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テナントの条件提示希望物件

たまに、条件を明確にせず、「テナントから条件を提案してください。」と言う物件があります。
オーナーサイドの意図するところは、大体どれぐらいで決まるものか不明なのと、下手に安い条件設定をしてしまっては損するとでも考えているのかもしれません。
1つ言えることは、オーナーにはこれぐらいほしいと言う腹積もりは持っていると言うことです。
要は、できるだけ少しでも高く貸したいから出てきた条件を見比べて天秤に掛けようと思っていることが多いんではないでしょうか?
こういう物件に条件を提示したら、「そんな条件では貸せないです。」と一蹴されたこともあります。それなら、「最初から最低条件はいくらと価格を設定しとけよ!」と思っても仕方ないですよね。

知り合いの業者でも、「条件は提案してくれたら何とか話するから。」と言う方が居ますが、話がまとまったためしがありません。と言うか、オーナーから言われっぱなしで交渉できていない方がいるのです。最初はどれだけ融通が利くのかと思っていたら、何の融通も利かず、逆にオーナーからの希望をこっちに融通利かしてくれと言ってくる始末です。こういう方はいつまで経っても条件明示のない物件を持って来はります。

私の場合は、テナントから条件を提示してとオーナーに言われたら、物件提案書には自分なりに検討した条件を書き込むようにしています。テナントにとっても一体どの条件を目処に検討すれば良いのか判らなくては、検討のしようがないと思うからです。但し書きや電話で、「条件は相場を想定したものなので、オーナーとの協議で条件が変更されることもあります。」と注釈を入れて物件提案することにしています。

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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

お客さんが来たいと思う店舗

このブログはライブドア版に書くつもりでネタを考えたのですが、メンテ中で書き込めないのでこちらで書きます。
今日、マラソンの高橋尚子の引退発表がありましたね。
私はほとんどマラソンは観ませんが、高橋尚子の出場するレースだけは観ていました。
と言うのも、彼女のランニングのスタイルが凄く無駄なくきれいに見えカッコ良かったからです。
トップランナーとしてその力を発揮できなくなったのは確かで、レースに出てそこそこの成績はまだ残せるかもしれませんが、彼女にそこそこの成績ではもうみんな納得できないような位置付けのランナーになったと言うことだと思います。引き際としてはちょうど良かったですね。・・・最後に大阪女子マラソンで走ってるのを観たいとも思いましたが、強い高橋のイメージを残しながらの引退はきれいだったと思います。彼女がレースに出ればみんなどんな走りをするか観たくなるでしょうし、成績が芳しくなくてもみんなは「よく頑張った」と言ってしまうランナーなのです。

店舗についても同じで、スタイリッシュで幅広くお客さんを集客するテナントがあります。
店舗のデザインだけではなく、また商品構成だけでもなく、サービスや価格だけでなく何か集客する要素があるので、毎日他店に比べやけにお客さんを集客する店舗があります。
物販でも飲食でも、何故その店舗が集客してるかを分析して、同じまねをしても流行らないものです。
この間も、四ツ橋の辺りを歩いてると、長蛇の列の飲食店がありました。
千日前の某ラーメン店が一時列をなすほど混んでいる時代がありましたが、何故あのラーメンに列を作るほど並ぶのか解りませんでした。その向いの某お好み焼店もよく並んでいますが、なぜあのお好みに列をなすほど人気があるのか判りません。
ハッキリした理由はないけれど、何故かみなさん美味しいと思ってお店に立ち寄るのです。それも並んで待ってまでしてです。
ところが全国的にこういうお店が流行るかと言えば、流行りません。東京で人気のあるお店が大阪に出店してもイマイチ売上は上らないことはよくあります。中には大阪で流行ってたふぐ料理屋が東京へ進出したら予想以上に流行ったと言う例もあります。
結局は、デザイン・価格・サービス・提供商品・広告・口コミなど全ての要素が上手く絡まって顧客層を広げていくと考えるしかないのかなと思います。どう考えても内装は汚い飲食店なのにやけに流行ってると言うこともありますし、やけに流行ってるから料理が必ずしも美味しいわけでもありませんしね。
汚い内装が趣があると捉えられ、流行ってるから美味しく感じると言うことなのでしょう。
ホンと、流行る店舗=お客さんが来たがる店舗を作ると言うのは何が大事なんだか解りません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

