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確認申請図面のチェック

店舗の引渡を受ける際には、現状と確認申請の図面とを見比べてみることが必要な時があります。
確認申請図面は、管轄行政に提出し、チェックを受け、承認された図面ですから、オーソライズされた正式の図面と言うことになります。しかしながら、実際に施工すると100%この図面と寸分違わない建物ができることは少なく、テナントが内装工事などで加工を加えることも多々あり、少々図面と違ったものになっていることがあります。
特に埋設配管や防災設備などは確認申請図面とは違ったものになっていることが多く、現状と図面とをつき合わせて確認することが必要になる場合もあるわけです。
内装工事によって防災設備機器の位置が変更されていたり、窓や扉が内装壁で封鎖されてしまっていることもあります。
一旦内装を施されると、元の形や位置が外見だけでは判らなくなることも多々あるわけです。
新しいテナントが内装工事を始めたら、原状を大幅に変更することも少なくありません。そしてその原状を判断する図書は確認申請図面となりますから、店舗の内装を施工する前には原状把握をしていてもらうと、後々発生するトラブルの解消にもなるわけです。
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テーマ : 店舗開発
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撤退時の引継ぎ

あいにく店舗を閉店しオーナーに返す場合、できるだけ立ち合わせはさせていただきたいと思います。
というのも、原状復旧が約束通りできているのかとか、精算金についてトラブルがないよう確認をしておきたいからです。次のテナントが決まっておれば、そのテナントへの引継ぎ事項もありますし、退店時は仕事にならないから無関心というわけにはいきません。
後継テナントが決まっていなければ引き続きテナント探しをしなければいけませんし、再度オーナーからリーシング依頼を受けなければそんな業務もできませんから、次の仕事の為にも引き継ぎは知らん顔できないものです。
新たにテナントが入店する時、そして退店する時、両方我々のようなリーシング業者にとっては大事な機会であります。末長くオーナーの建物を見守っていくことが長い付き合いの始まりであり、信頼を得ることにつながります。
中には契約だけ済ませれば後は知らん顔する業者もいます。お金にならないことはアホらしくてやってられないと言うことでしょう。ただ長いお付き合いをするには、大した用事でもないことをきちんとしておくことだと思うのですが、逆にオーナーの方が契約が終わったら業者には何の連絡もしてこない方もいます。オープン日ぐらいはせめて出席するしないに関わらず教えてほしいものです。

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女性に優しい施設造り

商業施設の多くは、女性に優しい=使い易い施設造りを念頭に置いています。
例えば駐車スペースが広くて止めやすかったり、アプローチがしやすかったり、トイレが綺麗であったり、ベビールームがあったり、施設毎にいろんなやり方があります。特にスーパーやドラッグストアなどは女性客が多く来店頻度も高いので、女性が使いやすいかどうかは施設造りの大事な要因です。もし使い難い施設なら客足が遠のくことは避けられません。
ただ極一部の店舗では女性が使い難いなと思える割に繁盛している店舗もあります。
店舗は使い難いけれども、価格がかなり安いとか、特殊な商品があるとか、使い勝手を差し引いても行く価値のある店舗の場合がこれです。また頻度的に月1~2回程度までの頻度で訪れるような店舗なら多少の使い難さは目を瞑っていることもあります。ただしやはり使い難い店舗は競合に弱く、長い目で見れば投資してでも施設環境整備はないがしろにできません。
私の住まいの近くの複合商業施設も立地は良いと思うのですが、車の出入りについて混雑した道路に割り込んで合流しなければいけないため、女性のお客さんが敬遠してしまい、一部テナントが退店してしまっている施設があります。逆に、周辺に住宅の張り付きが少ないにもかかわらず、施設へのアプローチがすごくし易いため、朝から車客の来店が多い施設もあります。
お客さんの半数以上は女性ですから、そういう意味では女性の目線で商業施設へのアプローチをどうするかプランすることも必要です。

道路開通、SC出店などで環境が変わるエリアへの出店

新しく道路が開通したり、大きなショッピングセンターができたり、新しい駅ができたりすることで車や人の流れは大きく変わります。
今まで人通りの少なかった通りに人が増えたり、車が流入したりして、しばらくすると新しい店舗ができ始めます。こう言った立地の土地には建築企画会社が殺到し、オーナーへいろんな事業計画の提案を持ち込みます。
道路が完成したりショッピングセンターがオープンして、しばらくは車や人の流れを判断する必要があるので、しばらくはテナントも様子見しながらの出店計画を立てていくことになります。
たまにこう言った物件をテナントに提案することがありますが、「もう少し環境がどう変わるか見てから・・」とか、「もう少し店舗ができ始めて賑わいができてから・・」と言った回答をもらうことがあります。
逆に、新しく人や車の流れが変わるのを予測して、積極的に出店をするテナントもあり、そう言ったエリアへのテナント企業の出店の姿勢はいろいろとケースバイケースで違ってきます。
最初は出店に慎重だったテナントが急に慌てて、そのエリアでの出店に積極的になったりすることもあり、新しく環境が変化したエリアでの出店をどう判断するか、物件確保の時期を含め事前に検討しておくことが必要です。
実際、以前新しく出来た都市計画道路沿いの有効利用地に出店の名乗りを上げるテナントがなかなかいなくて、やっとあるテナントに出店してもらったところ、直ぐに今まで検討をしてこなかったテナント企業から、そのエリアで是非出店したいので物件情報がほしいと依頼されたことがあります。

