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店舗出店計画

企業においては、利益の確保も大事ですが売上も決算上大切な数値の1つです。
本来、売上が下がって利益が上がるというのは、営業数値では歓迎されるところですが、企業においては成長と言う観点からすれば、売上と利益が比例して毎年上っていくことが理想的な形と言うことになります。
売上を上げるには店舗数を増やすことが1番簡単です。単純比較すれば、既存店売上が前年対比103%と店舗数を3%分増やすこととは良く似ています。(増加分は総店舗の平均売上を上げるということが前提ですが・・)
しかしながら、店舗数を増やして売上を伸ばすより、既存店の売上を伸ばすことの方がずっと難しいと言えます。
急速に店舗展開をして売上を伸ばすテナントがありますが、これは危険極まりないやり方です。
企業としては、店舗数を増やすことで仕入れ量も増えて仕入れ交渉が有利になり、また流通も効率が良くなりますから店舗数が増えることはこの意味では良いかもしれません。しかしながら、急展開のため、良い人材が確保できないのに開業したり、資金繰りで金融機関から融資を続けさまに受けることで、利息の負担が重荷になってきます。店舗数を増やすことは不採算店が出る可能性が高くなりますし、出店に力を注ぐあまり不採算店のてこ入れがなおざりになったりして、結局は店舗数は増えたけれども、売上が予定通り達成できず、こういう店舗が積み重なっていつのまにか手のつけようがなくなっていた、となり会社を潰すはめになるわけです。
テナント企業においては、3ヶ年計画や5ヶ年計画と言うような感じで、出店計画を公表しているところがたくさんあります。これは、人の手配、資金の手配、材料の手配など全て上手く行くのが前提の計画です。
大手テナント企業においては、実績や経験があるのでそれを元に計画数値を算出していますが、実態では計画数通りの出店は難しいものです。自社基準に合った物件でしか出店しないので、年間100店舗とか200店舗の出店計画に対して、それに見合う物件がないのが普通ですからね。
中には年間相当数の出店を実際にするテナントもありますが、ほとんど全て1~3年で出店が急激に鈍化します。やはり不採算店が多数出てきて計画の見直しを図らざるを得なくなるからです。最悪の場合、他社に買収されたり、民事再生や会社更生の手続きを開始しいていることがよくあります。
リーシング業者にとっては多数出店計画があるテナント企業は良いお客さんですが、あまりに派手に出店を繰り返すテナントを冷静に見ることも大事ではないかと思います。
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リーガルチェック

契約書など取り決めを交わす文書を法律の専門家ないし法務担当が内容のチェックをすることを、リーガルチェックと呼んでいます。
テナント企業によって自社で専門部署を持っていたり、顧問弁護士にチェックを任せるところもありますが、開発責任者や代表者が自らチェックする場合もあります。
ここで気をつけていただきたいのは、案文を作成する業者は貸主側にいようと借主側にいようと、中立な立場で案を作っているということです。
契約書はほとんどの部分が共通した規定であり、個々の条件や特約以外は同じようなものです。
表現方法や言い回しに違いはあっても、意図するところは同じです。
ところが法律の専門家や専門部署がかかわると、いたって要旨にかかわらない細かな一言一句に訂正が加わり、思いの他手間が掛かることが少なくありません。以前同じ契約書を使っても法は日々変化していると言い、また時間を掛けてチェックするテナント企業もありました。
契約書は大事な文書ですから、社内で取り決めた基本的なひな型をちょこちょこいじらない方が良いと思うんですけどね。

賃料の違いによる営業効果

店舗物件の規模と立地により、同じ1案件でもフィーに大きな開きがあります。
例えば、店舗面積80坪の物件を郊外型の駐車場付き物件で決まった時は、概ね80万~120万円程度の家賃となります。ところがこれが梅田や難波の繁華街だった場合、家賃は400万~700万円に跳ね上がります。(郊外の主要駅の駅前なら80万~150万円ぐらいですから、これはロードサイドタイプと似た価格帯になると思います。)
同じ1案件でこれほど賃料が違い、それに伴うフィーが大きな差になるのは改めて、良い場所をテリトリーにしているとコストパフォーマンスが良いなと思います。
私の場合はロードサイドが多いので、あまり繁華街の実績はありませんが、中にはビル1棟で家賃800万円とか1000万円とか言う情報を聞くと、そんなに家賃を出すテナントを知らないとつくづく思ってしまいます。賃貸物件でも売買物件並みのフィーになりますから、繁華街物件って凄いなと思います。
私の場合、50坪以下の小さな物件は積極的には扱いませんが、繁華街に限っては規模の大小関係なく扱います。20坪で100万前後もするのですから、居抜による勝負の速さと言う意味では、コストパフォーマンスが良いですからね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

