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開業資金調達

店舗を新たに開業しようとする人は、多くが金融機関などに開業資金の融資を取り付けにいきます。
日本政策金融等公的機関を利用したり、都市や地方の普通銀行に融資を申し込むこともあります。

基本的に、融資を申し込むには、経営者本人の資質他保有資産状況も融資先に説明する必要があります。いくらこんな時勢で開業費さえあればと思っていても、どんな経営計画を持っているのか、融資金をある程度担保できる資産があるのかなどの調査が入ります。

僕もリーシング事業とは別の事業をしていて、資金融資を受けているのですが、この融資に大事なのは、どんな営業をするか、他社とどんな差別化をするか、どういう経営計画の元でどんなアイデアを持っているかが非常に大事になってきます。

何となくいくらぐらい必要だから融資してくださいでは承認はほとんど得られません。
融資金を元にどんな商品を仕入れ、製造し、そんな販売戦略で売るか、そんなことを得々と説明できるぐらいのビジョンがないと融資は難しいものです。

リーシング業自体は、投資が掛からない事業ですから、融資は得にくい業種です。
ならば、新規事業としてどんな投資をし、どんな営業で利益を上げていくか、それが上手く説明できれば融資は可能かと思います。

テナントの方の融資決定を待った後、融資が承認されなかった話はいろいろ聞きます。
テナント出店の場合、融資をしてもらう理由付けは簡単ながら、営業的な戦略がないために融資が承認されないことが多いのです。

もし、融資を取り付けて店舗を開業するつもりなら、どんな営業戦略を持っているか真剣に考えておかなければいけないのです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

乗降客数

駅前物件の資料をまとめる時、該当する駅の乗降客数を調べます。
駅の性質によってこの乗降客数は数値上の評価と実質評価が違って当然です。

例えば、1日の乗降客数が20,000人の駅の場合、もしこの駅が他の路線と交わり乗り換えできる駅であった場合は、実際改札を出てきて物件の前を通る人の数はかなり少なくなるんではないでしょうか。
また、地下鉄など出口がいくつかある駅は、出口数が2箇所と4箇所では、当然1つの出口を通る人の数はかなり違ってきます。
さらに、その駅から通う勤務先や学校の位置によっても、どの出口の客数が多いのかは違ってきます。
同じ乗降客数でも、駅毎に出口の箇所数や周辺の環境によって評価は違って当然なはずです。
テナントによっては単純に乗降客数だけを客観的に目安にするところもあれば、実数をカウントして評価するところがあります。

先般も大阪市営地下鉄の駅別乗降客数一覧を見て、駅毎の乗降客数のイメージを考えていました。
確かあの駅は近くに学校があったからどの出口が多いはずだとか、乗降数が多いと信じてた駅が意外に全線で比較するとさほど多い部類の駅ではなかったなど、思案したり気づいたりすることがいくつかありました。
乗車客数と降車客数はほとんど同じであるはずのところが、差の開いた駅があったり、人気のエリアはやはり乗降客数も多いと気づくのです。
人の動きを数値で見ると、いろいろ想像を膨らますことが多いのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

流し見

私は車で物件を見に行った際、車を降りるまでもなく、運転したまま流し見することが少なくありません。
本来であれば、じっくり四方八方を見て回り、店内をお客さんの振りして見て回るぐらいの入念さがほしいところですが、根っからの駐禁嫌いのせいで、車を路上駐車をほぼしないので、物件の直近に駐車場がないと、車からの見学というパターンが多くなります。
私は物件そのものより、周辺の店舗や車の走り具合の方が気になるので、そういう理由で横着な性格と言うことになります。

逆に、都心の店舗なら周辺をうろつき、店内をよく見て回りますので、ロードサイドの店舗の見方とはまた違ってきます。物件はいずれどこかのテナントが見たいと依頼があった時に一緒に見れるなと思っているので、正直、当初は物件をそれほど詳しくは見ていません。

たまに紹介した物件を見に行ったテナント担当から質疑を頂いた時、良く見ていなかったせいで私の方が回答できなかったこともたまにあります。
物件は何となくイメージで見てしまい、細かくチェックするのは周辺の環境の方なんです。

テーマ : 店舗開発
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テナントにとってホームページは効果的

仕事柄、テナントのホームページを毎日見て回りますが、ホームページに掛ける熱意の違いに気付きます。
基本的には、普通一般の消費者がテナントのホームページを見るのは、どこに店舗があるか調べるうことと、クーポンを印刷しようとすることが多いんではないでしょうか。

私が仕事には関係なくテナントのページを見る時は、大概上記のような理由で見る時なのです。
ところが、意外に店舗の案内のページに辿り着くのが判り難かったり、地図がいまいち見辛かったりすることも少なくありません。
仕事上調べる時は、企業の概要や決算報告書、グループ会社、店舗案内などを見ますが、一般の方はそんなところまで見ないので、店舗案内とクーポンが良いところでしょう。