新しく変わりつつある街にはなかなか出店の踏ん切りをつけるのは難しいものです。
環境が変わるエリアにはリスクもあるかも知れませんが、出店立地として有望な所もたくさんあります。そう言ったエリアの評価をするテナント企業の開発担当のノウハウは、我々リーシング業者にはない能力です。

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S&B(スクラップアンドビルド)に気づくこと

店舗の展開の手法でS&B(スクラップアンドビルド)と言う言葉をよく耳にします。
意味は、一言で言えば、既存店をクローズし新たに新店舗を出店するということです。
今まで出店していなかったエリアに出店することとは意味が違って、既存店舗が老朽化したり、人の流れが変わって移転する必要があったり、店舗規模を大きくしたり駐車場を増やしたりして新たに店舗を展開すると言うことです。当然、既存店を取り壊し新しい店舗を建てることもS&B(スクラップアンドビルド)と言うのですが・・。
スクラップとかビルドと言う単語を使うと、解体や新築することと思われがちですが、店舗建屋をそのまま残して移転したり、居抜物件に新たに出店すると言うことも、S&B(スクラップアンドビルド)と呼んでいるのが通常です。
新しく都市計画道路が開通し車の流れが変わったり、駅前が再開発され人の流れが変わったりする事は時代の流れで発生します。テナントは常に人と車の流れを感じながら店舗営業をするわけですから、環境が変わったら当然店舗も変えないといけません。改装工事で済む場合もあれば移転しなければいけない場合もあり、そんな移転の場合をS&B(スクラップアンドビルド)と呼ぶのです。
みなさんは既存店舗があるのに少し離れた所に新しいお店を造っていたりするのを見掛けることがあつと思います。建物が古くなったから移転して新しい店舗を造ってる思ったり、駐車場が少なかったから土地の広い所に移転したんだろうと考えると思います。要は店舗の使い勝手を向上させるために=お客さんが買い物しやすいお店にやりかえると言うことです。

ところがリーシングする者にとっては、店舗が移転したんだと思うと同時に、旧店舗はどうするんだろうと考えるわけです。
入居していたテナントにとっては何らかの不都合があったかもしれませんが、別のテナントならまだ使用することはできるものが多くあります。移転して工事中の店舗のことより、閉鎖する店舗をどうするのか、もうテナントは決まっているのか、など居抜物件として興味が沸いてくるわけです。
居抜でなくても、もし古い店舗を解体し、更地にするなら次どんな利用をオーナーは考えているのか気になるのです。完全に職業病的発想です。
多くの店舗は移転完了と同時に旧店舗を閉鎖し、オーナーに返還します。ただ漫然と、「移転したなー・・」だけではいけないわけです。

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内装工事業者の難しさ

内装工事の施工を生業とする業者さんも、我々と同じようにリーシング営業をします。
リーシング業者と違うのは、不動産に関する手数料を稼ぐのが目的でなく、工事を受注することが第一番の目的です。
ただ、この工事を受注すると言うことは不動産業に比べかなり難しいものだと思います。
不動産の情報はもらったところに紹介料を払うのは当たり前のことです。それはテナントには決まった不動産屋がいなくて、物件の成約についてのフィーについては支払って当然と考えていただいているからではないかと思います。(中には性質の悪いテナントがいて、お抱えの不動産屋を無理やり噛ましたり、紹介を受けた業者を飛ばしてお抱えの不動産屋に地主に当らせたりするビジネスマナーのなっていないテナントもいます。)
内装工事については店舗の場合、デザインと施工が同じ業者であったり、決まった内装工事屋がいたりして、なかなか新規参入する機会が得られないというのが現実のようです。
受注を優位にするため、物件を持ち込み、引き換えに工事を貰うと言う仕事の流れが、我々リーシング業者と業務バッティングすることになるのです。
工事を特命で受注するなら不動産の紹介料は支払わないテナントもいます。また、持ち込み物件については特命で発注するとしていても、工事予算が厳しすぎて受注できないと言うこともあります。
工事業者と不動産業者とのフィーに関するトラブルはよく起こります。
そのためにも、不動産フィーと工事の受注は事前にどう取り分けするか決めておく必要があります。

