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信長書店 和泉府中店オープン

nibunaga


本日4月29日 「信長書店和泉府中店」がオープンしました。
3階建店舗約200坪に駐車場が30台の規模で、書籍やDVD、ビデオなどアダルト向けの商品が満載です。
第二阪和国道の和泉市池上町交差点のすぐ南側にあります。南行き車線にありますので、南側からこられた方は池上町交差点を右折していただくと、入口があります。
普通の本屋さんとは商品構成が違いますので、間違って入るとちょっとビックリするかもしれませんが、夜な夜なお出掛けになる男性のお客さんには喜ばれるんではないでしょうか。
朝11時から夜2時まで営業しておりますので、よろしくお願い致します。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

ほんとうに専任業者か?

たまにネットで不動産情報を閲覧することがあります。
ネットで良い物件を探そうと思って見るわけでなく、物件情報の量的な出具合や、家賃の相場観を見るために覗いて見ます。
その中で気になるのが、「専任媒介」と書かれた部分です。
今まで何度も専任と書かれていても実は専任でなかったと言うケースに何度も合います。当然専任と書いてあればその業者を通じて物件情報を入手しなければいけません。ですから専任と書いてある物件にほとんど知った業者以外の物件には手は付けない様にしています。と言うのも、専任業者は自ら仲介した方が手数料は多くなるわけで、もしこちらの紹介したテナントと専任業者が紹介したテナントでは、間違いなく専任業者は自ら見つけてきたテナントを優先します。同じ土俵に立てないなら最初から当てにしないほうが良いと思うわけです。
しかしながら最近専任とネットの不動産サイトに書かれていたものが、テナント募集と言うことで全く他のルートから流れてきました。確かこれは専任物件では?と聞いたのですが、全くそんな縛りのない物件であることが解りました。
物件を探すテナントの方にはどうでも良いことですが、同業としては迷惑な話です。概ねそう表記するところは決まっていますので、表記内容はあまり当てにしない方が良いのかもしれません。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

契約からオープンまでのフォロー

リーシング業者は契約が終わると業務が完了したと思いがちです。
契約までは小まめに動いていた人が契約を終えると急にものぐさになったりします。
契約までは間に立って協議の仲立ちをしたり、書類を持って行ったりしていた人が、急に契約後人任せで仕事をしようとする人が居ます。
私はオープンまでは業務フォローを止めませんので、契約後にもいろんな仕事が発生してきます。
契約時に解らなかった工事区分の打合せや、行政に申請する関係書類の持ち回りだとか、多くの作業項目はありませんが、何かと調整事や協議事が出てくるので、できるだけ参加しトラブルのないよう注意しています。特に遠隔地なら交通費も馬鹿に成りませんが、そういうことは一切気にせずとにかく無事オープンを目指しフォローさせていただきます。
先般も共同仲介した業者が契約後あまりに人任せに仕事を振ってくるので、「オープンまでは自分の窓口に対しては、担当業務を全うしてくれないとこれからは他の物件でも直接交渉しますよ。」と言っておきました。「それは困ります。解りました。こちらの担当にはこちらで対応します。」と慌てていました。
私は仕事をコワークしている場合は、業務範囲をハッキリさせておきたいと思っています。契約までが仕事ではなく、オープンまでが仕事であることを相手方にも解って頂き、自らの業務範囲のことは自らやってもらわないと困るわけです。
コンサルフィーや仲介料をもらったら後は知らん顔では済まされないのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

解約通知

テナントがやむを得ず閉店を決めたら、家主に対して解約の意思表示をすることになります。通常解約日の3~6ヶ月前までに文書にて解約通知をします。一旦通知がなされると解約日までに原状復旧をして明け渡さなくてはいけません。原状復旧とはいえ、必ずしもスケルトンまで戻さないといけないと言うわけでなく、次のテナントが決まっておれば協議により内装や設備を残置して引き渡すことが可能です。
解約通知も契約の意思表示ですから、一度出した通知で家主に損害を与えてはいけません。例えば、次のテナントが決まっているのに解約を撤回し閉店はしないとは言えません。次のテナントが決まっていなければ家主さえ了解すれば問題はないですが、第三者が関係する場合は簡単にはいかないのです。