契約の際の添付書類

契約締結についてケースバイケースですが添付する書類が必要です。
例えば、賃借人に連帯保証人が必要な場合は連帯保証人の印鑑証明などを要求されることがあります。連帯保証人が確かな存在であるかと言うことと、保証人が確かに捺印したかどうかの確認が必要なためです。勝手に保証人に成りすましたり、架空の保証人をつくったりなどされないよう、その確認のためです。契約書は本来、実印の捺印しなければいけないものではありませんが、賃借人はなんどか打合せにも立ち会うので本人確認できますが、保証人だけは本人確認できないですから、証明が必要となるわけです。保証人が法人であれば印鑑証明以外に資格証明なども添付します。
基本的に私は賃借人が法人の時、保証人は代表者に限っています。大手の企業にはさすがに個人保証は依頼できませんが、中小企業には代表者の連帯保証をお願いすることにしています。

賃借人が法人の場合は、資格証明や商業登記事項証明の添付を言われることもあります。商業登記された法人であることの確認の他、契約書捺印時に記載の住所が登記事項証明と相違していないかなど確認もできます。
あと金銭的な授受に関して、保証金の預かり書など契約時に授受される金銭に関する請求書・受領書も必要です。

添付書面は役所で申請して入手するものが多いですから、事前に契約に際して必要な書類と言うことで一覧を賃借人に渡し準備してもらうことが必要です。

テーマ : 店舗開発
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ランニングコスト

店舗を開業するのに、イニシャルコストとランニングコストの2つの費用について考えなければいけません。
イニシャルはオープンに関する費用で、設計や建築・内装費、新設設備什器備品など店舗を造るための費用、それと契約に関する保証金などの費用です。オープン時の販促費やオープン時の臨時警備などもイニシャルに入れることもあります。
ランニングコストは普段運営するのに必要な費用で、人件費、水道光熱費、広告費、警備、清掃費などがこれに当ります。
テナントにとってはイニシャル、ランニング費とも店の収益を左右する大きな問題ですから、その削減方法について頭を悩ませるところですが、昨今の建築資材の高騰、仕入原価のアップは普段の努力を吹き飛ばすほど、店舗の運営を難しくしてしまっています。
ランニングコストは些細なことを注意しながらの毎月僅かな節約の積み重ねですが、これが月単位、年単位になるとそこそこ大きな金額になります。しかしながら、原材料が10%20%と上ってしまっては、販売価格を据え置くためには相当なランニングコストの削減が必要です。正直、最近の原価高騰は普段のテナントや店舗運営者の努力では補えないほどのものです。
日本の企業のコスト管理能力はかなり高いレベルにありますが、すでにランニングコストの低減は隅々まで進んでいて、ほとんど削るところがないところまできています。
・・・・と言うような、お話は良く聞きますよね。
しかしながら、ランニングコストの削減については、人の能力以外の部分でまだまだ可能だと思います。最近は設備機器の省エネ能力も高くなり、5年単位で考えると新たに付け替えした方が安くなったりする機器も存在します。
例えば、電気代を点ける時間を短くするだけでなく、電球を省エネタイプに変えてみることも考えなければいけません。白熱灯を蛍光灯に変えるとかね。飲食業界では食べるものが美味しく見えるからと言うような理由で白熱灯を使用しているところが多いですが、電気代も高く玉切れも早いと言うコスト的なデメリットの問題があります。蛍光灯なら寿命も消費電力も長くなるんですけどね。
こういうことを念頭に店舗デザイン設計すれば、蛍光灯をメイン照明に使う飲食店ができると思うんですけどね。
オペレーション上でのランニングコストの削減方法は限界かもしれませんが、機器の見直しで意外にも良い削減方法が見つかるかもしれません。

