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今年はお世話になりました。

いよいよ大晦日になりましたね。

平素は拙いブログに訪問いただき有難うございます。
ちょうどFC2でのブログを始めて丸2年経過しました。
来年から3年目に突入と言うことになります。

ライブドアの方では、仕事上の出来事全般を幅広く書き、FC2の方では実務的なことに絞って書こうと思っていましたが、回数を重ねる毎にネタがなくなってきたのも事実です。
でも、ブログの記事で感謝されることもあり、やってて良かったなと元気付けられます。

来年はちょっと違った観点のブログ記事を頭に描いています。

2009年はかなり業界の不況が厳しそうです。以前なら、良い物件情報を見つけることの比重が重かったのですが、今はテナントがどこに出店したいのかと言うデータをたくさん持つことが大事になってきたものと思います。それだけ出店に積極的な企業が減ったと言うことになるんでしょうね。
1つでも多くのお店がオープンできるよう、アイデアやひらめきに磨きを掛けないといけませんね。

本年は有難うございました。

それでは良いお年を。



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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

最後の打合せ

今日は1件打合せ事項があって、これで今年の仕事は終了です。

年末の打合せですから、そんな大した話ではありませんが、物件情報をいただくので今後それがどうつながるか無駄にはできません。

来年は1月5日が月曜日ですから、仕事始めは5日からと言うところが多そうです。
サラリーマンなら休みが長い方が喜ばれますが、私達の仕事は1月は1日でも早く仕事がスタートする方が嬉しく思います。どうしても仕事始めは動きも遅くなりがちですからね。

年末に何件か物件情報をいただいているので、正月の暇な日にでも物件を見に行ってみようかと思ってます。また、家賃減額の交渉に年明け早々着手しなければいけません。
企業であれば決算月は3月が多いですが、個人事業者は12月が決算になりますから、12月で一旦〆なければいけません。
今年の反省は年内で、保有物件情報をどう活用するかはお正月にゆっくり考えたいと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

来年度の方針

企業の場合は、年度毎に方針発表をするところがたくさんあります。
前職の企業でも、年に1度方針発表会があって、会社全体としての方針や各部門毎の方針が全管理職を集めてなされていました。
企業の目標を全員で共有し、数値目標を持つことは企業にとって不可欠です。
当然個人事業であっても、目標を定めて、どんな営業をするか、どんな対策を採るかなど考えていかなければいけません。
そういう意味で、年末年始はいろいろと考えることがたくさんあります。

企業の場合は、経営トップや役員会で全社方針が決まり、その方針に沿った各部門の方針や目標が各従業員に下りてくるわけです。
個人事業主の場合は、自らで方針や施策を立てていかなければいけません。
たまに、「来年はどんなことをするつもりですか?」と聞かれることがありますが、常にどうするか答えることができるよう、普段から意識を持っておかなければいけません。質問されて、「特に何をしていいか思いつきません。」とか、「何か良い方法はありますか?」なんて答えているようではいけないということです。
事業主をやり始めて気づいたのが、会社員は自分の会社の方針や施策を理解し、自分なりにどうしていくか考える覇気がなければ、会社はダメになると言うことです。個人事業主だけでなく、どこかの企業の1従業員であっても、方針や目的だけはきちんと整理しておくのに、年末年始は良い機会なのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

今年後半からの変化

今年の後半から、店舗であまり利用していない部分の駐車場の敷地を他テナントに賃貸しようとする動きが増えてきました。
ほとんど利用していない駐車場部分を店舗用地として他テナントに賃貸し、収益を上げて行こうとする動きです。店舗の面積で余った部分を賃貸すると言うことは以前からありましたが、今まであまり手をつけていなかった駐車場を貸すというパターンが増えてきたのです。
当然理由は、家賃負担を軽減する為ですが、今まで広大な駐車場を持ち、ちょっともったいないと思えるほど用を成していなかった部分を、有効利用するという方向に考えが変わったと言うのは、ある意味意識の変化が大きく動いたと思えるのです。

今までなら、駐車場はたくさんあるほど良いと考えられることが多く、業種的にどう考えても多すぎると言う店舗でも、駐車場を有効利用するという考えはほとんど生まれてくることはありませんでした。
過去にそういう事案があった時も、その店舗の営業成績が悪く、背に腹は変えられないと言う感じで最終手段的なやり方だったものです。土地を有効利用すると言う観念より、駐車場は駐車場でしか利用すべきでないと言うような考えで長くいた会社が多かったように思います。

