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更新料無効の判決

今年になり、裁判の1審、2審で2件続けて更新料の徴収が消費者契約法に違反する旨の判決が出ています。
消費者契約法に違反と言うことですから、個人が借主になった場合の判決なので、消費者契約法に掛からない契約はこの限りではありません。店舗の場合でも、借主が個人になる時は注意が必要です。
店舗の場合はほとんどが法人を借主とする契約ですから、普通は消費者契約法の適用はありませんが、小型店の場合個人契約されることは少なくありません。
また、京都を除いて関西では更新料の慣習がないので、更新料の違法性を訴因にして裁判を起こすことはありませんが、敷引きや解約引きの慣習がありますからこちらの扱いには注意が必要です。

更新料や敷引き以外にも礼金制度と言うものがあって、これもよく問題になります。
更新料、敷引き、礼金どれをとっても貸主優位の制度で、その制度の合理的な妥当性を説明することはなかなか至難です。
最近は、消費者も賢くなり、今まで何となく差っ引かれてたり負担してた費用について、その根拠を求めるようになりました。元々、建物賃貸借契約は家主と店子に優劣関係があったように思います。
「貸してやるからこちらの条件に従いなさい。」と言うような感じだったのではないでしょうか。
ところが最近は、「借りてあげるから条件をこちらに合わせてください。」的な契約も増えました。

借り手市場、貸して市場それぞれ時代の流れで条件の決め方が違ってきます。明らかに今は借り手市場ですから、テナントにとっては望ましい物件が割安で手に入る時代になりました。

しかしながら、売上が思うように伸びないため、出るに出れないテナントも多いことは確かです。
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リーシングが難しい時流

相変わらずテナント物件の空き店舗情報がたくさん入ってきます。
中には、これは良い物件なのにと思うのに、なかなかテナントが決まらないものがたくさんあります。
それだけテナントの出店基準が厳しくなっているのか、見る目がシビアになっているのでしょう。
3、4年前なら早期に決っているだろうと思える物件でさえなかなか決りまらない時代です。
とは言え、いずれはどこかのテナントが出店することになるわけですから、地道に情報を持ち込んでチャンスに巡り合うしかしょうがないところです。

先日も、知り合いの元テナント開発担当の方から連絡があり、「今、賃料値下げ交渉で揉めてる店舗があって、オーナーから解約しようかと思っているけれど、そうなった場合テナント探しに協力してほしい。」と相談があったそうです。テナントはかなり減額を要求しているようで、オーナーの減額想定範囲を超えてしまってるらしいのです。元テナント開発担当の方から、もし解約が決った場合は、「リーシング頼みますね。」と依頼されましたので、成り行きが気になります。・・・この物件は立地がかなり良いんです。
こういう賃料減額の話は多くて、3割カット、4割カットの話もあり得るのです。普通、そこまで下げるなら契約は打ち切る意向を示すオーナーが多い中、今は、取り敢えずテナントに出ていかれては困ると言うことで、家賃減額を受け入れるオーナーも多いわけです。
ただ場所が良いからすぐ決るわけでもなく、やはりしばらく時間を掛けてテナント探しをしなければいけません。関西は今はそんな時代なのです。

駅前店舗物件

駅前の店舗物件情報を入手した時、まず調べるのがその駅の乗降客数です。乗降客数で大体の駅の規模が解るからです。
ただ、乗換駅などは改札をでることなく人が移動しますから、店舗前の実際の人の動きを調査します。
次に、駅周辺の店舗の展開具合も確認しなければいけません。駅前と言っても集客施設の反対側では、人の流れも予想外に少なくなっている場合がありますから、どういう流れで人が動くか実地調査が必要です。
また駅によっては時間帯によってかなり人の通行量にバラツキがあります。通勤通学の多い駅は朝と夕方、夜に集中しますが、張付き人口の多い駅は昼間でも人の動きが活発です。特にスーパーが駅前にある駅は昼間の人の往来も多くなります。
例えば、大阪市の地下鉄ではほとんどの駅は10000~20000人の乗降です。乗換えのない単独単位で20000人を超える駅は乗降の多い駅ということになりますから、テナントにとっては20000人を超える駅前物件は人気が高くなります。
駅前物件として、この数値で第一段階の評価を私はするのですが、評価の高い駅には既に既存店舗があることが多くなりますので、意外にリーシングに苦労することも少なくありません。

長梅雨

奈良もやっと8月になって梅雨が明け、セミも本格的に鳴き出すようになりました。

九州、中国地方は大雨で災害に見舞われ、また日照不足や低温により衣料品の売れ行きが芳しくありません。ユニクロでさえ前年同月対比で4%ほど売上減となったようです。かく言う私も衣料品の販売をしていますが、明らかに前年に比べ20~30%ほど売上が落ちています。
また、農作物も成長が悪かったり、途中で枯れてしまったりで、かなり今後は農作物の価格が高騰しそうです。野菜は買い置きができませんから、困ったものです。
気温が低いと飲料の売上も悪くなりますし、秋の米の収穫にも影響が出るかもしれません。

店舗の業界も昨年後半から未だ活気はありませんが、今年の秋からはそろそろ元気になってほしいものです。最近は、例年以上に空き店舗の物件情報が多く、あのお店も、このお店も閉店・・・となっていますが、その空き物件に出店する企業の少ないことにも驚きです。

8月末の衆議院選挙で何がしかの刺激があるでしょうが、経済を上昇カーブにさせるほどの効果があるかどうか、甚だ疑問です。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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