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景観条例

行政によって建物や看板の景観条例がいろいろと制定されています。
文化財や古い街並みの保護を必要とする街や自然の景観や国立・国定公園エリアにはより制約が掛けられています。
ロードサイドエリアでも、あまりに無秩序な看板が乱立されてしまい、行政がその規制に踏み込んでいるところもたくさんあります。
いずれにしても、好みやデザインは個人の自由と言うだけでは、世の中全て自分勝手に事をなせないということになります。

そういえば、漫画家の楳図かずおさんの自宅の景観訴訟について判決が出ていました。
裁判所は、楳図さんの家のデザインや色は、近隣の景観を損ねるものではないと判断しました。
私も写真を見る限り何等問題のない建物だと思います。確かにデザイン的にはちょっと変わっているかもしれませんが、それが誰かに不快感や精神的な支障をきたすほどのものは無いと思います。
それよりも、楳図さん宅を見学に来る、来訪者の車の問題や、写真撮影の問題ななどの方がよっぽど大きな問題になり得ると思います。ただ、その問題と家の景観の是非の問題は関係がなく、逆に楳図さんに居を構えさせないと言う制約の方が問題が大きいと思うのです。

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銀行振込み

仕事の成果としていただいたり、業者間でやり取りする振込みについて疑問に思うことがあります。

まず、振込手数料負担の問題ですが、私の基本的な考え方では、振り込み手数料はお客さんからフィーをいただく時は、受取側負担が基本だと思っています。お金を集金に行くにしても交通費が掛かるわけですから、振込手数料ぐらいは負担してしかるべきと思っています。多くの場合、振込手数料の負担は請求書に明記しませんので、お客さん負担で振込いただいていますが、振込手数料の負担をどうするか聞かれたときは、こちらの負担でと返事するようにしています。
振込手数料をお客さんに負担してもらうと、仕事をいただいてるのにフィーはこちらへ持って来てくださいねと言ってるようで、何か変な気分になるのです。

気を遣うのは、わざわざ金融機関の窓口へ行って振込手続きをしていただくと、手間が掛かる割りに振込手数料が高いことです。今では同業者を含め、個人の方でもインターネットバンクを利用している方が多いので振込も簡単で手数料も安いのですが、オーナーさんとかの場合はまだわざわざ窓口で振込手続きされることが多いようで、いつも気を遣ってしまいます。

私はほとんど振込は携帯からするので、入出金管理は携帯で行います。上限価格も窓口のように制限が厳しくないので手続きが楽チンですからね。

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三種の神器

リーシング業をする人にとって、営業のツールはいろいろお持ちですが、私の場合は、携帯・パソコン・車が三種の神器と言うところです。この3つがあれば大方の仕事はできますから、後はこれをどう使うかと言うことだけの問題です。
携帯については、連絡を取るだけでなく、携帯からメールチェックをして、緊急の場合はその場で即連絡と言う動きが可能です。
パソコンはメールに書類作成、そしてホームページと、必要不可欠なツールになっています。
車は普段は特に必要ありませんが、お客さんの送迎やローカルエリアへ出向く場合は必須です。それと車が重宝するのは、車の中で仕事の連絡やメールが可能なことです。あと食事なんかも車を運転しながらなんてことも多いです。
ネットにさえつながっていれば、いつでもどこでも必要な書面は作成できますし、メールチェックと資料送信も可能です。昔のように作成した資料は物件ファイルを見るのではなく、パソコンで見ると言うパターンがほとんどになりました。

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敷金・保証金の返還時期

契約書には契約解除になった際の敷金・保証金の返還時期の目処が記載されます。
原状復旧を確認して2週間以内とか1ケ月以内とかの規定が普通です。
貸し主は敷金・保証金を預かる優位な立場にありますが、テナントとの原状復旧でトラブルこともあり、金銭的な担保を保有しておくのはテナントに回復義務を履行させるのに必要です。
ただし、原状復旧をしてテナントの回復義務を履行した以上は、契約書どおりに返還しなければいけません。
オーナーによっては返還すべき敷金・保証金を手元に持たない方もいるので、後継の新しいテナントからの敷金・保証金を充てにする方も少なくありません。実際敷金が返せなくて、他から資金繰りをしなければいけないオーナーも多いのです。
そう言う意味では、解約時の返還については資金繰りの様子を知ってあかないと、後あとトラブルになりかねません。
あまりに返還に時間が掛かる時はヒアリングしてみて、状況把握することはリーシング業者の仕事のひとつとも言えるでしょう。