不動産情報の管理

物件情報を入手して、まずは書類上で判断し優先順位をつけますが、「めったにない良い物件」と判断できるものは直ぐに情報がどう言ったところに流されているか、ヒアリングを掛けることがあります。
物件条件や立地に最適と思われるテナントの開発部門に既に入手していないかどうか確認したり、オーナーが個人的にどこに回付したかヒアリングしたりします。
情報提示が重複するのはよくあることですが、私個人的にも既に入手した先に情報を流すのは無断になります。できるだけ検討していただけるテナントに、いち早く情報を流すことが大事ですから、情報の流通具合を事前に把握しておくことが、提案作業にとって効果的効率的であると思います。
むやみやたらにばら蒔くことはあまりしたくないので、いかに確率良く情報発信できるかを常日頃から考えています。
当然、同業者にも協力をお願いすることも必要ですし、逆にお願いされることも情報の幅広い入手には不可欠なことです。

テナントお抱え不動産業者

店舗物件を扱っていると「うちは不動産の取引は決まった業者がいるからそこを通して契約を進めるわ。」と言うテナントがあります。
何の経緯も知らない業者を窓口にして取引を進めようとするテナントもいかがなものかと思いますが、テナントの代表者が良く知った業者であったり、テナントと業務提携関係のようなものを築いた業者であったりするわけです。
こんなことをする理由は、第一に考えられるのは、仲介料を安く済まそうという意図が見え見えです。
何の関係もない業者を間に入れることでテナントはその業者に仲介料を払うようにスキームを組みます。そして瓢箪から駒の業者はテナントから事前に決められた手数料を受け取るわけです。当然、通常の取引で支払わなければいけない手数料よりも大幅に安い価格を設定しておくわけです。
お抱えの業者は濡れ手に粟で手数料は入りますし、依頼したテナントは通常の手数料より安く済ませることが出来るわけです。
テナントが何としてでも出店したいと食いつく物件なら物件確保を優先するのでわがままは言わないでしょうが、もし駆け引きされたなら物件取得コストを下げる為にお抱え業者を噛ますわけです。
これをしてしまうと不動産業者が物件提案を敬遠する為、大手企業はこう言った行為をしません。
ある意味ずる賢いやり方なわけです。
何社かこういうやり方をするテナントは聞いたりして知っていますが、知り合いの業者も背に腹は代えられない物件だけはこのテナントに物件をしぶしぶ流すらしいです。

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ジャンル : ビジネス

不動産の担保

たとえ賃貸物件でも不動産に設定されている抵当権、根抵当権など、所有権に何がしかの影響を及ぼす権利の設定は事前に調査し、常識的に考えて過大な担保設定がされている場合は借手に事前説明が必要です。
抵当権の場合は債務額が確定していますが、根抵当権の場合極度額は表示されていますが、実際にいくら資金融資しているかは解りません。まず極度額満額を借りることはできないので、金額については率直に極度額の何割の残債があるのかを所有者に聞いてみて、どれぐらい担保されているのかヒアリング調査は必要です。
テナントによっては、所有者の会社内用や財務内容の審査に厳しいところがあります。過度の担保が設定されていると、いくら出店したい物件だとしてもお断りしてきます。
以前ならテナントの財務内容がチェックされていましたが、最近では所有者の財務審査もされることも少なくありません。
賃貸物件だとつい担保を二の次に考えがちですが、ある程度テナントに出店の脈が感じられたら早めに登記簿を調べましょう。

テーマ : 店舗開発
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設備買取を主体にテナントの入れ替えをする業態

