スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

すっかり春めいてきました。

昨年後半からの原油や小麦の高騰など、一時期これはいったいどないなるんだと思っていましたが、今ではこれらの価格も下がり、何とか普通の状態に戻りました。
でも、景気の悪さは相変わらずで、失業率は上がり求人倍率は下がる状況です。
リーシングの仕事の方は、出店意欲の強い企業が減り少し以前より業界が落ち込んだ感じです。
しかしながら、こんな時期こそ積極的に出店を目指す企業もたくさんありますから、そんな企業情報を持っておくことが大事ですね。
ただ積極的に出店をと言っても、割安なお手頃物件に対してはと言う条件が付きますから、家賃や保証金については厳しい査定になりますから、家主さんも状況を理解していただきたく思います。
明日から4月ですが、そろそろじっと我慢していたテナントの出店が動き出してくれると良いんですけどね。
スポンサーサイト

羽曳野市ロードサイド

studioarc
3月19日にオープンした「スタジオアークはびきの店」の完成写真を撮ってきました。

そういえば、西は美原ロータリーから東は野中の交差点までの道路は、羽曳野市では1番のロードサイド街と言えます。
スーパーライフやサンプラザがあったり、コーナンがあったり、ドンキもありますしガストやいろんな飲食店、物販店、病院、パチンコ店が立ち並びます。
この路線は混雑時は大渋滞を起こしますが、それだけ交通量のポテンシャルが高いんだと言うことでしょう。
この中にスタジオアークは出来たわけですが、同じ路線内に写真スタジオが既に2軒あるので、3軒目のスタジオと言うことになります。当然この立地に出店するわけですから、勝算ありでの参入です。
是非とも地域1番の店舗になってほしいものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

今年のリーシング景気は?

昨年後半から関西では、テナントの出店が例年以上に消極的になったと回りの同業者が言っていました。
確かに、今までのように空店舗と新たに出店するテナントのバランスが悪くなり、出店より空きになる方が頻繁に起こるようになったと実感します。
私自身はいろんなテナント企業から出店物件情報の依頼を受けるものの、エリアや立地、業種などのマッチングが上手くいかず、悪戦苦闘している状態です。
ただこの仕事は一人で焦っても仕事の幅は広がりません。ネットワークを通じて成約のチャンスを増やしたいと思っています。

気になるCM

スーパーマーケットの日用品や衣料品は売上が良くありませんが、最近セイユーのCMが日用品にスポットを当てているのに、「なるほど」と感心しました。
スーパーの日用品が高いと思われていることに対して、セイユーは日用品が安いですよと訴えかけているCMです。
普通なら、食品の安売りをCMで流すスーパーがほとんどですが、敢えて日用品に目をつけたところが面白いなって思っています。
スーパーで1階が食品売り場、2階が日用品や衣料品の売場になっているところが良くありますが、1階にお客さんはたくさん居ても、2階はほとんどお客さんがいないと言うような店舗はたくさんあります。あまりにお客さんが来ないので、他の衣料や雑貨の専門店に店舗を貸しているスーパーも少なくありません。最近は百円ショップやドラッグストアでも日用品が買え、スーパーより安いところも多いので私の場合もそんなお店で買うことがほとんどです。
また服飾にしても、ファッション系の物を野菜や大根と一緒に買うのも気分的にどうかなーと思うので、スーパーの衣料は肌着や靴下はスーパーで良いけれど、アウターは別のお店で買いたいと思うのも消費者意識じゃないかなと思います。

そんな時、西友では日用品も安く買えますよとCMで流れてたので、「やっぱりスーパーは日用品が高いとみんなが思っているんだ」と解ったわけです。
世間ではあまり気にされないCMかもしれませんが、私はちょっと普段とは違ったところに観点をおいたCMだなと、テレビで観る度に思っているのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

焼肉業界はどうなんでしょう?

最近、あまり焼肉業種のテナントの出店意欲を感じないのですが、やっぱり売上は良くないのでしょうか?

狂牛病問題があって、その後飲酒運転規制が厳しくなり、ここ10年良いことがない業界のような気がしてなりません。
私は焼肉が好きなので、外食なら焼肉が良いのですが、ロードサイドタイプのいわゆるファミレス的焼肉店で美味しいと思ったところが、ほとんどありません。

焼肉は安かろう悪かろう的なところがあって、安い焼肉屋では良い肉を使えないので、必然的に肉のランクは落ちると聞いてきました。
経験的に客単価3000円台のところでは、確かに「美味しい肉」と思ったことはまずありません。タレに漬かりきった、肉本来の味のしない焼肉がほとんどのような気がします。
客単価5000円以上になると、肉とタレは別物で、肉本来の味が味わえるのが多くなりますよね。

