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法務局調査と地主訪問

法務局で土地や建物の所有者を調べて、アプローチする業務は、我々リーシング業者の物件情報を作り出す手法の典型的パターンです。
ところがこの業務は意外に面倒な作業です。土地や建物の所在を管轄する法務局に行き、ブルーマップや公図から地番や家屋番号を見つけて、要約書を請求し所有者の住居地を調べ、電話や訪問で初めてアプローチとなるわけです。この時、古い住居表示のままの謄本もありますし、電話番号案内が拒否されているものもあります。また法務局が離れていて手間の掛かるものも少なくありません。
初アプローチで話が進む場合もありますし、全く話にならないこともあります。
実際ここまでたどり着くのに時間や手間の掛かることはよくあります。
私のように一人で何から何までしないといけない者は、何日にも分けて少しづつ進めていかないとスケジュール調整ができない場合も多く、益々手間が掛かります。
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建築会社との物件情報交換

物件情報を入手するのに、建築会社から情報をいただくことも少なくありません。
当然建築受注を目指しての物件紹介ですから、「テナントが決まった際には、工事を下さい。」と言うのが営業の趣旨です。
しかしながら、新築案件はともかく、居抜案件については工事受注が難しく、また工事金額も少なくなるので、居抜物件の情報をもらった時には、「最悪の場合、工事は受注できないかもしれません。」とお伝えしています。私も元ゼネコン営業マンですから、新築であれ居抜であれ情報を紹介する以上工事がほしい気持ちは判りますが、思い通りにはなかなかいかないので工事の受注は保証できない旨前もって言うようにしています。ゼネコンからの土地情報の場合は、建築にひも付きができないテナントには情報を提案しないことにしています。
以前、同業者の営業がゼネコンから土地情報をもらい、外食店舗をリーシングしたものの、建築のことを一切テナントに伝えておらず、結局ゼネコンは工事をもらい損ねて泣き寝入りしたのを見たことがあります。自分さえ儲かれば良いと言う自分勝手な業者で、私も嫌な思いをさせられたことがあります。
建築会社営業マンは何とか特命工事を獲得しようとリーシング業者に頼る訳ですから、新築案件の場合は最低限入札・見積合せに参加できるところまで段取りしてあげるのが礼儀だと思います。100%受注は保証出来ないですけどね。
ただ現実的には私のようなゼネコン出身のリーシング業者でない場合、ほとんど建築のことは頭にありません。どういう段取りで工事の受注を進めていけば良いのか判っていませんしね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

予約契約

店舗物件の契約に際し、本契約以前に予約契約を締結し、後々本契約をすると言うパターンがあります。
例えば協力金方式の場合に予約契約を締結してから、設計作業に着手したりする場合とか、明け渡しまでかなり日があり、先に予約契約で物件を押えてしまう場合などかそれです。
予約契約だからと言って曖昧な契約文ではなく、ほとんど本契約と同じように案分を取り決めておきます。
特に予約契約期間中に契約が解除された場合の違約条項は、きちっと定めて貸主と借主が互いに損害を被らないよう規定しておきましょう。
それと予約契約後から何ヶ月以内に本契約するか、期限の目処も規定しておくべきと考えます。正当な理由により設計の協議や申請、工事の遅れが起きた時は仕方ないですが、申請者や工事業者が故意に自己都合で、時間を浪費することもないわけではありません。
最近気になるのは、店舗企業の財務的都合で資金繰りが苦しくなり、設備投資が思うようにできなくなったりするとこもないわけではありません。
予約契約が終わったから後は安心とはいかない場合もありますから、オープンの目処は立てて予約契約はしておいた方が良いでしょう。もし目処を明記していないと、申請や工事がいくら遅れても相手任せになるだけです。テナント業種によってはオープンに適す、適さない時期がありますから恣意的にオープンを先延ばしすることも考えられます。
申請や許可事項があるとなかなか確定日は予想できませんが、まずは基準日を定めるため、目標日の設定ぐらいはしておく計画性が必要です。