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店舗建物の転用性

新たに店舗を新築する場合、特殊な形状の建物の場合は、万一テナントが退店すると次のテナント探しに支障をきたす場合があります。
例えば、狭い敷地に駐車場を確保する為、敢えてピロティタイプで建築したとか、1階を店舗にし2階を倉庫にして内階段を設置し2階建てにしたとか言う場合です。
前者はピロティにすることで店舗として顔が造り難く次のテナントが見つからなかったり、後者は2階部分の使い勝手が悪くテナントが見つかり難かったりすることがあります。
店舗を計画するについては、まず基本は平屋建てで天井高を3mぐらいで計画し、駐車場を適当な台数(基本的には床面積5坪に対し1台程度)確保できれば、転用はし易いと思います。
家賃を稼ぎたいがために、無用に階数を積み上げたり、駐車台数を削って店舗にしてしまうことは、当初のテナントの要望に沿ったとしても、次のテナントには合わない可能性も高くなってきます。
建築協力金方式で店舗建築する場合、規模や配置、モジュール、仕様などはテナントの指示に従った建物を建てることになります。当然、テナントは自社の都合の良い建物にしますから、それが特殊な用途や形状であれば、次のテナントには転用しにくいと言うことになります。
そういう意味では、建物形状が特殊な場合は事業用借地で事業をすることが望ましいと言えます。
結婚式場やスイミングプールなどはかなり建物が特殊ですから、事業用借地方式でテナントに自己負担で建物を建ててもらうことが望ましいのです。

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プレオープンとグランドオープン

テナントの業種によってはプレオープンとグランドオープンを分ける場合があります。
複合のショッピングセンターなどの場合、先行して一部テナントがオープンする時をプレオープン、その後、残りのテナントがオープンして施設全体が出来上がった時をグランドオープンと呼んだりします。
リサイクルショップの中には、買取営業を先にして、販売を少し後にずらす場合があります。
こういう場合、買取だけのオープンをプレオープン、販売も始まった時をグランドオープンとするところもあるようです。
一般の人にはなかなか意味の分からないことですが、プレオープンとグランドオープンを分けるのはテナントやSCからすれば販促の良いうたい文句であり、とにかくオープンなんだから何かセールしてそうな雰囲気を醸し出します。
また、ある時はテナントがオープンする前日などに店舗のお披露目と言うことで、プレオープンの催しをすることがあります。飲食店舗であれば試食会であったり、物販店であれば披露パーティであったりします。
プレオープンとグランドオープンの呼称はケースバイケースでテナントによっても捉え方が違います。

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条件記載のない物件

たまに、オーナーや同業者から物件をもらった時に、金銭的な条件を全て相談と言う記載でうやむやにしている物件があります。
こちらから条件はどれぐらいが基準ですか?と聞いても、「テナントからの条件提示によって協議します。」と、有耶無耶な回答をもらうことがあります。
相場がどれぐらいだか解らないから条件提示できないとか、テナントの希望条件をベースに協議しますとか、全く中途半端な回答をしてくるところがあります。
こういう物件に、テナントから「家賃坪当り5000円で保証金は家賃の3ヶ月分」でどうですか?と条件提示が出されたら、「条件的に難しい」と断ってくるわけです。
要はある程度予定数値があるにもかかわらず、敢えてそれを言わず、テナントから出てくる条件がどれぐらいになるのか見ながら、落としどころを考えようとするのでこうなるわけです。もし坪6500円を希望金額としていても、ひょっとしたら坪7000円でも借りてくれるテナントがあるやもしれません。
ですから、いくつかのテナントから条件を出させて基準を変更しようとしてるわけです。
条件を言ってしまっていてはそれが基準になってしまい、それ以上出すテナントがなくなるので、相場が判らないと言う理屈で条件を曖昧にしてしまうわけです。
同業の中には簡単に、「テナントからの提案で・・」と言う人がいます。この方の物件は条件がはっきりしていない物件が多くなっています。性格的なものか中途半端な返事が多いのです。
物件情報を入手する時、オーナーが希望する条件のヒアリングをしていないからこうなります。家賃と保証金はどれぐらいが希望か確認することなく、条件はまずはテナントから出してみてと言われて、簡単にテナントからの提示でと勝手に決め付けてしまうわけです。
この辺りの詰めをきちんとする業者は、自ら相場の数値を提示し、オーナーの希望金額とのギャップを探り、大体の落としどころを把握して、物件入手してくるものなのですが・・・。
テナントは条件がハッキリしていないとやはり低目から提示しますし、物件自体の信憑性も疑われることになります。もし、テナントが条件提示し、全くオーナーの条件に合わない場合、「それなら最初から条件を明確にしておいてください!」と、仲立ちした方にクレームがくるでしょう。
それでもどうしても条件を明確にしないオーナー物件に携わった場合は、リーシング業者として経験や相場、取引実績・データから、想定家賃ぐらいは設定してほしいものです。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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http://www.rebornestate.com

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