私は通う焼肉店は大体決まっていて、価格帯別に行く店が決まっていますが、安いお店の場合はホルモン系のお店になってしまうことが多くなりました。最近は安くてヘルシー(このヘルシーと言う謳い文句は甚だ疑問ですが・・)
以前良く通っていた客単価5000円ほどのお店も、一時は待ちまで出たお店なのですが、最近はほとんど並ぶことは少なくなったとのことです。

不景気の中、やっぱり単価の上がる食事はみなさん敬遠するようになったんでしょうね。
ほんと焼肉業界だけは、受難の業種な気がしてなりません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

内装設備付き新築店舗

極たまにですが、有名店舗が出店する時に、内装設備をオーナーが負担してテナントに出店してもらう時があります。
テナントが有名で、一流だと言われるところに出店してもらうために、投資負担までして「全部設備内装は段取りしますから、ここで営業してください」的にお願い出店するわけです。有名店舗が出ると施設全体のステータスが上がり、イメージが良くなるのがその理由です。
ただ疑問は、有名店舗が出店したから、他の施設全体に好影響が及ぶかと言うことです。
有名店舗は慨して単価の高い業態が多く、予約客も多いので、施設全体への集客効果は期待できません。
また、有名店舗と他店との客層バランスや価格帯バランスを調整しなければならず、バブル期のように猫も杓子も高級指向にない現在では、甚だ高級店だけが浮いた存在である気がしてなりません。
知名度や一流感より、娯楽性や気楽なおしゃれ感のある方が、楽しく食事できると思います。
食い倒れの街大阪と言われますが、そんなにみんな味にうるさいわけではないのです。

テナントニーズと手持ち物件

テナント企業から物件情報の紹介を依頼されても、ニーズと合う物件がないと困りものです。
そういう意味では先にニーズを聞いていて、ちょうどそれに合った物件があったと言う流れの方が気分的には楽です。
最近は、相当数物件情報が入ってきていますが、なかなかテナントニーズにピッタり合ったものはないのが現状です。
オーナーをきちっと掴んでいて、物件が確かなものにテナントが決まれば最高なのですが、どうしてもテナントニーズに合わせた物件を探しに行く形となるので、ネットワークから物件を探す形となってしまいます。と言うことはある程度業界筋に既出のものも多く、「2ヶ月前に聞いたよ。」とか、「前に入ってきたけど断ったよ。」となってしまいます。
今の時期は、買い手市場の状況ですし、積極的に出店してくれるテナントも少ないですから、よほどニーズに合わないと契約まで持って行くことができません。好立地で人気物件なら、家賃は頑張って条件を上げてくれますが、競合がないとみると家賃を抑えて条件提示してくるので、家賃が折り合わず流れたということも少なくありません。
物件情報はいくらたくさんあってもダメで、テナントに提案し、検討してもらえると思える物件を持つことが大事です。極端に言えば、テナントが興味を示す物件だけあれば良いとも言えるのですが、いつ何時新しいニーズを聞くかもしれません。どうしてもテナントが決まらなかった物件に、数ヶ月後興味があるテナントが出てきて、物件確認したらちょうど他のテナントで契約がまとまったと言うことはたまにあることです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

満期解約

賃貸借契約が満期になりテナントから解約申し入れされると、あまり売上が良くないのに頑張ってもらったんだなと思います。売上が良ければ契約を更新するはずなのに閉店するのは、やはり店利益が赤字かチャラにしかならないんだなと想像するわけです。
店舗自体の耐用年数は15年や20年ではまだまだ使用継続できるはずですが、満期を機に解約するのは改装してまで継続するほど売上が見込めないと言うのが本音なんでしょう。
多くの店舗が途中解約される中、長期に渡り契約関係が続けられたことは喜ばしいことです。オーナーもテナントもお互いにご苦労様でしたと言えます。
次の新しい店舗ができて町並みが変わるのもまた時代の流れですし、新しいお客様が来店するのもまた街の活性化には良いかもしれませんね。

店舗不動産運用ピンキリな時代

店舗の物件ほど立地によって家賃単価が違うのに驚きます。
郊外の人気薄の物件なら坪3000円でとか言う話もあれば、繁華街の物件では坪10万円と言うのもあります。資産上の建物の評価はほとんど同じですから、いくら土地の評価額が高いとは言え、これほど単価が違うことをどう思いますか?
需要と供給のバランスで決まるとは言え、凄い格差がありますよね。
実際、繁華街の建物もかなり前に建った古いものが多いのですが、テナントの看板や装飾で綺麗に着飾ってしまうので、古さが目立たないです。外壁を綺麗に改装する必要もなく、逆に郊外の店舗の方がメンテナンス費用が掛かってしまうことが多いんではないでしょうか。
繁華街の好立地で小さな店舗を所有していても、年間2000万とか3000万とか家賃収入があれば御の字ですよね。テナントが撤退するとしても、次のテナントが引く手数多なんてことなら、空家賃の心配もありませんしね。
郊外型の店舗のオーナーは、もしテナントが撤退したら困るなとか、次すぐ決まるかなとか心配している方々は少なくありません。土地も建物も規模があるので、評価単価は安くてもグロスではそこそこ大きな評価になってしまいますからね。
「小さく保有して大きく得る」これが不動産事業の王道なのかもしれません。

