スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

家賃改定

契約書では3年ごとに近隣相場や、諸税の変動、物価の変動などにより家賃を見直す規定を定めますが、実際にはあまり家賃の改定をすることはありません。
というのも、昔のように固定資産税が上っていく時代は、家賃を上げることが理屈に適いましたが、今の時代土地価格がほとんど変わらず、逆に評価が下がっている時代では、家賃を上げる交渉は理由がありません。逆に、売上に苦しむテナントから家賃を下げる交渉を投げかけられ、仕方なく応じたという事案の方が多いかもしれません。
大都市圏の超1等地なら、土地価格も高騰し家賃の価格設定を高いものにすることは可能ですが、それ以外のエリアではなかなか難しいものです。
私が独立してこの仕事を始め、条件改定期間がきたものもありますが、1件も改定の交渉に立ったことはありません。オーナーもこの景気の悪い時期、条件は据え置きで契約を続けておきたいと考えている方が多いのでしょう。逆にテナントの方からも家賃減額の話は聞いたこともありません。
一旦契約した関係は大事に長く続けていってほしいものです。
スポンサーサイト

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

物件資料

同業者であったり不動産業者であったり、また建築会社や設計事務所、デイべロッパーなどから不動産の資料をいただきますが、資料の内容に丁寧な物もあれば大雑把な物も少なくありません。
私の場合、他から入手した資料は必ず自分の雛形の形式に変えますが、業者の一部は入手した資料をそのまま会社名の部分を消して、自社の住所と名称と電話番号を上から貼り付けてコピーして済ます者も少なくありません。
どこかの業者やオーナーからもらった資料に名刺を貼り付けてコピーしただけ、と言う物をよく見かけます。困るのは資料の内容が見え難かったり、地図や図面が見え難くても、そのまま送ってくるから困ります。きちんとした資料にして送ってくるところは、内容をきちんとチェックしていて自分なりに修正してきます。
メールで物件資料をやり取りするところとは、ワードやエクセルで送ってくるので、資料がそのまま転用できるなら、会社名を打ち変えてそのまま案内書や資料を使わせていただきますが、そういう所はごく少なく、またこちらからの資料もワード、エクセルで送信しますので、お互いに案内書、資料は転用することにしています。
こういう不動産情報の業界で未だにファックス主体にしているところが多いですが、メールである程度転用できる雛形にして情報をやり取りする方が、手間が省けて仕事も迅速にできるから有難いんですけどね。
正直言って、道路地図はファックスで送ってもらってもほとんど見えないし参考になりません。
住宅地図もファックスでは見え難かったり、古い住宅地図を使用しているので近隣の建物が変わっていたりします。せめて近隣だけでも現状の状況を記しておいてほしいものです。
普段、横着な人はいつまで経っても横着な資料のままですし、きちんと資料化する人はそれなりに判り易く加工して案内書にしてきます。
この業界は前者の方が多いんです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

土地需要の低下

最近特に気になる問題があります。
将来人口が減っていく土地の需要が減っていくのは明らかです。
各店舗も今より少なくて済むようになるので、今までのように次々と新しい店舗ができていくと言う時代は終わるでしょう。
大都市圏の1等地や駅周辺は将来も良い立地となりますが、郊外はどう変貌していくか判りません。
30年以上先にはドライバーも高齢者が多くなり、そう言った顧客をターゲットにする業種も生まれてくるでしょう。
そうなると、今でも人気の薄いエリアは更に衰退していくでしょうし、使うあてのない土地や空きビルも加速的に増えてくるものと思います。
古い賃貸マンションなら入居率が極度に悪いものもかなり増えるでしょうし、同じく商業ビルも歯抜け状態のビルが増えるでしょう。
土地や建物を持つことが負担になる時代になるかもしれません。使い道のない土地建物は金食い虫ですから。
人口は例え道路が渋滞しようが、通勤電車が混雑しようが今ぐらいの数が良いのです。
将来的には食料不足、水不足、環境悪化などが懸念され、お先真っ暗な日本の将来ですが、人口が一定数以上減ることは、日本の産業や風土、文化を崩壊させていくことになります。
政府が少子化対策を考える以上に、小売業、製造業全ての日本の産業界が各々自ら少子化対策を考えないと、結局は将来会社を縮小せざるを得なくなったり、売上が伸びず倒産と言う目に合うのは明らかです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

