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リーシング営業上の暗黙のルール

リーシング営業をしていて、業者間に情報の優先権のような立場的な暗黙のルールができる場合があります。

例えば、B業者の持ってきた物件情報に、あるテナントをA業者が見つけてきて契約に至ったとします。
この場合、物件側にB社、テナント側にA社が窓口となって契約事務は進められます。
さて、この契約交渉中に、貸主、テナント、業者2社が顔を合わせ、それぞれ面識ができたとします。
このテナントにB社がこの契約移行直接物件を送付し、自己の取引先として対応してよいか、またこの貸主が所有する他の物件にA社がテナント情報を直接持ち込み出すことがよいのかと言う問題があります。

多くの場合、特に仁義や筋道を通す業者の場合は、面識ができたとしても直接情報をやり取りすることはしません。
永久ではないにしても、しばらくは世話になった情報源のルートを守って、物件情報やテナント情報を持ちこむことになります。1度の取引で面識が出来たからと言って、明日から我が得意先とはしないのが暗黙の内にできています。

しかし、こういうのは必ずしも全てがそうではなく、私の知るあるコンサルは、1度そのコンサルが持ってきた物件に出店申し込み付きでテナントを紹介したら、以後勝手に物件を送ってしまう厚顔無恥な人なので、できるだけ直接会わさないようにしています。情報だけのパクリをしても全く気にしないコンサルなので深くは付き合いませんし、他の業者で長い付き合いをした人は見たことがありません。

また、同じような事例で、過去に他業者と共同で契約まで持ち込んだ物件があったとします。
もし些細な要件を相手業者が紹介してきた貸主に連絡しなければいけない場合、契約後何年経っていても一旦その紹介元の業者に報告して、代理で連絡をしてもらうか、同行して報告を行うか、また直接連絡して良いのか確認して行動するのがマナーだと思います。あくまで私の場合の考え方ですが・・・。
一旦契約して業務は終わったとしても、業者間の間には情報元の担当責任があると考えるので、年数が経っていても必ず相手業者に連絡をして、報告事項を伝えると言う段取りを踏まないと、勝手に交渉され、知らない間に契約の内容が変更されていて、窓口だった一方の業者が変更事項をしらないと言う事態がないよう、業者間で認識し合っておくべきだと思います。

こう考えてくると、一旦成り立った業者間の情報源はその業者間に限り一定期間相手の立場を優先し、情報ルートの流れが制約されると考えられ、そういう暗黙のルールができあがっていると思います。さらに、こう言うルートの相互尊重をする業者は、私個人的には義理堅いと言っていいと思います。
逆に最近は、情報のパクリ合いが多く、情報を安心して同業者に送付できなくなったような気がします。これは業者間だけでなく、テナントの一部開発担当にもあって、情報だけ取ってお抱えの業者に回すとか言う事例もあります。この話はリーシング業者間での会話ではちょくちょく出てきて、気をつけなくてはいけない要注意マークがつくことがよくあります。

些細なことでも、お金にならないことでも、契約を担当した以上、解約までは貸主またはテナントのフォローはしなくてはいけないと思っています。
「お金にもならないことなのでこちらで対応しておきます。」と私が紹介した貸主への対応を自らするくせに、私が逆に、「お金にもならない業務なのでこちらで貸主と調整しておきますよ。経費の無駄ですから。」と言っても、「そういうわけにはいきません。こちらが紹介した貸主なので私を通してもらわないと困ります。」と、立場変われば真逆なことを言う業者もいます。

気持ち良く仕事を継続してパートナーシップを築くなら、ルールは守りましょう。

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ジャンル : ビジネス

通販テナント

インターネットが普及し、実店に買い物に行かなくても、パソコンで商品が確認できるようになり、買い物がし易くなった今、通販は上昇カーブを続けています。
私もリーシング以外に服の販売もしていて、ネットは不可欠ですが、買い物もよくするようになりました。
家電や服や食材、本、ゲームソフト、仕事の消耗品まで、ネットで買う総価格は毎年上がり続けてます。
結局、こういう人が増えたため、実店の売上にも少なからず影響しているんでしょう。
今後ますますネットの販売額が拡大しそうですから、実店だけのテナントもネット販売のカテゴリーを確立しなければいけません。
今はネット販売から始める店舗も多く、買い易さや安心度の他、商品の見せ方やアピールの仕方など、かなり上手いネットショップもたくさんあります。
商品は実物を目で見て、触ってという時代は既に過ぎてしまいました。それより、実店を持たない身軽さ、経費の安さがネットショップのオーナーとしての魅力です。

敷地の区画

店舗に限らず、建物を建築した時は、確認申請敷地の境界部分に、囲障を施すよう行政から指導されることが多いです。
要は、敷地をはっきり区分けして、1つの敷地として形状を造るような意味があると思います。