オーナーによって違う契約の基本的スタンス

オーナーによって契約の基本的な考え方に違いがあります。
家賃は少し相場より安くても長期で借りてくれるテナントを優先する方もいれば、家賃はあくまで高いところを優先するオーナー。テナントの企業規模を優先するオーナーもいれば、企業より条件を優先するオーナーもいます。条件かかわらず話のあった順番を優先するオーナーもいますし、早く結論を出してくれるテナントを優先するオーナーもいます。
結局、何かとオーナーによって話を進める基本的なスタンスはお持ちなので、その考え方を把握しておくことが仕事を進める上で大事になってきます。順調に話を進めていても、突如条件が良いところが出てきたから話を乗り換えることだってあり得ます。
物件は契約するまでどうなるか判らないと言うスタンスで進めていかなければいけません。またオーナーに対して他からどういった情報が入り、アプローチがあるかを知っておくのも肝心です。
物件の押さえがよくできたものは、安心して事を進められますが、押さえが利いていないものは最後まで心配になるものです。
オーナーのスタンスを解るには、やはりコミュニケーションを十分とっておくことが大事です。

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飲食店の人気店

飲食店の場合は物販店と違って味や雰囲気、サービスによって店の良し悪しや人気になるかどうかが決まってきます。
また、グルメ雑誌に載っているからと言って美味しいとか人気店という訳でもありません。グルメ雑誌の多くは広告として店舗を掲載していることが少なくないからです。
旅の雑誌にも有名店と言うことで老舗の飲食店が名を連ねていますが、多くは大したお店でもなくキャリアが古いだけと言うことも少なくありません。
私は人気店はリピートの多いお店だと思っています。常連がいると言うことは味やサービス、雰囲気に満足し、何度も行きたいと思っているお店でしょう。よく常連の予約でいっぱいと言うお店もありますが、こういうお店は逆にあまり広告や宣伝はしたがりません。常連が来ることができなくなるからです。
またお味や雰囲気も良いのに、人に知られていないせいでお客さんが少ないお店もあります。場所が悪いとか宣伝が下手だとかでね。私も10年ほど前に大好きなラーメン店があって、そこは難波の端っこのホテル街の片隅にありました。10坪ほどの小さなお店で脱サラした真面目な大将とバイトの子2人で切り盛りしていました。ここはいつも空いていて、週1は必ず通っていました。今でも覚えている「スーパーチャーシュー味噌ラーメン」は美味かったなあ。たまに一緒に行く方も、「ここのラーメンは美味いなァ」と気に入ってたようです。
・・・・・・・ただ、あまりお客さんが来ないので心配していましたが、案の半年ほどで閉店しちゃいました。
このお店は是非とももっと場所の良い所で営業してると流行るというか、固定客が付くと思いました。でも、やはり、家賃が高いのは無理なので安い場所にしたようなのですが、ちょっと悪すぎたかもしれません。ここのラーメンに比べたら雑誌に掲載されまくるお店なんて全部ランクは下でしたよ。