ある時、開発担当者と話していると、「***にあるお店の駐車場は必要以上に広すぎると思うので、1度余った部分を他のテナントに貸して収益を上げるとか言うことは考えないのですか?」と質問したことがあります。
すると担当の回答は、「駐車場を他に貸すと言うのは会社のトップが納得しないでしょう。それと地主とも新たに交渉しなければいけなくなるので、それに時間を取られるのは面倒だし、それが原因で値上げにでもなったら困りますからね。」とのことでした。
要は、会社のまたは店の家賃負担を軽減すると言うことより、地主対応に手間が掛かるとか、駐車場を多目的で利用することにアレルギーがあったといえるのではないでしょうか。

以前、大手スーパーの駐車場開発営業を担当している時、駐車場を借りすぎてほとんど利用していない部分を解約ないし転貸して、収益改善の提案をしたことがあるのですが、その時も、「駐車場を減らすことは企業のトップが承認しません。理由は、一旦借りた駐車場を他に貸したり、解約したりすると言うのは、自らの家に他人が土足で踏み込んできた感じがするのでしょう。本業は小売業であって賃貸業ではありませんから。」と言うことでした。結局、このスーパーも今ではほとんどの駐車場が解約され他のテナントが出店しています。必要以上の駐車場を抱え過ぎて、店が賃料を支えきれなくなったのです。

お客様に快適な買い物をと言う意味では十分な駐車場は必要ですが、店舗の立地や規模、客層など踏まえ、最適な台数を設定して無駄の少ない駐車場計画をすることが、店利益の確保に大きく役立つ時代と言えるのでしょう。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

クリスマス営業マン

クリスマスイブ24日の夜であっても営業で各家庭を訪問する企業があります。
今年は来なかったのですが、昨年は夜8時ごろ来ました。
玄関のチャイムが鳴るので、一瞬サンタクロースかと思いきや、ちょっと疲れた顔した若い作業服姿の男性が立っていたのです。

「夜分恐れ入ります。****の***と言います。この辺りを重点的に・・・」と、いわゆるリフォーム会社の夜掛け営業でした。1日何十、何百とベルを鳴らして営業訪問する、絨毯爆撃営業手法です。効率は無視して数打ち顧客を拾い出すやり方です。
このやり方はテクニックが要りませんから、経験なくてもできます。同じセリフで取っ掛かり、話を聞いてくれそうな家かどうかを見分けるだけですから。具体的な話はこの営業マンはできません。技術的なこと、金額のこと他何か具体的に問い合わせしても、「後日担当から連絡させていただきます。」と別の担当に振りますから。
ひたすら家を飛び込み訪問させ、ちょっとでもリフォームのニーズがある家を見つけてきて、そこに重点的に営業を掛けよという、厳しいノルマに尻を叩かれての営業です。当然営業マンは長続きしません。人が育たないやり方ですもの。結局は営業マンは使い捨てになります。

取っ掛かりのセリフには、「近所で工事をすることになりました。折角ですからご近所さんにも営業してみようと思いやって来ました。」と言うのがあります。
「近所ってどこで工事するの?」って聞いたら、相手はうやむやな返答になりました。
また、「どこで工事することになったの?」って聞いたら、「まだ計画中で具体的には言えないんです。」とごまかす営業マンもいました。
「このエリアのお客さんの掘り起こしで1軒1軒訪問させていただいてます。」と言う営業マンも。これが本音ですよね。

最近はあまり派手にリフォーム会社の問題は報道されませんが、問題は多いと思います。取っ掛かりからしてごまかしでアプローチしてくるんですからね。
でも、リフォームのニーズは待ってるだけでは得られないものです。どこそこを直したいなとか、取り替えたいなと思っていても、いざどこかに頼もうと思うと面倒くさくなってやらないことが多いですからね。そういう潜在的な顧客を拾うのが、1軒1軒訪問する営業です。営業するのにもっとマナーとか時間の常識を持ってやってもらう意識は必要ですけどね。

建築会社の営業マン時代も今も、無差別に各家庭を1軒1軒巡る営業はありませんが、法務局で所有者を調べて訪問することはよくあります。その時、最初の取っ掛かりの言葉や時間、マナーには十分気を配らなければいけません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

