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物件情報は多いようですが・・・

知り合いのリーシング業者に聞くと、ここ最近物件情報が増えたと言います。
私も急に増えたような気がします。

でも、テナントニーズに合ったものかどうかは甚だ疑問で、「この物件なら是非ここへ」と直感する物件はほとんどないのです。

これは私本人にも責任がありますが、専門家なら必要なところを探し出し、そこへ送れば良いわけで、物件のせいにしていてはいけません。

物件数が多くなると、資料作りも大変で机の上は書類だらけになっています。
案内書を作成して、図面や地図をスキャンして添付書類として一まとめにし、候補テナントへ送付します。1物件につき約15分~20分は作成に時間が掛かりますので、一晩で5物件ほど作ります。

でも作っただけではだめです。これを候補テナントへ送って検討していただかなければ、ただの紙切れでしかありません。

リーシング業がこんな作業の繰り返しです。
確率が良い時は結構検討いただけますが、駄目な時はトコトン音沙汰がありません。

作成しては没になる繰り返しですが、この繰り返しと根気がなくてはやっていけない業務なのです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

現地調査

店舗物件情報をいただくと、半分ほどの情報は見たことがある建物なので、わざわざ出掛けて見ることは必要ありませんが、残り半分はほとんど記憶にないような建物で、現地調査をしなければテナントに説明できない物件です。最近はGoogleのストリートビューで確認できることも多く、10年20年前とは違い物件の確認も手軽にできるようになりました。
概ね記憶に残るような建物は店舗物件として気にしている物件ですから、物件をわざわざ確認に行かなくても良いものは、かなりの確率で良い物件になります。
この一週間でかなりの件数の情報をいただき、半分ほどは記憶とストリートビューで確認できましたが、SCの物件は現地を見ないことには、店舗のイメージやSCの来客の状況、他テナントの配置具合が解りません。雰囲気が解らないと説明もできませんからね。
明日にでもぐるっと見て回ってこようと思います。

工事会社の支払い基準

建築工事を紹介して工事紹介料を頂戴する時があるのですが、工事会社の支払いには時間が掛かるのに驚く時があります。

不動産なら契約後さほど時間を要さずして請求金額を回収できますが、工事会社の支払い基準に沿って支払いを受ける時は相当回収まで期間が必要な時があります。

例えば、工事代金の支払い基準が、月末〆の翌月末払いなら最長2ケ月で、最短1ケ月とちょっとですが、これはまだ良い方で、中には月末〆の翌々月末払いなんてのもあるのです。最短で2ケ月、最長で3ケ月ほども掛かるのですから、請求したこと自体忘れてしまいかねないです。

私がここで思うのは、協力会社いわゆる下請会社と言うのはひっしに汗まみれになって仕事して、その対価を得るのが2,3ケ月先とは厳しい世界だと言うことです。資金繰りに苦労するのも解りますよね。
現金で決済してくれるならまだ良いですが、これに手形があったり、出来高の何割かを繰り延べするような支払い基準もあるので、こうなると半年以上代金が回収できないことになります。
手形を早く現金化するために割引するのも当然ですよね。

不動産のように現金で決済が早い業界とは全く別の支払い制度なのです。

テーマ : 店舗開発
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現金主義

テナント企業の中には敷金の支払いやリーシングフィーの支払いをキャッシュでする方が稀にいます。
契約に際して、大事なお金を現金で手渡すことが道徳上、大事なしきたりみたいに考えているようです。振り込みでは確かに金銭を渡したという実感がないとか、万が一振り込み間違ってしまってはいけないからとか、そんな事情がかるようです。
確かに現金なら間違いなくその場で確認できますが、逆に金額を確認する作業が大変です。
ン百万円もの大金を契約時にその場で数えるのは、手間が掛かりますし、預かった方もまた銀行に預けにいかなくてはいけないので手間が掛かります。現金を直接持ち運ぶ危険性もあるわけですから、やはり現金でのやり取りは控えるべきです。

