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イメージの良い悪い業種

テナントの業種には一般的にイメージが良いものと悪いものがあります。
これはオーナーによって評価も違ってくるのですが、よくリーシングでオーナーの業種制限で引っ掛かるのが、居酒屋、焼肉、焼き鳥、アダルト、試写室、パチンコ・ゲーセン等風営関連、葬祭業種です。
どんなテナントに賃貸しているかを気にされるオーナーもいれば、全く業種を気にしないオーナーもいます。建物の構造や周辺の環境にもよりますが、必ずしも飲食店を営業することが周辺に影響を及ぼすことはないと思えるような店舗でも、飲食店は建物を汚し周りに煙や臭いで迷惑を掛けると言う固定概念で、拒絶業種にされていることが少なくありません。
また、アダルトDVDや書籍の販売なども、販売商品が気に入らないと言うことで、拒否されるオーナーがほとんどです。ところが販売商品はほとんどがアダルト関係ですが、お店造りや雰囲気は決して陰湿な感じではなく、明るい清潔なお店造りをしているテナントが多いので、そんなに気にするほどのことはないとは思うものの、年配のオーナーとかにはどうもウケが悪いようです。それとこの業種の一部テナントの店舗の造り方がイメージを損なっていることも事実です。
試写室については、私自身もあまり業種として歓迎はしません。先般火災事故があったように、どうしても防災面で心配なところがありますし、夜な夜な人の出入りの多い業種と言うのは風紀上推薦しかねます。
ゲーセン、パチンコは法律的にも厳しい出店制約がありますから、運営するテナントもきちんとした企業がほとんどです。そういう意味では、賃貸するテナントとしては良いと思うのですが、どうしても近隣とのトラブルになったりすることもあるので、オーナーがそれを嫌がり、制限を加えるということも少なくありません。
いくら良いイメージのテナントであっても、運営自体はルーズであったり、近隣とトラブルを起こすこともあります。また、会社自体の財務内容が悪かったり、営業が不振であったりもします。
業種業態だけでテナントの取捨選択するよりも、企業としてどれだけ誠実で営業を堅実に行っているのかを見ていただくようにしてほしいものです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

出店希望テナントニーズ

テナントから出店希望のニーズ表をいただくことがあります。
大きく分けて2種類ありますが、
1つは、希望エリアや希望の駅の名前の一覧を表にしたタイプのものと、地図に既存店がマッピングしてあって、出店可能エリアを図で示しているものがあります。
いずれにしても、どのエリアで物件を探しているかをリーシング業者に周知してもらうのは、店舗開発担当の方にとっても効率的な情報の開示です。
リーシング業者が物件情報を入手した時に、「この物件はどのテナントへ提案してみようか・・」と考えるより、「確かあのテナントがこのエリアで物件を探していたな」と思われる方が、タイムリーに情報は流れます。
また、積極的に情報を集めるなら、1度依頼して以後そのままと言うより、定期的に依頼をする方が効果的でもあります。
物件依頼をして情報がなかったからそのまま立ち消えと言うパターンは多いですが、私にしても、また同業の仕事仲間にしても、定期的に情報を依頼してくるテナントとの物件成約率は、高くなるという実感があります。依頼された当初は積極的に動きますが、暫く経つと積極的に探し続ける意識が下がってきます。また、何度か物件を送付したものの、うんともすんとも返事がないことも少なくありません。
こうなってくると、そのテナントのニーズと言うのは敢えて探さなくなりますから、やはり定期的な依頼は継続しておくべきと思うのです。・・・本気で積極的に探しているかどうか、意思表示することは意外にリーシング業者を動かす良い動機になるものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

店舗改造工事の事前説明

居抜店舗を改造し新しく店舗を造る場合、改造工事内容は事前にオーナーに説明し、承諾を取っておく必要があります。
と言うのも、改造工事によって、建物の構造に関する部分を変更したりする場合もあるので、建物の構造への影響も考えておかなければいけないからです。
それと、設備関係の配管工事、配線工事に加え、防災関連工事の変更(自動火災報知機・消火栓・スプリンクラー等)にも変更がある場合は、当然事前説明をしておく必要があります。

説明には、工事図面、仕様書等必要ですが、建築確認申請に関する事項をいじった場合には、確認申請の届出を済ませているかどうかまでチェックが必要です。特に構造をいじった場合には、使用上何等問題がないか、構造チェックは必須です。
構造壁を改造したり、排気排煙区画を変更したりなど大きな改造工事には建物本体への影響を及ぼす場合があります。
使用するテナントは問題なく改造し、契約が終わったら元通りにして返還する必要があります。
黙って改造し違法状態で店舗を使用するテナントも少なくありません。最近は所有者としての責任を問われる時代となっていますから、改造工事のチェックは欠かせないですね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