暑中お見舞い申し上げます。

いよいよ蝉が鳴き始めましたね。これで梅雨明け、夏本番のスタートです。
何かと夏の営業活動は照り付ける日差しと汗の噴き出す不快感に、いかに耐えるかですが、特に午後の西日はまるでサウナのような印象を与えます。
先日も物件調査のため、店頭で待ち合わせしていたのですが、もろに西日に当たる所だったため、3分もすれば汗だくになり、さらに現地の居抜店舗は空調が切れていたので、またまた店内は温室状態と、終った時には頭の先から足の先まで、湿度100%状態になっていました。
特に私の場合、スーツの上着はあまり脱がないのと、カッターシャツは長袖しか着ないので、傍から見てても暑苦しく見えるでしょうね。
営業に走り回るみなさんも頑張ってください。

床面積と店舗面積と売場面積

床面積と店舗面積と売場面積を、きちんと使い分けしなければいけません。敢えてここでは違いは書きませんが、床面積は設計や申請上の基本となる面積で、法床面積と延床面積の他に施工床面積など、いろんな基準で数値も違ってきます。
店舗面積と売場面積は、大店法の届出の基準となる面積ですが、通常リーシング業務でもこの名称を使用します。ただリーシング業務では大雑把な使い方をすることが多いので、あまり店舗面積と売場面積を区別せず、店舗面積で呼称することがほとんどです。
業者から物件案内をもらって、記載された店舗面積の数値をチェックすると、階段やPSや機械室など、本来共用面積になるものまで合算したものをたまに見掛けます。
テナントに物件案内する際、テナントが占用できる面積を記載するのが本筋で、その面積を元に条件設定するわけですから、はやり面積チェックだけは再度自ら行なうことが肝心です。物件案内書より実測面積の方が大きければ問題はないでしょうが、逆の場合はトラブルの原因になりかねません。
よく物件案内書に図面と実際の大きさに相違があれば、現状を優先しますと書かれているものも少なくありません。これも案内書の面積と実際の面積が相違した場合のトラブルを回避するための、後々の言い訳にするための注意書きみたいなものです。
店舗面積は形が歪で、計測の仕方によって微妙に数値が違ってくることがあるので、こんな但し書を書いておくことも合理的な意味はあるのです。

居抜物件の用途変更

居抜物件を扱う際に、新しい店舗の業種と建物の確認申請上の用途とが、相違しないよう注意することが必要ですが、意外にこの点についてはチェックしていないものが少なくありません。
と言うのも、建築用途と違った業種が入店しても、「店舗」と言う一括りの判断で問題ないと思っているオーナーやリーシング・不動産業者が多いからです。
また、確認申請上、店舗の区画を細かな用途別に区分けして申請するようにしている行政側の都合もあります。
1番判り易いパターンで言うと、事務所用途の区画に店舗を誘致する場合です。確認申請上は事務所と店舗では用途が違います。また、物販店舗と飲食店舗とでも用途は違いますし、確認申請上も明記するようになっています。建物の用途によって、建築的に指導する内容が異なってきますので、用途を明記するようになっているものです。
ただ、一般的には飲食店舗の後に物販店舗を誘致することも多々ありますし、事務所を店舗に転用して賃貸することも少なくありません。
もし、確認申請上の用途と違う店舗が出店する際には、変更届出をしなくてはいけませんが、時間と費用が掛かるので、変更届は出さずにそのまま工事を始めることがほとんどです。変更の申請は設計事務所でないとできませんし、場合によっては役所の細かい調査が入って、余計な是正工事を指導されることもありますので、そのまま転用してしまうということが多いのです。
ただし、消防だけは確認申請上の用途がなんであろうと関わらず、使用する店舗の防災上の検査と指導は行いますので、消防検査を受け、指摘事項は是正し使用の許可を得なければいけません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