衣料品販売

私は不動産以外にネットで衣料品の販売もしていますが、これは売れる商品を仕入れる感覚を要します。
(衣料品の販売もと言いましたが、売上額では完全に衣料品の方が大きいんですけどね。)

売れると判断する商品を仕入れて全て販売することが何より1番大事ですが、これには天候や気温の影響もあるので、一概に感覚だけでは上手くいきません。

夏と冬では商品の単価も違いますし、流行やスタイルにも気を遣って品揃えしなければいけません。
またシーズンの合間はどうしても売上が下がるので、仕入れの量にも注意しておかなくてはいけないのです。

と言うわけで、私は店舗の営業に関して、どんな商品を提供すればお客さんに買っていただけるかを考え、併せてその時の世間の経済状況を感じておかなくてはいけないかを毎日実感しているので、不動産の方の営業でも店舗を扱う時はそういう点が凄く気になって店舗の状況を観察する癖がついてしまいました。

店舗の1日の売上はいくらぐらいになり、利益がいくらほど出て、何人ぐらいの人員を配置しているか見ながら、それなら賃料の負担はどれぐらい負担できるのかを考えてしまいます。

テーマ : 店舗開発
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解約の進言

物件によってはテナントの営業状況に鑑みて、無理矢理契約を継続するより解約を勧めることがあります。
オーナーにとってはテナントが抜けることはリスクが高いものの、もしそのまま契約を延長していてテナントが倒産したりすることを考えれば、早めに積極的に入替策を施した方がリスク回避できることもあるからです。

以前、あるテナントの家賃振込みがよく遅れるようになったとオーナーから相談を受けました。
当初は契約通りの振込みがあったのですが、契約して2年ほど後から、振込みが1週間前後送れるようになったとのことです。
オーナーは心配されていたので、私が店舗の営業状況などを調べてみることにしたのです。
1週間の間、そのお店のお客さんの来店状況や、本来ピークになるはずの時間の営業状況を実地で調べてみると、どうも調子が悪いようでした。

与信調査でも会社の営業状況の評価は悪く、結局解約することをオーナーに勧めたのです。
幸い、契約条件ではオーナーから解約申入の場合敷金の全額返還だけでしたので、それだけで済むならとオーナーも解約には同意しました。
オーナーの承諾を得てそのテナント企業の責任者と契約の解除について相談すると、ちょうど相手も良い機会とばかりに解約することに異論はない旨の回答をしてきました。テナントから解約申入れすると違約金が負担になるので、言えなかったということもあったようです。

結局、その後2ヶ月後には閉店しましたが、幸い後継テナントが見つかったので現状復旧工事もかなり軽減され退転側も出店側も経費的に助かったと言っていました。
テナント入れ替えで1ヶ月だけ家賃収入は入らなくなりましたが、次のテナントは営業力もあって安心でき企業だったのでオーナーも安心していました。

それから6ヶ月後に撤退したテナントが倒産し、余計あの時先に手を打っておいて良かったとオーナーは喜んでいました。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

建築会社の店舗工事営業

建築会社が店舗の新築や内装工事を受注するパターンはいくつかあり
ます。

例えば、土地情報をテナントに持ち込んで特命受注を狙うパターン。

    テナント企業から見積合わせの参加を依頼されるパターン。

    オーナーから推薦を受けて見積もりに参加するパターン。

    テナントとの提携があって見積依頼がルート化さらている
パターン。

                             等です。

営業のメリット的には、不動産情報を持ちこんで特命受注するのが1番
確実に受注できるパターンですが、最近は予算もきついのでなかなか金
額が合わず、工事が受注できないとか、赤字工事になってしまったなん
てことも少なくありません。

建築会社がローコスト施工ができる企業であればほとんど問題ないので
すが、店舗施工に慣れていないコスト競争力のない建築会社は、店舗施
工はかなりハードルが高い物件が多くなるでしょう。