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空き物件の維持管理

テナントが退店して空いている物件の維持管理はきちんとしておいた方が良いものです。
物件案内をした時に、いろんな箇所が傷んだり汚れたりしていると、見栄えが悪く、見に来たテナントの担当者にも良い印象は与えません。
前テナントが撤退する時にきれいに復旧しておいてもらえばそんなに補修に費用は掛かりませんが、出たままの状態で放ったらかしにしていると、余計に費用が掛かってしまい、思いのほか修繕補修にお金が掛かってしまったと言うことも少なくありません。
業種業態や使用期間、前テナントの改装状況によって傷み具合や汚れ具合は違ってきますが、目に見える損傷、汚れの部分は補修して内見してもらうことをお勧めします。
内部の維持管理の程度によって担当の評価も違ってくるので、あまりに傷んで汚れていると、その補修費用まで考慮して、賃借を断念するテナントもいなくはありません。
どちみちオープンのために改装するのだからではなく、改装工事に無用な費用を負担しないよう事前に悪い部分は修理しておき、気持ち良く内装工事に入ってもらう心遣いは必要かと思うのです。

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与信調査

テナント物件を扱い際には、テナント企業のみならず、オーナー企業の与信調査が必要な時代になりました。
テナントに万が一があった場合は、しばらく家賃が入ってこなくなりますし、敷金や保証金も結局は返還せざるを得ない事態になることがほとんどです。最終的に、未払い家賃の精算がされたとしても、しばらく家賃の支払は止まると考えておいた方が良いかと思います。また、
逆に、オーナーに万が一があった場合は、テナントは営業を継続できるとしても、近い将来賃借不動産が競売に掛かり、他の所有者に権利が移転して、後はそのまま営業を継続できるかどうか不明です。一応、賃借権は保護されるとしても、新規権利者はどう動いてくるかは解りません。また、敷金、保証金として預託している金銭も返還されるかどうか解りません。営業の権利を失い、預託金も返ってこない場合も十分考えられるわけです。資金的に困窮しているオーナーは、預かった敷金保証金は別の資金に転用していることがほとんどです。返還を依頼しても資金不足で返すに返せないとなってしまいます。
いずれにしても、貸主借主に万が一があった時は、双方何がしかの損害の他、時間のロスや手間が掛かります。特に、リーシングを担当して、契約間もない内に万が一の事態になってしまった場合、リーシング業者も貸主や借主から小言の1つも言われることでしょう。場合によっては、将来取引をしてくれなくなる可能性だってあるわけです。
簡単でも構わないので、与信調査や取引企業のデータぐらいは取ってみて自分なりにどういった会社なのか観察してみることも良い勉強だと思います。

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水道光熱費の節約

水道光熱費の負担の仕方は物件毎のさまざまです。
基本的に専用区画内の水道光熱費はテナント負担ですが、中には家賃に込みで契約することもあります。私はほとんど水道光熱費込みの契約をしたことはありませんが、込み契約の場合に発生しがちな問題があります。
それは、テナントによって極端に水道や電気、ガス代がオーナーの想定するより高額になってしまうような場合です。
電気負荷の大きい機器を導入して電気代が高くなったり、水を大量に使用するため水道代が高くなったリ、空調などでガスの消費が増えたりなど、業種業態によって、また設備内容によって水道光熱費の価格が大きく変わってくることがあるので気をつけなくてはいけません。
特に、営業時間の長いテナントの場合は、相当水道光熱費が上がる可能性があるので、契約前に十分協議しておかなくてはいけません。また、水道光熱費がオーナー負担になってしまうと、店舗の経費に使用料が発生しませんので、どうしても節約の気持ちが薄れてきます。本来、経費節約の為管理されるべき水道光熱費がノーマークになるわけですから、無駄な浪費も増えてきます。
水道光熱費がオーナー負担であっても、毎月の使用料管理は行って、節約をお願いすることも大事なことなのです。

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出店のチャンス

今のようにテナント企業が出店に慎重になる時世は、逆に言えば出店を積極的に行いたいテナント企業にとってチャンスと言えます。
リストラで居抜物件がいろいろと出てきますし、経済条件的な交渉もし易くなってきます。
出店を積極的にしたいと言う企業の数が減ることで、オーナーが危機感を感じることも少なくないからです。
テナントの出店の旬と言うのはそんなに長く続きません。やたら出店を繰り返すテナントも、すぐに出店した店舗の営業成績が落ちてくることも多いものです。出店を急ぐあまりに本来控えるべき物件にまで出店をしてしまうからです。そういう物件がこう言った時代には表立って物件として出てきて、テナント募集が掛かることになってしまいます。出店して間もない店舗は設備や空調もそのまま使用できますし。新たに出店するテナントにとってはイニシャルコストが抑えられて都合よいものとなります。
地道に営業を積み重ね、景気の波にあまり左右されない経営をしてきたテナント企業は、結局こういうチャンスの時期に物件を確保できると言うことになるのでしょう。
やはり流行や景気に左右されない固い営業をしているテナントは、どんな時代にでも対応できると言うことなんですね。