年末年始

以前、営業マン時代は店舗関係のお客さんが相手だったので、年末は30日まで挨拶回りをしていました。店舗関係の企業は事務部門でも31日まで仕事をしているところがあり、そういう企業に訪問させていただいてました。相手先の企業が年の暮れまで仕事してるので、年末挨拶はギリギリにしようと思っていたからです。当然会社は12月28日で終了していましたけどね。
自ら仕事をするようになって年末挨拶や年始挨拶にわざわざ出掛けることはあまりありません。
取引先が遠方の会社であったり、個人のオーナーさんであったりすることが多いので、賀状で済ませることがほとんどになりました。
となると、年末年始は時間が余ってしまうのです。
特に年始は元旦と2日だけあれば十分で、3日目から何もすることがなくなります。
ですからここ4年、毎年、3日は物件の現地調査に行ったりし始めてます。電車も道路も空いていますから、一人でのんびり出掛けるにはちょうど良い感じです。2年前は亀岡まで電車の旅みたいにして行きました。
今年は神戸方面で現調したいことがあるので、そっち方面に行ってみようかなと思っています。

ただし、年始は普段とは全く違う人の流れと多くの店舗は正休みですから、単純に物件だけを見るということにしかなりませんけどね。

仕事関係者の今年の動向

今年は私の仕事関係の方々には暗い話が多かったんですが、この経済環境を見ていると仕方ないかなと思っています。

まず、建築関係の取引先が何軒かダメになりました。倒産や自己破産など、建築物価の値上がりと、設計偽装問題で工事が遅れたり減ったりで、仕事量全体が激減したことによる競争激化が原因です。
また、商業施設ディべロッパーも何軒か倒産しています。原因は工事着工が遅れたり、予定よりコストがかなりアップしてしまったのが原因で、テナントの誘致にも苦戦していました。
同業者の場合は、ほとんど個人事業者ですから、潰れることはないものの、前年に比べやはり契約締結に至る物件数が減ったことはほぼ共通する業況です。

ただ、全ての企業がマイナス方向だったと言う訳ではありません。やはりこんな時期でも大型の案件をきっちり成約させた業者もいますし、こんな業界環境下でも扱う物件が良いものが多い業者は前年と変わらないぐらいの成果を収めています。

知り合いの戸建て販売業者も今年はかなり苦戦したとのことで、戸建て販売から一時的に撤収し、自己所有の不動産の管理や売却、賃貸マンションや駐車場の管理にシフトし、土地の取得はしばらく見送るようになりました。

不動産業界(=分譲マンションディべ業界)は、年初まで花形企業のように扱われてきましたが、今ではリスクの大きい企業に扱いを真逆にされています。マンションにしても戸建てにしても、家を売る商売は来年の苦戦しますね。ただし、それはあくまで売り方の問題であって、今、アウトレットマンションなる言葉が流行っています。ディべが叩き売るマンションを安く買い叩き、販売価格を下げて新しい購入希望者に売る事業が好調とのことです。
結局は、割安感があれば買う顧客は潜在的にたくさん居るってことなんですね。

企業の成長は、新しい店舗を出すことと、店利益を維持することです。今、出店を抑制していてもいずれまた、積極的に店舗を展開していかなくてはならない時期がきます。
先行きはずっと真っ暗と言うわけではないのです。

テーマ : 店舗開発
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最適売場面積と最適駐車場

これだけ物が売れない時代になると、店舗のスタイルを考え直さないといけないと思います。

いろんな商品を置くために売場が拡大し、売れない商品の置いてある売場も広くなったのが現状です。売場が広くなれば家賃も高くなりますから、店として1番売場効率の良い店舗面積がどれぐらいなのかを全社的に把握しなければいけません。
最近は既存店売場を縮小し、効率的な売場面積に変更するテナントも多くなりました。
運営経費や人件費を削ることに限界が来て、売場自体を見直すようになたっためです。
実際、300坪の店舗でも500坪の店舗でも売上高は面積に関係なく、あまり変わらないというお店もたくさんあります。昔のように、いろんな商品を置いてお客様の買い物に不便がないようにと言うコンセプトは成り立たないのです。店舗として、1番坪j効率の良い面積を検証して、無駄な売場は減らしていくと言う方向で考えるようになったわけです。
マイナーニーズに応えることは切り捨て、できるだけ万人のニーズに応える最適サイズの店舗を造ることに方向転換してきたと言えます。
先般も、某物販店より、面積が広すぎるので解約したいと申し入れがありました。現状の売場500坪で売れる販売額と、300坪で売れる販売額は変わらないというシミュレーション結果が出たとのことで、最適規模の店舗に移転することを前提に一旦店舗を閉鎖し契約を解約するとのことです。