契約案文協議

契約書の案文を協議し、契約締結の段取りを打合せできるようになるといよいよ成約間近と言うことですが、かと言ってこれで安心していてはいけません。
私の場合はこの段階まで進んで話が白紙に戻ったことはありませんが、たまに契約案文が整わず契約できなかったと言うこともあるようです。
元々、出店申込みだけで大方の条件表示をしているだけで、契約書の内容を詰めだしたら貸主借主双方の意見の相違が出て、話し合いで決着せず不調に終わってしまったと言うことも少なくないようです。
こういう場合は貸主ないし借主の特殊な条項や条件があって、それに相手方が合意できない場合が多いですが、中にはちょっとした表現の違いで意見が相違することさえあります。契約で大事なことは基本的な諸条件(家賃・保証金・契約年数)の合意と、万一契約が解約されることになった時の双方の責任の取り方と言うところであり、それ以外は概ね社会常識的な内容を取り決めする程度です。
アメリカなどの契約書のように、事細かなケース毎の処理の仕方は書かないのが日本式であり、お互いに協力的に判断して問題解決しましょうで片付けてしまう、ある意味便利の良い契約内容になっている特色があります。あまりにも契約案文が大まかで、これでいいのか心配になり、条文を細かく書き加えていくと、「そんな面倒なことせんでも何かあったら話し合いで解決したらええで。」と、細かなことをわざわざ書くことにアレルギーのある当事者さんもいらっしゃいます。
契約案文については賃貸人と賃借人とで全く逆の立場ですから、事細かに突き詰めていきお互いの要望を言い張ると折り合いません。お互いに借りてもらう、貸してもらうの互助精神があれば、話し合いもスムーズにいくのですけどね。

テーマ : 店舗開発
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PM(プロパティマネジメント)企業

PMとは簡単に直訳すれば資産管理と言うことですが、その業務内容は様々で、PMを生業とする企業によっても、それぞれさまざまな業務範囲を持っています。
ビルの総合管理から、テナント付け、サブリース・一括借上げ、不動産の処分・取得など不動産の運営管理に関する全般的な業務に当ります。
しかしながら、管理物件がオフィス、テナントビル、商業施設、共同住宅によってそのマネジメント業務の内容は違ってきます。
というのも、事務所と店舗と住宅では募集の方法が違ってきますし、オフィスと住宅と商業では管理の手法も違ってきます。(オフィスビルの1階に店舗が入ったタイプのビルの管理は、オフィスの管理と店舗の管理は同じようにできますが、複合商業施設の場合はまた別の管理手法があります。)
PM企業は基本的に土地建物の管理を主体に業務していますが、中には自らビルを取得し自社管理する企業もあります。そして、テナントの入れ替えや空き店舗部分を埋めることで、ビル全体の収益性を上げ、それからまた他の事業主に売却すると言う手法を採っているところも多いようです。
リーシング業務もある意味PM業務の1つであり、PM企業が事業内容の中でテナントリーシング業務を掲げているところがたくさんあります。PM企業から管理物件のリーシングを依頼されることがたまにありますので、PM企業においてもリーシング業務と言うのは大事な業務の1つとなっているのでしょう。不動産管理において、空き区画を持つのは収益的に大きなマイナス要因となります。特に商業系は空き区画を発生させることは施設全体のイメージにも悪い影響を及ぼしますので、できるだけ早く空き区画をなくす努力が必要です。
商業施設において、空き区画にバリケードがしてあり、「Coming soon」と書いて、カラフルに飾っているのをよく見かけると思います。空室を見せることなく、バリケードで飾り、来店客に空き区画と言う印象を少しでも少なくしてもらう、1つの手法なのであります。