土地の引渡し状態

田畑を有効利用し店舗を建設する場合、地主さんは土地を造成し、少なくとも水道下水は引き込める状態にまで整備しておく必要があります。
中には、田んぼのままで貸すから後は全部テナント工事でやってほしいと言う地主さんもいますが、これはよほどテナントが気に入った土地でないと難しいでしょう。
水道下水の枡設置には負担金が必要になりますが、一般的にはこう言った負担金は地主負担となります。
本来、テナントが利用するには店舗用地として基本的な機能を備えておかなければいけませんから、少なくとも水道下水は整備しておくべき設備となるわけです。
電気については前面道路に電柱なり埋設電線などあれば引き込みはテナントが自らします。
ガスについてはプロパンなど使用しない場合はガス管の引き込みと言うことになりますが、これはテナントと協議してみないと判りません。ガスの引き込みはオーナー工事だと考えるテナントもありますし、テナント自らで引き込みますと言う時もあります。
問題は下水整備のされていない土地での浄化槽設置の場合です。物販店ならさほど大きな容量の浄化槽は必要ないので、建設協力金なりテナント負担で設置できますが、飲食店・・特に焼肉、ラーメンなど容量の大きな浄化槽を必要とする業種は、浄化槽敷設費もかなり多額になり、地主負担となるとなかなか難しいものとなります。排水設備という意味では地主負担が原則だとは思いますが・・。
また、テナントの業種による容量なので当然テナント負担とも考えられますけどね。
どちらの負担にするか、費用を分割して負担し合うのか、協力金としてテナントが差入れるのか、手法がいろいろありますが、金額が大きくなるだけに折り合いが付け難いものです。
多くの飲食店が、下水の整備されていないエリアの物件について出店が難しいのは、こういう事情が原因になっているのでしょう。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

ドライブスルー

最近はドライブスルー方式の店舗が増えました。
ファストフードのハンバーガーや定食、牛丼をはじめ、クリーニングに質屋、賃貸住宅の不動産屋まであります。
先般スタバのアメリカの店舗をかなり閉店するとのニュースが出ていました。家着姿で美味しいコーヒーを気軽に買いに行けると言うメリットがありましたが、さすがにアメリカと言えども、ガソリン代の高騰はドライブスルー顧客の足を遠のかせてしまったようです。日本のお店はどうするんでしょうね?

私はあまりセルフのコーヒーショップは好きではないので、あまり利用しませんが、ハンバーガーショップだけはほとんどドライブスルーで利用します。車に乗りながら昼食ができるので便利だし、子供が騒がないので落ち着いて食べることが出来ます。
自宅の近くに3軒の最大手のハンバーガーショップがありますが、オペレーションが3軒ともまちまちです。
先日の話ですがある1軒は休日にはドライブスルーに車が列を作りますが、私の前の主婦らしき運転の車が車間距離を車1台分ぐらい空けて待っていました。混雑していたので係りの女性がメニューを車列のお客さんに事前に見せてオーダーの準備をしてもらっていたのですが、その車間距離を空けた車に前に詰める指示を出すこともなく、私の車にやって来たので、「前の車に前に詰めるように指示しなきゃだめですよ。最後尾の車が道路にはみ出してるでしょ。」と言わざるを得ないぐらい、何も考えずに仕事してるんです。
またもう1軒は、昼のドライブスルー混雑時に携帯クーポンを利用してオーダーすると、「ご注文のクーポン画面全て見せていただけますか?」と聞いてきたのです。「1画面だけでいいんじゃないの?確かに携帯クーポン利用だと判れば良いんでしょう?さっきからここで携帯クーポンを全画面確認するから、後ろ長蛇の列で国道まで車はみ出してるよ。」と言っても、全部見せてほしいとのことで、融通が利きませんでした。家族の分を買うので4種類の画面を提示しなければいけなくて面倒くさかったんです。
最大手の店舗でマニュアルはきちんとしてても、なぜオペレーションに融通が利かないのか甚だ不思議でした。
車をいかにスムーズに動かすかと言う考えはなく、単にマニュアル通りしてたら良いと思っているんでしょうか?

