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昔風情の喫茶店

私はよく喫茶店を利用しますが、セルフのカフェはほとんど利用しません。
確かにセルフのお店の方がコーヒー1杯200円程度で安いのですが、それでも1杯450円の喫茶店が好きです。
私は喫茶店がコーヒーを飲むための場所と言うより、一人で気楽に休憩する場所と考えています。

昔、カフェのオーナーがおっしゃいました。
「喫茶店は飲み物を売るんじゃなく、空間を売るもんだと思って営業している。」と。
そのため、その喫茶店はお店の環境造りに注意を払われていて、セルフのお店のように席数を詰め込まず、席間はゆったり取っていました。また、椅子やテーブルも重厚感のある物を使用していて、椅子に座ると気持ち良くて居眠ってしまいそうになるものでした。

グリーンを大目に配置し、換気は空調機だけでなく、窓も使って風を取り込んで効率を上げていました。
空間を売ると言っても、不味いコーヒーではなく、薄目のコーヒーで香りの良くする物を使っていました。店内にかすかにコーヒー豆の香りがしました。
ランチメニューもありましたが、どっちかと言うとケーキの方に力を入れていて、女性客にも人気がありました。決して今風なデザイナーズカフェって感じではなかったのですが、気分の落ち着くお店でした。

以前は、大阪には「純喫茶」と言われる喫茶店をよく目にしました。何をもって純喫茶と言うのか、その理由は判りませんが、食事は軽食程度しかメニューになく喫茶主体の喫茶店だったような記憶があります。
最近はセルフのカフェに席巻され、昔ながらの喫茶店は激減しましたが、営業の途中に立ち寄りたいのは、やはり昔ながらの喫茶店なのです。
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テーマ : 店舗開発
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物件情報のパフォーマンス性

物件情報が多いから良い状態ではありません。多いということは世の中テナントがなかなか詰らないという要因でもあります。
逆に、物件情報が少ないから悪いかと言えばそうではないのが、上記理屈から判りますよね。

ただ、景気がどうであろうと、物件情報数は多い方が良いに決まってます。
良いけれども、思いつくどこかのテナントに提案できるような物件がほとんどなければ手間ばかり掛かります。

要は入手した物件をランク付けしなければいけないことになります。
Aランク:候補テナントが想定でき、すぐに提案してみたいと思う物件。
Bランク:立地的には良いけれども、送付するテナントが今すぐ思いつかない物件。
Cランク:立地は良さそうなきがするけれど、どのテナント向きなのか判らない。
Dランク:立地が少し悪く、直感的に判る難しい物件。
Eランク:不動産業者が何社も貼りついて時間の経った物件。

概ね、上記のようなランク付けかなと思っています。
B、Cランク物件なら、取引先業者にも協力をお願いしてランク上げができますから期待はありますよね。
Aランクのほとんどが、現在営業中の物件で退店予定ですから、やはりこういうのは大事にしなければいけませんね。

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月極め駐車場から店舗事業化への地代設定

土地オーナーが土地代を設定する際に、駐車場で貸せばいくらになるかから逆算している場合があります。
月極め駐車場の周辺相場が1万5000円としたら、駐車場が50台取れるから、地代は75万円と決めるわけです。ただ、その基準は常時満車で計算してあるので実際より有利な条件での設定と言うことになります。

常時満室という契約率の他、駐車場を1台1台契約管理しなければいけない手間が掛からないので、地代の融通は利かせても損するわけではないと思います。
店舗の場合、多くは相手はテナントだけですから手間も何も掛かりません。以前、駐車場なら75万円毎月入るのに、店舗にしたら65万円になったと、小言を言われたことがありますが、今では管理が楽で助かるとか、駐車場の賃料を下げないとなかなか満車にならないから、店舗なら助かるわと、喜んでおられますけどね。

駐車場は車を置くだけの契約ですから、滞納やトンズラも多いし、場内でのトラブルも少なくないようです。今もそのトラブルに辟易として店舗に貸してもいいとおっしゃるオーナーがいらっしゃいます。・・・ただこの方も駐車場満車状態の地代を基準にされてますけどね。

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通り掛かりに見つける物件

普段、車で営業中に走ってると、ふと興味ある空き物件を見つけることがあります。
不動産屋の看板があれば電話して聴いてみることもありますが、2枚も3枚も不動産屋の看板が揚がっていたら所有者を調べて直接問い合わせます。1社だけならそこが管理していると思われるのでそこに電話します。
ただ、2,3社の看板が揚がってるような物件は、なかなかテナントが見つからないとか、情報が流通し過ぎてあまり物件妙味はないとも言えます。