ホームページの閲覧者をどう捉えるかによってページ作成の方法は違ってくると思いますが、ホームページを見てくれたということは、お店に行ってみようかなとか、どんなメニューでどんな価格のお店か知りたいと思って訪問したわけですから、そういう一般顧客が見易いページ構成を考えてあげるのが良いのではないでしょうか。
一般顧客が見て、来店してくれればお店としては有益なわけで、私のような業務上で見る人はお店としてはメリットないですからね。

飲食店は、ぐるなびなど専門のサイトで見て訪問するお客さんが多いと思いますが、そうはいってもお店のサイトに直接アクセスして訪問を考えてみるお客さんも多いと思います。そういうお客さんは興味あるお店として選択したわけですから、ホームページにもクーポンの採用をしておいた方が、お客さんの取り込みがし易いと思うのです。

テーマ : 店舗開発
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一つの無駄から広がる営業

テナントに対して、あまり期待せず物件を送付した後、担当の方から連絡がきて、予想通り検討不可の返事をいただくことがあります。ここで、気の利いた担当の方は、どのエリアで探してるかを具体的に話してくれて、以後大変物件送付がし易くなることがあります。実際にこのパターンで成約に結び付いたこともあります。
物件送付の場合、テナントニーズを事前に聞いている時と全く何も判らず送る時があります。ある意味テナントの反応を確かめてみるという感じで送ることもあるのです。特にほとんど馴染みのないテナントへは、こういう物件の出し方をすることがあります。

テナントのニーズはホームページで見るような物件募集概要では、本音はわからないものです。規模や建物概要は判っても、ホントに出店できるエリアというのは読み取れません。やはり直接話を聞かないと具体的なエリアは判りません。コンビニみたいに出店数が多く、既存店との距離がさほど離れていなくても出店可能な店舗は、出店エリアよりも物件の規模や見え掛かり、たばこの販売権利、周辺コンビニとの競合、位置関係などが肝心です。

テナント情報を少しでも詳しく知っておく、特に出店エリアについて知っておくことは営業が凄くしやすくなります。

テーマ : 店舗開発
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西友のイメチェン

ここんところ西友はスーパーとしてのイメージを一新すべくいろんな戦略を実践しています。

少し前は、日用品雑貨は品揃えや価格が顧客ニーズに合っていないイメージを一新するため、西友は日用品も安いですよと言う、CMを流していました。
また、今回は、ファッションについて、スーパーは安かろう、デザイン悪かろうのイメージを一新すべく、衣料のデザイン性アップやイメージアップを積極的に推進しています。
実際、ヨーカドーにしてもダイエーにしても、直営ゾーンの衣料は、品質がそんなに落ちることはなかったのですが、買う側が所詮「スーパーの服」と言うイメージで、若い年代を中心に人気がなかったというわけです。
でも、しまむらのように安売りで取り立ててファッション性が高いイメージのない店舗でも、顧客人気が高く、売る上げを伸ばしてきたことを考えれば、販促の仕方によってファッションのイメージ一新を実現することも可能ではないかと思います。

他のスーパーが食品主体の価格値下げのアピールをする中、今まで弱かったファッションや日用雑貨に切り口を求めたことは、面白い試みだと思います。
スーパーは食品の売り上げを主体に考えてしまうので、今まで散々ファッションや日用品は2の次にされ、1階の食品売り場にはお客さんが来るけれど、2階のファッション売り場は閑古鳥が鳴いている店舗がたくさんあります。その改善のため、ファッション専門店に出店してもらって解決しようと転貸しているスーパーも少なくありません。

西友のイメージ戦略がどんな効果を生み出すか、各スーパーも注目しているんではないでしょうか。

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緑地の設置

店舗を新築する際に、開発協議の指導の中で緑地の設置を義務付けられることがよくあります。
敷地面積に対して5%であったり15%であったりするわけです。
設置する緑地の位置についても道路に面した部分との指定があったり、植栽の種類(背の低い低木であったり、背の高い高木であったり、その種類や本数は指導があります。)が決められてたりするわけです。
ちなみに、この緑地と言うのは土地利用について有利に働くことはなく、極めて土地利用に制限を与えることになるのです。
必要な駐車場が緑地の設置のために確保できないこともたまにあります。
またこれはレアケースですが、緑地は店舗事業には直接関係ないので、緑地の面積を除いた土地面積で条件を設定しなおしてほしいとテナントから言われたこともあります。

行政は何かとグリーンゾーンがあれば環境に配慮していると考えがちですが、実際に店舗の営業に際して、緑地は樹木が枯れて意味をなしてないことも少なくありません。
それならば、敷地の舗装を制限し、敷地全体に芝生を植え、雨水の地中への浸透性を高めたり、夏の路面の高温化を防ぐ指導に切り替えた方が良いのではないかと思っています。全面を芝生で覆う代わりに緑地の義務は無くするのです。当然芝生の上を走行したり、車が止まることになるわけですから、車が走ったり駐車したりするための、建材は使用しても差し支えありません。
今でも芝生を緑地として認めながら駐車スペースにしているところもあります。その運用をもっと広げていけば良いと思うんですけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

