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残すところあと1ケ月

もう11月の末日かと時間の経過の早さに驚きです。
もう今年も残りわずか1ケ月です。実質的には残り3週間ほどでしょう。

今年は例年よりかなり退店が多く、今でも来年の空き予定物件の情報が良く入ってきます。
スクラップ&ビルドで前向きな退店なら良いのですが、不採算店整理とか契約満了により退店の方が圧倒的に多くあります。
オーナーとの交渉で、「今は撤退が多く、次のテナントも探し難いので家賃を下げてでもテナントに契約を続けてもらった方が良いですよ。」と何度話したことでしょう。
また、「家賃は2,3年前の感覚は捨てて考えてください。今はテナントの方が有利ですから。」とも何回も言いました。

今後はもっと出店条件も厳しくなってくるので、物件の条件交渉には幅を持たせておくべきです。また、申込書が出ても結構稟議段階で不可となることも多いので、契約するまではいろんなテナントとの交渉を継続しておくべきでしょう。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

契約交渉のやり取り

テナントも出店の意向を示し、さて契約の細かな条件の詰めを行おうとする時、じりじりと条件をいじってなかなか踏ん切りを付けれないオーナーがいらっしゃいます。
100%満足の条件じゃないため、少しでも条件を上げてやろうと考えているのかもしれませんが、打ち合わせの度に細かな指摘をして、なかなか折り合いを示してくれないことがあります。

テナント企業は会社の一定の基準がありますから、個人企業のようにその場で条件を決定できません。会社で承認をとって交渉に臨まないと、いくら口約束しても後でダメでしたとなるので、決まった条件の範囲内でしか話ができないわけです。こういう場合、少しづつ条件を変えていくのは話がまとまりにくくなります。テナント企業の方も少しづつ条件が上がってくるので、どこかで交渉をストップすることもあるのです。

オーナーはある程度交渉して条件が出てきたら、すっきり判断すべきです。その方が契約も速く進み家賃の支払いも速くなるのです。

テーマ : 店舗開発
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減額の次は補修依頼

先般減額交渉が終了した店舗につき、設備と漏水の補修工事の必要が出てきました。
家賃を下げた直ぐ後なので、建物の改修にお金を掛けることはオーナーも嫌がるだろうなと思っています。雨漏れはオーナー負担工事とはっきりしていますが、設備補修個所の区分は微妙です。

居抜店舗の場合、本来新築工事ならテナント負担工事であるべき設備が前テナントから後継テナントに引き継がれています。そういう意味で、本来テナント持ち込みだったから、補修はテナント負担となるべきですが、そのまま引き継いだために、オーナー設備とされてしまうのです。
居抜物件はこういう問題が後々出るので、細かな管理区分を契約時にしておくことが、後々の問題を防止することになります。

前テナントの残した設備がオーナー区分に全てなるのではなく、前テナントの残した設備は後継テナントが受け継ぐと理解しておかなければ、「元々この設備はあったものだから」とオーナーへ負担が回ってきます。空調や厨房設備なども、オーナーへ引き継がれたのではなく、テナントに引き継がれたので、そのメンテはテナントの負担区分です。

テーマ : 店舗開発
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複合店舗の配置計画

複合店舗の場合、店舗の配置の調整に難儀することがあります。
一番良い場所はどのテナントも確保したいので、そこを狙ってきます。
土地だけの図面を渡して出店しませんかでは、結局こういう競合が発生するのです。
まずは自分なりにテナントのボリュームを決め、想定業種を当てはめて配置プランを作り、そこにテナントを当てはめていくやり方をしなければなりません。
但し、それには業種やテナント毎にどんな配置が良いのか知っておかないといけません。
よく店舗のことを知らない設計が、問題のあるプランニングをしているのを見ます。店舗に長けた設計なら配置や駐車台数を考慮して計画します。
設計のことは判らなくても、測量図面さえあれば配置計画ぐらいは描けますから、複合施設の計画をしなければいけない場面があれば、一度自ら配置を考えてみるのもリーシング業者のノウハウと言えるのではないでしょうか?