最近は、空き物件が多いのでちょっと走るとあちこち空き店舗があります。その中で本当にどこそこのテナント向きと直感できるのは50件に1件ぐらいの低い確率です。その50件に1件のテナントに持ち込んでも、ほとんどがパスされますから、マッチングの確立ってとてつもなく低いですよね。昔より確実に低くなっていると実感します。

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物件案内作成の必需品



物件案内を作成したり、送付したりするのに必要なツールは、パソコン、オフィスソフト、プリンター複合機、ファックスというところでしょうか。
最近はメールで物件のやり取りをすることが増えたので、ファックスの使用頻度も減りました。

ちなみに、先日プリンター複合機の給紙がおかしくなり、思うように均一に印刷できなくなったので、修理を頼もうかと調べてみたら、7000円+送料+時間が掛かるということで、それならばと買い替えることにしました。

普通はオフィス用でない限り、インクジェットの複合機を使用されてる方も多いと思いますが、やたらインクがなくなって交換が多いので面倒くさいと思ってるのは私だけではないでしょう。
そこで今回はレーザープリンターも買い替え品の候補に入れて検討した結果、ブラザーのレーザー複合機を買うことにしました。
今まで、レーザープリンターは前職の会社でしか使用したころはないのですが、高いのかなと思ってたら、ブラザーで安いのをアマゾンで見つけ買った次第です。それが写真のです。(品番:DCPー7030)

まずインクジェットと違うのは、トナーがインクの代わりですから、交換回数が激減するところです。この複合機で新品のトナーならA4が2000枚ほど印刷できるとのことです。1日10枚印刷したとして、半年ぐらいトナーの交換はいらない計算になりますし、用紙入れには500枚ほど収納できますから、かなり手間が掛からないプリンターです。ちなみに、この機種は白黒だけの印刷になります。カラー使用はかなり価格が上がってしまいます。スキャナーはカラーの読み取りは可能ですから、仕事上は特に支障はないんです。

それと印刷が早いです。インクジェットのようにインクを順番に噴出して用紙を送るものではなく、一気に印刷が上がります。印刷精度もインクジェットより綺麗で印字が落ち着いています。
おかげで、最近作成する物件案内の文字や地図が綺麗になったきがします。

私はアマゾンで買いましたが、大手家電販売店で2万円ぐらいしてたのより15%近く安かったと思います。アマゾンポイントも付きますしね。図体はインクジェットより大柄ですが、使い勝手は数段上です。
家庭で年賀状やカラー印刷が必須なら向きませんが、仕事主体に印刷物が多い方なら便利だと思います。私も最近は印刷の手間が軽くなったと実感しています。

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擁壁地

本来、擁壁は造成による開発許可の基準にしたがって構造や仕様が行政によって定められています。造成地に店舗を建築する場合も、宅地造成開発許可を受けて基準の造成工事を施工し、検査を受け合格した造成地でないと確認申請が出せません。
法面の範囲の大きな土地やがけ地などは、この擁壁に掛かる費用が大きくなるため、造成費用もばかになりませんが、一人前の土地をして利用するには施工せざるを得ない工事ということになります。

もし、古い大きな擁壁地にあらたに建物を建てる際には、その擁壁を事前に検査しておいた方が良いです。クラックが入っていたり、擁壁の一部が欠落していたり、ズレていたりなど、長年経過した擁壁の中には、擁壁の傷んだものも少なくありません。場合によっては行政から、現行の基準に沿った擁壁の仕様になっていないので、改造ややり変えなどの指導もあります。
今までとは違う建物を建てる為に土地をいじったせいで、擁壁に突如変化が出ることもあり、擁壁地というのは良く調査しておかなければいけません。

以前、擁壁地に店舗を建てようとして事前に擁壁チェックをしたら、遠目ではおかしいところがない擁壁ながら、近くで検査してみると意外にも小さなクラックや擁壁ブロックのズレ、漏水などを発見しました。この時は大した損傷ではなかったので簡単な補修で済みましたが、老朽化した擁壁は大規模な修理が必要になると気があります。

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外回り営業の昼食は・・・

営業の外回りをしている時に、たまにテナントとして興味のあるお店に行ってみることがあります。
流行り具合やメニューなど、最前線の店舗がどんな営業をしているのか見てみるためです。
それと店舗の面積や客席数など建物自体の大きさを確認できることで、必要な敷地面積が概ね読めてきます。