と言うのも、もし敷地境界に何ら区画物も設置していないと、隣接敷地とは別で独立している形状をなしているとは言えず、確認申請敷地ではない土地を一体利用しても判らないからです。
よくあるのは、500㎡以上なら開発協議が必要なので、490㎡で敷地を区切って建築し、残りの土地は後で駐車場として一体利用するような場合です。
もし、敷地区画を明確にしなくても良いなら、上記のような利用はいたって簡単にできます。また、境界上にブロック塀やネットフェンスで区画し、敷地を区分しても後で取っちゃえば結局は同じですから、どっちにしても結果は同じなんですけどね。
問題は、そんなに大きくない土地でも行政が建築についていろんな規制を掛けてくる・・・用途上の規制や建蔽率容積率の規制など建築基準法、都市計画上とは別の管轄行政独自の規制です・・・ので、かなり土地利用について制約があることが、逆に抜け道探しにつながってしまってるとも言えるのです。

正直言って、行政のいろんな規制に合理的根拠はないものも少なくはなく、「こういう規制をしておいた方が良いだろう」程度のものが多いのです。
近隣に対して、行政としての最低の責任だけ見せておきます程度の規制も多く、土地を公共の福祉に照らし合わせて道理的に利用するための行政指導と言ううたい文句がありながら、合理的の根拠となるものが曖昧であることが多いわけです。
ただ、土地の利用を無法状態にすると、とんでもない利用をしてしまうのが建築主側ですから、行政の規制は致し方ありません。地主の言う合理性と行政の言う合理性は別物ですからね。
地主は事業の採算性や使い勝手の利便性でものを言いますし、行政は法的基準、自らの基準でものを言います。
基準で物事を考えるので、決まった区画で決まった法規、内規の一点張りとなります。

ちなみに私は行政が堅苦しいと文句を言う気はさらさらありません。誰かが何らかの基準を決めておかなければ、ろくな街造りはできません。ただ、少し融通の利く行政協議の姿勢をみせてほしいなと思うだけです。

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今年を表す一文字

毎年、漢字能力検定協会が年末に、その1年を表す一文字が発表されますが、今年は「新」でしたね。

新?ってあまりピンとこなかったのは私だけではないでしょうね。

今年の「新」で思いつくのは、民主の新政権、アメリカのオバマ新大統領、新型インフルエンザぐらいのもんですけどね。イチローの記録や松井の記録なんてすっかり忘れかけてます。

私個人的には、「減」ってところでしょうか。

とにかく今年は家賃減額の交渉が多かった年でした。

また、出店するテナントが減ったこと、世の中の働く人々の所得が減りました。人口も減り始めましたし、仕事も減りました。車の販売も減り、コンビニや外食産業の売り上げも前年に比べ減りましたね。
ちょうど去年の暮れから一気にマイナスの波が襲ってきて、今年1年を飲み込んでしまったという感じですね。

1年を表すのに良いことよりも悪いことの方が記憶に残るので、結構きつい意味の一文字が選ばれたりしてますが、来年は良い一文字が選ばれる1年であってほしいものです。

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シャッター街

シャッターが軒並み下りたままの商店街は地方都市だけかと思っていたら、大阪市内にも結構ありますね。
「テナント募集中」や「賃貸店舗」と書いた看板がシャッターに貼り付けてある空き店舗の何と多いことか…。
決してそんなに悪い立地でもないし、半年から一年前まではちゃんと店舗が営業してたのに。
割りと賑やかだった通りがみるみる内にシャッター街になり、増殖していく様は寂しいものです。
こういう事態だと不動産を所有すること、投資して事業を行なうことのリスクが益々高くなります。
以前なら、1ヶ月もあれば決まった物件が、3ヶ月どころか6ヶ月も掛かったとか、下手すりゃ1年掛かりなんてことにもなる可能性があります。
人が多くて混雑してるのは疲れますが、その方が世の中平和ってことなんですよね。

指定内装業者

店舗の内装工事については、大手のテナント企業の場合内装業者が指定されています。
これは、店舗のデザインやレイアウト、仕様などいちいち物件ごとに説明することなくデザイン設計ができるというメリットがあります。
内装業者に物件を見せれば、什器のレイアウト、客動線、サイン計画、売場造りを従来のマニュアルから自らプランをしてくれるので、テナント企業にとってはかなり効率が良いと言うことになります。
初めての内装業者なら、やれレイアウトはどうするかとか、内装の各種仕様をどうするか、サインの規格やデザインまでいちいち打ち合わせをして決めていかなければならず、これはかなり担当者の時間的な負担になりますし、場合によっては専用の担当者を設置しなければいけなくなります。