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売上の坪効率

一時期、豊富な品揃えをウリにして、店舗の大型化が進みました。店舗が大型化するのに比例して売上も上がれば良いのですが、業種業態や販売品目、地域の購買力や競合店舗などの状況により同じ店舗スタイルでも売上は違ってきます。
ただ今のように購買力が落ちた時世では、極端に売上の悪い売場はリストラし、他に転貸したり相乗効果のある別業種に変更した方が良いと思います。
お客様サービスとしてたくさんの品目を取り揃えるより、お客様がほしいと思う商品を絞り込み、価格を下げることの方がよりサービスとして有効で、売上坪効率が良くなると思います。
昨年来、大型店舗の売場縮小や一部転貸情報が増えました。店舗規模の過大サイズが原因で運営が成り立たなくなったようです。
物件毎に売場サイズを変えるのは現状無理ですが、総体的に適性売場面積を見直すのは無駄ではないと思うのですが、いかがですか?

思わぬ所からの物件情報の流出

たまに、極秘の物件と言うふれ込みの情報が、他の業者から回ってきたり、テナントに回っていたりすることがあります。
この極秘の程度の問題だと思うのですが、自分だけで扱っていると物件情報の動きは掴めますが、もし物件を持ち歩く業者が別に1社でもいると、もはや情報の管理はできなくなると言っても過言ではありません。
こういう業界ではとにかく早く持って行った者が勝ちと言う慣習があるので、慎重に情報開示をする業者と、お構いなしに手当たり次第に物件を送りまくる業者があります。
先般も、私が率先して物件を扱っていると思いきや、まったく別のディべからテナントに物件が回っていたと言うことがありました。オーナーを紹介してくれた方に事情を聞いても、他には流れてるはずがないと言うのですが、他からも流れてることは確かな事実で、情報の再確認をお願いしました。
逆に、これとは全く逆の立場に立つこともありますから、はやりどんな情報管理化であっても早く目処を付けることが肝心だと痛感した次第です。

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家賃交渉

以前は、賃貸借契約書に3年毎に家賃を改定する規定が記載してあって、3年経過時点で値上げ交渉をすることがよくあったようですが、今ではほとんど値上げすることはありません。逆に、値下げ交渉をしなければいけない場面の方が多くなったのではないでしょうか?
家賃を上げる基準としては、固定資産税がアップしたとか、土地建物の所有に関する経費がアップしたとか、テナントの要望で建物を一部改装したり増築したとか言う場合に考えられます。(近隣相場を照らし合わせてと言うのは、個人的には値上げの要因には考え難いと思っています。)
家賃を上げるには単に時の経過だけでなく、所有経費が上がったと言う条件が必要となるわけです。
固定資産税が上がってもそんなに急激には上がりませんし、管理費も高騰することはほとんどありません。特に管理費は店舗として賃貸している場合、テナントが自己管理しますから費用は発生しません。
賃料を改定すると言うことは上げることもあれば下げることもあると解釈しなければいけません。
オーナーは下げることはほとんど考えていませんし、テナントは上げることを嫌がります。
その狭間に立つのが家賃交渉を任された者で、両方の言い分や理由を聞きながら、どこかで落としどころを考えないといけないのです。お互いの言い分の中間地点を決着点に、他の事例や客観的な判断をもって両者に納得してもらわなくてはいけない辛い仕事なのです。