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歩道切下げ

ロードサイド店舗にとって道路との切り下げ位置や箇所数、切り下げ幅は大事なものとなります。
位置については店舗の配置や交差点の位置、バス停の位置などにより違ってきます。多くの店舗は2ヶ所ぐらいの確保はしています。切り下げの幅は管轄の行政によって基準が違ってきますが、狭いところで4m、通常6m、広い所で8~10mぐらいの切り下げ幅にしています。
私が経験した基準では、お客さんの出入り口としては6m、配送車としては8mと言うのがありました。業種はコンビニでしたが、結局6mと8mの2ヶ所を確保できました。もう少し大きな車両が配送で来るようなら10mや12mも可能のようです。
中にはお客さん用は4mなんていう行政もありますが、逆にそれでは狭すぎて危ないです。6mあっても出入りする車が同時に交差し難いぐらいですから、4mはとてもじゃないですが運用し難い切り下げ幅と言えます。
またあまりにお客さん用の切り下げが広すぎると、あまりに入り易くて、車が一旦停止することなく乗り込んでくることになりますから、ある程度スピードが抑止できる切り下げ幅であった方が安全だと言えます。
それと私が行政の道造りの基準に苦情を言いたいことがあるのです。
歩道の緑化と言うことで歩道に植樹する基準を決めているところがあります。植樹仕立ての内は良いのですが、時間が経つと木も育ち、葉も茂ってくると、ドライバーの視線からはかなり歩道の視界が遮られる道路があるのです。木のせいで歩道を歩いてくる人や自転車が見難い道路が多いのです。
見た目は良いかもしれませんが、運転する者としてはかなり危険です。店舗に入るため歩道を通り過ぎようとして徐行していても、マナーのない自転車は強引に通り過ぎようとします。
ハッと冷や汗をかいたことも多々ありますので、緑化の方法はもっと安全面を考えた配置や方法で指導してほしいものです。

テーマ : 店舗開発
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乗降客数

駅前物件などは最寄の駅の乗降客数により物件の立地判断をします。
しかしながら、駅の形状によりその乗降客数がどれほど読み込めるか違ってきます。
例えば、地下鉄の場合、同じ1日1万人の乗降客数の駅であっても、地上への上がり口が駅によって違います。4つしか上がり口がない駅もあれば、6つも7つもある駅があります。
また、上がり口によって人の多い口もあれば、人の少ない口もあり、単純に比較はできません。
そういう意味では、駅前物件を判断するには、どれぐらいの人が改札から流れてくるのか、細かな調査も必要なのではないのかなと思う次第です。
物件の前に自転車置き場があるとか、隣に集客施設があるとかであれば、同じ駅の出口の中ではオイシイ物件になるでしょう。
駅近物件でも、駅の乗降客数データだけでなく、物件の付近の出口からどれぐらいの人が出入りするのか、実数を調査しておいた方が良でしょうね。
オープン後は駅から出てきた人がどれぐらいの比率でお店に立ち寄るか、サンプルで比率調査をしてみるのも面白いかもしれません。何日かに分けてデータを取り、その数値を元にどれぐらいお客さんとして見込めるのかの判断材料にしてみるのも面白そうです。

