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家賃より空室回避

今の時代はビル経営については、如何に空室をつくらないかがより重視されます。
家賃にこだわり続けるよりも、空きをなくしてとにかくお金を回収するやり方の方が良いみたいです。
特に複合店舗ビルでは、空室があることで施設環境を悪化させますから、オーナーや管理者は如何にフル稼働な状態にしておくか考えておかなければいけません。
とはいえ、空室対策に家賃だけ下げれば良いものではなく、リニュアルや環境整備などして、ビルのアピールをすることを忘れてはいけません。
よく言われるのは、既存テナントとの家賃に開きが出るのは都合悪いから、家賃はあまり下げるわけにはいかないとです。近隣相場と比較して家賃の改訂をする旨の契約条項があれば、これは家賃の見直しがあれば既存テナント家賃を下げることに反対できなくなります。場合によってはテナント全体の家賃を下げざるを得なくなりますから、オーナーができるだけ下げたくない気持ちも理解できます。家賃がいくらかはテナント間でも解らないはずですが、どこからともなくバレてしまうこともあります。
この問題は気をつけて対処しなければいけませんね。
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365日24時間営業

テナントによっては、年中定休日なしの24時間営業をしているところがあります。
今から何年か前に、スーパーの24時間営業が増えた時がありましたが、今では24時間を止めたところがほとんどです。
歓楽街近くの深夜でもお客さんの見込めるところはともかく、郊外の24時間営業はどう考えても採算は合わないでしょうからね。
どんなお店でも午前3時から午前6時あたりはアイドルタイムになるのではないでしょうか。ドンキのようなお店でも夜は午後9時から0時が来客が多く、それ以降は深夜族ぐらいしか来店しませんから、客単価も上がらないように思います。深夜急に入用な物と言えば薬か夜食ぐらいでしょうから、コンビニでも間に合いますよね。
店舗をオープンしている以上、照明と空調を止める訳にはいきませんし、店員も幾人か配置しなければいけませんから、経費をカバーできるほど売上は上がらないでしょう。昔は、いつ行っても空いてるお店をウリにする考えがありましたが、さすがに経費の負担が重くなり24時間営業を中止したのです。
24時間営業店舗には、独自の顧客層があります。深夜は深夜族の人や早朝の配送関係の人ぐらいしか来ないでしょう。飲食街の近隣なら飲食店勤務者の帰りの人がそれなりに来店して結構賑わったりもしますけどね。
いずれにしても、今の時代は深夜は特定の店舗だけしか営業が続かない時代です。経費削減やエコのことが重要視される中、24時間営業の時代は終わりましたね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

テナント事業説明セミナー

普段は物件の事しか考えないので、たまにテナントのセミナーに参加して店舗の経営という立場からいろんな情報を仕入れてみることがあります。
物件では規模や立地、競合店、商圏だけしか気にしませんが、営業の立場からは店舗のオペレーションの他、原価管理、人員管理までもどう考えたらよいか勉強になることもあるので、たまにはセミナーに参加するのも良いことです。
テナントによっては、事業説明のセミナーにもかかわらず、我々のような不動産会社の人間にも参加を呼び掛けてくれることがあります。どんな事業をするテナントなのかを知ってほしいと言う要望があり、それを元にどんな物件が適しているのか知ってもらえたらと言うことのようです。
物件だけを扱っていると、どうしても不動産と言う観点からしか物事を考えられませんが、経営を知っていると気をつけなくてはいけない運営上のポイントまで見る目が養われますから、結構役に立つものです。
ただ、私も長年各業種店舗物件を見てきて、また運営側にもしばらくいたせいか、セミナーの内容自体はさほど驚く新発見は今までありません。当たり前のことをしていれば良いだけの話なのですけどね。

梅田と難波と阿倍野

大阪市内で人が集まり店舗が多くて賑やかな街が、北から梅田、難波、阿倍野(天王寺)となります。関西以外の人でも梅田や難波はキタやミナミと言われてることはご存じの方も多いのですが、阿倍野はあまり知名度は高くないでしょう。
梅田派の人は大阪北部を中心に京阪神住まいの方が多く、難波は大阪中部から南部方面、阿倍野は河内や奈良方面の方が好むスポットだと、僕は思ってます。
この3つのエリアに集まる人達の雰囲気とか特徴はそれぞれ違っていて、大阪の中でもこれだけ文化や風土が違うものだと、大阪に長年住んでる人なら気付いてる方も多いのではないでしょうか?
ちなみに私は難波が好きなんですけどね。

雨漏れ対応

強い台風が久し振りに関西に接近しそうですが、台風により店舗が浸水や雨漏れ被害に遭うことも少なくありません。
ゼネコン営業マン時代は台風が来そうだと、いざと言う時の対応を社内で組んでいました。緊急連絡網を作って、いつでも連絡を受けた者が現場管理者に通報できる体制にしていました。
起業後もこの意識があって、関わりのある店舗についてはいざと言う時にどこそこの会社に頼もうとか、想定はしています。
問題は迅速な対応がしてもらえるかです。雨漏れは基本的にオーナー負担の改修工事になることが多く、テナントから「雨が漏れてるので至急対応願います」と言われることも多々あります。言われたらオーナーは対応しなくてはいけません。テナントが自社の取引先工事会社に依頼し後で精算することもありますけど、緊急対応はまずは問題の解決ですから、選り好みをしている余裕はないわけです。
私が一番困ったのは、台風で大きなサインポールがなぎ倒され電線を遮断し、信号機を停電させた事故です。幸い人災にはなりませんでしたが、もし人災なら責任をオーナーが被らなければいけない状況になったと思います。この時はテナントの対応も早かったので無事事なきを得ましたが、築15年以上を経過した建物は、点検しておくべきと再認識させられたものです。

流行の店舗

流行が目まぐるしく変わる中、テナントにも流行があります。
岩盤欲やフィットネス、スーパー銭湯、ラーメンやうどんなど飲食から物販、サービスにいたるまで時代の一時期を席巻する業種業態が猛威を振るい、急激に出店することがあります。
ただ、流行で終わるか継続的に営業がなりたつかは二つに分かれます。どんなに爆発的に流行っても一気に流行が去り、消えて行く業種業態も少なくありません。
世間で今流行っていると言われた時は、既にピークかピークを過ぎた時だと考えておかなければいけません。世の中で大流行してるから我が社も参入では手遅れになることがあります。そんな時は既に先行テナントは業態業態の移行を検討していたり、ノウハウを売却して次のモデルを試案しているものです。
よくFCテナントに、今流行のテナントの経営をしませんかとオーナー探しをしているものをよく見掛けますが、検討しようと考える新規参入者は最低5年以上その業種業態が繁栄するかどうか見極め、判断しなければいけません。
投資をして1~2年では投下資本が回収できませんから、その判断力を養ったり、勉強したりすることは一番大事な問題です。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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