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コンサルとの土地調査

昨日は急遽知り合いの不動産開発コンサルと土地の調査に出掛けてきました。

この方とはかれこれ6年ぐらいの付き合いになりますが、結構灰汁の強い方で行動力があって口達者なキャラの持ち主です。我の強さが災いして、取引関係が長続きしない方も多く、テナント以外にはあまりウケは宜しくない方です。
物件は業界物は一切扱わず、ほぼ自分でコツコツ地主に当たり掘り起こしてきたものばかりです。そう、なぜテナントウケは良いかと言うのは、出回り物件を持ち込まないからなのです。

私はこの方とは2物件店舗をオープンしましたが、結構気を遣います。情報を聞き出しては自分の物にしてしまうので、肝心なところは隠して話さなければいけません。
とはいっても何のかんのと今まで定期的に交流を持ってきたわけですから、対応の方法さえ間違わなければ問題はないでしょう。

で、なぜ急に同行したかと言うと、その方のあまり知らないエリアでテナントから土地情報を頼まれたかららしいのです。何度か電話でエリアについて質問をしてきたので、「勝手に自分で調べてくれれば良いのに・・」と思ってたところ、昨日急に「今日時間があれば一緒にエリアを廻ってほしい」と言われたからです。

結局1時間半ほど車でエリアを廻り、候補物件を2件見つけ、今後所有者へアプローチすることとなりました。
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敷引きと違約金

解約時の敷引きの違法性が問題となる中、最近は違約金と言う名目で敷金を控除するやり方が増えてきました。
契約期間内に中途解約すれば、預けた敷金を内から何割かを差し引いて返還しますと言う規定です。契約が満期になった時は全額返還されますが、中途解約時には何がしかの違約金が発生する仕組みに変えているわけです。
例えば10年間の賃貸借契約を締結した後、5年でテナントが解約を申し入れた場合、その期間に応じた違約金を支払わなければいけない訳ですが、それは預けた敷金から差っ引いて構いませんと言う契約条文になっているのです。
以前は敷引と言う表現でこのやり取りをしていたことが多かったのですが、最近は敷引問題が表面化するなか違約金扱いで処理しているのです。
違約金として扱えば、契約期間を約定通り守らなかったので損害賠償してもらいますと言う扱いと同じで、その額は事前に契約書で取り決めておきますと言う感じです。
敷引は違約金と言うより、使っていた不動産の劣化や傷みを補てんするものと言う考えに近いので、違約金にするか敷引にするかでは意味が違ってきます。実際経年劣化や通常使用による建物の傷みは家主が負担すべきものですから、敷引自体に違法性があると考えられているのです。
では違約金を長く担保すれば貸主としては有利になります。5年契約でするより10年、15年で契約し違約金を経過年数毎に設定していけばいいのですから。借主は長い間契約関係を継続することに縛られると言う事態も出てくるようになるかもしれません。貸主にとっては長く借りてくれることにもなって都合が良い話ですもんね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

稟議が通らない時代

ここ1年で感じるのが、出店の稟議承認が通り難くなったと言うことです。
店舗開発担当が良しとしても、役員や代表者が承認しない案件が増えました。物件への評価が以前より厳しくなり、とにかく出店より、本当に大丈夫なものを出店と言う意識が強くなったのかもしれません。
僕も前年は稟議に泣かされいくつも契約は流れました。開発担当の評価も良く自信ありげだったので安心していたら、稟議が下りませんでしたとの回答で、期待させていたオーナーにも気の毒な事をさせてしまったとガッカリしたものです。
オーナー社長が物件を見に来てその場で契約することを決めておきながら、契約書の案文をまとめに掛かる時に気が変わって辞めたと言うこともありました。

逆に、オーナーの稟議や承認が取れない物件もありました。それはテナントの業種や財務内容、それと撤退件数の多さがネックでオーナーの企業の承認がでなかったものがありました。テナント企業は是非出店をと考えていたのですが、こういう時期ですから貸せる時に貸したいものの、相手企業の与信に疑問があって契約はせず、別途テナントを探すことに切り替えたのです。決して危ないような企業ではなかったのですが、このオーナーは以前に同じ業種で痛い目に遭ってるので、尻込みしてしまったようです。それとテナントにとっては撤退が多いのはイメージが悪いですね。

稟議には1週間から1ケ月掛かりますから、その間物件がロックされます。中にはテナントが稟議中でも他のテナントと話を進めるしたたかなオーナーもいますが、基本的には稟議承認が出るまで待つことになります。その稟議期間の時間的リスクを回避するには、次候補のテナントを見つけておくことも肝心ですが、優先順位だけはしっかり守ってあげたいものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

月曜日から改装工事

昨年契約を済ませていた店舗の改装工事が、月曜日から始まります。3ヶ月半空いたままになっていたので、ホッとします。
空いたまま放ったらかしにしてると、不法侵入やゴミ捨て、落書きが発生しいざ引き渡しの時に余計な手間が掛かります。管理責任もありますから、工事が始まるとやっと開放されたと一安心です。
今回も自転車の放置がありました。5台もです。最初見つけた時、ヤバいなと思いましたが、排除手続はしなければなりません。警察に相談し、張り紙をして一定期間経過後に廃棄です。民間の土地に捨てられてるから警察や役所は処分してくれません。

物件開発より販売力

先般、建築資材を開発し製造販売してる社長から、技術開発にかなり時間とお金を注ぎ込んでいるとの熱弁を聞きました。
ただ、よくよく考えみるとその商品を如何に幅広く売るかが課題とのことでした。いくら良い商品でも売れなきゃいけませんから、今後は販売戦略に力を注ぎたいとのことで、私にも仕事上のツールとして、販促に協力してほしいとのことでした。
この社長は店舗開発業をしながら、商品の企画開発も進め、将来は販売へシフトしていくつもりのようです。

条件交渉に苦労

現在2件の物件につき条件交渉をしているのですが、1件にかなり苦労していて、精神的に滅入り気味です。
これほど不確定に交渉するのは久し振りですが、順調に契約に向えそうだった物件だけに、反動が大きくしんどくなってきました。
いくつかの候補テナントがあるため、他社との条件が比較されて、上積みをせざるを得ない状況です。
テナント側の立場にいるだけに、テナントの意向を反映しつつ歩み寄っていくしか仕方ありませんが、テナントが許容範囲を越えればそこで終わりですから、何とも辛い立場です。
オーナーに対しては誠意をもって対応していますが、数値が前面に出る契約交渉では価格だけで判断されるので取りまとめには根気が要ります。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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