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建物規模の提案

私の場合、土地の有効利用に際して、複数階に及ぶ建物の計画を推薦しません。
駅前立地だからと言うことで、1,2階を店舗にし、3階以上はマンションにするとか、1階~5階までをテナントビルにするような計画はしません。
立地する駅の乗降客数や近隣の環境にもよりますが、できるだけ2階までの店舗ビルで抑えるようにしています。
新築の頃は、ビルもまだ目新しく、家賃も新築と言うことで高めに設定できても、10年も経過すると上層階が空き店舗になったり、一旦空室になった上層階の客付けに時間が掛かったりして、初期に立てた収支のバランスが崩れてくる可能性が高くなるからです。
複数階の賃貸ビルは、当然家賃収入自体も多くなりますが、2階や3階で坪2万3万も設定できる立地の物件はともかく、坪5千円や6千円でしか再募集をかけることができないような立地の店舗ビルは、収支的にはさほど良いものにはならず、所有に掛かる経費や諸税、建物メンテ費で、結局は20年、30年間のスタンスでも良く儲かったと言うことにはならないだろうと想像するからです。
以前、ゼネコンの営業マン時代、収支計画をよく作成しましたが、投下資本が回収できるまで25年や30年も最低で掛かるような収支しかできませんでした。
結局は容積率を全部使うより、単純に平屋や2階建てのものと変わらなかったと言う経験があるからです。
1番気をつけておいていただきたいのは、土地の有効利用では、できるだけ上物をベストサイズにして収益を稼ぐと言うのが確かなやり方です。建築会社やコンサル会社が提案すると、どうしても建築のキャパシティを上げて、事業費を大きくしたがるので、無用な床面積が計画されてしまうと言うことです。
また、もう1つ大事な点をお知らせしますと、大きな建物を建てたら最後は解体工事にもかなり費用が掛かると言うことです。30年建物を運用し、老朽化したのでいざ更地にして建て替えをしようとしたら、解体工事費がン千万、ン億円掛かったと言うことも少なくありません。長年蓄積したビル運営の利益を最後に食い潰しかねないのです。収支計画を持ってくる営業マンは永遠に建物を運営すると言う前提での計画表であって、30年間で累積利益がいくら出ますと言ってきますが、30年先、40年先の建物がそのまま永遠に時代のニーズに合ったビルであるはずがありません。いつかは解体工事や大規模修繕をしなければ使用できなくなるのです。自らの古臭いビルの周りに新しいビルができたら、自ずと古いビルの行く末は想像できると思います。難波や梅田のような人の多い繁華街なら古くてもニーズは耐えないですが、こういうのは特殊な立地と考えておかなけれないけません。
建物を軽装にしておけば、いざテナントがいなくなっても最悪解体工事も少ない費用で可能です。
将来の転用が利きやすいと言うメリットがあるわけです。

以上のような意味合いでなるべく建物は必要最低限に軽装化し、時代のニーズに合わなくなったらいつでも解体して、新しいニーズのものに建て替えるべきと考えているのです。

テーマ : 店舗開発
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宅地建物取引主任者講習

昨日は宅建主任者講習があり、1日中先生方のお話を聞いてきました。
そういえば宅建の試験は確か10月だったと思うので、今、今年こそは合格と最後の追い込みに励んでいる方々も多いのではないでしょうか。
講習とはいっても、ただ決められた内容の講義を聞くだけで、テストがある訳でもなくノンビリしたものです。聞いてて役に立つかな?と、つい眠気に襲われながら、講義の内容を部分的に聞いていた感じです。
いくつかの判例で、新しく知ったこともありましたし、収用の査定もされている鑑定士の講師の方の話で、「そうだったんや」と納得させられたこともありました。

1つだけ教わったことをお知らせしますと・・・・
計画道路の土地収用に掛かった場合、収容後の残置が中途半端な形で残ってしまうことがありますね。よく道路際に奥行きのない間口の広い土地だったり、三角形の残地になってしまてったり、改めて何かに利用しようとしても、使い勝手がないような土地などがそうです。
こんな土地を残されて行政も無責任だと、今まで思っていたのですが、実は収容の価格はこの使い勝手の悪い土地を含めた全体の面積に対して単価を掛け、買い取ってくれるとのことです。ですから、不成形な残地は残りますが、その分の土地代も含めての買取価格となるとのことです。
今まで、理不尽だと思っていたことなのですが、そこんところは問題ないように打開策があるんだと、新しい発見をしました。そしてあまりに不成形で利用用途のないような残地には、残地保証と言うことで更に別途保証があるとのことでした。
やはり専門家のお話を聞くのも大事なことです。