タイムラグ

店舗物件、特に居抜物件を扱い際、スピーディな対応が必要です。
物件案内書を作成したり、現地を確認したりするのに、何日も時間が掛かっていてはいけません。
物件が良いと自己判断できた時点で、即座に行動できることが必須なのです。
2~3日遅くなっても良いだろうと思っている人も多いですが、良い物件は物件が流通しだすと恐ろしく急速に業界に出てしまいます。完全に物件の主導権を握れる立場にあれば良いですが、広くテナントを探す場合は、オーナーも何軒かに募集案内を依頼するでしょうから、その広がり方はインフルエンザ並と思わなくてはいけません。

以前、オーナーが最初、物件募集を私と別の一社に依頼したことがありました。オーナーから直接連絡があって、内容を聞く内に良い物件だと直感したので、直ぐにオーナーへ条件確認と、図面を入手に行き、私は某有名テナントに物件入手直ぐに電話で「こんな物件がありましたから検討お願いします。」と伝言して、案内書を当日夜送信しました。
それから3日後、送信したテナントから、「他の業者から物件送ってきたよ。」と連絡があり、1週間後には5,6業者に増えていました。10日後には少なくとも10軒以上の業者からファックスが着たとのことで、それも全部別の業者からと言うインフルエンザのような広がりに驚いたのです。
2週間後には、20軒ほど物件案内が着たようで、その時には既に契約が内定していました。

その時思ったのが、自分なりの評価で「良いかもしれない。」と思ったものは、即案内書にし情報をテナントに送らないと、1,2日のタイミングで出遅れと言う目に遭うかも知れないとつくづく感じたのです。
情報は手元の書類の束やメール内で持っていても何の役にも立ちません。良い物件ほど提案するテナント候補が決まってきますから、他者に先駆けいち早く物件案内として送付しなければいけないと思っています。
のん気に構えず、スタートをもっと早くすることがリーシング業の1つのポイントでしょう。
結果を催促するのであれば、始の行動をいち早く起こすことがビジネスマナーではないでしょうか。
昨年も、私が物件送付して2週間も放ったらかしにしていた業者に、あるテナント名まで指定して物件送付を急かしたことがあります。それから2日後にテナントの開発担当は見に行き、翌日には出店申込書がでましたから。
一旦テナントが出店意思を示すと、その業者は1日に何度も電話してきて、契約を急ぐよう催促します。
そこで私は言ったのです。
「最初に2週間も情報を寝かしておいて、話が進みそうだから急に催促するのはおかしいでしょ。契約手続きは遅れのないよう段取りを考えて進めるので、いちいち催促しないでもらえますか。」と。
この方、業界ではあまり良い評判は聞きません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

家賃の設定

居抜店舗を新たに条件設定して募集する際、それまでの家賃をスライドして設定することが多いのですが、関西エリアについてはまずそのままの賃料で決まることは少ないと思います。
関東のテナント企業は提示した条件での検討が基準ですが、関西の場合、いくらか値下げして交渉するのが当たり前ですから、提示条件のまま決まることは少ないのです。
私は提示条件が高いか安いかより、テナントが売上予測からいくら家賃負担が可能かが大事だと考えるので、まずは提示条件より家賃負担がいくら可能かを出していただくことを優先しています。
立地が良いから無理して家賃を負担しても、店利益が出ないのでは困りますし、長く営業を続けていただくためには適性に判断した家賃で契約していただきたいと思います。
「よくあんな高い家賃を出したものだ」と思うテナントが、早期に撤退するのを見掛けます。早期撤退になればテナントの損失は店舗の内装費を含め保証金の没収も高額になります。
高い家賃を出していただき契約がスムーズにいくのは有り難いことですが、売上が伸びなかったり、経費負担に苦慮されるテナントを見るのは心苦しいものです。
逆に、やけに家賃を叩いて借りようとするテナントにも良い印象はないですけどね。
profile
管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

reborn

Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

Thank you for your visit
ビジネスブログ
ビジネス関連ブログ集
ビジネスブログランキング
店舗開発参考図書
ブログをお持ちなら
レビューブログでポイントゲット
天気予報

-天気予報コム- -FC2-
最近の記事
最近のコメント
月別アーカイブ
最近のトラックバック
リンクサイト
弊社関連サイト及びリンクサイトです。
店舗開発/ビジネス参考図書
店舗開発やビジネスにお役立ちの書籍
***メール***
問合せ、ご質問はこちらからどうぞ。

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリー
ブログ内検索
ブログ新規登録なら

FC2BLOG

RSSフィード
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。