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リーシング業務の完了

リーシング業務の完了とは一体いつの時点のことでしょうか?

私は店舗がオープンした時が終わりだと思っています。当然、オープンまでに敷金や賃料等のお金の受け渡しやリーシングフィーの支払いも終わっていることが前提です。
実際、オープン以後にも調整事が出てくることがあるので、そう言う場合は調整事が全て整い問題が無くなった時点が業務終了の時です。

私の場合は物件によって、オーナーから後々のテナントとの渉外業務を依頼されることがあるのですが、これはリーシング業務ではなく、渉外業務をオーナーに代わってする行為です。また、建物のメンテナンスについても管理を依頼されることがありますが、これは建物メンテナンスのコンサル業務となります。
基本的にこれらの業務活動には費用はいただいておりません。リーシング業務のアフターサービス行為だと考えているので、費用はいただかないことにしています。その代わり、どんなテナントとの交渉事や建物メンテナンスのことも私が全面的にフォローしますと、確認書を提出してオーナーに説明しております。

継続的に契約が終了するまで管理できることは、次のビジネスのチャンスにもなります。それも他のどの業者よりも先に情報が解るわけですから、そのチャンスを活かすためにも1度関わった案件には最後までフォローし続けることが大事だと考えています。
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テーマ : 店舗開発
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定期建物賃貸借契約

オーナーの事情によって、契約を定期建物賃貸借にしてほしいと要望される方がいらっしゃいます。

定期建物賃貸借契約のメリットと言えば、取り決めた契約期間で契約が終わってしまい、更新がないと言うことです。
これをメリットと考えるのは、例えば10年とか15年先に相続が発生し土地を手放さなければいけない可能性があるので、契約満了をもって賃貸借契約は終わらせて整理しておきたいと言う事情がある時とか、10年先、15年先の将来の経済状況が解らないので、取り敢えず契約期間だけ賃貸し、期間満了時にまた状況に合わせてどうするかを考えたい時とかになると思います。
期間を決めて一旦区切りをつけるために、テナントとの賃貸借関係を清算すると言う意味では、有効な契約方式になるでしょう。

ただ、テナント側としては、契約期間満了後も営業を続けたいとなったとしても、オーナーが契約終了の意思表示をすると、辞めざるを得なくなります。オーナーが終了の意思表示をしなければ、満期になっても営業は続けられるものの、いつ何時契約終了の通知を言われるかもしれません。
テナントが営業を継続したいと考えている場合、オーナーは、一旦契約を終了させ、新たに契約を結び直しましょうと言うかもしれません。すなわち新たな契約が始まるわけです。と言うことは、テナントにしたら長く営業してきて、途中解約の違約金もほとんど発生しなくなったところで、また新たに契約が始まり、併せて途中解約の違約期間も新たにスタートするわけですから、リスクがまた発生すると言うことになります。契約を更新してくれれば途中解約の違約金も少なくなるか、無くなってるかなのに、契約を新規にし直したばかりにリスクが起きるわけです。
契約を継続、すなわち終了の意思表示をしないなら契約はこのまま続けるけれど、もし一旦終了させるなら再契約はしませんと言うテナントも出てくることでしょう。

どっちの契約方式が良いか、悪いかと言うことはありませんし、実際定期建物賃貸借契約と通常の建物賃貸借契約の差はあまりありません。将来必ず決った期限までに明け渡してもらう必要があるなら定期での契約が有効です。

テーマ : 店舗開発
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店舗の設計のソフトな考え方

私の知っているテナント企業の社長はいろいろなアイデアを店舗の設計に組み込みます。

先般も、お客さんが待機してもらっている時に、子供達が焦れてしまっては可哀想なので、ポケット公園を併設して子供達が遊んで待てる設備を設けようと考えているとおっしゃってました。駐車場で遊ばれても危ないので、きちんとスペースを確保してお客様サービスしようと考えているとのことでした。

良く売れるお店だからこその発想ですが、良く売れてるお店でもお金を稼がないスペースは無駄だとして排除していくテナント経営者が多い中、この社長はきちんとサービス面から物事を考え、全てお金との天秤に掛けないところがお店の雰囲気や設計に良い影響が出ているのかもしれません。
決して店舗数の多くないテナントながら、お店は予約客も多く混雑しています。

それとこの社長は店舗展開をむやみにはしません。フランチャイズ化もしません。店舗を増やす時はそのお店を任せられる店長が育った時なのです。どのお店も同じ企業概念と運営方針で営業するためには、店舗を増やして売上を伸ばそうとする前に、人を育てると言うところが中心になるとのことです。
むやみやたらとフランチャイジーを増やし、店舗数だけ膨大化して各店舗の経営の質やサービスの質が悪くなるようなテナント企業も多いのですが、正反対の企業トップの姿勢です。