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

駐車場計画

ロードサイド店舗にとって駐車場は売上を左右する大きな要因ですが、入り易さ、出易さ、止め易さの他、如何に店舗に適した台数を備えているかが大事です。
やたら台数が多すぎるのも無駄に賃料を支払うだけですし、管理が行き届かない分トラブルや無断駐車も多くなります。
外食テナントなどは計画テーブル数から必要な台数が読めますが、物販の場合は他の店の経験値から台数設定することも合理的だと思います。
よくスーパーマーケットに第二駐車場、第三駐車場・・・といくつも敷地を確保しているお店をよく見かけます。どう考えても、お客さんが止めるには距離があり、利用率が低いなと思える駐車場を大事に持ったままにしているスーパーっておかしいなと思えてきます。
今から20年ほど前は、距離が離れていても人気店なら満車になりましたが、最近はそんな人気店だったお店が老朽化し、スタイルも時代に合わなくなったため、満車になることはまずなくなりました。
特にスーパーと地元専門店が形成している旧来のSCは見る影もないほど客足が落ちました。
そんなSCでもほとんど使用されていない駐車場を大事そうに持っています。先般も兵庫県のSCに立ち寄ったのですが、昔なら賑わっていたであろうSCが、やけに大きな駐車場を持て余し気味に管理しているのを見つけました。
一部駐車場を他のロードサイド店舗に貸せば使い勝手が広がり、収入も得られるはずなのに・・・と思いながら、かく言う私も休憩に駐車させていただいた次第です。
駐車場の1番効率良い使い方は、日曜のピーク時に80-90%駐車場が埋まるほどの台数設定です。いかに店舗に近い所で、回転率良く駐車場を運営するかを考えれば、自ずと適した台数は読めてくると思います。お客さんのほとんどの車がSCの入口前に止め、離れた所に止めるのはお店に用事のない車であることが実態です。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

不動産売買

店舗関連の仕事がほとんどですが、たまに売買物件を扱うことがあります。
そのほとんどが、地主さんから売却依頼を直接受けた物件で、業者間で売買物件情報として流通しているものはまずありません。
店舗リーシングの業務と売買業務は、同じ不動産業務であっても、内容は全く違います。
借りたい顧客と買いたい顧客とは全く違いますし、契約書の雛形も全く違います。賃貸の方が契約書的には細かいと思いますが、売買は登記の手続きがあるので書類は多くなります。
私が不動産の売買を始めて仲介したのは、もう20年以上前になります。大手運送企業の配送センター用地を仲介したのが初売買でした。金額的には4億強の規模でしたが、境界明示や公図訂正など思いのほか、時間と手間の掛かる作業だなと感じていました。さすがに所有権の移転は賃貸のようには簡単にいかないなと思いました。
明日は日曜ですが、土地の売買の件で協議事項があるため、遠方へ出掛けます。ちいさな住宅の売買ですが、たまには売買を担当するのも気分転換になって良いものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

コンビ二の深夜営業規制論議

温暖化対策としてコンビニの深夜営業を自粛ないし規制する動きがありますが、それに対してコンビ二も深夜営業のメリットを訴えています。
冷蔵冷凍機器については常時稼動していますから、深夜の電灯の節約をしても大した効果はないと思いますが、小さなことからコツコツ節約と言う意味では、そういう積み重ねも必要かもしれません。
しかしながら、深夜の駆け込み場所と言うメリットはかなり大きいのではないかと思います。
また街灯代わりにもなり、街並みが明るくなることで安心感を感じることができることのメリットも大きいと思います。
深夜完全閉店すると、配送は日中の便が増えることになり、渋滞や効率の悪さで逆に2酸化炭素の排出量が増えるに違いありません。
コンビニが簡単に標的にされましたが、深夜営業の他の業種はどうなるんでしょうね。
少なくともコンビにでは生活必需品が買え、食料が買え、現代の生活に欠かせない店舗です。
昔、まだコンビニが無かった頃に夜中空いている食料品店を探し回り、そこで食料を買い込んだことがあります。
また、長距離運送のトラックが仮眠休憩するにも都合よく、安全運転の観点からも必要だと思いますし、深夜の雇用の創出にも僅かながら効果はあるものと思っているんですが・・。
いずれにしても、深夜コンビニを使わないような人間が、短絡的に24時間営業するコンビニを温暖化を助長する悪しき店舗と思い、自粛に向かわせようとしているのですから甚だ呆れて物も言えません。

テーマ : 店舗開発
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