テーマ : 店舗開発
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今、流行の業種業態

現在、どんな業種で、どんな業態が業績が良いのか、パッと思いつくところはありません。
同じ業種の中でも、営業成績の良い企業と伸び悩む企業がありますし、ざまざまな業態開発をして上手く行っているところもあれば、イマイチ振るわない企業もあります。
これだけ同業種同業態にたくさんの企業が参入していると、お互いに特徴を出そうとするものの、結局は同じような店造りや商品構成になってしまい、どのテナント企業も同じような業態を抱えてしまうので、過当競争状態となってしまっています。
例えば、ドラッグストアと言っても、数多くのテナント企業がありますが、特にこのお店に行きたいという動機付けができている店舗は少ないんではないでしょうか?会員になってポイントカードがあるから立ち寄っていると言う程度のものが多いと思います。中には他の店舗より商品が間違いなく安いとかいう理由で贔屓にすることも多いでしょうが、結局は他店も価格を揃えてくるので、絶対的かつ永遠の集客効果はないものと考えます。
美容室や医者などサービス業では、お店の技術や雰囲気、通い易さが重視されますが、物販では置いてある商品はどこも大方同じですから、技術やサービスではなく、商品の量や質、それと価格で人気不人気のお店が分かれてくると言えます。
飲食店舗でも、どこも大して味は変わりません。一部の人気店は、確かに美味しかったり、新鮮であったり、雰囲気が良かったり、立地が良かったりする訳ですが、いつも予約で一杯なんて言うそういうお店は、店主が食にこだわりがあったり、食材を見極める目があったり、独自の創作力があったりして、小規模の店舗が多いように思います。店主が目の行き届くお店は、大体客席のキャパは小さいところが多いですからね。チェーン店ではこういうお店を造ることは不可能なのであります
みなさまも、近所で評判の人気のお店やチェーン店でも業績が本当に良いお店が、同業種同業態の他店とどう違うのか、改めて考えてみると地域のニーズや今欲されているサービスは何かが、少しでも見えてくるのではないでしょうか。

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建築コスト管理

リーシング業をしていると建築費について、どうのこうのと言える立場はあまりありません。
しかしながら、場合によっては建築に対してオーナーの代理で管理行為をしたりすることもあるので、そういう場合は建築について建築会社やコストや工期について管理することがあります。
テナントの建築協力金やテナントの建築予算の中で建物を建てるという絶対条件を守って、建築のできる環境を作るわけですから、コストと工期には絶対の信頼ができる建築会社を選ぶことになります。
もし、コストや工期に信頼が持てる建築会社がいない場合は、テナントの推薦する建築会社にお任せと言うことになります。
テナントの推薦する建築会社の場合、そのテナント工事に慣れていますし、テナント自らが推薦した建築会社なわけですから、工期やコストはテナントの要望に必ず合わせるということが大前提となり、安心して建築を任せられるのが普通です。しかしながら、まれにテナントの方ばかりを向いて仕事する為、テナントの都合に合わせた工事変更がなされていたり、オーナーとのコミュニケーションができていない場合があります。
よく居抜店舗のオーナーさんと話をしていて、「建築はテナントに任せていたから建物のことはさっぱり解らない。」と言われることがよくあります。中には施工精度の悪い建物もあって、クラックや建物の歪みなどが見られるものもあります。
本来であれば、きちんとした設計事務所に設計絵監理を任せ、図面どおりの建物が施工されているかどうか、施工会社とは別の

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ファミリーレストランの苦境

スカイラークが業績不調と言うことで、トップが解任され、大幅なリストラ計画をせざるを得ない状況に陥っています。
一部エリアで人気の高い店舗は別にして、全国チェーンのファミリーレストランはホンと売り上げ減が止まらず苦戦しています。少子化で家族客が減ったとか、ガソリンが高くなって車客が減ったとか、言われますが、1番の原因はメニューのマンネリ化と雰囲気のマンネリ化だと思います。
関西にはロイヤルホストやフレンドリー、サイゼリヤなどが同業態として営業していますが、取り立てて店舗に行きたいと思わせるメニューやお店の雰囲気はありません。
通り道にたまたまあったから寄っただけと言うことが多いのではないでしょうか。(ちなみに私はファミレスを打合せの場でよく使いますが、いつも行くお店は3,4軒決まっていて、食事メインに行くためではなく、空いていて打合せに便利だからと言う理由で行くことがほとんどです。)
ランチのお客さんより夜の食事のお客さんを確保しないといけないにもかかわらず、ランチが一杯でディナータイムはがら空きというお店が多いのは、やはりメニューとお店の雰囲気に問題があるんだと思います。・・・ガストは朝のモーニング流行ってますが、モーニングでは儲かりませんよね。
サイゼリヤはイタリアンメニューで価格も安いので以前は人気が高かったのですが、最近は業績冴えませんね。私の取引先のイタリアンのお店はもっと価格も高いけれど、お客さんは一杯です。ファミレス的イタリアンではお客さんも飽きてくるのかもしれません。
それに引きかえ、びっくりドンキーや餃子の王将は根強い人気がありますね。取り立ててこだわりのメニューや雰囲気があるわけではないのに、ファミレスよりずっと多く集客しますね。以前に比べてやはり売上は苦戦しているかもしれませんが、ファミレスほどではないと思います。
これから将来、ファミレス業態がかなり店舗数を減らしそうです。大手チェーンであるが故、マンネリ化してしまったメニューと店造りを、時代の流れや顧客の嗜好の変化に対応させることができなかった結果こうなってしまいましたね。