また、このテナントのお店の従業員も、店舗運営の改善のための提案が奨励されているとのことです。問題意識を店舗従業員全体で持ち、協力しながらどう改善していくか、そして改善点を他の店舗でも活かしていくそんなシステムにしているとのことでした。当然こういう雰囲気のお店ですから、店員のサービスや愛想も良くできています。

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いろんな角度から考える習慣を

先日のサッカー日韓戦の何とも情けない戦いは、テレビを観ているファンまで疲れたのではないでしょうか。
応援で疲れたと言うより、心労で疲れた方も多いと思います。私もその一人ですが・・・。

代表選考が話題になり、蓋を開ければ結局毎度同じメンバー。バックパスの連続に短いパスばかりで攻撃する気持ちが無いのかと思えるような、毎度同じ戦い方をこの今になってやっているわけですから、何をテーマに考えてゲームをしているのか全く理解できませんでした。

がむしゃらにサイドから上がる選手やドリブルでとにかく前へ出る選手が本来必要なはずですが、そういう選手を代表に選ばず、毎回あがる代表候補と言う名前だけで選ばれた選手ばかりな気がします。
バックスの選手は自陣でボールを回すのが仕事ではなく、ディフェンス以外にミッドフィルダーにパスを出すのが仕事です。そのためには自分でボールを動かしてミッドフィルダーの選手に動きを作らせなきゃいけません。ディフェンスは背が高いことも大事ですが、ボールを前へ持って動かすことも大事でございます。

また、中盤でも短いパスを出すものだから、ちょっとチェックに入られると結局ボールはバックスへ逆戻り。これも毎度の悪い癖でしょ。また、遠藤(選手)も全くだめで、走れないわ、後ろからチェックされそうな選手にパスするわで、何で代表に選ばれたのか意味が解りまへん。ピークはとっくに過ぎた選手だと思います。大久保(選手)は相変わらずゴールの枠の外へシュートする癖が抜けてません。スピードはあるけれどよくこけます。反則狙いのコケも多いような気がします。同じスピードなら玉田(選手)の方がシュートの精度は高いと思うのですが・・・。
日本人はがむしゃらに走る石川(選手)や香川(選手)のように走れる選手を選んでほしかったと言うのが私の本音です。ゴール前へ体ごと突っ込んでいくぐらいのスピードがある選手が必要です。サイドを後ろから追い越して上るぐらいの勢いのある攻撃がほしいのですが、この間の試合では誰~れも上がりませんしね。
本線では相手国の選手は全て大柄です。当然体の大きさでパスコースも狭くなりますし足の長さでパスもカットされることは多くなります。ボールを動かさずにちんたらバックパスや短いパスをしていちゃ、いくらでもインターセプトされてしまいます。中村俊輔(選手)もピーク過ぎました。怪我のせいもありますが、あれだけ走れないのはよっぽどでしょう。無理に出場することがチームに悪い影響を及ぼしてしまいます。

この間のゲームで長谷部(選手)と長友(選手)だけはよく動いたなと、代表に選ばれて良かったと思った選手です。
岡田監督の采配の変化の無さ、選手起用のタイミングの遅さも大きな問題です。
今回のワールドカップは、チームの激変が無い限り今までで最低の結果に終わるのはまず間違いないでしょう。

結局、仕事も同じで、ウダウダ批判してきたように、自分の仕事の中身も批判を加えながら変えていかなくてはいけません。毎度同じ考えで営業するのではなく、いろんなアイデアや情報を仕入れていつもにない切り口で仕事の進め方を考えるのも大事なのです。

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空きの目立つ繁華街

今日は取引先の業者にリーシング協力を依頼するため、大阪の難波千日前辺りを時間潰しに歩いてたのですが、結構空き物件が多いのに驚きました。上層階ならともかく1階があちこち空いてるので、珍しいなとも思いましたし、この時勢この辺りも空きが増えるもんなんだと、景気の悪さを実感した次第です。
一方、ここ1週間の間にテナントが出店したいから物件情報がほしいとのオーダーも続いてて、景気が回復傾向にあるのやらないのやら、甚だ解りにくい状況なのです。
以前に比べてお客様の購買単価が下がり、一部テナントを除き店舗の売上も頭打ち傾向ですが、これからは上昇傾向にあるはずなので、いつまでも出店を控えてばかりはいられないはずです。
私の好きなミナミが賑わう時こそ大阪の景気が良くなる証なのです。