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コーポレイトカラーは大事

テナント企業ごとに、会社の基本色が決まっています。特にチェーン展開をした企業は、店舗やサインの色とデザインで、お客さんの認知を得たところがたくさんあります。コーポレイトカラーやコーポレイトデザインは、一瞬の視覚的にお客様に認知されるための大事な顔です。
特にコンビ二の場合は各社ハッキリしていて、色だけでどのコンビニか解るぐらい特色があります。ロードサイド店舗の場合は、この色で認知することがとても大事です。車の通過客が一瞬で判断できることが重要ですからね。
外食店舗も独自のカラーリングやデザインを持っているところがあります。これも同じくロードサイド客を集客するには、一瞬で認知できるカラーリングやデザインとなります。
スーパーやドラッグストアではコーポレイトカラーやサインは統一されたものがありますが、比較的建物の配置や形状は店舗毎に違っていて、部分的に特色を出したり、大型サインで認知させるところも多いです。通過客をターゲットにするよりも、目的客をターゲットにするため、店舗全体のデザインと言うより、一部を独自のカラーとデザインで認知してもらうようにしているのかもしれません。
また、居抜店舗で出店する企業は、建物の形状やデザインに制約があるため、建物自体の企業色は出せません。その為、大型サインで認知度を上げたり、建物全体をカラーリングして企業色を出すところもあります。
建物やカラー、デザイン、サインを標準化し、全国どの店舗も同じ店舗とすることは、店舗のイメージが統一化されると同時に、設計やデザインに掛かる時間とコストが削減されます。そして、施工費用についても単価が統一されるので、コスト管理がし易くなります。逆に、どのお店も同じお店なので、店毎の特色は出せません。
店舗展開企業では、ある店舗1店の売上が良かったからそのお店をモデルにして、他の場所でデザインやレイアウトを真似て同じ店舗を造ることがあります。真似たから同じく営業成績が上るわけでもありません。やはり、各店舗の立地やお客様は様々ですし、地域の特性が違うと売れるものも違ってきます。

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用途地域調査

昔は用途地域を調べるのに、わざわざ役所へ行き、都市計画課などで用途地域図を見て調べたものですが、最近はネットで情報公開しているところも増えてきて便利になりました。
以前、高石市の都市計画担当に電話で用途地域確認したら、「電話では間違いもあるので教えるわけにはいきません。」と、わざわざ「役所へ調べに来い」と言うようなことを言われました。
未だかつて、こう言われたのはこれ1回切りなのですが、きっと以前電話で教えてそれが間違っててトラブッたんでしょう。でも、役所へわざわざ時間とお金を掛けて行くほど大したこと調べるわけでもないので、そう思うならネットで調べられるようにホームページを整備しとけよと思ったものです。
水道や下水の配管状況を調べるのなら出向いても仕方ないと思いますが、用途地域ぐらいは簡単に教えてもらえるサービスがあっても良いと思いますけどね。だって、地図さえ見ればホンの1分で確認終わっちゃう程度のことなのに。
役所のホームページを開いていって、きちんと用途地域を調べられる行政に当るとほっとします。手間が省けたと思ってね。ただ、用途地図をホームページにアップしてくれている行政の中には、あまりに地図の範囲が広すぎて、細かな位置が判らず、さらに用途地域の色分けの識別さえ困難な行政もあります。
基本情報はなるべく簡単に解るシステムにしておいてもらいたいです。

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途中解約の違約規定

契約期間途中で、テナントの都合により解約をする場合、敷金の内一部ないし全部を放棄する規定が記載されているのが普通です。
最近の契約書では、「同等以上の条件で契約を引き継ぐ借主を見つけてきた場合、敷金は全額返還する」と取り決めるものも少なくありません。
すなわち、撤退するテナントにとって敷金の放棄はもったいないと言うことです。
リーシング業者は、オーナーの希望なので、放棄は30%とか50%とか軽く言いますが、テナントにとっては大きな負担額になります。契約期間満了時は全額返還なら良いですが、頭から引きは50%と決まった契約は、契約時点で敷金の半分を放棄している訳ですから、そりゃきついなと思うのが当然です。そんな負担回避の意味でも、代替テナントを見つけてきた時の敷金放棄の免除は大きな意味を持ちます。
代替テナントがすぐに見つかると言うわけではありませんが、解約通知を出してから、3~6ヶ月ほど余裕があるわけですから、退店するテナントにとってはテナント探しに十分時間を掛けることが可能です。オーナーにとっても、次のテナントが自然に決まるわけですから、無用な心配は要りません。
そういう意味でも、この規定はできるだけ契約の際、入れるようにしたいと思っています。