交渉の歩み寄り

賃貸人と賃借人の希望が相反するため、お互いの譲歩案を持ち寄り相互に問題を協議しなければならない時は、お互いに相手の希望を満足できなくても、某かの代替案を持って問題解決に対応してもらいたいものです。
一方的にこれしかだめの一点張りではなく、少しでも相手の要望に合う妥協案が必要です。
会社の方針でこれしかだめですでは、これは交渉ではなく、単なる一方的お願いでメッセンジャーでしかありません。これは営業交渉力ではないのです。
こちらの要望をお願いする時は、相手に何かを融通しながら自己の要望を大方認めてもらうのが本当の交渉術と言えます。これが駆け引きと言うものです。
我が社の希望をそのまま押し付け、しぶしぶ相手が納得しても、自らの交渉術が上手いからだと思ってはいけません。自社の要望を通すため、自らの要望をどこまで譲歩できるか線引きしておき、そして譲歩案をすり合わせることが本当の交渉です。
相手がなんだか損したなとか、何か後味が悪いなと思わないような交渉が大事です。

シャッター商店街

営業の途中で時間があった時、たまに商店街を歩くことがあるのですが、賑やかだった商店街も最近はシャッターが下りて空きが目立つようになりました。

子供の頃、針中野の駒川商店街に良く行きましたが、とても賑やかで魚屋や八百屋など見るのがとても楽しみでした。狭い通路の両側に商品が陳列され、威勢の良い掛け声が聞こえました。また魚屋の前は虫よけの線香の煙が揺らめき、かごに入った釣銭入れも良い味を出してました。

ここ10年ぐらいでしょうか、賑わっていた商店街も以前ほどの賑わいがなくなったように感じます。
そういえば、特にスーパーなどの店舗のすぐ近くの商店は良いのですが、少し離れた区画の商店のシャッター化が進んでいます。商店街事態に集客力がなくなり、スーパーにやってくるお客さんの流れを利用できる商店しかやっていけなくなりました。
そのため、商店街でもお客さんの賑わうエリアとシャッター化してしまうエリアが顕著になり、さびしい通りになってしまってる商店街が多くなりました。

商店街のお店と言えば、生鮮食料品の他、服屋(ブティックという表現が流行っていました。今は死語です。)、雑貨屋、乾物屋、喫茶、和洋菓子店などいろいろありましたが、どのお店も経営者が年を取り、代変わりできないので、このまま店じまいすることになるんだろうなと思います。

商店街は土地建物も小さな所有者の集合ですから、まとめて活性化するにも一定数以上の同意を取らなければならず、再開発にも結構時間が掛かります。全ての人が活性化のために一致団結できればいいのですが、必ず数件の反対者がいて計画が進まなくなります。

今後はますますゴースト化が進みそうです。

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気をつけるべきテナント

テナント企業の中には、物件情報を提案した後にリーシング業者を飛ばして、直接オーナーに問い合わせを掛けるテナント企業とか、情報を横流しするテナント企業があります。
業界内ではそんなテナントの名前が周知されているところと、結構知らないところがあります。

経験的には大手のテナントや経営者が筋を守る気質のテナントなどは、開発担当も誠実に対応していただけます。
管理の甘い体質のテナントの場合、結構担当者毎で誠実不誠実の差がはっきりしています。
中には、経営者の立場にいる人間が、まじめに筋を守ろうとしている開発担当に、直接アプローチさせてみたりするところもあるのです。

逆に、内密のテナントの撤退情報をばら撒くようなリーシング業者もいるわけですから、こちらのモラルも正さないといけません。直接、テナント企業から依頼された業者は秘守に気を遣うのですが、業者間で情報を回してしまった場合は、守秘の意識が薄れて、あれよあれよと情報が独り歩きしてしまうこともないとは言えませんからね。

まっ、そういった中でも、誠実なテナントには優先的に良い情報を提案したくなりますし、疑念を抱かざるを得ないテナントには情報は送らなくなるか、手渡しでしか提供しなくなります。
物件確保に筋の通らない動きをするテナントは、結局は金銭的なずるさを持っていることですから、リーシング業者の中でも筋道を守る方は相手にしなくなりますね。