地元不動産会社へ客付け依頼するオーナー

たまに物件情報をオーナーさんに直接いただくことがあります。誰かの紹介であったり、ホームページ経由であったり。
そこでオーナーさんに募集の経過を聞くと、地元の不動産会社にだけは依頼したと言われることが多々あります。
どういう不動産会社か調べると、いわゆる駅前店舗で住宅の仲介を主にしている不動産業者であることが多いのです。

しかし店舗の場合は、地元以外のエリアからテナントを見つけてこなければならないのが普通ですから、地元業者ではなかなか窓口が広がらないと言うことになります。

私らの場合、地元の業者にだけ依頼したと聞けばさほど気にはなりません。しかし、知っている名のリーシング会社となると気になります。と言うのは、リーシング会社の場合、持ち込み先テナントの数が地元不動産会社より多くなるはずなので、情報がむやみにばら撒かれてしまう傾向があるからです。物件規模や立地に合いそうな大手テナントへは直ぐに情報が流れてしまいますので、折角オーナーさんからもらった情報も、2週間もすれば出回り物件になってしまいます。
こうなると、直接オーナーへアプローチする業者も出てきてしまい、やり難くなるのです。

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雨漏れが続きます。

毎年雨漏れや水のしみ出しで、水のトラブルが続いている店舗があります。ここ2年連続して雨漏れ発生です。

築25年ほど経った建物なので、もう外壁や屋上の防水が切れてしまっているのでしょう。
今から8年ほど前に、全面的に塗装をやり直し、目地も補修しましたが見えないところからの雨漏れがあるようです。
通常の雨では漏れはありませんが、吹き降りになった時のみ漏れてきます。

結構流行っているお店が使っているので、お店側も何とか凌いで営業し続けてくれていますが、売場で漏水被害が出ると困るので、何とか補修して漏れを止めたいのですが、あっちが直ればこっちが雨漏れと、連続的に漏水個所が出てきて、半年に1度ペースで補修の繰り返しです。

雨漏れは原因を特定が難しいので、本来なら専門の業者に見てもらったのですが、かなり高い補修費の見積もりが出てきたので何ぼなんでもと思い保留しています。
雨は漏るものの営業にはさほど支障なく運営できているので、お店側の人もあまりクレームも言いません。また、漏れがある度に現場へ出掛けて対応しているので、そんなに大きな問題にもなっていないのです。とはいえいつ何時商品やお客様に被害が出るかもしれないので、対応だけは怠らないよう小まめに動かなきゃ仕方ありません。

今日も、朝からの吹き降りで漏水があり、現場で調査してもらっているところです。

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既成店舗街の難しさ

店舗物件としては、人の流れが豊富な繁華街物件の人気は高いものの、既成市街地として既に多くの店舗が出店しているだけに、結構リーシングに時間が掛かることがあります。
各種既存店の少ないエリアは、出店につながるかどうかは別にして、候補テナントが見つけやすく、一つの物件をいくつものテナントに紹介できますが、多店舗が既に出店したエリアでは、既存店ありのテナントが多くなりなかなか新たに出店するテナントが見つからないものです。
こういうエリアにテナントを見つけるのが得意な業者は、地元に特化してこのエリアに出店したいテナントの情報を得たところになります。テナントに持ち込むよりも、テナントの方から、「こんな物件があれば情報お願いします。」と、テナントからオーダーを受けた業者が強いです。
テナントが集中するエリアは当然人気が高く、テナントも物件を探すには地元業者に出店したいことをアナウンスしておかないといけません。地元業者はその情報を元に物件を提案して成約に結び付けることも多いのです。
私の知り合いのそう言う業者の事務所に行くと、テーブルの上に積まれた物件情報依頼のファックスが何十件もあります。関西だけに限らず、全国から依頼が来るそうです。