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ジャンル : ビジネス

来年は厳しい1年になりそうです。

来年は相当厳しい年になるんじゃないかと、同業仲間は話しています。
出店希望するテナントがめっきり減ってしまい、物件が10月ぐらいからダブついてきているとのことでした。
良い物件に一層人気が集まる傾向になってしまうかもしれません。通常なら決まりそうな物件にテナントが反応しなくなったとのことです。
こういう時期は、オーナーとテナントの条件設定にも相違が生まれやすくなります。
この不況の時期ですからテナントはなるべく安い条件で、なるべく解約時にリスクが軽くなるような契約にしようとします。逆に、オーナーは時期にあまり関係なく一定の賃料基準を保持しますから、希望条件に差が出てしまいます。
ただ、来年はどうでしょうか?さすがにこの不況で空き店舗がかなり増えています。先般も、ある国道沿いを車で走っていたら、今までほぼ詰まっていたロードサイド店舗にところどころテナント募集の看板が揚がっているのです。相当、オーナーも少し賃料を下げてでもテナントを付ける方向に考えを持って行きそうにも思えます。良い立地の物件は条件は安定したままでしょうけど、ちょっと格落ちするものは条件を下げざるを得ないのではないでしょうか。

それと今までのように個人単位での営業だけでなく、もっとネットワークを広げて仕事のチャンスを増やす営業に切り替えなければいけないなと痛感しているところです。

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不況の中にあって業績好調なテナント

物が売れないこの時代に、業績を伸ばす企業も少なくありません。
コンビ二業界は安定していますし、ユニクロも好調です。
私の周辺の取引企業も、売上好調で店舗数を増やしたいと言うところが何件かあります。

逆に、デフレのこの時期こそ安定していると思っていたテナントが、先日解約通知を何件か出しました。採算店と不採算店がハッキリしてきて、不採算店を閉店していく方向に決まったとのことです。
私の知る限りで数件解約しますから、全国的に解約を進めていく模様です。

概ね、好調なテナントは、「商品やサービスが安い」と言うテナントが多いように思います。一時はガソリンや食品が次から次へと値上げされ、インフレかと思いきや、あっという間に原油価格は1/3以下にまで戻ってしまいました。原油高騰で値上げされた商品の価格はそのままですし、折角上げた価格はこっそり維持しておこうと、メーカーも都合の悪いことは知らん顔なんですね。
ルイヴィトンもパリ本店に匹敵するほどの大型店の出店を中止しましたが、さすがに日本での売上が落ちてきて(対前年7%減ぐらいだたっと思います。)、危機感を感じたのでしょう。ただ、フェラーリなどは好調に売れているようです。にわかバブルの金持ちは駄目ですが、本当のお金持ちは景気に左右されませんね。

ニュースで見てると、車メーカーの期間労働者の突然解雇はきついですね。突然契約を打ち切られ、寮まで出て行けとはね。この寒空の下、放り出されてはね。車メーカーの快適や安全や先進性を謳い文句にしたCMとは裏腹に、本性を見ましたね。雇う時は、社員は家族であり宝物だと言っておきながら、簡単に見捨てるんですからね。

不況の中でこそ業績を上げるのは、その社会のニーズが何たるかをよく理解して店舗展開しているテナントなんでしょうね。

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業界不況の見通し

さすがにここまで景気が悪くなると、店舗の出店もかなり鈍化し、周りの仕事仲間も10月ぐらいから一気にテナントの動向が変わってきたと言っていました。
新規出店を検討していても、この時期は売上見込みを厳しくみますので、普段より出店条件が厳しいものにならざるを得ません。しかしながら、こういう時期こそチャンス到来と、他のテナントが出店を控えている間に良い物件を確保しようと、積極的に動くテナント企業もあります。
以前のように、入手した情報を絨毯爆撃のように手当たり次第にテナントに送りまくるのではなく、テナントの出店ニーズを多く集め、ニーズに合ったオンデマンドな営業が今後はより一層大事になってくると思います。
今は不況の真っ只中でテナントも慎重ですが、これも永遠に続くわけではありません。企業が成長するにはやはり店舗を出店していかなければなりません。この不況の時期に止まっていた出店をまたどこかで再開しなければいけないわけです。ただその時期がいつかがまだ不透明な状態です。
来年3月の決算までに潰れる会社もたくさん出てくると思います。その3月の決算数値が公表される5月頃には、出店に対する企業の姿勢も見えてくるのではないでしょうか。
出店マインドが冷え込み、消極的姿勢のテナント企業と敢えて積極的に出店していくテナント企業とがはっきりすると思います。新規事業展開をどう進めていくかの情報をよく見極めなければいけません。