最近は、設備一式を後継テナントに有償譲渡することを前提にテナント入れ替えをする企業がありますが、これはイニシャルコストを出来るだけ減らし出店をし易くする手法の1つと言えます。
ただ、設備の譲渡人としては同じ辞めるならいくらかでも買取してもらって投資分のいくらかでも回収しようと言う希望があるのと同時に、もう1つ大きなことは原状復旧工事の費用や手間が不要になると言う大きなメリットがあります。
うたい文句では、既存の設備を安く購入して無用なコストを掛けずにオープンしようと言うことですが、出店する方も安く済みますが、実は退店する方により大きなメリットがあると言えます。
既存設備を後継テナントに買い取ってもらうか、設備機器の下取り業者に買い取ってもらうかでは、その価格に大きな違いが出てきます。下取り業者の場合は売れないものは買いませんし、買い取り価格も想像以上に安い査定となることが普通です。そのまま営業を続けてくれるテナントなら内装設備をまとめて一式引き取ってくれますから、願ったり叶ったりの取引と言うことになります。
原状復旧工事の費用は馬鹿になりません。ン十万円で済むことは少なく、ン百万も掛かる事はざらにあります。ただ、内装設備買取の場合、自らの意思通りのデザインや内装、レイアウトはできませんので、こだわったお店つくりを希望する方には不向きかもしれません。少なくとも内装設備をそのまま買い取ったとしても、自分のこだわりを表現する為に、何がしかの改装工事をする必要は出てきます。

テーマ : 店舗開発
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建物のメンテナンス

オーナーによって建物のメンテナンスの具合がかなり違ってきます。
特にそのメンテナンスの状態が大事になってくるのが、テナントの入替の時です。
メンテナンスの良いオーナーの場合は、ほとんど修繕箇所はありませんが、テナント入替の時に自ら一旦不都合箇所を修理したり、リニュアルしたりしてから後継テナントに引き渡すように心掛けている方が多いようです。
逆にメンテナンスが悪い場合は、外壁や屋根周りが痛んでいて漏水やクラック、金具の劣化などが進んでおり、後継テナントに引き渡す場合も修理箇所が多かったり、修理せずにそのまま引き渡してもらったりすることも少なくありません。ただ、大事に使っていても古いものはやっぱり古いので引き渡しの際はよく打合せして、どこまで補修、改修してもらうか十分現地で打合せしておく必要があります。
国道沿いの店舗や海近くの店舗、それとコストを掛けずに建てた建物はどうしても経年劣化も酷くなります。振動で建物にクラックが入ったり、潮風で金具が錆びたりしていることは少なくありません。
定期的にメンテしてあればさほど問題なくても、メンテしていないと壁はボロボロ、金属類は腐食してボロボロと言うことになっていることがよくあります。
毎年、修繕維持費を積み立て、定期的に改修を行うことは建物を長く安全に綺麗に使う意味で大事なことです。

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契約書の持ち回り

契約書の持ち回りをすることは良くありますが、持ち回りではなく当事者同席の捺印にこだわる業者がいます。大手企業ならそうは言いませんが、中小テナントや個人テナントの場合、契約日はオーナーの指定の場所に出向いてその場で捺印することを好むのです。
テナントから、「持ち回りでは駄目ですか?」と言われても、「いやーやっぱり来てください。」となるわけです。
中小企業でも捺印については、捺印申請承認後でないと捺印できないとか会社の印鑑は社外持ち出しできないと言うルールを持つ企業がほとんどです。契約に立ち会うのが好きで自ら捺印したいと言う社長ならともかく、自社で捺印の済んだ契約書をオーナーが捺印するのを眺めているだけなら、わざわざ立会いする必要はないと思います。
中小企業なら社長がいつでも印鑑を持って出掛けられるものと勘違いしている同業者がいますし、中小企業なら契約時はオーナーの所に出向いて契約捺印に立ち会うものと思い込む同業者もいます。
大手であれ中小であれ、契約書捺印は会社の大事な意思決定事務作業の1つです。
わざわざ出向くまでもなく契約は持ち回りで十分ではないかと思います。
持ち回りの実務をするのがわれわれの業務の1つでありますから。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
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