とは言え、そんなエリアの業者全てがそんな情報を持てるわけではありません。業者の中でも店舗に強い業者と言われるところだけですけどね。

マナーのない人

私の知り合いの店舗企画会社の社長は、年配の方ですが、こういう業界のマナーが欠如しています。
この方と一緒に仕事をしていて、長続きした同業者は見たことないことから、私だけでなく他の方々も付き合い切れないと思っているのでしょう。
この方の悪い癖は、紹介したテナントにあっけらかんと直接話をし出す点が、まず一つの問題です。
遊休地の利用計画があって、テナント紹介を私に依頼してくるのですが、会話の中でテナント名を出そうものなら、自分があたかも見つけてきたように直接話をつなぎます。
後日会うと「…と言うテナント知ってるかな?最近このテナントと情報交換してるんだけど。」と言うのです。
「社長…そのテナントは僕が前に教えた会社ですよ。」と呆れてしまうのです。
この方には迂闊に情報は言えないなと思い、最近はいろいろ問い合わせがあっても、具体的な名前は言わないように予防線を張ることにしています。
他から貰った情報は、貰った人をきちんと通して協力して仕事をする、いたって普通のビジネスマナーがないのです。
この方は結構良い土地情報を持っている…自分で地主を口説き落として来る…ので、無視はできませんが、信頼もできません。
年配の方で我が強いので、人の注意も聞きません。もう少し仕事を協力してする気持ちがあれば良いのに、結局いつも誰かに嫌な思いをさせてしまう難儀な方なのです。

行政調査

土地物件情報を入手して、もしこれはモノになりそうだと感じたら、早めに物件の細かな調査をすることになります。
調査内容は、上下水道の状況、都市計画の法令制限内容(用途地域、建蔽率・容積率、前面道路幅員、都市計画道路、防火地域、地域地区指定等)、開発指導要綱、里道・水路敷の公図確認等です。
結構役所内を回らないといけませんので面倒くさいところですが、調べ忘れて後日再調査になればもっと面倒なので調べるべき項目は控えておいた方が良いでしょう。
地域によっては物件の所在する行政だけでは解らなくて、府県の土木事務所等へも調査に回らなくてはいけない場合もあります。 
私は建築営業をしていて、昔からこういう調べ物をしてきたので概ね調べるべきポイントは解るのですが、同業の中には全く解っていない人もいます。用途地域さえ解ればそれで十分だろうと思ってる人もいて、後々いろんな調査を依頼すると、「それはどこで聞けば良い?」とか、「そんな決りはあるのか?」とか、場合によっては、「地主に聞いてみます。」と言う人まで・・・。地主に聞いたって解るはずがありませんし、正確な情報になりません。
私は大型の物販店舗の場合は、立地法に関することも一応調べますが、基本的には物販テナント担当の方の方が良くご存じですので、詳細については自己調査をお願いしています。

調査不十分で物件を持ち込み、後で慌てて確認しなくてはいけなかったり、思わぬ制限があったりして計画にならなかったりすることもあります。全ての物件を調査すべきとは思いませんが、自分でこれはどこかテナントが見つかりそうな気がしたなら、そう言う物件は先に調査を掛けておいて制限を把握しておいた方が良いでしょう。

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マスコミの宣伝効果

今いくつかのテナント企業で増収増益が話題になり、マスコミにおいても注目され、テレビに取り上げられて、莫大な広告宣伝効果が出ています。
高額な宣伝費を使わなくてもわざわざテレビで特集してくれるのですから、笑いが止まらないことでしょう。
でも、この降って湧いた宣伝効果に対して、社会還元する企業を全く聞きません。
額は別にして、コンプライアンスがどうのこうのと言う前に、無償で得た宣伝効果の一部を社会に還元する気持ちがある企業こそ、ほんとの消費者への感謝の気持ちがあるりっぱな法人ではないかとつくづく思うのです。消費者に対してだけでなく、農林水産の生産者への還元でも良いじゃないですか。今回の口てい疫の問題にしても、食を扱う企業なら例え取引がなく縁のない相手先でも、支援して上げることがあっても良いと思います。食の安全性の問題は国民全体の問題でもあるし、良い食材を提供するために頑張ってきた人達を、この時こそサポートして上げる心遣いこそ、本当の消費者を思う企業の姿だと思います。
口てい疫に限らず、毒入り餃子や鳥インフルエンザ、狂牛病など、これからはさまざまな食に関する問題が増えてくるかもしれません。今後も同じように苦しむ関係者も出てくるかと思います。こう言う人達のサポートを政府や行政だけに押し付けるのでなく、さまざまな業界が、またさまざまな企業が支援してあげる意識が必要な気がします。

遠距離営業

遠距離物件を扱うのは、経費も掛かりますが、楽しい部分もあります。
ゼネコン時代の話です。
私は以前四国(高知県は除く)へ営業によく出掛けてました。
都市で言えば、高松市、徳島市、松山市がほとんどでしたが、店舗物件の調査にテナント企業の方と同行していました。
テナント企業の方々も半分旅行気分みたいなもので、気楽に同行できたのです。
宿泊先ではお酒を飲みながら物件の話に話が弾み、「この物件が決まったら工事頼むよ」とか、「今度…の物件の契約があるから工事の方は任したよ」とか、それはもう黙っていても仕事が来る有り難い状況でした。
遠隔地の物件は、工事を安心して任せられる業者がいないので、私を引っ張って行ったわけです。
相手の懐に入り込むには、泥臭い営業も必要だとつくづく思いました。