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店舗建物の耐用年数

店舗建物は構造により法定耐用年数は違いますが、肝心なのは法定耐用年数よりも、お客様に対する快適で安全な施設を提供できているかどうかです。
古い建物では、天井が低かったり、駐車場がなかったり、昇降機がなかったり、雨が漏ったり、外壁がクラックだらけだったりします。こういう建物ではお客さんに必要最低限の買い物の場を提供できているかどうかは甚だ疑問です。また、倉庫を店舗に転用していたり、防災設備が不備な建物も、万が一の災害時には危険です。
鉄骨の平屋なら新築後20年までは、大きな問題なく使用できることが多いですが、それ以後は何がしかの改修工事が必須になると言えます。法定耐用年数では33年程度が耐用年数ですが、あくまでこれは、減価償却する場合の耐用年数の基準ですから、実際に建物を快適に使用できる年数とは全く意味が違ってきます。
私は一応、鉄骨造なら20年を建物の一区切りと見るべきと思っています。20年経過した建物を、全面的にチェックし問題ないとか、部分改修で済むような状態なら、改修後また使用することを勧めますが、物件によっては相当傷みが激しく、大規模改造をしないといけないような建物なら建替えを勧めます。無理して使用して万一事故が発生した時は、テナントではなく所有者のオーナーが責任を問われかねないので、その点を事前に説明して建て替えを検討いただくよう依頼することにしています。
建物は経年劣化の他、振動によって構造体に歪も発生します。また、屋根も長年の風雪によって劣化し、雨漏れで売場に損害をもたらしたと言うこともよくあります。外壁にクラックがいき、剥がれ落ちて事故になったり、看板の支柱が錆びて劣化し風に飛ばされて事故になったと言うこともあります。
建物を建替えるということは多大な費用が掛かりますが、逆に危険な建物を使用し続けることの万が一の事故も想定しておかなければいけません。

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大型SCがあちこちにできますが・・・

ここ10年で、私の住む奈良県下だけでなく、いろんな街に大型の広域商圏型(リージョナル・スーパーリージョナルタイプと呼んで良いかどうか疑問ですが・・)のSCができました。
デパートと大型スーパーの店舗が核となり、専門店を並べたそんなタイプのSCです。
以前は大手の小売企業がディべとなり開発していましたが、今ではほぼ2社しか核になるテナントがなく、小売企業がプランニングしていくと、結局は同じような店のレイアウトとテナント構成になってしまいます。どこかの売上の良かった成功事例を真似して、SC造りをしていくので、結局、コピーしたようなSCができてしまうのです。当然、核以外のテナントも、取引のあるテナントを優先して入れていくますから、これまた同じようなSCができてしまうのです。小売企業は自社の店舗を核にせざるを得ないからしかたないですが・・・。
小売系以外のディべがプランニングすると、他のSCとはちょっと違ったコンセプト作りをすることがあるので、核店舗が海外の小売企業であったり、専門店もちょっと特色のアルテナントを混ぜたりとなるわけです。
小売企業系のSCとディべ系のSCとでは雰囲気が違うことに気づきます。多くのテナントは小売系であってもディべ系であっても同じテナントが入っていることが多いですが、環境計画だとかデザインだとか、テナントの一部には違いがあります。ディべ系SCは核店舗について縛りがありませんし、どのかのSCのコピーを造るようなことはしないでしょう。他のSCとは差別化して新しいSCの特色を出すことに力を入れますしね。
小売企業系のSCは、いくつもの実績があるので、専門店の候補がほぼ決まってしまいます。今まで取引があるので、敢えて新しいテナントを苦労して探しに行かなくても、ほとんど目処が立ってしまうわけです。新しい業態の専門店ゾーンを造って、チャレンジしてみようと言う考えはまず無いと思います。いつも通りだけれど失敗はないSCを造れば良いと考えてると思ってる気がしてなりません。新しくSCができても何等既存SCと変わり映えしないハードとソフトの繰り返しだと思っている人も多いと思います。
大手小売企業だからこそできる、まったく新しいSCを造って見せて欲しいものです。