工事受注の口利き料

キャノンの大分工場の建築工事について、地元のコンサルの口利きがあったと言うニュースが先日流れていました。実際に、口利きがあったかどうかは今後の取調べで解ることですが、本件はコンサルが取得した口利き料で脱税があったと言うことですから、口利きがあったか否かは脱税の経緯の調査には大事なところですが、口利き自体は特に問題がある訳ではありません。(ただし、口利きで不当にキャノンに損害を与えたとか、会社利益を損なったとか言う場合は、また別個の問題ですが・・)

そこで、ある記事を読んでいると、口利き料として工事金額の3%をコンサルが取得していて、この3%と言うのは慣例から見てかなり高額だという記事がありました。どこかのゼネコンの話を聞いてのことらしいのですが、通常工事額の1~2%が相場だと書いてありました。

私も長くゼネコンの営業をしてきて、経験的に解るのですが、3%と言うのは決して高い金額ではありません。税務的な扱いでも工事紹介料としては、工事金額の3%までなら、経費扱いが可能と言うことで、多くのゼネコンが上限を3%として紹介料を支払う旨の覚書を結ぶことは珍しくありません。
3%が高いか安いかではなく、きちんと利益の出る工事受注額になっていれば、3%でも5%でも10%でも、紹介料や口利き料はゼネコンは出すはずです。(ただ3%を越えるとその部分が経費扱いにならず利益扱いとなり税務的に負担が大きくなるので、あくまでゼネコンがどこまで出せるかに掛かってくると言う訳です。)
多くの場合、建築費が決まると概ね1~2%ぐらいしか紹介料や口利き料を出せないような工事予算になるので、1~2%が実勢数値と言えますが、3%が必ずしも高いわけではありません。

工事の口利きや紹介で、受注確率が高くなるとその分ゼネコンは営業的に有利ですし、無駄な営業費用を掛けることなく、高い確率で工事受注できるのですから、決して3%が高いとは言い切れないわけです。ゼネコンが、3%は高いから2%にしてほしいとお願いしたら、紹介者や口利き者は3%を出してくれるゼネコンに話を持っていかれ受注機会を失いかねません。特に発注者に太いパイプのある紹介者や口利き者がいる場合、より受注の可能性が高くなりますから、3%のフィーを払っても確実に受注できる営業方法を取ることは当たり前のことなのです。また、発注者に太いパイプのある口利き者は、ゼネコンもきちんと利益が出るぐらいの受注をさせるものです。紹介はしたけれど全く赤字工事で口利き料が貰えなかったなんて無駄なことはしないものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

店舗出店数

テナント毎に店舗の出店計画は違いますが、概ね年間1,2店舗を出していく堅実なところや、年間50以上出店する積極展開のテナントもあります。
店舗の規模によって出店が容易か否かと言うこともありますが、1番大事なのは出店投資ができる資金力があるかどうかにもよって違ってきます。
たまに年間100店とか200店とか言う出店を計画するテナント企業もありますが、こう言うところはあまり長続きせず、5年程度で逆に閉鎖店舗が急速に増えてくる傾向にあります。
出店の際、出店数を優先するがあまり、立地判断を甘く見すぎてしまった物件が多くなってしまうからです。中には1年もしない内に閉鎖する店舗もあります。さすがにオーナーもあまりに短期で撤退されては困りますよね。
店舗を増やすことは、店舗の運営管理を任せられる人材が育成されなければいけません。
年間多数の出店をするのに、常識的に考えれば人が追いつかないと考えられるべきでしょう。
私の知るテナントは、1店舗を任せられる人材が育てば新たに1店出店するというやり方を取っていました。もし、中途半端な人材に任せて出店しても、オペレーションやサービス、従業員管理、販促が上手く出来ず、結局店舗はダメになると社長は考えていたからです。
こういうテナントは爆発的な伸びはありませんが、堅実経営で、お店造りにもお金を掛けますし、ずっと安定的に人気店であることが多いですね。

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現地調査で見るところ

居抜店舗物件を現地で確認調査する場合、注意して見るべき所がいくつかあります。
ロードサイド物件の場合は、交通量や建物の外観以外に、手前からの視認性や駐車場の使い易さ・入り易さ、サインの位置や大きさ、道路の混雑状況、直近の交差点の位置など、敷地内のことよりも周辺の状況のことの方が大事だったりするものです。当然、周辺の店舗出店状況は確認しなければいけません。
街中の物件の場合は、ファサードの視認性やサインの位置・大きさ、前面の通過人数の他、最寄り駅までの距離や、排気排煙が可能かどうか隣接の建物との位置関係も見ておくことがあります。