おかしなことを言う開発担当

今までわずかですが、テナント開発担当やオーナーから言われて、「えー!」と思ったことがあります。

私に、「どこか不動産会社紹介してくれませんか?」と聞いてくるのです。

この真意は、情報源をもっと拡大したいので、知り合いの不動産業者を紹介してほしいと言う希望です。
でも、これっておかしくないでしょうか。。。。

他社を紹介することは、他社に対して物件情報を求めたり依頼したりすることですから、私の立場がすごく不安定になりますよね。まぁ、抜け駆けするような業者は紹介はしませんが、でもあまり乗り気にはなりません。
先般も知り合いの業者さんが、テナント開発責任者から、「今後物件を積極的に出店するので情報をもっと増やしたいと思うので、知ってる業者を集めて来てほしい。その時物件募集の説明会をします。」と依頼があったようです。
私も参加を依頼されましたが、所用で行けません。でも、よくもまあ、そんなこと言うなと思ったのです。
業者なんてみんなテナントやオーナーに直接繋がることを希望しているんだから、もしそんな会合でテナントの窓口が知れてしまうと、紹介した人の立場がないような気がするんですけどね。

しょせん業者なんて、良い情報を持ってきてなんぼやでって感じにしか思ってないんでしょうね。

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趣味から繋がる仕事

最近はあまり行きませんが、私、釣りが好きです。大学の時は釣りのサークルにも在籍していました。
この趣味が仕事に役立ったことがあります。
ある日歯医者として独立しようと考えている、若い医師夫婦宅に訪問した時、旦那が海や湖沼のバス釣り好きで、仕事の話はそっちのけで釣り談義に花が咲きました。おかげで、直ぐに親しくなり、釣りに同行したりして、出店の業務も一任していただき無事オープンされて、今でも神戸の方で歯科医院をやっておられます。
もう一つは、釣具の店舗の出店の物件探しに協力を依頼された時、その会社の役員と釣りに行くことが何度かありました。今の釣具の出店のポイントや立地、出店時期など、いろんな条件をヒアリングできました。釣具も格安で購入もできましたしね。
釣りをしない人が釣り好きの人に同行するのは、結構気を遣いますし、一からやり方を教えてもらわなきいけないので、ホンとは教える方も面倒なものなのです。釣り好きは深夜早朝のスタートも当たり前に思ってますが、釣りをしない人にとっては、そんな時間は苦手でしょう。
それと接待で釣りに行くと、飲食にお金を使わなくて済みます。釣りが終わると眠いからみんな直帰しますからね。
趣味

趣味から繋がる仕事

最近はあまり行きませんが、私、釣りが好きです。大学の時は釣りのサークルにも在籍していました。
この趣味が仕事に役立ったことがあります。
ある日歯医者として独立しようと考えている、若い医師夫婦宅に訪問した時、旦那が海や湖沼のバス釣り好きで、仕事の話はそっちのけで釣り談義に花が咲きました。おかげで、直ぐに親しくなり、釣りに同行したりして、出店の業務も一任していただき無事オープンされて、今でも神戸の方で歯科医院をやっておられます。
もう一つは、釣具の店舗の出店の物件探しに協力を依頼された時、その会社の役員と釣りに行くことが何度かありました。今の釣具の出店のポイントや立地、出店時期など、いろんな条件をヒアリングできました。釣具も格安で購入もできましたしね。
釣りをしない人が釣り好きの人に同行するのは、結構気を遣いますし、一からやり方を教えてもらわなきいけないので、ホンとは教える方も面倒なものなのです。釣り好きは深夜早朝のスタートも当たり前に思ってますが、釣りをしない人にとっては、そんな時間は苦手でしょう。
それと接待で釣りに行くと、飲食にお金を使わなくて済みます。釣りが終わると眠いからみんな直帰しますからね。
趣味も仕事の役に立つなと実感したものです。