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景観条例の制約

行政により景観に関するさまざまな規制が増えてきました。
昔は、建物の外観やサインについてはさほど制約がなかったのですが、今は建物のデザインや色あい、配色ほかサインの大きさやデザインにも、届け出や申請が必要な行政も少なくありません。
特に、奈良や京都など伝統的な街並みを保有する地域や神戸など異国風情の特殊な街並みを保有する行政では、その制約が強くなってきます。

先般奈良市内を走っている時撮った写真ですが、すき屋のロードサイド看板も下の写真のような赤みを控えた色合いになってます。小さな方の看板は本来の色合いに近いので、ちょうどどの程度の違いになるか比較になるので撮影してみました。

sukiyasain

奈良駅付近のローソンも本来の色合いよりもくすんだ色合いになっています。明るい感じと言うより、ちょっと地味なおとなしい感じになっています。

ただ、こういった色の規制が本来の伝統的町並みの景観保護になるかと言えば、あまり関係ないように思います。賑やかなサインの店舗が林立することは影響大だと思いますが、本当に伝統的な街並みが残るのは一部エリアだけであって、もっと限定的に景観保護をしても構わないのではないかと思うのです。

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極秘物件のはずが・・・

店舗物件の中で、「極秘につき取り扱いに注意!」と但し書きがあったり、「業者回しはご遠慮ください。」とか言われている物件を、慎重にテナントに回付したら、「その情報、大分前から知ってるよ。」とか、「その物件は他からも来たけど断わったよ。」とか、結構情報が流通してしまってることがあります。
情報元に、「極秘って言ったたけど、いろんなテナントは既に知ってるよ。」と言ったら、「えっ!?」と驚かれたりします。

結局、情報をあちこち回しまくる業者に知られた情報は、極秘も何もあったもんじゃないということです。不動産情報サイトを見ていても、やたら情報を掲示している業者がいますが、あの情報は他業者から回ってきたものを掲示している場合が多く、オーナーに直結した物件はほとんどないと思って良いでしょう。

ただし、本当にまだ営業中で店員に告知していないような物件情報もあるので、よく情報の秘守性を見極める必要があります。結構、極秘物件を普通の物件のように持ち回っている業者も多いものです。

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竣工後のテナント探し

最近、建物を新築したもののテナントが未定の物件情報をよくもらいます。
本来なら建築中にテナントを決め、竣工時には晴れてグランドオープンと考えてたものの、このテナントニーズが少ない時期で竣工に間に合わなかったと言うところです。
こういう建物は、店舗付マンションだったり、特殊な専門業種ビルだったりすることが多く、リスクをできるだけなくすために、テナントの出店を内定させてから着工するのが安全策とは言え、諸般の事情で待つことができなくて先行着工したと言うものが多いでしょうし、もっと厳しいのは、テナントが内定していたけれどもキャンセルになったというのも多いことでしょう。
私はテナントが内定してから着工よりも、着工しながらテナントを探す方が、検討いただくテナントにも有利ではないかと思うのです。
着工したことで、オープンの予定が立ち、出店計画の見込みが確かに立ちますからね。
ただ竣工してもテナントが決まっていないのは、計画の見込みやマーケティングの甘さがあったと言わざるを得ません。
商業ビルは部屋数が少ないので、空き区画があると空室率が大きくなり、収支への影響も多大です。

契約更新

賃貸借契約が満期になっても、貸主・借主どちらかが契約終了の意思表示をしない限り、自動的に同じ契約条項で契約が1年なり2年なり延長されます。
ただし、一旦契約は満了しているので、敷金等の引きは満了以後の引き率でしか償却できません。