私は横着して、車でさっと流し見だけで済ますこともありますが、後々「あの時よく見ておけば良かった・・・」と思うこともあります。自分の目で見た物件は、物件に対する質疑があっても自分なりに物件を評価して回答できますが、見ていないとか軽く流し見しただけの場合、うやむやな回答になってしまうことがあります。

ただ、全ての物件を見に行く必要はないと言えます。
机上の判断で扱うべきか否かの判断ができるものもたくさんあります。何でもかんでも見に行ってちゃ時間が足りません。

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不動産情報のサイト

たまに、物件情報を見たくて不動産業者のホームページや物件情報専門サイトを見ることがあります。
物件が確定できるほど情報は全面的に開示されていませんが、地域の相場や物件の出具合など、参考になることも少なくありません。ただし、専門サイトを通じてもらった情報で成約した例もありませんけどね。
多くの物件が業界物件で出回っていたり、思ったほど立地が良くなかったりしてガッカリなんてことも少なくありません。
専門サイトはどっちかと言うと、住宅向きのサイトなのかもしれません。
そういう意味では、業者のホームページの方が見易いですが、更新が疎かになっていたりすることもあり、あまり利用させていただいたことがありません。
いずれにしても、不動産情報は全てを明かすと飛ばしが横行しますし、あまりに非公開では何のことやら判らなくなります。
会員制サイトでも良いので、何か良いサイトが出来ると嬉しいんですけどね。

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店舗の駐車場管理

ロードサイド店舗で駐車場をたくさん抱える店舗は、駐車場の運用方法についていろんな面で気をつけなくてはいけません。

まず、近隣に対する交通公害のないよう、運用を十分注意する必要があります。
アイドリングによる排気や音の問題やライトの問題など、近隣と協議してどんな運用をするべきか事前に決めておくことは、後々の更に感情が悪化しないためにも肝心です。
音や排ガスが近隣に漏れにくくする様に、柵や塀で囲うことも必要となります。また、隣地が田畑の場合、夜間の照明で稲や畑作に影響が出ることもありますから、照明が当らないよう工夫して照明灯を設置することも必要です。
また、場内で車の流れが悪いと、道路で車が渋滞することもあり、あまりに酷いと警察から始動が来ることもあります。適宜混雑が予想される時は臨時駐車場や警備員を確保しておくことも必要です。

一方、駐車場が店舗には関係ない人の駐車jで占有されることもあります。
無料を良いことに近隣に用事がある人が黙って停めていたり、営業者の休憩で車が停められることもあります。よく、店舗にはあまりお客さんがいないのにやけに駐車場には車が多いと言うようなものです。お店に関係ない人が無断で駐車jし、近隣問題や事故を起こすこともあります。お店にはなんら関係のない人のためにお店の方へクレームが来ることもあります。
そんな問題を改善する為にも、場合によってはパーキング管理のシステム機械を導入した方が良いかも知れません。
金銭的には負担にはなりますが、場所によっては収益で機械のリース代をカバーできることもあります。無断駐車が激減するメリットはあります。

駐車場はお金を生みませんが、お客さんには必要な部分です。管理をきちんとしていれば使う方もルールどおり利用してくれますし、お客さんも安心して利用できます。
1日に2,3度、従業員が見回るだけでもだいぶ不法駐車やいたずらは減るものですよ。

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ジャンル : ビジネス

解約事務と家賃交渉事務

契約の解約事務や家賃改定の業務については何らフィーは発生しないのが原則です。
解約事務については当然のことですが、家賃改定については好意的に交渉料として負担いただけるテナント企業もあります。
厳密に言うと、リーシング業や仲介業の場合、契約が終わって金銭の授受が全て終わり、利用権が実際にテナントに移った時点で業務は終了ということになります。
当然、契約期間中にオーナーとテナントの間で何か調整事や臨時の金銭の授受などが発生した場合は、直接賃貸当事者間でやっていただいて構わないのですが、多くは業者に仲立ちを依頼されるオーナーやテナントが多いものです。
その特別に依頼された業務の中で、単に連絡や報告、届出など簡単な事務についてはノーフイーで良いと思いますが、中には数日に亘って交渉を続けないといけない場合や、交通費や調査費など経費が特別に掛かる事務については、別途経費分の請求をさせていただくこともあります。
特に、契約事項の変更などで、登記事項の証明や遠方へ出向いての交渉、数日に亘る交渉など、想定外の経費については依頼者に負担いただくことはあります。
また、家賃の増額交渉については増額分を、減額については減額分を、受益者となる方から全額ないしは一定の率を掛けたものを交渉フイーとしていただくこともあります。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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リボーンリアルエステート ホームページはこちら
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