居抜物件引渡

来週は先般契約した物件の引き渡しに参ります。前テナントから一旦オーナーへ明け渡して、同時に新テナントへ引き渡します。
このテナントチェンジの際には、鍵の引渡と明渡状態の確認が必要ですが、当日は新テナントの担当の方が来られない(引渡日から着工するので工事業者に現場で鍵を引渡します。)ので、私が代理で工事業者の責任者に引渡をします。
但し、十数種類の鍵を引き渡すのですが、前テナントの売場面積と新テナントの売場面積はかなり違ってくるので、多くの鍵は廃棄と言うことになります。
本来は玄関や勝手口、従業員用の出入口などの鍵は、全て交換してしまうテナントも少なくありません。
鍵がどこかに行ってしまっているかもしれないので、防犯の意味を考えて鍵は取り替えることが良くあるのです。
特に貴重品を扱うテナントはこの点にはすごく気を使っていて、鍵の管理を慎重に行います。

後、万が一の緊急事態の時、オーナーが建物内に立ち入るために鍵を保管しておくことが多いのですが、テナントによってはこれを嫌い、警備システムがあるから鍵は預けないと言うところもあるのです。これはどちらの言い分が正しいか判りませんが、多くはオーナーが鍵を1つ保管しているのではないでしょうか。
それと、引渡時には水道、電気、ガスの名義切替えが必要です。基本的には引渡日までは前テナントの負担になります。引込契約の状態によっては、かなり事前に手続しておかなければいけないこともあるので、改装工事をする会社に、きちんと切替え手続をするよう指示しておかなければいけません。

それと少なくとも改装工事を着工する時には、工程表、設計図、パース、サイン計画等、どんな工事をどんな工程でするのかオーナーにチェックしてもらわなきゃいけません。契約書にも建物の改装工事の際は事前にオーナーへ説明して承諾を得ることが書かれていいることが多いですからね。

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午前1件、午後3件

今日は珍しくも1日4件の営業訪問でした。今は全ての要件が済んで、喫茶店で休憩中です。
私は奈良在住ですが、仕事の本拠は大阪と神戸なので、週に4日は大阪へ出掛けて行きます。週1~2日は地元奈良で営業しますが、成約するものはほぼ奈良県外になります。
普段は大阪へ出掛けても1日に1~2件のアポが多いのですが、たまにアポがいくつも重なる日があり、慌ただしい日も数日あるのです。ペース的には午前1件、午後2件が時間的余裕もあり楽ですが、午後3件となるとちょっと時間を気にしなくてはいけません。
お客様の所でものの15分で帰るようなことはしないので、できるだけ伺った時はいろんなお話を聞き、また情報を伝えることに努めたいと思うので、あまりに短い時間で済む話は電話で済ませてしまうことにしています。
仕事の訪問軒数よりどんな話をしてくるかが大事ですから、お客様に合った情報をなるべく提供することで、自分にも、また相手先にも参考になり話ができればと思ってるんですけどね。

建物引渡

テナントの出店が決まり、内改装工事の前に書面で建物の引渡しをしなければいけません。
これは口頭でもできるのですが、書面にしておくことで管理責任の所在をはっきりと貸主借主で認識しておいてもらうことにもなります。
口頭では、引渡しの日にちが後で食い違ったり、正式に引渡しを受けた受けてないの話にもなりかねません。
建物引渡しは建物の使用権を移転するわけですから、同時に鍵も引渡します。この時点でオーナーが無断で勝手に建物に入ることができなくなるので、管理責任はテナントになるのです。

物件のスケジュール化

テナント企業が物件を積極的に検討いただくようになったら、まずはオーナーへ具体的検討に入ったことを報告します。同時に、その検討の結果がいつごろ出るのか、契約はいつ頃できるのか、その辺りのスケジュールを思案で持っておくようにします。
実際にテナント企業の出店がオーソライズされるのは、稟議が承認されてからですが、どういう手続きを踏み、どれぐらいの時間で回答が出るのか、オーナーに情報を伝えておくだけで物件の主導権は握れるものです。
物件の進捗をスケジュール化することで、業務毎の期限ができ、時間の遅れている部分については確認作業もできるので、ただ漫然と進めるのではなく時間や期限を意識することは大事です。
私の知る業者で、ちょっとテナント企業の前向きな反応があれば、一気に急かした話をしてくる人がいます。テナントの反応が無い時は全く大人しいのに、いざテナント企業から出店申込書が出たり、テナント担当がオーナーに会いたいと言ってきたりしたら、それはもう自分で勝手にいつごろ契約するか決めています。
最初はせっかちだなと思っていましたが、仕事をするならこれぐらいせっかちで慌ただしいぐらいが余計な横やりが入らず良いなと思うようになりました。
もう一人知り合いの内装業の社長は、かなりノンびりしていて、気は良いけれどもマイペースなので自分でスケジュールを組んでいつまでに契約しようと言う意気込みがありません。こちらから用事を頼んでも、催促するまでその返事はありませんし、これでは仕事に対するバイタリティが欠如しているとしか思えません。