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フォーエル伊丹店オープン

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今日、はるやま商事(株)が展開するフォーエル伊丹店[伊丹市大鹿7―24]が10時に無事オープンしました。
紳士、婦人の大型サイズの専門店で、衣料、肌着、シューズなど服飾雑貨まで全て大型サイズを取り揃えています。
大型サイズのお店は少なく、またファッション性に富んだ商品を揃えていますので、今までデザインの良い大型サイズがないなと不満に思っていた顧客に対応できるお店になっています。
売場が100坪あり、男女共利用いただけますから、こういうお店は珍しいですね。
近隣の方々はじめ少し遠方のお客さんも、是非一度ご来店し商品を見てみてくださいね。

13日土曜はフォーエル伊丹店オープンです。

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明日、午前10時にフォーエル伊丹店がオープンいたします。

3Lサイズから7Lサイズまでの、大型サイズの衣料を紳士のみならず、レディースのものまで取り揃えています。

今までなかなかサイズの合うものがなかったとか、大きいサイズは良いデザインのものがなかったと思われているお客さんには是非、ご来店いただけたらと思います。

場所は、国道171号線大鹿交差点(ドンキ伊丹店のある交差点)を南へ250mほどの所です。
駐車場も14台完備していますので、お車のお客さんもご心配いりませんので、宜しくお願い致します。

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土地所有者により変わる事業化期間

土地の所有権などにより、事業化のスピードが大きく違ってくることがあります。

例えば、親子兄弟で共有しているような土地の利用については、全ての権利者の同意が必要となります。1人でも反対者がいると事業化できません。また、相続のための財産分与の配分で権利者間の折り合いが付かなければ、これもまた協議が整うまで時間が掛かることになります。

また、別の事例では、土地に相続税に関する担保が設定されていたり、固定資産税など税金の延滞などがあると、土地利用に関して行政から開発許可が出ないこともあります。

土地を担保に事業資金を調達するような計画では、既に担保設定がなされてしまっていると資金調達できないことも考えられます。

いろんな意味で土地をそのまま使うことに支障がないかどうか、事前調査しておかなくてはいけません。場合によっては、未納の税金を精算しておく必要があったり、抵当権を抹消させる資金繰りをしなくてはいけないこともあります。

まず、土地の有効利用については、その土地の内容を調査しておかなければいけません。

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仕事のバイオリズム

リーシングの仕事には、バイオリズムがあることに気づきます。
例えば、契約できる物件が月に2件3件とまとまる時もあれば、全く契約できない時もあります。
また、神戸方面の物件を扱うと同じエリアで他の物件が出てきたりして、物件エリアが重複してくることもあります。
小売業や製造業と違って、毎日いくつ販売、製造しなくてはいけないと言う業種でもありませんから、特に日々の成果にこだわる必要はありません。しかしながら、普段の小さな努力がいつか結びつくと言う根気のいる業務なだけに、毎日の努力を怠ることは大きなマイナスになります。
物件の決まりやすい時期と決まらない時期もありますから、こういう業務は年度でどう営業計画を立てるかも肝心です。
どのテナントも欲しがるような人気の物件を年間何件も扱えるなら、そんなに努力しなくても成果は上りますが、多くの物件は多少なりとも閃きや努力が必要ですから、毎日コツコツ情報を集め、提供する作業が必要となってくるのです。
私たち店舗のリーシング業者は、どうしてもドミナントエリアを持たない営業をしますから、情報力が大事です。また、小型の物件は対象から外れてしまいますので、ある程度の規模の物件を扱わざるを得ないと言うことになります。
私はロードサイド店舗が主体のリーシングをしていますが、ロードサイド物件と言うのは情報が集め難い物件です。どうしてもエリア設定が広くなりますから、コネや人のつながりで集めなくてはいけないものでもあります。ビルイン型に比べ物件も目立ちますから、競合も厳しいものになりがちです。
自分の仕事に対するバイオリズムを把握しながら、動くべき時と準備をする時のメリハリをつけることも必要なのではないでしょうか。

