言うことがウリであるので、そう言う企画会社の施工能力は大したことありませんし、ほぼ協力業者に丸投げ状態です。幸い店舗の工事と言うのはさほど建築的な高度な技術は要りません。施工精度もそんなに高くなくても構わないのですが、コストをいかに下げれるかと言う能力と如何に工期を短縮できるかと言う能力は必要です。
ただテナントから指示される予算が厳しい現在では、特命だからと言って必ずしも利益がでるとは限りません。特命でも価格削減に相当な努力が必要なのです。

仲介して手数料をもらってそれで終わりの業界と、如何に予算に合わせるために努力しなければいけないかの業界とは苦労の程度が違います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

断りの理由さまざま

物件情報を提案し、検討の結果断りの連絡がある時に理由を確認します。

家賃が高過ぎる、競合が激し過ぎる、既存店との距離が近い、建物のサイズが合わない、視認性が悪い等・・・

理由はいくらでもあります。

しかし、中には理由が良く解らず、ダメな理由は一体何なのか不明な回答も少なくありません。

こう言うのは、余程掘り出し物の良い物件でない限り出る気はなかったんだろうと思いますね。

断りの理由を聞くことは、以後の物件情報の提案に大いに参考になります。

何故ダメだったのかを知ることで以後の情報のフィルターにもなりますし、より情報の精度を上げていくことができます。

理由がはっきりしない断りでは、一体何がいけないのか、どんな条件がポイントになってくるのかは解りません。

先般もあったのですが、テナントからはっきりしない断りが来たので、今後の参考にと理由を聞いたら会社の承認が出なかったとだけしか言われませんでした。
是非とも取引したいと思っていたテナントだったので、その後もその周辺に何度か足を運び、物件情報を集めていたのですが、ある日そのテナントがそのエリアのある居抜物件に改装工事を始めていました。結局は改装中の物件に出たいと思っていたので、他の物件はほぼダメだったと言うことでしょう。

こう言うケースはたまにあります。
しかしこう言う場合、継続して同じエリアで物件探しを継続する業者もいますから、決った時点で業者には一言ほしいところです。事前に出店の情報を流すわけにはいかないこともありなかなか言えないところなんでしょうけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

コンサル契約

リーシング業者の中には、宅建業者として仲介業として業務する者も居れば、コンサル業務として業に勤しむ者が居ます。
リーシング業務の80パーセントは仲介業務ですが、中には仲介の範疇を越えた業務も少なからずあります。
本来は仲介とコンサルとの業務比率によりフィーを分けるべきですが、そんな面倒くさいことはできませんし、コンサル業務の場合は業務の内容と費用を事前に明らかにし、コンサル契約を締結しておかなくてはならないのが原則です。
結局はフィーについては通常の仲介料を基準にやり取りすることがほとんどです。
私は以前から感じていましたが、仲介業務のスタイルがリーシング業務と合っていないことも多く、住居と事業用は仲介の基本事項を分けて規定しなければならないものと思います。
不動産を住むために利用するか、営業用として利用するかでは重要事項説明についても大きくことなっていますからね。

大規模店舗の規制

ヤフーニュースにこんな記事が出ていました。

大畠章宏経済産業相は7日午前、大規模小売店の出店で地域の商店街が衰退している問題に関して「さらなる大型店の展開によって地域社会の秩序に支障が生じる」との認識を示した。その上で「規制を強化することが必要だ」と述べ、大規模小売店の出店規制強化を検討する考えを明らかにした。
 都内で開催された中小企業関連団体との懇談会の後、記者団の質問に答えた。
 経産相は懇談会の冒頭あいさつで「ひともうけしてやろうという乱暴な波に(商店街が)のみ込まれる感じがある。このまま放置すると地域社会が崩壊してしまう」と危機感を強調。「新しい地域社会づくりに再スタートする決意で進まなければならない」と訴えた。 