計画を立て、期限を決めて仕事をするつもりでも、相手あっての仕事ですから時間は掛かってしまうことも多々あります。ただ、その仕事の節々をチェックすることで、周りの人の動きを速めることにもなりますし、状況の正確な把握ができることになります。

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営業対応の誠実さ

先般ホームページ経由で、ある不動産業者から電話がありました。「…会社の…と言います。ホームページで拝見して電話させていただいたのですが、ページに書いてある…の物件の詳しい資料がほしいのでファックスいただけませんでしょうか?」というものでした。
その会社名を聞いた時、確か1年ほど前にその業者が看板をあげてる物件の内容を知りたくて私が電話した業者だと思い出しました。
その時は物件の内容は一切教えてくれず、商談が入ってるからと門前払いをくらった業者でした。実際その物件はその後半年間空いたままで、他社を絡ませたくなかったんだろうなと思っていました。
「あの門前払いした業者か…」と思いながらも、担当はまた別人で丁寧な営業マンだったので、口頭でのみ内容を知らせておきました。そんな業者にファックスでも送ろうものなら、どんな不義理をするか判りません。というか、以前の対応がそう言う疑心暗鬼を生んだわけです。日頃の対応は知らない業者こそ大事にしておかないといけません。

図面と物件案内書のチェック

昨日もあったのですが、案内書と図面の面積が相違していることがあります。明らかに転記ミスや計算間違いの場合もありますから、他業者からもらった物件の概要書を鵜呑みに信じてはいけないなと思うのです。
私は図面を見ながら案内書を作成する場合、かならず床面積と売場面積を図面上で計算して書きこむのですが、他業者からもらったものは、結構そのまま写すことが多く、後々面積が違ったと言うこともあるのです。
他業者の場合は、店舗面積と売場面積と床面積の区別がつかない人も多く、図面に書いてあるからそのまま書きこむと言うパターンが多いのです。
私も横着したせいで、他業者からもらった面積をそのまま検討いただくテナント企業に伝えてしまい、後で気になり図面で面積を計算したら2割も実際は小さかったわけです。法的な床面積は合っているのですが、実際に店舗として使える面積は二廻り小さく、きちんと図面で計算して確認しておかないといけないなと反省しております。
店舗面積と売場面積の違いをよく把握している人は、概要書に店舗面積と売場面積、そして床面積をきちんと分けて記載されています。
面積は大事で、後で違いが大きいと迷惑をおかけするので気をつけなければいけませんね。

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物件確認

物件情報がまだ生きているかどうかの確認は定期的にしたいところですが、物件確認ばかりで一つもテナントを連れてこないじゃないかと言われることもあります。
既に決まってしまった物件を動かしても無駄なので、いつも生きた情報に更新しておかなければいけません。物件情報は自分の周りだけで動いてるものではないので、いつなんどき空き物件でなくなるか判りません。
テナントに物件紹介する時は必ず物件確認はします。誠意的に検討いただいてるのに駄目な情報は出せませんからね。

事業用借地方式にしておくべき店舗

土地有効利用方法としての事業用借地方式と建設協力金方式の2つがありますが、店舗の業種や形態により事業用借地方式にしておいた方が土地オーナーにとっては良いと言うのもがあります。
業種としては、飲食店舗や結婚式場等特殊用途の建物は事業用借地の方が良いと思います。結婚式場のように転用し難い建物や階高をかなり高くしたり吹き抜けを大きく取るような建物は、そのテナント1回限りでと考えておいた方が良いのです。多くのそういう業種テナントは事業用借地での事業でオッケーです。
飲食店は協力金方式と借地方式の両方のパターンがありますが、基本的に私個人的は借地方式がお勧めです。と言うのも、飲食店の建物は形状が歪なものも多く、もし建物を転用する際物販では使い難い建物であることが多いからです。屋根を△にしたり、出窓を多用したり、小部屋が多かったりすると飲食だけにしか使用できない建物になるので、将来業種を広げてテナント探しをするということを考えれば、四角い単純な形状の建物を基本にした物以外は借地の方が良いと思います。
建物形状としては、ピロティタイプのものは是非借地方式にしておきましょう。と言うもの、ピロティタイプはテナントが付き難い、すなわちピロティタイプで出店できるテナントは少ないと言うことです。狭い敷地を有効利用して駐車場を確保するためにピロティにすることがほとんどで、狭い敷地ながら家賃を少し多めに出してはくれるでしょうが、いざ次のテナントを考えれば条件が厳しくなります。
あと、市街化調整区域内での建物は借地方式が良いと思います。調整区域内ということは沿道サービス業種しか原則出店できないわけですから、物販店はまず出店不可になります。コンビニだけは沿道サービス店舗として出店できるところが多いのですが、これを協力金でやっちゃうともしコンビニが撤退した後は、残った建物の利用可能業種がかなり制限されてきて、なかなかテナントが決まらないと言うことが多いのです。飲食店は可能ですが、調整区域内の建物と言うことで下水設備の整備されていない土地も多く、下水が使えるか否かをまず確認して事業方式を取り決めるべきです。私の知る限りでも、明らかに調整区域でありながら、コンビニ後に物販やサービス店舗が出店しているものをみつけますが、これは明らかに用途違反ですから、万が一誰かに役所にたれ込まれたら何がしかの指導や命令がくるかもしれません。よっぽどでない限りたれ込みはありませんが、もしリーシング業者がテナントを付けたなら、後々責任問題にまで発展することもあるかもしれません。