市街化調整区域に建てたコンビ二の退店の問題

市街化調整区域にコンビニエンスストアを建てることができる市町村は多いですが、問題は調整区域に建てたコンビ二が退店した時です。
事業用借地ならテナントが解体し更地にして返してくれますが、リースバック方式の場合は建物が残ってしまいます。
でも、これって問題あるように思いませんか?
市街化調整区域の場合、沿道サービス業とされる飲食店やガソリンスタンドぐらいしか建てることはできません。(行政の細かな規定でいろいろな業種が示されています。) コンビには元々沿道サービス業種ではなかったのですが、ドライバーの休憩場所と言う意味合いで、イートイン(飲食コーナー)エリアを設置することで可能とした行政もあり、最近では多くの行政が一定の基準の下でコンビ二を沿道サービス業種として認めています。
しかし、市街化調整区域では公共下水設備の整備が遅れていたり、計画さえない場所もたくさんあります。市街化を抑制する区域ですから、整備する必要はないのです。
つまり、コンビ二の空き店舗を残されたオーナーは、実際飲食店ぐらいしか出店してもらえず、一方、下水設備がないことが多いので飲食店は出店をしにくいのです。下水の代わりに浄化槽を設置するとなると、店舗規模の割りにかなり多額の投資が必要となってしまうのです。
法令を守っていればなかなかテナント探しが難しいのです。法令は気にしないなら、物販店でもサービス店舗でもコンビ二程度の浄化槽で大丈夫な店舗を幅広く募集できますが、法令は守らなければいけません。
今後、市街化調整区域にコンビ二を計画する場合は、下水設備の有無で事業方式を見直す必要があると思います。
例えば、リースバック方式の場合でも、解約時は解体費相当額を残すとか、テナントが解体して退店するとか、注意が必要じゃないのかなと思うのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

店舗物件の利回り

遊休地を店舗として利用するか、賃貸住宅として利用するか、基本的に大きな違いが出てきます。

まず、建設費についてですが、店舗の場合借地なら建設費は不要ですし、建設協力金方式ならほとんどテナントの差し入れる金銭で建物は出来上がってしまいます。金利は掛かりませんし、家賃と相殺して長期で返却していくので、資金繰りの段取りが簡単です。
ところが賃貸住宅の場合に所有者は、金融機関から多額の金銭を有利子で借り入れて事業をすることがほとんどですから、イニシャルコストは掛かりますし、金利も負担しなければならないということになります。

次に、入居率についても大きな違いがあります。
単独店舗の場合、テナントが退店しない限り入居率は100%です。多くのロードサイド物件はテナントが決まってからの着工となるので、建物が完成する時に募集を開始する賃貸住宅事業に比べ、安全性は高いものです。
複合店舗の場合は賃貸住宅と同じように入居率が大きな問題となります。しかし、住宅のように1棟に多数の入居者が居るような物件は少なく、逆に空き店舗区画があればグロス賃料をベースにした入居率の変動は大きくなります。*大型の商業施設の場合は相当店舗数も多くなりますが・・。

建物の形状については、店舗は比較的簡単な造りになっていて、いざ事業中止となった時にも解体はし易い形状ですが、住宅は簡単にというわけにはいきません。建物自体の設備が重いのでコストも掛かりますし、1番問題な立ち退きと言う作業を進めていかなくてはなりません。これにも時間と費用が掛かりますから、一旦賃貸住宅事業を開始してしまうと、なかなか辞められないと言うのが実際のところです。

事業利回りでは店舗事業の方が金利がない分有利ですし、建物管理についても大型の複合商業施設は別にして、テナントが自らやってくれることが多いですから、管理費用もほとんど掛からない物件は多いです。ただ住宅の場合高層階でも借主はいますが、店舗ビルの場合、階数が高いと長く空き区画になることも多いので、できれば店舗ビルは駅前や繁華街をのぞいて2階建てまでの、低層階ビルにしていただくことをお勧めします。計画当初は入居者が居ても、一旦出て行くと次はなかなか決めれないと言う物件は少なくありません。事業計画当初の収支は良くても、何年かすると空きを埋めるのに苦労することが多くなるのがこう言ったパターンです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

居抜物件の考え方

居抜物件という言葉がリーシング業界でよく言われます。
簡単に言えば、店舗として既に建物があり、内装工事を施工すれば店舗として営業できる物件と言うことです。
ただ、居抜の内容については細かい考え方があって、業種によって捉え方が違ってきます。
例えば、飲食店の場合、居抜物件と言う意味は厨房設備が整った物件であるか、ないしは給排水排気排煙の基本的な配管等が既存する物件と言うことになります。
また、物販店の場合は建物の形があればほぼそれで居抜といういみになります。
昨今、居抜物件はイニシャルコストを抑える為の出店手法として大人気で、そんな物件情報を求めるテナントニーズをたくさん聞きます。
特に飲食店の場合、店舗に残された厨房機器などの買取を求める声も少なくありません。概ね、譲渡人と譲受人との間で希望価格にかなり差があり、金額調整に苦労することも少なくありません。
譲渡人としては、折角お金を掛けて仕上げた内装や設備機器だから、それなりの金額で買い取ってほしいと考えるでしょうし、譲受人は、どちみち店舗内装を撤去するのにお金が掛かるんだから、無償で譲ってくれてもいいんじゃないのって考えていることが多いようです。
設備機器でも冷蔵庫や冷凍庫は食材を保管するものであり、無償で譲り受けたとしても途中で故障し、食材を全部腐らせたと言うトラブルにもなりかねないので、保管用の機器は新しいものに入れ替えるテナントも多いですけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