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過当競争

最近は店舗の入れ替わりが増えました。
同じ業種業態の店舗が同じエリア内に出店し、販売力の弱いテナントが淘汰されていき、古いタイプの店舗が閉まったり、新しく出店したテナントが逆に既存店に返り討ちにあい、すぐに退店してしまった事案を見掛けます。
決まった商圏の顧客を何店かで取り合うのは大変な苦労でしょう。
商圏売上÷店舗数=1店の売上と言う単純計算は成り立ちません。お客さんが集まるお店は、他店のお客さんを取り込み、売上を伸ばします。お客さんを取られた店舗は売上減でいずれ赤字になり、閉鎖せざるを得ないようになります。
閉鎖されたらそのお店に付いていたお客さんが、勝ち残ったお店に流れ、益々勝組店舗の売上が安定します。
しかし、また売上の上がった店舗の営業成績の良さを掴んだ他の店舗が、お客さんを取りに新しく店を出し、また競争が始まります。
勝組店舗も勝ち残ったから安心ではなく、勝ち残った後も常時お客さんが来る店舗の運営のため、努力を継続せざるを得ないわけです。
過当競争エリアで販売競争を繰り広げるには、少しの油断も許されないわけです。

インターネットの活用

インターネットでできる業務がかなり多くなりました。
私がよく使用する調査事項は以下のようなものです。
データでは、町別人口調査や年齢・性別人口調査、乗降客調査、交通量調査結果など
都市計画関係では、開発指導要綱や用途地域の調査など
登記関係では、公図、登記事項のダウンロード
企業については、会社概要、決算内容、既存店舗調査、物件募集内容、グループ企業調査など
ニュースについては、倒産情報や商業ニュース、建築ニュースなど
とにかく、何かとネットで調べて事前準備できることも増えました。
実質的な業務の80%ぐらいの分野はパソコンとネットがあればできます。

ただ、人付き合いや人間関係作りだけはネットではやりにくいものですが、最近はメールを通信の媒体として使用し、伝言や報告、資料の配布もメールで済ませる取引先も多くなりました。
お互いに経費と時間のロスを省けるので、特に困ったことは起こりませんが、逆に、物件資料は手渡しかファックスでと言う取引先もあります。
個人的な感覚では、ここ2,3年でメールでのやり取りを優先する取引先が増えたように思います。
これからはますますメールが通信の主体になってくるでしょうし、確実に送信できると言う意味ではファックスより精度が高いと思います。・・・ただ受信先がメールをきちんと確認してくれる担当でないといけませんが・・・

かと言って、取引先と会って話すメリットが少なくなったわけではありません。会って話すことで、細かな内容が意思伝達できますし、些細な情報もやり取りできるわけですから、全てをオンライン上でと言うのも、時として不都合になる時があるかもしれません。

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不動産コンサルのフィーの考え方

こういう仕事をしていると、初めてお会いするオーナーさんやテナント開発担当の方、また同業者や不動産会社営業の方、ディべロッパーや建設や設計の会社の方などには、私自身の業務の内容や業務の範囲、費用の事などをはっきり伝えておくことが必要だと思います。
不動産業者の場合は、リーシングも所詮不動産の仲介に過ぎないと思っている方も多いからです。
依頼内容によって、単なる仲介業務にしか過ぎない時もありますが、いろんな調査を踏まえてリーシングをしなくてはいけないこともあります。私は、リーシングの費用を仲介フィーと合わせているので、ただの仲介業だと思われることもありますから、フィーの根拠を説明し、どういう業務を行うか説明して納得していただく必要があるのです。
不動産仲介のフィー以上にコンサルフィーを請求すると、ほぼ間違いなく「何で仲介料と費用が違うの?」と疑問に思われるお客さんが多いので、前もって「仲介とは違うこういう業務をしますから、これだけ費用が必要です。」と言いたいところですが、ほとんどの場合コンサルフィーと仲介手数料の金額をイコールにしてお願いすることにしています。
不動産コンサルティングにおいては、事前にコンサル業務内容を説明し、その見積もりを提出して金額の承諾を得て、コンサル契約を締結し、業務上作成した成果物を提出することとなっています。
簡単にコンサルと言っても、その内容はさまざまで、物件毎に必要な業務内容が違ってきます。
本来であれば、業務区分ごとに費用の一覧を作っておくべきと思いますが、実際はフィーのグロスが決まってくることが多いので、特殊な場合を除いて仲介フィーと合わせる様にしているわけです。

