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契約・引渡・着工の流れ

居抜店舗物件の場合、契約から引渡そして着工へとオープンに向けての作業が流れていきます。
前店舗との契約期間を残して契約した場合、先に契約の後、営業店舗の原状復旧工事が終わった後、建物の引渡を受け新しい店舗の工事が始まることになります。契約日=引渡日と言うことも少なくはありません。既に空き店舗となっている物件などはこのパターンになることがほとんどです。
家賃起算日が契約日から、また引渡日から、さらにオープン日からなど契約毎に違ってきますが、契約から引渡まで少し時間的余裕がある場合は設計に時間が掛けられるので、事前準備を十分にできるメリットがあります。当然引渡ないしオープン日までは家賃が発生しないので、コスト的にもメリットは高くなります。
契約=引渡の場合、プランを詰める前に契約締結がなされ、着工まで少し時間の掛かることがあります。オープン日が家賃起算日ならともかく、契約日が起算日なら大急ぎで設計施工を終えなくてはいけません。
家賃起算はテナント企業ごとに方針があって、絶対にオープン日にしか起算しない企業もあります。
逆に、強気のオーナーの場合、起算は契約日または引渡日に固執する時も少なくありません。
テナントにとっては、売上できる時が家賃を払える時であり、売上に関係ない工事では家賃発生は無駄な出費となります。
契約ー引渡ー着工のスケジュールを把握して、家賃起算をどう考えるか、事前にオーナー・テナントの調整をしておくことは後の手続きをスムーズに進めることができるようになります。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

店舗閉鎖手続と後継テナント探し

解約通知に表示した契約期限までに店舗の内装や造作、設備、外装、サインを原状復旧して返還しなければいけません。退店するテナントにとっては、店舗閉鎖の手続を粛々と進めるだけですが、テナントによっては、後継テナントのお世話を積極的に行ってくれるところがあります。
退店手続と同時に不動産会社を通じて後継テナント探しをフォローしてくれるところがあります。
退店するのに、長くお世話になったオーナーに少しでも安心して次のテナントを探せるように協力すると言うことなのでしょう。
また、同等条件の後継テナントを見つけてくると、敷金控除や違約金を免れることができる契約もあり実質的利益のために後継テナント探しをする場合もあります。
飛ぶ鳥後を濁さずの感覚で、オーナーに対して問題なく撤退するテナントもあれば、問題を起こしてみっともない撤退をしていくテナントもいます。
フォローの良いテナントは、そこまで丁寧にかつ親切にする必要があるのかなと思う時があるぐらい懇切丁寧に気を遣っています。
ほんとテナントの撤退こそ、テナントの企業体質が顕著に現れると言っても過言ではありません。

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中途解約の違約金

最近は中途解約の違約金ないし敷金控除について、契約期間毎に引き率を変える契約が多いですが、契約5年ぐらいまでは全額放棄の契約書が多く見られます。
敷金はン百万、ン千万単位になるので、全額放棄するのは、テナントにとってかなり負担が大きくなります。不採算店を閉めて、かつ敷金を放棄するわけですから、その損失たるや「もったいない」の一言です。 
順調に売上を伸ばし、会社を大きくしようと希望いっぱいのテナントオーナーを最初に見て来てるだけに、私自身も気分は良いものではありません。売上拡大し新たに新店を増やしていってもらうことが、仕事のチャンスも広がり最高にやり甲斐を感じるところなんですが…。
最近一件この場を見ることになり、ちょっと意気消沈ですが、再度会社を立て直しまた再チャレンジしてほしいなとつくづく思います。
人柄の良い若い社長なので、応援をしていきたいと思っています。