店舗の工事は1にコスト、2に工期です。施工精度は優先順位的に下で
すので、良い建物と言うより、安く早くが肝心です。

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撤退予定物件情報の入手

契約終了予定の物件情報は、我々のような業界にはとても貴重な情報だと何度かブログでも書いてきましたが、こんな情報を入手するには多くは3つのルートがあります。

1つ目は、撤退するテナントから入手する場合で、後継テナントを見つけてくることで敷金等の返還をスムーズにするため、撤退が決まったら他にテナントは無いかと情報を回すことがあるのです。このポイントはそのテナントとのコネクションがあることが肝心で、営業中の物件ですからシークレットになったものも少なくありません。
極秘で後継テナントを探してほしいと情報を募集するのは、まずは懇意にしている業者になるのでこう言うコネクションは必要なのです。

2つ目は、オーナーから情報が出る場合です。テナントが辞めることになって、次の手当てをするために、オーナーが知っている業者に情報を回すことがあります。この場合はオーナーとのコネクションがあることが必要です。

3つ目は、リーシング業者からの情報です。1つ目、2つ目の場合にテナントやオーナーから依頼を受けた業者が、同業者にリーシング協力を依頼する場合です。この場合、情報入手は先行できていませんので、主要テナントには情報は出てしまっていることがほとんどです。また、ある程度業界内で情報が知られていることも多いので、情報のアドバンテージは見込めません。

以上3つのパターンを考えると、やはりテナントないしはオーナーとのルートが直接あることが大事です。そのためには、人脈やテナントとのコミュニケーションは欠かせませんね。

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ジャンル : ビジネス

物忘れ

最近は年のせいで物忘れが多くなりました。
業務のやり方とか法的な用語などは忘れませんが、テナントの名前をよく忘れます。
屋号は出てきても企業名が出てこなかったり、業種が出てきても屋号が出てこなかたっりと、そんなことしょっちゅうです。
誰かと一緒に居れば判明しますが、一人だと、何と言う会社がやってたかなと30分ぐらい気になってしょうがないこともあります。
そしてまたこんなことは私だけかと思いきや、結構同じ思いをしている人も多いようです。
単純な名前の忘却だけですから、業務には差し支えはないですけどね。

資料造り

テナント企業から店舗物件の依頼を受けた際、たまに自分で作る資料があります。

それは、テナントの既存店マップです。
店舗数がさほど多くなく、商圏を広く取るテナントの場合、どのエリアが新規出店可能エリアなのかを把握するためにマップを作ります。
店舗一覧から大体の既存店を把握しておけば足りると思われがちですが、マップにすることで一目瞭然で空白地帯が判ります。そうすることで、このテナントはこのエリアが出店可能と言うことを地図イメージでインプットできるので結構役に立つのです。
この地図で判った空白地帯に出掛けて物件調査したり、集中的に情報収集することで精度を上げれることになります。
ここで肝心なのは、物件の立地をはっきり聞いておくことです。
例えば、住宅地の張り付いた生活道路沿いで近隣にロードサイド店舗が並んでいるところとか、幹線道路で準工業か準住居の物件とか、道路の質や用途地域等を聞いておくだけで、空白エリアの中で該当するエリアや路線が絞られてくるので、より判り易くなってきます。

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路線価下落

平成22年度の路線価が発表されましたが、都市圏の価格は平均的に8~9パーセントほど下がっています。
これだけ景気が悪いのですから、下がって当たり前ですが、相続税とは無縁の人にはどうでもいいことです。
しかし私らのように土地を扱う人間は、自らは相続税とは無縁なものの、お客様である地主さんにとっては気になることです。
自宅の固定資産評価は都市計画税を含め税率も1.7パーセントほどなので、評価額変動による税額変動もたかがしれています。しかし相続税が課税されるほどの不動産を所有していると、その額はかなり高額になりますし、基本的に現金で納税しなければならないわけですから、単に土地だけあってもだめなわけです。土地を金銭に換えないといけないのです。
よく地主さんと話してると、相続が近い将来おきると考えると、遊休地であっても、テナントに貸すわけにはいかないと言われます。急に売却してしまわないといけないかもしれないので、他の権利を付けたくないと言うのです。
これでは地主さんも大変ですよね。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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http://www.rebornestate.com

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