私は今からもう20年以上前に神戸の商店街の活性化計画に参加したことがあります。
当時から商店街の衰退が問題になり、如何に商店街が協力して新しい商業ゾーンを作り出すか、そんな計画をお手伝いしたことがあります。
賑わう商店街と廃れた商店街との差が激しく、人通りの少ない商店街は既にシャッター街化していました。
店主は老齢化し、後継者もおらず、新たなアイデアの発想や投資もできず、時間ばかりが経過していました。
ポツポツと不動産を売却したり、廃業して家主に店舗を明け渡したり、既に行く末が見えたような商店街を活性化させるには、大手スーパーを核店舗に誘致したり、等価交換で高度化した部分を売却して資金作りをする他ありませんでした。再開発に対する行政からの融資制度もありましたが、それら制度を活用しても実現できる商店街は多くはありませんでした。
当時から大型商業施設ができることで近隣商店街がさびれると問題になっていましたが、それだけが理由ではありませんでした。
価格や買い物のし易さは大手施設には敵いませんが、対面販売による商店街のメリットも多々あったのです。
大きなデメリットは大型施設ができることで人の流れが変わり、商店街を通過する人が激減したことや、車で買い物にくるお客さんに駐車場がない商店街は不向きであったことなどが挙げられます。商店街は買い物するためにある程度歩行距離が出てしまいます。スーパーなら同じ建物内で買い物の用は足ります。結局そういう面倒くささや歩くことの不便さがお客さんに受けなくなったのです。

しかし、逆に大手商業施設に負けない商店街もありました。こういう商店街は儲けもでますから後継者も育ち、自分らで商店街を活性化させるイベントの開催や販促などにも力を入れていました。概ねこういう廃れない商店街は近くにスーパーができても、立地的に人の流れが途切れない形になっており、運良くスーパーと共存できる形になっていたのです。

しかしさすがにそういう賑わった商店街も今ではかなりさびれが目立ってきました。
関西でも強力だった有名商店街でも既に多くのシャッターが閉まったままのところが少なくありません。
以前より一層商業施設がオープンし、人の流れが変わったこともありますが、商業施設での買い物に慣れた人が多くなって商店街に行かなくなったことも1つの要因だと思います。いちいち対面販売で買うより、自分の好きな時間に好きなものを買うだけで良いと思うお客さんばかりになってしまったのではないでしょうか。
そういう意味でも、単に大型施設の出店だけを規制しても何も解決しない気がします。
消費者が買い物する習慣が以前とは違うものになってしまったと思うのです。

私は小さいころ商店街での買い物に連れて行かれたので商店街に行くのは大好きですが、今の30代ぐらいまでの人は商店街は煩わしいと思っているのではないかと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

テナント企業が潰れた時の注意事項

最近は大手であっても会社更生や民事再生などの手続に陥ることが珍しくありません。
しかし、貸主が賃貸しているテナントが万一こんな事態になったら心構えしとおかないといけない事項があります。
まず第一に、テナントの企業財産が保全措置されるので、いくら契約書に敷金放棄とか違約金条項があっても、それは実行できません。
建設協力金の返還についても、貸主は期限の利益があるものの、一括返還を請求されることもあります。テナントが潰れたから協力金は返さなくて良いとはならないのです。
また、家賃回収のために店舗の商品などを貸主が処分しようとしてもできません。商品も保全されるのです。管財人の管理の元に商品は売却され、売った金銭はテナントの資産に組み込まれ、最終的にテナントの債権や金銭を集計し、債権者にどんな分配をするか決まります。
ほとんど債務超過状態ですから、債権者に戻るのはほんの僅かな金銭だけになります。
貸主は半年ほど家賃が入りませんし、契約上は返さなくてもいいはずの金銭を根こそぎ持っていかれるのですから、堪ったもんではありません。逆に家賃を当てにしていた貸主の資金繰りが悪化して、貸主まで潰れたりすることもありますからね。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

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