基本的には契約が満了になる間近でも、契約上の規定にある解約予告期間を守って更新しない旨の通知をしなければいけません。例えば、2009年11月末が契約満了日でも、3ヶ月前予告なら8月末までに、6ヶ月前予告なら5月末までに通知しなければならず、突然満期になるから1週間後に辞めますとはならないわけです。店舗の営業は辞めても構いませんが予告期間中の家賃は支払わなければいけませんし、オーナーから解約を申し入れた場合もテナントは予告期間の賃借の権利は残ります。
また、満期日を過ぎ新たに契約が1年始まったとしても、あくまでそれは契約の更新期間を便宜的に決めただけであって、満期経過後直ぐに解約申し入れしても問題はありません。取り決めた予告期間の経過さえ守れば良いわけです。

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商業施設内の有効利用

最近はどのテナントも売上が伸び悩み、店利益を確保することに四苦八苦しています。

最近よく聞くのは、自社店舗の駐車場を転貸したり、店舗スペースを他社に転貸したりして、経費負担を軽減する施策を実施しているテナントが多くなったと言うことです。

店舗に駐車場は必要だからと言って、来客キャパを越えた駐車場は賃料の無駄使いになります。また、店舗を広げ過ぎて売り場として採算の取れないデッドスペースになってしまう売り場を抱えているのも、これまた賃料の無駄使いです。

そういうことから、無駄なスペースは転貸して賃料を稼ぎ、経費を削減する方策を取るようになってきました。
駐車場の大きすぎるドラッグストアが、コインランドリーや弁当のテナントを誘致したり、売り場の広すぎるスーパーが均一ショップやカフェを誘致してくるのは良くある話です。
昔は駐車スペースを他に貸すのは言語道断的な考えがありましたが、使えないスペースを有効に利用することは店舗の運営に無駄をなくす意思の表れで、逆に評価してあげるべきことなのです。
駐車場が少なくなればお客さんがとめるスペースが減って使い勝手が悪いと、催眠術を掛けられたかのように言い訳しているテナントがありましたが、逆にいろんな店舗があることで使い勝手が良くなるので、結構お客さんには便利なものです。

以前勤務していた企業の親会社は、一旦借りた駐車場は自分の物と言う感覚で抱えていたので、他テナントに貸すなんてことは、考えられないことでした。他に貸すなら自社グループ内の企業で使うべしという感覚でした。他にも同じように自社利用しか考えないテナント企業も多かったのですが、最近はさすがに経費削減をしなければやっていけないせいか、めっきり他社への賃貸にアレルギーがなくなったのです。

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ロードサイド見学

今日は兵庫県の三田市に用事があり、車で中距離遠征してきました。
時間に余裕があったので、できるだけ下道を走ってロードサイド状況の見学も兼ねてきました。
池田から三田まで国道176号線を走りながら状況確認です。この路線を走るのは約半年振りで、結構人気路線ですが、一部空き店舗の目立つエリアがありました。
奈良県下で空き店舗が目立つところもそうですが、足元商圏の弱い所に空きが目立つような感じです。
交通量が多く、周辺人口が多いエリアは空きなしですが、ちょっと住宅地から外れて辺鄙な所になると、「テナント募集」の看板や「貸土地」の看板が見受けられます。半年前に空き店舗だった建物が未だに空きのままだったり、確かテナントが決まったと聞いていた土地が未だ更地のままだったりと、テナントが見つけ難い状況が続いているんだと痛感しました。
特に土地貸しの場合、建物を建てるだけの資金的余裕があるテナントが減ったので、これからは土地の有効利用のハードルは上がるでしょう。

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企業基準

テナント企業によって土地建物の権利条件による制約がまちまちです。
例えば、土地建物に抵当権が設定されていたら契約できないとか、担保価値が充足していれば抵当権が設定してあっても契約可能だとか、全く抵当権についてはノーマークだとかテナント企業の基準はさまざまです。
契約に向けて話が進むようであれば、登記簿からこう言った権利を調べてテナントに告知しなければいけません。
事前に抵当権を抹消したり、共同担保目録を調べて担保余力を検討しなければなりません。
逆にテナントの与信も同時に調査をして、不動産所有者と企業各々の財務状況の確認が必要なわけです。
いざ契約の手続に入ったら、与信の問題で契約できないと、無駄な労力を費やすハメにもなりません。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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