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法対応工事

法対応工事とは、建築基準法や消防法等店舗に関わる法規や条例、指導に従って施される工事のことです。
店舗の業種や業態、使用方法によって、法対応の細かな部分は違ってきますから、管轄行政と協議しながら工事内容を決めていくことになります。
この法対応工事については、オーナーが負担すべきものとテナントが負担すべきもの、そして費用はテナントが負担するけれどもオーナーがその施工を行うものに分かれることがあります。
オーナーが負担すべき工事は、その建物が法適合した建物として必要な基本的な工事のことです。
テナント負担工事は、テナントの業種的内容や利用方法によって施工が必要な工事のことです。
テナント負担のオーナー施工工事は、テナントの使い勝手によって基本的な法対応設備の変更をしなくてはいけない工事のことです。
この3つの区分は物件毎に微妙に違ったり、契約内容や工事区分の取り決め、内装設計基準によっても違ってきたりしますから、一概に区分を明確に決めることはできません。
いずれにしても、建物が万一何か事故や事件などのトラブルに巻き込まれた場合、その責任の範囲の問題に関わりますから、法対応工事については明確に区分しておくことが肝心です。また、区分を明確にすると同時に、メンテナンスの費用負担も明確にしておかなければいけません。

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店舗駐車場の有効利用

最近、店舗の駐車場を有効活用して賃料負担を軽減しようとするテナントを見掛ける様になりました。
広すぎる駐車場を活用してテナントに賃貸し、賃料を収益で店舗の家賃負担を軽くする為です。
土地が広いと当然地代が高くなりますから、必要以上に駐車場を備える店舗は無駄な費用を抑えることができるようになります。
よく大きな駐車場があってもほとんど店舗周辺しか使用されない駐車場もありますし、第2、第3駐車場と言うような、店舗からちょっと離れた利用効率の悪い駐車場もあります。むやみにたくさん駐車場があっても家賃を払っていけたと言うのは昔の話で、今は少しでも経費削減し店舗を最低限の費用で運営する能力が必要です。
ちょっと人気のスーパーなら昔は第2、第3駐車場もそこそこ埋まるほどお客さんは多かったのですが、さすがに最近は休日でも満杯になることはなくなりました。
また、あまりに広すぎる駐車場は来店客以外の無断使用も多くなり、下手すれば不法投棄場所にもなりかねません。昼間などはドライバーの休憩所や昼ごはん場所になってしまってたり、夕方は仮眠場所になってたりする駐車場もありますからね。
駐車場を上手く利用するとかなり店利益が改善されると思います。

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倒産テナントの整理物件

民事再生や会社更生を申請したテナントの物件を入手したいと言うことは良くあると思います。
ただし、倒産テナントの物件と言うのは、管財人が介入し管理下に置かれるので動かせなくなります。
私も以前、民事再生を申請したテナント企業の物件を扱うため、管財人にアプローチし、処分資産の購入の仲介をしたことがありますが、たまたま管財人にルートがあたったのでアプローチできましたが、普通管財人の管理下に置かれた物件を扱うのは難しいものです。
資産処分の計画が出るまで時間が掛かりますし、管財人サイドが水面下で物件を動かすことも実際多く、ルートがないと中々情報も取れないことが多いようです。
通常、倒産したテナントの物件を買ったり、借りたりするのに半年ぐらい時間が必要なことが多いです。残す資産と処分する資産、営業を継続する店舗と返還する店舗の区分けができるまで、時間が掛かるからです。
もし管財人管理の物件を扱いたいなら、オーナーサイドに付いて管財人と交渉をした方がやり易いでしょう。ただし、オーナーも時間的なハッキリしたスケジュールや管財人が店舗をどうするつもりなのかは解らないことも多く、よく一体どうなるのかオーナー自身が困っていることも少なくありません。
契約書に民事再生や会社更生の適用を申請した場合は即時解約することになっていますが、実際は即時解約できません。保証金も没収と言うわけにはいかないのです。資産が保全されるので勝手に保証金は没収と言えなくなるのです。店舗も商品や設備がありますから、勝手に処分できないわけです。
時間は掛かりますが、最終的にはある程度オーナーと管財人が折り合える程度で話し合いの決着はつきます。と言うか、折り合わないとどうしようもないわけです。
半年程度はオーナーも家賃は入りませんから、最終的に保証金の精算の時点で不払い分の家賃と現状復旧費を保証金から相殺し、残りは返還すると言うことになるのではないかと思います。
その手続きが終わるまで物件は他に貸したりできませんから、破産物件は根気よく扱わざるを得ないわけです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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