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契約書の賃貸人と賃借人の立場

従来、賃貸借契約書の条文では、賃貸人が賃借人に優位な立場に立っている内容の物が多かったように思います。例えば、解約条項において、賃貸人の破産等の事由による即時解約は規定されていても、賃貸人の事由による即時解約規定が書かれていないものが多かったのです。また、途中解約条項で賃借人にペナルティが科されているものが多いですが、賃貸人の場合敷金の返還程度で済まされているものが多かったものです。
最近では、これらの立場が対等化され、賃貸人の都合による即時解約の条文が規定されたり、途中解約で違約金を負担したりなどされることが多くなりました。
テナントは高額の敷金を支払い、工事費に多額の投資をし、商品の仕入れにも、人の手配にも大きな額を突っ込むわけです。大手テナントの中には保証金保全の手続きを契約の条件にしていたこともありますが、まず大方賃貸人の主導による契約が多く、出店に投資が掛かった割には立場が弱いなと思っていました。
以前は会社が潰れるのはテナントだけと言う考えが多かったのではないでしょうか?最近は賃貸人も潰れますし、賃貸人の信用調査も必要な時代となりました。個人の地主さんで何の担保設定もされていない方なら安心ですが、企業所有の不動産の場合、多額の担保が設定されていたりすることは少なくありません。

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乗降客数

駅前出店型のテナントの出店条件で、駅の乗降客数の目安を開示しているところがあります。
平均乗降客1日当り1万人以上とか、2万人以上とか。
1日3万人以上の駅となるとかなり大きな駅になってしまいますが、一口に乗降客だけでは人の流れは解りません。
駅によっては、出入り口がいくつもある駅もありますし、出入口によって利用客数が全く違ってくることも少なくありません。当然、乗降客は出口毎に振り分けられますから、大きな駅でも実質的出入り口の利用客は格下の駅に負けてしまうことさえあります。
ただし、乗降客数が多い駅はやはり駅前は賑やかで、駅利用者だけでなく商業的な顧客の集積があるので、やはり大きな駅周辺は魅力があります。
最近では大きな駅前にはいろんな店舗が目白押しに出店してしまい、競合が激しくなっていると言えます。特にドラッグストアの競合は激しいようで、いくら乗降客が多いとはいえオーバーストアは明らかな駅前も少なくありません。
大きな駅よりも乗降客は少なくても、駅からの出入り口が1つ2つしかない住宅密集地近くの駅の方が魅力あるんじゃないかなと思うのですが・・。人気の駅前より家賃は安いし、乗降客の多くは確実に店舗前を通過する、そんな駅前が良いんじゃないかなと思うのです。しかし、ほとんどそういう駅前の物件は人の集積の問題でパスされることがほとんどです。
今から10年前までは地方都市の急行、準急停車駅ぐらいならあまり大手の居酒屋チェーンも出店していませんでしたが、最近は15000-20000人ぐらいの駅ならたくさん出店しています。
それも1つの大手が出店しだすと、次から次へと他社も参入してくるものですからあっという間に同じビルの中に居酒屋が同居している光景も珍しくなくなりました。
さすがに最近はオーバーストアのせいで、各社営業状況も良いとは言えない店舗が増えたようです。撤退物件もチョコチョコ見かけますしね。