梅雨時のトラブル

梅雨時になるとよく雨漏れのトラブルが発生します。とは言っても、普通発生しないものですが、老朽化した建物であったりするとその可能性は高くなります。
屋上の排水溝にゴミが溜まっていたりすると、屋上の排水ができず、池のように水が溜まり、屋上の折半材の隙間を流れ落ちてきたり、防水の切れ間から雨水が染み込んで流れてくるわけです。
また、一気に集中豪雨となった時に、駐車場や玄関周りの排水が追いつかず、店内の浸水すると言う被害もあります。
雨漏れとはなかなか原因を究明するのが難しいので、新しいテナントへの建物の引渡の際などに、天井ボードに染みや漏水後がないかよく見ておくようにしています。
営業中の店舗の場合、天井をめくって調査というのは手間が掛かりますが、内装工事に合わせて天井らを調査するのは比較的簡単にできます。
また、店舗の床レベルと敷地のレベルがほぼ同じと言う構造のものは注意が必要です。
店舗周りに排水溝が敷設してあるか、またそのサイズは十分なものであるか、そしてレベル差を考えて計画されているかを現地で確認することにしています。
今まで、天井からの雨漏れや玄関周りからの浸水のトラブルを見てきました。
特に梅雨時の集中豪雨時と台風時はそんなトラブルが集中します。
できるだけ建物引渡の時にそういう問題がないか、もし過去に漏水のトラブルがあったなら建物を再点検しておくことが大事です。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

外食テナントの憂鬱

食料原価の高騰の煽りをくって、外食産業は苦労しています。
ファストフードにおいては、安くて早いメニューがウリだったのに、原価がこんなに上ってしまっては販売価格に転嫁せずにはおれなくなり、お手ごろ感が薄れてきてダメージを受けています。
モスなども閉鎖店舗が多くなりそうな記事が出ていました。
また、ファミリーレストランも苦労しているようで、メニュー価格はさほど安くはありませんが、それだけに価格の上乗せはお客離れを加速してしまうと同時に、店舗の規模が大きいのでどうしても家賃などランニングコストが嵩むため、売上確保に四苦八苦しているようです。すかいらーくも閉鎖店舗が増えるとのことです。
こういう時期にこそ特色あるメニューで売上を確保することも必要ですが、いかんせん食料原価の高騰のスピードが速過ぎて、将来的な展望は不透明であると言わざるを得ません。
一時の安いメニューの大手居酒屋の攻勢も下火になり、不採算店舗が足かせになってくるころではないかと思います。
将来的な飲食業界はどうなるのか・・・先行きは良く見えませんが、その中でも独自のメニュー作りや運営手法でどう顧客開拓をするかで、好不調の格差がますます明らかになってくるのではないかと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

「ジャンブルストア高屋店」 グランドオープンしました。

昨日、5月31日に㈱フォーユー様が全国展開する総合リサイクルストアのジャンブルストア高屋店が岡山市内でグランドオープンしました。
先般買取だけの営業をスタートしましたが、昨日販売も開始と言うことでのグランドオープンとなりました。
店舗所在地は、岡山市高屋283-2で元アルペン東岡山店の後継テナントとしての出店です。
当所は国道2号線に面し、ロードサイドテナントがたくさん出店しているエリアです。
是非とも地元の方々のご来店をお待ちしています。

junblestore

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

profile
管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

reborn

Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

Thank you for your visit
ビジネスブログ
ビジネス関連ブログ集
ビジネスブログランキング
店舗開発参考図書
ブログをお持ちなら
レビューブログでポイントゲット
天気予報

-天気予報コム- -FC2-
最近の記事
最近のコメント
月別アーカイブ
最近のトラックバック
リンクサイト
弊社関連サイト及びリンクサイトです。
店舗開発/ビジネス参考図書
店舗開発やビジネスにお役立ちの書籍
***メール***
問合せ、ご質問はこちらからどうぞ。

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリー
ブログ内検索
ブログ新規登録なら

FC2BLOG

RSSフィード
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。