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居抜店舗の既存設備

居抜店舗を引き継ぐ場合、既存設備のチェックは大事です。
空調機器であったり、キューピクルであったり、浄化槽は既存の物をそのまま使用することが多いので、きちんと動作するかどうかチェックの上、引き継ぐ方に動作状況を報告してあげるべきです。
厨房機器や空調機器はリース契約となっているものも少なくありませんから、リースの引継ぎをした方が良いのか、また撤去してもらって新たに引継ぎ側が設置する方法を取るのかは事前に取り決めしておかなければいけません。
ちなみに、無償で設備機器を譲渡した場合は、譲渡人は瑕疵担保責任を負わない旨を譲受人に伝えておかなければいけません。後で機器にトラブルがあった場合思わぬ賠償請求をされても困りますから。
よく空調機器の撤去に費用が掛かるので、古い機器でもそのまま残して退店していくテナントも少なくありません。私の場合は、空調機器が7年以上経過したものである時は撤去を薦めますが、テナントによってはそのまま使用の継続を希望されることもあり、あくまでテナントの自己判断でとお願いしています。
浄化槽は簡単には交換できませんので、ほとんどそのまま使用されます。ただ、物販店舗と飲食店では、浄化槽の大きさが大幅に違ってきますから、業種が違ってきた場合は容量の確認が必要です。
建物のメンテナンスをきちんとされている建物は設備の点検もなされているのでトラブルは少ないですが、メンテは全くせず放ったらかしの建物の場合、テナントの変わり目に突然トラブルが発生することがありますので、特にしばらく空き店舗になっていた建物の設備は、後継テナントが決まったら1度設備点検をしておいてほしいものです。
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風説の流布

不動産業界にも風説の流布のような嫌がらせがあります。
土地や建物の物件自体に縁起の悪い偽装の噂を流して物件の扱いをし難くすることもあれば、所有者自身のキャラクターを偽装して扱うのを躊躇わせる様な噂を流しているものもあります。
資金繰りに困っていていつ破産するか判らないとか、物件に大きな瑕疵があるとか、とかく人の噂が回りまわって真実からかけ離れていく場合もあります。
噂で聞いてたより取り扱いやすい物件なんてよくあるもので、この辺の真実は所有者と直接交渉してみないと判らないものです。
最近も、退店交渉で揉めて裁判沙汰になりそうな物件との噂の物件がありましたが、本当は既に退店は合意済みで原状復旧工事も終わって、いつでも問題なく賃貸可能な物件でした。
この業界は噂とは全く違うオーナーやテナントがたくさんあります。話の通じにくいオーナーだと噂で聞いていたけれど、実際に会うと凄く物分りの良いオーナーであったり、胡散臭いと噂の多いテナントが意外にも支払い条件も良く紳士的であったりします。
風評被害を被っているオーナーやテナントは意外に多いものです。

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地価公示価格

地価公示価格が発表されましたが、全国平均では住宅地が1.3%、商業地で3.8%昨年より上昇したとのことです。
3大都市圏では住宅地が4.3%、商業地が10.4%上昇し、逆に地方都市では住宅地1.8%減、商業地1.4%減と言うことです。
今時点での価格情勢からすると、「まだ上ってるの?」と言う感じですが、どうも昨年の前半に値上がりしてたのでこういう結果になったようで、年間通じての価格は上っていますが、実際のところは昨年後半から価格が下がってきており、実感としては既に下降していると言う感じです。
私はあまり売買に関しては仕事上関係がないので、土地価格の上がり下がりについては気にしませんが、いろんな業者からの話を聞く限りかなり不動産の価格の値崩れは始まっているようです。
一時は完売が続いていたマンションや戸建物件、それと収益物件についても今ではかなり販売に苦労しているようで、今年あたりはかなり資金繰りの苦しい住宅販売会社や不動産投資会社が出てくるものと思います。
以前はバブルを越えるほどの好景気かとまで言われていましたが、それはあくまで東京や名古屋だけの話で、関西は景気が良くなっているとは決して思えない状況でした。
来年はまず間違いなく公示価格も下がってくるでしょう。