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不動産業または建築業としてのリーシング

不動産業としてリーシング業務をするか建築業としてリーシング業務をするかでは立場が全く違ってきます。
仲介料や企画料を得るか工事を得るかは別業務であり、不動産業と建築業とがコワークできる理由となっています。
ただ最近はこの区分けが曖昧になっていて、建築会社や内装会社でも不動産にまで関わってフィーを要求してくることもあり、逆に不動産会社が工事に関わりを要求してくることもあります。
実際のところ内改装については建築会社を絡めることはつくづく難しくなったなと思います。また建築工事を前提にリーシングする場合、建築が要るなら不動産フィーはなしと条件付けされた場合、工事が価格不調や工期の問題で受注できなかった時にトラブルになりかねません。
不動産は契約できればフィーはいただけますが、建築は見積もり価格が予算に合わないと受注できません。ある意味手離れが悪いと言えます。
やはり建築条件を付けることはかなりリスキーだと言うことになるのでしょうか。。協力金方式の新築案件なら何とか折り合いは付けやすいですが、それでも建築予算と見積もり価格が全く折り合わないことも少なくありません。特に最近の建築物価の高騰で余計不安要素が高まってきました。

店舗開店時期

店舗業種により、オープン時期に良し悪しがあるものと時期は一切関係ないものがあります。
例えば飲食などはさほど時期的な影響はなさそうですが、物販の中でシーズンにより商品が変わったりする業種は時期の選定が大事です。
例えば衣料品販売などはその影響が顕著なもので、オープン時期を気にするテナントが多いようです。婦人服やスーツなど紳士服も時期を気にすることが多いですね。釣具にフォトスタジオなども時期が大事なようです。
また、テナント企業の決算対策として、決算月までにオープンや契約を終えて出店実績を上げておきたいということもあるようです。決算月近くにオープン数が増えたりするのはこんな理由なのかもしれません。稟議も通しやすいのでしょう。最近はあまりこの話は聞きませんが、以前はいくつかのテナントから決算までに出店数を稼ぎたいので、オープンできる物件を強く依頼されたこともありました。
リーシング業をしていて、交渉途中でオープン時期の希望をヒアリングしておくことは大事です。
オープン希望まであまり日がないテナントは契約手続きにも積極的ですし、やけにオープンまで時間が掛かるものは、ノンビリ構えられて契約手続きに時間を要することがありますから。
リーシング業をしていて契約を急かされるのは慌しいですが、逆に意思表示がハッキリしていて安心できるものです。

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設備有償譲渡付き飲食店居抜物件

たまに飲食設備の譲渡(買取)を含めた居抜物件の情報を、退店するテナントオーナーからいただくことがあります。
設備機器をいくらかにしてでも売却して退店したいと言う訳ですが、設備の売却価格以上に設備機器を解体撤去する費用が大幅に軽減されることの方が、メリットが大きいものと言えます。
最近はオークションで設備売却を含めた店舗物件情報を取りまとめている企業もありますが、設備を買ってまで取得して営業をしようとするテナントと、完全にスケルトン状態から自らのスタイルで内装設備を施工するテナントとに2分されています。
1つ言えることは設備売却の場合、価格の設定はあくまで「設備をそのまま売却したらいくらです。」と言うことであり、本来売主のテナントが負担すべきであった解体撤去の費用が取引の中では考慮されていないと言うことになります。
設備を購入した新しいテナントが新規に賃貸借契約を締結の際には、当然原状復旧義務が規定されているでしょうし、その原状復旧とはスケルトン状態に戻すと言う意味になるものが多いと思われます。気をつけておかなくてはいけないのは、設備を買って賃貸借契約したテナントが退店する時に原状復旧をどのレベルまで認識しているかです。設備を引き継いで店舗を営業する場合、契約時の原状回復義務は特に注意が必要です。

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現地に出向いて物件探し

テナントから店舗物件を依頼された時、エリアが限定してあれば現地に出向いて物件探しをする場合がありますが、良い物件を見つけることはまずありません。
20-30坪の小型物件ならともかく、50坪以上になると難しいのです。まして100坪以上になるとまず見つけられません。
と言うのも、現地へ出向いて見つけることが出来るものは、既に閉店済みの物件であり、既に情報が流通してしまっている物件である可能性が高く、テナントも既に既知の物件である可能性が高いからです。
ただ、全てが無駄かと言うとそうでもなく、例えば探しているもの以外の物件を見つけたりすることもあります。今まで何度か目的外の物件を見つけて、オーナーにアプローチしリーシングできた物件もありますから、ダメ元でも行動は起こしておく方が良いかもしれません。
最近はちょっと良いなという物件でもなかなかテナントが決まりません。経済状況のせいもあるのでしょうが、思い切って出店してみると言うテナントが減りました。

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