排気排煙排水

飲食店をオープンさせるのに大事な確認事項は、排気・排煙・排水の各設備です。
飲食の場合はとにかく煙や雑排水をどう処理するかが近隣とのトラブルを回避する上でも、大事な懸案事項となります。 

そういう意味では、直放流できる下水施設があるか、容量を満たす浄化槽があるかは必須の設備ですし、排気ダクトや排煙口の設置個所が確保できるかは出店の可否に影響します。

こうみるといかに物販店舗の方がクリアすべき条件が少ないか明確ですよね。
飲食店の出店はお断りというオーナーも少なくありませんが、それだけクリアすべき問題が多く、それだけ近隣に影響を及ぼしやすい業種ということになります。

ただ、実際は飲食店側も迷惑が掛からない計画を心掛けているので、問題になることはあまりありませんけどね。
もし飲食店テナントがオーナーと出店交渉する際は、万全の対策をもって計画し近隣には迷惑を掛けない店造りをしますと、はっきり意思表示してほしいものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

仕事上での貸し借り

仕事上、誰かに特別な計らいを受け借りを作ったなと感じることはよくある話です。
ただこれは人間関係を悪くする可能性もあることに注意しておかなくてはいけません。
と言うのも、恩恵や計らいを受けた側が借りを作ったと自ら認識していれば良いのですが、貸しを作った側が一方的に恩を売ったような意識を持っていると後々トラブルになりかねません。

両者がお互いに特別お世話になった、特別に取り計らったと納得していればいいのですが、人間というものは都合の良いことは立場によって覚えてたり忘れてたりするものです。
「あの会社に今回は特別に仕事を回してあげたから、いつかこのお返しはしてもらわないといけないな。」と貸を作った側が感じるなら、借りを作った側と書面で今回の貸をいついつまでに返してもらうぐらいの覚書を交わしておいた方が良いでしょう。期限を決めておくことが肝心で、期限がなければ意味はありません。要は、「こちらとしては今回特別に取り計らいをしたのだから、このお返しは忘れずに決った期限までにしてくださいね。」と書面にしておくことによって、将来、「そんな話したかな?」とか「そんなこと記憶にないけど?」と言い逃れをさせないための証拠になります。
「そんなことわざわざ紙に書かなくても忘れないよ。」と言う人に限って惚けます。
「今回の取り計らいには必ずお返しをするので書面で取り決めしておきましょう。」と言う方が信頼はできますよね。

先般ある同業者の方と話してる時に、「知り合いの業者が仕事がないと言うから、わざわざ仕事の一部を回して少しでも助けてあげようと貸を作っておいた。」と言うので、「こちらが貸を作ったと思っても向こうがどう思うかだと思いますよ。なあなあの性格の方なら、ラッキー程度にしか思わないでしょうし、律儀な人なら何とか借りを返そうと頑張るでしょうしね。いずれにしてもお二人の意識のレベルを合わせておいた方が良いですよ。できれば書面で取り交わしをしておいた方がお互いに将来人間関係にしこりを残さなくて良いと思いますけど。」と意見を言っておきました。
「そう言われればそうかもしれんな。今度紳士協定を結んでおくわ。」と何らかの取り決めをしておくことに決めたようでした。

人間、自分の与えた都合の良いことは忘れませんが、受けた恩は忘れがちです。友人関係なら損得勘定はありませんが、仕事では損得の上に人間関係が成り立っていると考えておかなければいけなせん。

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契約に向けて交渉する際のいくつかの留意点

契約に向けてオーナーとテナントが面談交渉する時、オーナーにとっては、交渉中のテナントで大丈夫なのかどうか、不安があるわけですから、不安要素や疑義に対して納得いく説明をしてあげなくてはいけません。金銭面以外に例えば、飲食店なら煙や匂いの問題や深夜営業の問題です。近隣からのクレームに対してはテナントの負担と責任において解決し、オーナーには一切迷惑は掛けない旨はっきりと意思表示することが肝心です。
また、排気排煙による近隣クレームがないよう事前に計画を作製しておかなくてはいけません。物販店舗では、駐車馬の排気や照明の問題、出入り口の安全確保の手法など、オーナーが安心して賃貸できるオペレーションを検討し説明しておくのが良いでしょう。
ただ、そういった問題を交渉中にクローズアップさせるのは上手い交渉ではありません。店舗の運営管理には絶対の自信を持ち、オーナーには何ら煩わしさをもたらさないことだけを、明確に回答すれば良いだけです。あまりに課題をクローズアップさせると、そのことに心配になったりしてマイナスイメージを抱かれかねません。
不安要素は先に伝えておいた方が良いと変な考えを持つ方もいますが、不安な部分はあくまでテナントで自己解決すれば良いだけであって、オーナーにはあまり関係ない話ですから、先に不安要素に焦点をおいた話をするなら、オーナーの不安感が余計増大し、敬遠されることさえありますからね。
先般も不安要素先行でテナント側が話をするので、生真面目なのか交渉下手なのか紙一重だなと思ってた次第です。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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