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店舗物件の現地調査

店舗物件情報を入手したら、まずその物件の評価を書面で行い、リーシングするのにタイミング的に良いか悪いか決めます。タイミング的に良いか悪いかと言うのは、入手した物件情報を提案できるテナントが想定できそうか否かと言うことです。
想定テナントが思いつきそうなら、まずは物件情報を整理し物件概要書に作り変えて想定テナントに提案します。昔はよく物件を見てから送付すべしと言うようなことを言われましたが、最近は情報の流動が早いので、物件情報を先にして後から物件調査に取り掛かるものも少なくありません。とはいっても、自分なりに良い物件と判断したものは現地調査は早急にするようにしていますので、早ければ当日、遅くても3,4日で現地を見ることになります。
多くの物件は書面を見ただけで周辺の環境は大方解りますが、物件の見掛や道路の広さや交通量が解り辛いので、現地で確認する必要が出てきます。私個人的な観測ですが、「この物件は面白そうなので至急見ておくべき」と自己判断したものは、やはりテナントの問い合わせが多く、競争が激しくなる傾向にあります。
あと、現地調査の場合、まだ営業中の店舗を見に行くことも多いのですが、その節は従業員に解らない様に調査しておくマナーは持っておかなくてはいけません。

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契約書面のすり合わせ

テナントから出店申込書が出て、オーナーからオッケーをいただくと、契約スケジュールと契約書面のすり合わせに入ります。
テナントやオーナーによっては、契約稟議が必要なこともあり、今までざっくりと決めていた契約事項の詳細の詰めを進めることになります。
細かな内容とは、敷引であったり、家賃起算日であったり、物件の明け渡しや支払の方法など、大方の事項はどの物件も同様の内容で取り決めをすることが多いようです。
契約書の雛形はテナントごとに独自のパターンを持っているところも多く、リーガルチェックを経ないといけない企業も少なくありません。不思議な話ですが、違った物件で同じテナントに同じ契約書の雛形を提示しても、2つの雛形に違ったチェックが入ることも少なくありません。
契約書の雛形を定型にし、物件ごとで違う部分のみ変更する方が時間の短縮にもなるはずですが、必ずといって良いほど違うチェックが入ってきます。チェックした日の気分次第ではないかと思えるほど、合理性のない修正が加わることも少なくありません。
リーシング業者が契約書の内容にどうのこうの言うことはありませんが、大事な契約書こそパターン化し、気分次第で表現の変わらない統一的な文書にしてほしいものと思います。

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建築企画案件

土地の有効利用を企画会社が計画してリーシングしているものを建築企画案件と言うような呼び方で業務を担当することがあります。
事業の方式は物件によりそれぞれ借地方式やリースバック、普通の建物賃貸借いわゆる建て貸しと言うタイプに分かれます。
通常こう言った物件は企画会社が設計から建築までトータルでプロデュースしていて、そのうちリーシングの作業を協力することがほとんどです。企画と言っても複雑な複合施設の案件は少ないので、単純にリーシングと言う作業だけで完結することがほとんどです。
私がゼネコン営業時代にも同じような案件の形態をしたものを扱うことが多かったので、仕組みや進め方は理解していますが、ゼネコンの考え方と企画一筋でやってきた企画会社との考え方は似ているようで違うものがあり、ゼネコンは工事受注することが最大の目標ですが、一部の企画会社の場合はいかに金銭を残すか(・・具体的なことはここで書くと長くなるので書きませんが・・・)と言うことが目標になっているようです。
建築企画については地主さんにしてみれば、設計から工事、テナント、管理まで一貫して任せることが出来るので、わずらわしさがない事業の仕方だと思います。逆に、企画会社も建築工事を受注できることは売上的にも大きいので、成約させることは会社の営業上大事な案件と言うことになります。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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