集客力の弱まり

最近は、どんな業種であれ、店舗単体での集客力が衰退したように思います。
スーパーマーケットやディスカウントストアそしてドラッグストアにしても、競合店が増えてしまったせいで、相当特殊な特色がない限り、集客できるエリアが限られてきたように思います。
そういう意味で、確実に商圏内の顧客をたくさんの比率で集客する店造りが大事なのだと思うのですが、チェーン店では店のオペレーションやデザイン、商品構成が同じで、規格が統一されるため、敢えてある店舗に行くのは、メンバーカードがあるからとか、特売日だからとか、お店自体の魅力に惹かれて買い物に行くということではなくなりました。
よく行列のできる繁盛店と言う店舗はほとんど聞かなくなり、価格の高い安いより、自らの利便性を優先して買い先を選ぶ時代になったのだと思います。
いつでもどこでもそれなりにお手ごろ価格で買い物ができる、そんな便利な時代になったと言えるのかもしれません。
店舗の出店の際、商圏人口が何人で、既存競合店が何店あるから、まだこれぐらいの売上は見込めそうと言う判断で出店することが多いですが、昔のディスカウント店のように、他店の売上を分捕って出店しようとする血気盛んなテナントも激減しました。価格で強引に集客するのではなく、いかに与えられた商圏で確実に顧客を確保するかと言う、良い意味では戦略的になったのかなとも思います。
ただ、同じ商圏内で各テナントのバランスが取れている内は良いのですが、時によって商圏以上の出店=オーバーストアに陥る時があります。こうなると、生き残りを掛けた販売合戦は発生し、その戦争に負けた店舗は閉店を余儀なくされるわけです。
商圏人口・購買力と競合店舗のバランスが、少し崩れただけで、過激な生き残り合戦が始まるという厳しい世の中なんですね。微妙に競合店同士バランスが取れていると言うのは、お互いに最低限の顧客を食い潰さないと言うことで、共存できていると言うことなんでしょね。集客力が強い同業店が来ると一気にバランスが崩れるだけに、お互いに適度な集客力でバランスを保っているのでしょう。

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家賃格差

同じ大阪でも場所によって全く家賃の単価が違ってきます。
何と言っても1番高いのが梅田界隈で、まず駅近い1等地は物件が出てきません。ほとんど駅ビルや再開発ビルで、一般の個人が所有しているようなものはありませんからね。電鉄会社や百貨店会社、ないしは大手不動産会社やビル会社が所有していて、物件として扱いようがありません。家賃の単価も坪10万以上ですが、なにぶん情報が表に出ないのでどうしようもありません。
しかし駅周辺の商店街や商業ビルは物件としてたまに出てきます。ただ、商店街に面しているとやはり1階なら10万以上するところもあり、平均的にも1階なら6,7万はします。
難波においても、商店街なら1階で坪10万ぐらいする場所もあり梅田と同じく平均的に6,7万はします。商店街を外れた場所なら3,4万程度まで下がってきますが、それでも高額ですよね。
阿倍野という場所も物件が少ないせいで単価は高くなっています。1階で5,6万ほどしますね。でもここもデパートや駅ビル、商業ビルがお客さんを集めるので、そういう物件は電鉄会社や百貨店会社が所有していて物件は表に出てきません。
結局こういう単価の高い所で商売できる業者は、成約時の報酬も必然的に高額になり、地の利のメリットがかなり高くなります。
淀屋橋や本町などビジネス街では、1階の家賃単価は1.5~3万程度ですから、これでもグロスで考えると良い家賃になります。
繁華街やビジネス街を離れて、住宅立地の駅前店舗になれば1~2万ってところですから大分常識に掛かってくる家賃です。しかし、急行の停車する主要駅前では1.5~2万、それ以下の駅前なら1万前後まで下がってきます。
こう考えると、同じ30坪の物件を扱ったとしても、繁華街なら200~300万にもなり、地方の駅前では30万程度となってしまうわけです。
営業エリアによってこれほど格差が現れるんです。

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