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損失の少ない撤退

営業中のテナントが撤退する場合、内外装・備品設備を原状復旧するには相当な撤退費用が必要となります。
当初借りた状態に建物を戻すだけなので、一気にばらせば良いじゃないかと思われがちですが、撤去材は産業廃棄物として種別に分けて撤去回収しなければいけません。一気にまとめてゴミとしてというわけにはいかないので、費用が掛かってしまうわけです。
今から撤退する店舗にお金を掛けるのは最大のもったいなさですから、できるだけ原状復旧費用の要らない撤退計画を考えて、お店をそのまま後継テナントに引き継ぐことが最近多いのです。

よって最近、内装設備がそのまま残った居抜店舗が人気です。新しく店舗を営業するのにお店が大方出来上がった状態で改装工事ができるため、イニシャルコストが大幅に縮小できるのです。場合によっては、前の店舗そのまま使用なんていう完ぺきに設備の残ったものまであります。

イニシャルコストが掛からないということは、お店の損益分岐点が下がってくるので営業していて儲かるお店ができるということになります。
例えば、内装工事に2000万円掛けて出店するのと、300万円掛けて出店するのでは、5年間の営業で考えると、月28万円ほどお店の負担が軽くなって来るということです。
月28万円という数字は、客単価を200円下げたとして、月間1400人のお客さんに対応できる計算のなりますから、よりお得なメニュー作りができるということになります。

それと、契約の途中解約は違約金が大きくなるものが多いので、自社が撤退する代わりに別の後継テナントを見つけてきて、違約金の支払いを免除しようという場合もあります。
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今、儲かってるテナント

今の不況下で、業績好調のニュースに良く出てくるテナント企業が、「ユニクロ」、「(京都)王将」、「サイクルあさひ」です。
共通して言えるのが、「安さ」を売りにしていることです。でもただ安いだけではなく、ユニクロや王将はマニア的な顧客人気を持っていると言えます。あさひはガソリン高騰や車人気に陰りが出た時勢に上手くマッチしたと言えます。ただ単に安いと言うだけではなく、「割安感」をどのテナントも持たせているところが他の店舗と違うところですね。

それと、私がこれらテナント企業が1番ラッキーしてると思うのは、「競合が少ない」ということです。
ロードサイドの若い年代向けのカジュアルファッション店舗はユニクロが出るまでほとんどありませんでしたし、中華料理でロードサイド展開する外食もほぼなかったのです。自転車も大型店は少なく、街中の自転車屋さんぐらいしかなかったですからね。

これらのテナント企業がずっと順風満帆だったかと言えば、そうでもなく、1度苦境に立たされて立ち直ったという、経緯のある企業です。(あさひだけはなかったと思いますが・・)
苦労もあったから今があると言えるのでしょうね。

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不動産コンサルティング技能

不動産を店舗としてどう有効利用するかを主体に、私はコンサル業を営んでいるわけですが、その手法も物件ごとにある程度類型化されてきます。
例えばある土地の有効利用を考える時、どう事業計画を作成していくかはパターンが決まってきます。物件の立地環境や規模、法的制約の他、オーナーの事業の考え方の他、テナント業種によっても、少し流れは違ってきます。
傍目からはそんなに違いがあるように思えなくても、やはり計画の進め方には微妙に違いが出てきます。

こういうものは、かなり経験則が必要で、物件企画の流れが概ね想定できてくるようになります。
今までの経験で、どんな所に問題点があり課題があるか、どんな解決法を考えなければいけないかなど、チェックポイントが自然に分かってくるようになるものです。でも、分かっているつもりでも、また新たに予期せぬ問題が出てきて奔走することもありますけどね。

いろんな種類の物件をたくさん扱ってきたというノウハウはこの上なくコンサル業には必要です。
私も、そんな経験を1つでも多くしてみたくていろんな物件を扱いたいと思っています。
・・・・でも、あまり問題は発生してほしくないですけどね。

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空調機器の稼動管理

賃貸借契約でテナント専用区画内の水道光熱費を賃料や管理費に含めている場合があります。この場合ある程度の使用料を想定しての価格設定で見込んでいるのですが、テナント業種や運営方法、またテナントのお店自体の管理力によっては、予想を超えた経費が掛かる場合もあります。先般も覚書を締結した店舗があるのですが、テナントの開店から閉店までの営業時間以外に空調機が稼動している時間が長く、ガス代がかなり予算をオーバーしていたので、稼働時間の取り決めをせざるを得ないことになりました。(ガスヒーポンを採用した店舗でした。)
特に夏場はかなりガス代がかさみ、家賃の4割程が水道光熱費で消えてしまうことから、オーナー側より経費削減の強い要望があったものです。大型店舗ですから金額も大きく、3年程黙っていたようですが、絶え切れずに書面でコストダウンの合意をせざるを得なかったのです。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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