最初から次のテナントのことを考えるのは気が早いかもしれませんが、本来借地にしておくべき建物を協力金で建てて損しているオーナーさんを沢山見るので、事業化の前にはどの方式でするかよく検討しておいた方が良いのです。
ちなみに事業用借地の方が事業としては単純でメリットも大きいのですが、その方式で出店できるテナントが少ないというデメリットがあります。協力金方式でしか出店しないというテナントが多いことは事実で、出店し易い代わりにテナントにとってもメリットが高いと言うことになります。

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平城遷都1300年祭


4月24日から11月7日まで奈良で平城遷都1300年記念祭を開催中です。
予想より人出も多いようでまずは出だし好調というところでしょうか。
特に今はGWで全国から沢山の人が来られているようで、駅のホームなどもいつも以上に混雑しているようです。
日本の歴史好きな方なら是非1度訪れておきたいと思っている方も多いでしょう。
平城宮の朱雀門だけでなく、興福寺や東大寺(大仏)、春日大社、奈良公園(鹿)、若草山等も観て回れます。また我が町斑鳩町には法隆寺もありますから、JR奈良から12分ほどの法隆寺駅まで足を延ばしていただいてこちらへの訪問も宜しくお願い致します。
ほんと奈良県は観光産業が遅れています。宿泊施設は少ないし、名物料理もなし。鹿せんべいは有名ですがこれは人の食べるものではなく、鹿の食べる物です。勘違いしないようにしてくださいね。
地元法隆寺(斑鳩町)も派手さはなく、また宿泊施設もほぼなしと言えるような観光に全く力の入っていない町なのです。
京都は観光地も多く、併せて観光客の取り込みが上手で、街は賑やかですし派手さもあります。観光にきた人が楽しみになるようなお店もたくさんあります。宿泊施設もいろいろありますし、名物の京都食材も有名です。
奈良県もたくさん観光スポットがある割には、宿泊する人の数が少なく、それは宿泊に適した使い勝手の良いホテルが少ないとも言えます。奈良も独自の食材があるのですがイマイチ有名でなく、遺跡が発掘されたとか土器が出てきた時にニュースになるぐらいのイメージです。
もっとたくさんの人が集まれば奈良に出店したいテナントも増えるのですが・・・。

テーマ : 意見・つぶやき
ジャンル : ビジネス

話半分

私の仕事の人間関係の中で、話を妙に持ち上げる方がいます。

例えば、物件の提案をテナントにして、検討してみますと言う回答をもらったら、それは出店を前向きに考えてくれていると解釈してしまうのです。
テナントとしては、取り敢えず資料は預かり現地を見て判断しますと言う意向なんですが、その方にはテナントはそれ以上の意思があると勝手に判断してしまうわけです。

私も何度もこう言う話を聞き、「またかァ・・・」と思うのですが、本人は一生懸命やっているので、私自身が話半分で聞くように心掛けています。

ただ、こう言う気持ちの持ち方と言うのは仕事では大事で、疑心暗鬼でずっといるより、期待をしながら回答を待っている方がずっと軽い気持ちでいられますからね。ただ、あまり周りの人に行きすぎた話をし過ぎて迷惑を掛けることも多々ありますから、注意は必要です。
最近のテナントの出店条件の厳しさや稟議承認の難しさから、いくら話の上で盛り上がってもいざ稟議が下りませんでしたでは何にもなりません。物件を共同で作業するときはあくまで稟議承認まで安心しないよう心構えしておいてもらうようにしたいものです。

テーマ : 店舗開発
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