売場造りで何が難しいかと言えば、什器のレイアウトで、これによってどこに何を置くかも決まってきますし、経験値も必要な作業です。これを判らない業者が担当すると、売場造りから説明しなければいけないので、時間が掛かるし見当違いのプランが出てきたりするわけです。

では、デメリットは何かと言うと、コストが高くなってくることと、売場造りに斬新さがなくなる可能性があるということです。
内装業者がいつも決まった状態だと、コスト競争の場面が減りますし、コスト削減の自己努力もなくなります。
また、ある程度テナントの発注単価や値切り幅が判ってくるので、いつも同じような価格で見積もりが出てくると言うことになります。ただ、建設部門を設置して人員を配置するコストと比較して、どちらか有利な方のやり方をすればいいのですが、チェーン展開で仕様やデザインを統一しているテナントの場合はやはり慣れた業者に任せるのが良いのかもしれません。

内装工事は新築の建築工事に比べて価格のばらつきは大きくなります。建築工事は技術的要素が大きいのですが、内装工事は技術的な力よりデザイン力や工事のスピード力の方が重視されがちです。
それだけに、施工精度より如何に臨機応変に施主の要望に対応していくかが大事ですし、その能力がないと内装工事はできないと言えるでしょう。

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遠距離営業

普段は、大阪、神戸、奈良の各都市で営業をしていますが、たまに遠距離の物件を扱うことがあります。
多くは中国地方四国地方の物件ですが、たまに愛知や関東の物件もあります。

関西圏以外の物件はイメージ的に地理も判らないし、出店するテナントも違うだろうと思われがちですが、結構全国ネットのテナントが当てはめ易いことも多いのです。

というのも、関西のテナントが地方都市に出店を希望していても、情報が手に入り難いせいで、割と検討可能な物件に当たることも多いのです。
中には、遠距離は交通費ばかり掛かって経費倒れになると思われがちですが、メールやファックスで情報を発信し、テナントが興味を持って出店検討していただけるなら、近場のあてのない物件よりずっとマシだと思うのです。
遠距離であるが故に、当事者が効率的にメールやファックスで話を進めることを率先するなら、何度も現地に行く必要もなく、思うほど経費は掛からないものと言えます。

また、遠距離でも、もし成約すれば50万円になるのであればやってみる価値はあると思いますけどね。
海外まで出張するならさすがに経費倒れでしょうが、移動距離200-300キロ程度なら十分2,3度通っても損した気分にはならないですよ。もし100万円、200万円にもなるなら、泊りがけで言っても十分でしょう。

物件は距離で選ぶより、その成約精度で選ぶべきです。仕事が決まらなくて1ヶ月動き回るより、遠方へ出掛けても成約するr可能性が高いなら、距離がある方が効率的です。

私は以前は千葉や東京へ契約の打ち合わせで出掛けましたが、物件自体のフィーはそんなに多くはありませんでした。
しかしながら、関東系のテナントとのコミュニケーションが取れるメリットを活かしてわざわざ行きました。ついでに別の物件もお願いしますよと、営業物件が広がったので効果はありました。
もし、そんな金額のためにわざわざ東京まで行く気もしないわと思っていたら、後の仕事はきっとなかったでしょう。

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テナントビル計画

テナントビルの新築計画をする場合、今後20年から30年間の動向を予想して建築物のボリュームを決める必要があります。今後一気に高齢化社会と少子化が進み、今までのような商環境とは違う時代がやってきます。
建築会社の事業提案では、施工高を上げるために必要以上に床面積を大きくしてくる=階数を高くしてくることがよくあります。乗降客の多い駅前ならともかく、さほど多くないのに多層階のプランを描いてくるのです。
先般、あるオーナーからゼネコン提案の企画書を見せてもらいましたが、「この駅で4階建てはキツイ」と思いました。
2,3,4階は美容室や医者、居酒屋などを入れることは十分可能ですからという趣旨のプランだったようです。もし店舗がだめなら住居にも切り替えができますとも提案したようです。
計画収支的には、床面積が多ければ有利なのですが、あくまで理想的な経営状態が前提であって、空室率が少なく家賃も新築並みの家賃が永久に続くような計算です。
私は、平屋で十分とは思いましたが、せめて2階建てまでに抑えるべき立地だとオーナーに提案しました。平屋でも2階建てでも4階建てでもさほど収支は変わりませんし、空室になった時のテナントの探し易さが平屋や2階建ての方が有利です。建物は30年も経過すればもう老朽化して建て替えを考えないといけませんから、床面積が大きくて多額の解体工事費が掛かる建て物より、低階層にして床面積を減らし更地にする投資を抑えることができる計画にした方が結局は採算性が良くなりますと説明しました。工事費が掛かると言うことはそれだけ金融機関なりからの借入も大きくなります。今後の経済状況や商業環境からしてみると、大きな投資より、小さな投資で堅く収益を稼ぐ方が事業的に安全です。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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