行ってみて流行りそうなお店とダメそうなお店はメニューと従業員の様子で判りますね。
私は混雑した時には行かないので、忙しすぎてサービスが低下したという言い訳は利きません。
大手のチェーン店でも、アイドルタイムに行ってもオーダーをなかなか取りに来ない、料理が出てくるのが遅いことはたまにあります。
従業員がバックに入ってしまい、客席を見ていないことで対応が遅れるのが多いと思います。
特にファミレスはこのパターンが多く、オーダーしたくても係員がいないのはよく目にします。
挨拶や接客の決まりセリフのマニュアルよりも、お客さんの方に常に目を向けておく心遣いの方がよっぽど大事だと思いますけどね。
それと最近、飲食店で元気優先で声を張り上げオーダーをするのにはちょっと辟易です。
いくらなんでもそこまで声を出さなくても・・・ってお店ありますよね。大きな声を出すことが=サービスではありません。ほどほどの元気で結構です。

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物件管理

最近は物件の数が多くて、2,3日書類を見ないとどんな物件があったか忘れてしまうことがあります。
普段は、物件書類を概ね30件ぐらい持って出かけ、営業の合間の休憩時に書類を眺めてどう処理するか考えたりします。常にどんな物件かを見ているうちは覚えているのですが、物件数が多いと、案内書を次から次へと作成しファイルに挟むので、1つの物件について考えることが少なく、記憶に薄いものは忘れてしまうことがあるのです。

それと今は以前ほど1つの物件に提案を思いつくテナントの数が減ったのも理由かもしれません。
それほどテナントの出店意欲が今は下がってしまっていると言えます。
以前ならすぐに決まったであろう物件が、決まるまで割と時間が掛かることも少なくありません。

良い物件をいくつかのテナントに送付するという感じより、テナントの出店希望の物件をタイムリーに探して送付するという流れになったのではないでしょうか。

居抜物件の内容は明確に

居抜物件情報を探しているとのお話を伺うことはよくありますが、居抜の内容については先に希望する条件を明確にしておいてほしいと思います。

引き込みだけができた機器のない状態で良いのか、機器まで残った状態でないといけないのか、また売り場がそのまま使える状態の店舗でないといけないのか、スケルトンでも良いのかなど、事前に明確にしておいてほしいと思います。

たまに、依頼を受けた当初はスケルトンでも構わないと言ってたのに、いざ物件を送ってみるとスケルトンは希望していないと言われることもあります。飲食仕様でなくても構わないと言ってたにもかかわらず、スケルトンの物件を送ってみると飲食設備の整った物件しかダメだとか言われます。

手持ちの物件を送った場合はそれでも仕方ないなと思いますが、わざわざネットワークを通じて探してもらった場合は、無用な労力を相手に掛けてしまうので気を遣います。
特に飲食の場合は、物件ごとに設備の程度の違いがありますから、希望と最低限認める仕様とをお聞かせいただきたいものです。

ホルダー探しの物件

売買用の土地があり、その土地に店舗を誘致してきて利回り可能物件に仕上げる企画開発の仕方があります。
例えば、ある1000坪の土地が坪35万円、総額3億5000万円で売りに出てたとします。
その土地は商業立地として良いので、出店してくれるテナントを探していたところ、坪3000円、地代月額300万円で賃借希望のテナントが見つかったとします。
借地代年額3600万円の購入代金に対する利回りは10.2%ほどになります。当然、購入価格には取得税や登録免許税、仲介料、金利など含めて考えないといけませんが、その物件を事業用地として採算的に買えるか買えないかの判断をするには、この程度で大方判断が付きます。

こういうテナントの出店が可能な売り土地の買主を探すよう、依頼されることがたまにあります。
事業用借地契約で年利回り10%で回したとしたら、金利を考えなければ10年で投下した金額は元が取れることになります。 少なくとも取得費用と固定資産税など保有費用は必ず掛かりますが、事業用借地で20年ほど上記条件で借りてもらったら、元は取れるってことです。

年間賃料÷購入金額×100≧10%なら事業化を考えているホルダーが多いようです。
こういう物件は土地代が高くて地代とのバランスが合わないものがほとんどです。でも商業向きの土地であれば、施設のボリュームやテナントの構成次第で、何とか利回り物件になることもあります。

実際、こういうテナント付け希望の利回り物件というのは、賃貸で出回っていないのでたまに魅力的な物件があるものです。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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