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いよいよ明日から仕事始まります。

年末年始の休みもやっと今日で終わりですね。長く休む方は後1,2日あるでしょうが、聞くところほとんど明日から始動のようです。
今日は、12月いただいてた新しい物件情報を、新規ファイルに装填して、明日からいろんなテナント企業にご紹介します。
昨年暮れ、懇意にしていた戸建販売の仲介業者さんが飲食店に転業しました。といっても廃業ではなく、事務所は残したまま、仕事の比重を飲食店にシフトしたのです。
戸建販売が一気に冷え込み、やっていけなくなったとのことで、一応、業者登録だけは残して新規事業として飲食店を始めました。
不動産の不況=経済不況のようなところがあって、物が売れない時は高額になる不動産も売れません。でも、株式のような評価額で換算するものは別として、世の中に出回っている金銭の量は好不況に関係なく同じですから、良い物はやはり売れると言うことです。
また、買いたいと思っても資金の段取りが付かないお客さんも多いです。店舗を増やしたいけれど資金が足りなくて出店できないお客さんも多くなります。そういう意味で、設備が既に残存している居抜物件などは、今後一層人気になってくるでしょうね。
そういえば、店舗のリサイクル用品がかなりリサイクル業界に流通しているようです。閉鎖した店舗が多いので機器がかなり余ってきているようでリサイクル機器もかなり安くなったと聞きます。
今年は経済のいろんな状況の変化に合ったモノの考え方、仕事の進め方を意識して営業活動を進めていかなければいけませんね。

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仕事は楽しみながら

店舗の開発関係の仕事が楽しいと感じている方は多いと思います。
逆に、楽しいからと言って単に気楽に考え過ぎていてもいけません。
前者の意味では、店舗開発をしてきた営業マンは、会社を退職してもまた店舗開発営業マンとして他の会社に転職することが多いことで解ります。
後者の意味では、店舗開発営業の数値の厳しさをよく耳にします。会社によって厳しさの程度に差はあるようですが・・・。
テナント企業の開発部門で働くことは、与えられた数値目標を達成しなければいけないと言うプレッシャーがあるものの、その業務自体は好きな方が多いと思っています。

私たちリーシング営業をする者は、仕事を楽しくすることが第一です。
楽しければ、難題や勉強しなければいけないことにも積極的に対応していけます。
今年も仕事を楽しみながらやって行きたいと思いますが、やはり目標や数値に対するこだわりも持って仕事はしなければいけません。
年初に今年1年の目標を定め、四半期ごとにそのチェックをしていかなくてはいけません。


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営業の準備

今年は、曜日の関係で5日月曜日から仕事をスタートさせるつもりです。

まずは、家賃の減額依頼書をオーナーに提出することからスタートします。
当然、突然持って行かずに、事前に連絡を入れてアポしていきますけどね。事情だけを説明して、来週時間に余裕のある日時に訪問することも考えられます。まっ、先方次第ですけどね。
年始早々家賃の減額のお願いはとても言い難いところですし、書面を持って来られたオーナーも今年は最初から景気が悪いなと思われるかもしれません。
今年はこんなマイナスの交渉をしなければいけない機会が増えるかもしれませんね。

でも、楽観的に考えると、減額依頼で済む方がまだましかもしれません。減額交渉なしに、一気に解約通知提出とかになるとオーナーものんびり落ち着いてはいわれなくなりますからね。今回は現行家賃から15%減額での交渉ですから、今の時代では日常茶飯事な交渉レベルですけどね。

出店希望のあるテナントの数が減ったり、出店条件が安く設定されたりすることで、契約まで話を持っていくにはハードルが高くなってしまいそうですが、そこで消極的になっては決まるものも決まりません。
元気良く前向きに仕事をしてまいりましょう。

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明けましておめでとうございます。

nenga

昨年はたくさんの方々にブログを見ていただき有難うございました。

本年も懲りずに継続してまいりますので、是非とも昨年同様よろしくお願い申し上げます。

また、仕事の方も、今年はかなり厳しい年になるかと思いますが、気を引き締め業務に邁進してまいりますので、何卒ご贔屓にお願い申し上げます。


リボーン リアルエステート 代表  新田 浩司

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

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