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事業用借地契約の敷引き

事業用借地契約の場合、通常の建物賃貸借契約にあるような敷引の規定を入れないことがよくあります。
公正証書による契約になり、解約時は借主が原状復旧をしなければいけない契約方式ですから、敷引が発生する根拠がないからです。一般的な敷引の根拠は、建物を次の賃貸に回すための補修費的な意味合いがありますから、原状復旧が強制的になされる借主の義務なら、敷引をする意味がないわけです。
しかしながら、一部敷引をする契約もあるのです。敷引に根拠はなくても、土地を利用することで、借主がインフラ設備を利用し、貸主資産たる上下水管や電気・ガスの引き込み設備を使用したり、あるいは浄化槽を利用したりすることで、改修やメンテナンスなどの費用を敷引で転嫁するとも考え得なくもないわけです。
これは事業用借地契約で敷引がある場合の、苦しい理由付けですが、単に長年土地を借りる対価として借主が差し入れる礼金的な意味合いの金銭と考えても良いかなと思います。
もし借主が個人なら消費者契約法の問題もあるので、契約までに十分納得してもらうよう協議をしておかなければいけません。
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最初の印象

店舗ビルのリーシングについて、来週、業務委託契約を締結します。

単なる仲介契約と違うのは、どんなテナント構成にして、どんな業種を持ってくれば良いか提案することまでするところに違いがあります。
仲介契約は、店子と家主の賃貸借契約を仲介するだけですが、リーシングの場合、どういう商業ビルにするかを提案・企画するコンサルティングが必要となります。

不動産業界には、テナントリーシングに関する内容を理解できない方がたくさんいます。特に売買主体に不動産業をやってる人だとか、住宅の販売や仲介の不動産業務を主体にした不動産会社とかです。

先般、ある方から初めて連絡頂き話しをしていましたが、その方の言う意味が最後まで理解できずに困りました。

その方は聞きました、「おたくは業者さんになるんですか?」

私は答えました。「業務の進め方や内容によって、コンサルティングになる場合もありますし、仲介業者として立つ場合があります。ですから、そちらの言う業者の意味はどこまでを意味しているのか判らないのですが、業者になると言っておいた方が判り易いかもしれません。」

「そうなんですか。じゃあ、こちらで頼まれてる物件にテナント付けしてくれることは無理なんでしょうか?」と言い出しました。

「いえ、同業の方に頼まれてテナント探しをすることもありますよ。また、こちらの顧客ニーズに合う物件情報を頼むこともありますよ。」と答えたにもかかわらず、

「そうなんですか・・・じゃあ難しいみたいですね。。。」と自分で諦めてるのです。

この方、人の言ってる意味判んないのかなと思いながら、結局は深入りせずに電話を切りました。どこかの不動産業者さんでしたけどね。なるべく丁寧にいろんなやり方があることを言うつもりだったのですが、相手がそうとは取らなかったみたいです。
ホームページやブログで大層な物の言い方をしている私ですが、仕事のことは杓子定規に考えておりませんので、何なりとおっしゃっていただいたら仕事の協力はいくらでもさせていただくんですけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

客単価

最近は物販にしても飲食にしても、客単価が従来より下がってきているようです。
理由は買い控えのため、購入量が減ったり、販売価格自体を下げて売るので1人当たりの購入額も減るわけです。
飲食店の場合もお酒の量を控えたり、メニューの価格を押えたりするので、客単価も抑制されてると思われます。サラリーマンの給料や会社の経費が抑えられると必然的に飲み代もなるべく安いところでってなりますからね。

今の好調企業と言うのは、コストパフォーマンスが良い商品を販売提供している企業か、本当のお金持ちだけを相手にする企業だけではないでしょうか。
企業の老舗度や誠実さなどはあまり業績に反映されていない気がします。東大阪の中小企業は特殊な技術があったとしても、そこが製造する部品を大手企業が発注する場合、頭からコストを抑えられてしまい良いのもを作っても儲からないシステムになっています。また、いくら熟練した技術で作った物でも、価格の安い中国製に乗り換えられたりして、技術や経験が報われない時代でもあります。

高くては物が売れないから少しでも安い原価で製造する。商品の価格が下がればそれを製造する末端の企業がコストダウンのしわ寄せを食らうことになります。安くてもたくさん売れればグロスの利益はある程度確保できますが、安くても売れる量が少なければ単に利益を食いつぶすだけです。

客単価が上がると言うことは、店舗にとって販売効率が良いことになりますから、同じ経費で多くの利益を生み出すことが可能となるのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

いかにも不動産屋・・・喫茶店の風景

私が良く行く喫茶店やカフェは何故か不動産屋っぽい人が集まります。

2,3人で入ってきて、何やら書類をテーブルに開け出します。こっそり見てみるとそれは住宅地図で、物件の説明が始まります。不動産屋どうしの時もありますし、家主や売り主らしき人が不動産屋に説明している時もあります。時々、何やら怪しげな不動産屋っぽい人もいたり、とにかく同業者は同じようなお店に集まるもんなんだと、自ら不動産業界にいることにふと気付くものです。

まっ、物件の依頼や説明をしている内は可愛らしいもので、中には差し押さえをするだとか、不動産を担保に借金の相談をしている人らもいて、そりゃもう神妙な顔して協議している人達も見掛けます。

私の業種柄、そんなオモッ苦しい話をすることはありませんが、せいぜい、「なかなか物件が決らんわ。」とか、「ドタキャンくらって困ったわ。」とかそんなレベルです。

前職の建築の営業マン時代の方がオモッ苦しい話は多かったものです。
追加工事の予算で揉めたり、追加工事の代金を認めてくれなかったり、予定していた工事が受注できなかったり、どうしても営業ネタがなくて1人悩んだり、そんな時代のことを考えると、今は呑気なもんです。

不動産屋は大雑把と言われますが、これはその通りだと思います。しかし、筋道を間違えると人間関係が一気に悪化しますから、筋道や信頼関係はイの一番に考えて行動しなければいけません。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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