土地の有効利用物件

この仕事をしていて、1番メリットのある業務は、土地の有効利用を完成させることだと思います。
仲介フィーの他、建築コンサルも担当できたりする訳ですから、利益的に大きくなると言う以外に、更地の土地に店舗を建てることができたと言う満足感が感じられることです。
居抜店舗も同じく新しいお店がオープンしたと言うことでは嬉しいものですが、新築の場合、特に駐車場のアスファルトが真新しいものになり、オープンしたなと特に実感するのです。
最近は、居抜物件のニーズが高く、それに重点を置いているせいか、新築案件の情報を積極的に集めに行くこともしていませんでした。
ところがこの1週間で、何件かの有効利用地の情報を続けさまに聞き、忘れていたものを思い出したような気がして、ちょっとこちらにも力を入れようと思っています。
居抜に比べ、土地情報は業界に流通しているものも多く、入手した物件の中で精度に疑問な物件もありますから、そのチェックも忘れず進めていきたいと思っています。

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適正駐車台数

ロードサイド店舗の物件依頼を受けた際、駐車場が何台必要か必ず質問することにしています。
物販なら何台、飲食なら何台と概ね目安はつきますが、テナント企業の考え方で、駐車台数に固執している企業もあり、本音の台数を聞いておく方が物件探しには便利です。
物件提案してダメな場合の理由のひとつに「駐車場が少ない」ことが多々あります。
駐車場がないとお客さんの来店数が頭打ちになるので当然売上も頭打ちになってしまいます。リーシング業者が何とか契約をしたいから、「駐車場は少ないけれども何とか頑張ってください」などというのは間違いで、駐車場が少ないと客数は限られるので頑張りようがないわけです。
いつ行っても何台かは駐車できる空きスペースが残ったぐらいの台数が1番都合良いのですが、逆に少し足りない目や休日は少し並んでいるぐらいがいいかもしれません。国道などに車が並ぶと警察から改善指導があったりしますが、休日に駐車場が一杯で少し並ぶぐらいの方が良い意味で人気店だと言う宣伝になったりもします。とは言え、お客さんを待たせるのは5分ぐらいまでに抑えないといけませんけどね。
駐車場をたくさん持つことはどんな状況にでも対応できることになりますが、その分賃料も掛かることになります。最適な駐車台数は店舗の業種や規模以外に、立地でも違ってくるものです。
いずれにしても、駐車場は台数と言う数字だけではなく、より効率的に回転させることができる台数が本来必要な台数だと言えます。オープン前にこの台数を把握するのは難しく、営業を続ける中でこの台数が経験的に解ってくるものです。

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外部ブレーン

どんな業種でも、自らやれない業務の範疇を、自社以外の専門家に依頼することがあります。これが外部ブレーンと言うものですが、リーシング業においても外部ブレーンを持ておくと便利なことがあります。
例えば設計業務や測量、登記に関する専門家や、建築会社や内装会社、自分の得意でないエリアに強い同業者であったり、仕事の内容によっていろんなことに対応できる能力がアップします。
リーシング業者でも各社得手不得手があって、得意分野が様々です。ビルインが得意な業者も居れば、ロードサイドが得意な業者も居ます。特に私のように個人事業で営業しているところは、同業者からの情報が大事ですし、逆に情報を出してあげることも必要です。
ブレーンと言う以上、自らの利益のために動いてくれ、その結果ブレーンにも利益が還元されるような、ギブ&テイクな関係が大事です。

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リーシング業者のホームページ

最近は、今までパソコンを触ったこともなかった同業の人がパソコンを使うようになり、いよいよこの人までワードやエクセルやメールを使えるようになったことに、ちょっと感嘆してしてしまいました。
それだけパソコンを誰もが使い、それも私のように個人単位で仕事に使用することが当たり前になった昨今、リーシング業者のホームページがほとんどないことが不思議です。賃貸住宅メインの仲介不動産屋や大手総合不動産企業はどこもありますが、小規模のリーシング業者のホームページは相変わらずほとんどないですね。特に内装工事を主体にする業者のホームページも少ないですよね。
私は会社案内代わりにホームページを作成していると言う意味もあるのですが、小さな会社ほど名刺以外に営業に使えるツールを持っておく必要があると思うので、ホームページはその意味ではとっても便利なツールだと思うのですが・・。
私自身、同業者のホームページを見ていると勉強になりますし、興味も深く感じます。特に、個人や個人経営に近いテナントさんが物件探しを依頼するのに、やはり大手には言い難いですし、街の不動産屋に依頼に行くのも面倒くさいだろうなと思います。そういう時には、ホームページ経由で物件依頼ができ、メールで対応できる業者は便利だと思うんですけどね。
ただ、1つ知っていてほしいのは、あまりにローカルエリアでの小さな物件は私らのような業者には扱えないと言うことです。コストパフォーマンスと情報源に難点がありますので、期待にはまず沿えないと思います。

