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今週は九州まで遠征です。

今週は九州の福岡まで出張で行きます。
物件のオーナーさんと面談です。
テナントの方も同行して、賃借をお願いすることになります。
福岡は距離は遠いけれど、所要時間は新大阪からのぞみで2時間半ですから十分営業圏内です。
東京へは東京本社のテナント企業訪問で出掛けることはありますが、九州へ出掛けるのはレアケースなのです。
そういえば週末の高速道路1000円均一制度があった時、名神で滋賀の方面に出掛けたのですが、それはもう大渋滞で高速で4時間も費やしました。その時車中で同乗者と話してたのが、「これだけ時間が掛かったら新幹線で東京へ行くより長いで。。」ということでした。
今後将来リニアが出来ると、それこそ大阪市内で渋滞に巻き込まれてるのと同じぐらいの時間で東京へ行けてしまうようになりますね。日本が益々近くなる時代もそう遠くはなさそうですが、生きてるうちにリニアの開通見れるんでしょうか。。。
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遠距離物件

ここんところ、遠距離物件を扱うことが増えてきましたが、遠距離物件の方が何故か反応が良いのは不思議です。遠距離物件は全部地方都市の物件ですから、その地域に展開するテナントの情報を知らないままでリーシング活動を行ないます。必然的に全国展開企業か広域展開企業しか物件は提案できないのに、競合が少ないせいか、割りと候補テナントが浮かんできます。
候補はあっても本当にそのエリアに出るかどうかは別ですが、取り敢えず既存店のないエリアの物件を送付できるのは気分的に楽になります。
テナントの出店も競合が多いと難しいですが、業者の方も同じく競合業者が多いとやり難いものです。

実績作り

オーナーやテナント開発担当の方と初めて会って話す機会があると、よく「得意なエリアはどこですか?」とか、「得意な業種は何ですか?」と良く聞かれます。
こういう場合は口頭で説明するか、会社案内で説明するかどちらかするのですが、得意かと言われて得意ですと断言できるほどの実績はありません。思い返せば、エリアはバラバラですし、業種もいろんなものがあって、特に偏ったエリアもないものですから・・・。
得手不得手で言うなら、「こういう物件なら紹介先はたくさん手持ちでありますよ」と考えれば良いのかもしれません。私の場合はロードサイドの100坪以上の居抜物件が1番扱いやすいサイズです。ビルインの飲食店は結構苦労します。元々ゼネコン営業マンだったので、あまりビルインには馴染みがないからかもしれません。100坪以上の箱ものか300坪以上の土地が1番肌に合う気がします。
知り合いの業者で元飲食店勤めの人はやはり飲食店を良く知っていますし、元店舗開発をしてた方はその業種のテナントをよく知っています。リーシングを初めて得意分野を作ったと言うより、元々の職業が経験の礎を築いた方も多いのではないでしょうか。

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競り負け

出店申込書が複数出た物件では、オーナー審査や条件で他社に競り負けることはよくあります。
競り勝つには条件、業種、テナント企業のネームバリュー、そしてテナント決定権者とのコネクションの強さにより左右されます。
今年は条件で負けた1件がありましたが、なるべく競合を避けるためには早く申込書を出して、主導権を握ることが大事になってきます。
仲介の専任契約すれば話は別ですが、リーシング営業や仲介営業するのに、多くは業者競合しますから、物件毎に臨機応変に対応しなければいけません。

法務局

物件調査の際に法務局へよく出かけますが、事前に管轄法務局は調べておかなきゃいけません。
先般も、たまに行く法務局だったので急遽謄本調査を行うべく行ったら、統合移転していました。この目に逢うのは3回目です。法務局の場合結構距離があるので、電車で行った時はほぼ絶望的で、日を改めて行くしか仕方ありません。
何ケ月も前から移転の告知はされているのですが、見過ごしていたり、久しぶりだったりで見逃すことも少なくありません。
大阪と奈良の場合はもうほとんど統合も済んだように思うので、これからはこう目には大阪ではないと思いますが、他府県で法務局へ行く時はやはり事前に場所の確認をしていかなければと思います。
神戸市やその周辺市の管轄法務局は大体頭の中に入っているのですが、1度現状の場所を確認しておこうと思います。

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競合のないエリア

近隣に同業種がないことはテナントの出店がしやすくなります。多くの物件は近隣に同業種があり、エリア競合しますが、もしなければ出店の価値はかなりあります。但しそのエリアでその業種が成り立つのかどうかの判断が先に必要ですけどね。
売上好調のテナントに理由を聴くと、競合のないことをあげる方も多く、リーシングには参考になります。

明け渡し時は細部まで確認

テナントが閉店し、建屋をオーナーに返す際は、現場で実際に確認しておいてくださいね。
撤退するテナントは細かなあらは気にせず引き渡しますが、それを続いて借りる側からすれば見過ごせない瑕疵も多いのです。
経年劣化で傷んだり色褪せたりしたものは問題ないですが、明らかに店舗の営業に絡んで傷つけたり、破損したりしたものは、補修ややり変えなどしてもらわなくちゃいけません。
返す時はできるだけお金が掛からないように、借りる時は通常使用に問題がないようにチェックするわけですから、両方を満足させるには、明け渡し時に自らの目でチェックすることが必要となるわけです。

物件情報は今年も多い

ここ10日ぐらいの間に20物件ほど物件情報がきました。
これだけあれば結構ハズレも多いのですが、今回はそれなりの物件ばかりです。
今の時代は、それなりの物件がなかなか成約に至らなくなったと言えます。
先日も、これは良い!と思った物件は1週間で決まってしまいました。良い物件だけに業者の競争とテナントの競争が激しく、次から次へとテナントから打診や問い合わせがくる何とも羨ましい物件でした。そのテナントを連れてきた業者は、オーナーとの物件契約実績があってルート的に強かったようです。
こういう場合は、貸主と如何に深くつながっている業者が関わっているかで採用されるテナントは決まってきます。
一見さんでアプローチするなら、如何にテナントの著名度が高いか、条件が他より抜けていると言う何がしかのメリットが必要だと思います。

私はあまり業者間の競争の激しい物件は敬遠するので、物件情報を送ってくださる情報源の方がどの業者にお願いしているかで、先行きを決めます。業界内でやたら情報をばら撒く業者へ回った物件なら、ほぼリーシング営業は行いません。街中の不動産屋や駅前不動産屋に数社お願いしたという程度なら、前向きにリーシング活動を行います。
要は、情報は先頭集団にいて扱わなければ、後方集団では無駄な動きをしなくてはいけないことが多いのです。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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