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「仮差押」や「仮処分」の即時解約

先般、契約書を弁護士にチェックしていただいた時に指摘された事項があります。
「仮差押」や「仮処分」をテナントが誰かに申し立てられた時に、それが即時解約となると言う条項はテナントに不利になりますよと言うことでした。
契約書では大方、仮差押や仮処分、強制執行など受けた場合は、即時解約されると条文化しているものがほとんどです。ところが仮差押や仮処分は申立人の一方的意思により、書面審理と審尋だけで裁判所から出される保全処置です。申し立てられた側は何も知らないうちに手続きされてしまうこともあるとのことです。
そのため不道理な理由であったり、冷やかし気味にそういう行為をされることもあり、テナントに何の落ち度もないのに一方的に契約解除されるのは、テナントに不利な条件なので仮差押や仮処分を受けたことによる即時解約の条項は削除することになりました。
実際のところ仮差押や仮処分はあくまで債権の保全処置であり、実際に債権を回収するには裁判所から債務名義を得て強制執行することになります。その場合は、即時解約されても仕方ないことになります。強制執行すべしと判決が下ったのと同じですから、当然契約即時解除となって当然なわけです。
今後の契約書作成の1つの知識として良い勉強をさせていただいたと思っています。

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物件成約までの期間

物件の契約までの期間は物件毎に違ってきます。
居抜店舗のリーシングであれば、早いもので2週間~3週間、長いもので2,3ヶ月掛かるものがあります。
掛かる時間の違いと言うのは、物件契約の稟議に掛かる時間や事前調査に掛かる時間など、手続き上の時間によって変わってきます。オーナー社長のテナントでは、現地を見に行き、即返事ということも少なくありません。
場合によっては、テナントが融資を受ける為にその審査機関に時間が掛かったり、FCの決定に時間が掛かったりすることもあり、やきもきすることも良くあります。
成約まで短時間の場合、他社との競合に有利に働きます。他社より早く出店申込みをすることは、多くの場合優先的に交渉が可能ですしね。どうしても出遅れると、先に申込みが入ってしまって交渉が次順位になったりしますしね。
また、テナントが内定したからと言って安心しすぎてはいけません。契約するまではあくまで優先的な交渉相手という立場ですし、契約書の内容で話がどうなるか分かりません。また、いつ何時内定テナントより良い条件を提示してきて、オーナーの気持ちを揺らがせる場合もあると考えておかなくてはいけません。また、実際、内定をもらってすぐオーナーが他界され、相続の問題もあって契約ができなくなったということもあります。
とにかく、内定をいただいたら、契約までの手続きを段取り良く進めていきましょう。契約書案の作成に2日も3日も掛けていてはいけません。雛形さえあれば2,3時間で完成させることが可能ですからね。

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テナントの出店希望情報

各社テナント企業の出店希望を知っておくことは大事なことですが、情報の入手の仕方はいろいろあります。
ホームページに募集内容が公開されていたり、内装工事業者やリーシング業者から聞いたり、直接テナントの担当から聞いたりします。逆にテナント企業に直接問い合わせてヒアリングしたりすることもあります。情報の精度と言う意味では、担当に直接ヒアリングするのが1番確かでしょう。
ホームページなどは大まかなことしか書いていませんし、特に重点的に出店を希望するエリアは書かれていないことが多いようです。
当然、出店希望の情報をたくさん知っておくことは、もし希望エリアに条件に合致した物件が出た場合、リアルタイムに物件案内ができます。特に重点的に探していますと言う依頼に対しては、リーシング業者は情報のインパクトが強いものとなります。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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