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出店申込提出から内定まで

テナントが出店申込書を作成し、それを持ってオーナーへ出店交渉に行った際、承諾をいただくのにしばらく時間が掛かることがあります。
例えば、家族で話し合ってみたり、税理士に相談してみたり、テナントの店舗を実地見学してみたり、また競合の申込みがあって比較したりなど物件ごとに様々な事情があって、内定に至るまでまで早くて2,3日、時間が掛かると普通は10~14日ほど掛かる場合もあります。(オーナーが企業で稟議手続きが必要な場合はもう少し掛かる場合もあります。)
出店申込書を持っていってその場で即内定と言うこともありますが、それにはテナント企業が大手で社会的にも信用があったり、企業イメージが良いとか、長くテナントが見つからず困っていたような物件とか、こちらにもまたそれなりの理由はあるものです。
出店申込書を持っていって内容を協議し、その際に肝心なのは、オーナーがテナント企業にどんなイメージを持っているか、営業業種に違和感はないのか、経済条件は許容範囲内になっているのかの他に検討先・競合先がないのかなどの、いわゆる感触を把握することです。あせらせて催促するようなことは避けるべきで、その代わりいついつまでに返事を下さいと言う期限の取り付けは必要です。
感触が良ければ内定をもらう確率は高いと思われます。(競合先があると話は別ですが・・)
いずれにしても、決定はオーナーの特権ですから良い返事をもらうためにも、じっと我慢して意思決定を待つことも大事です。
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道路条件

テナントの業種により接道する道路条件は違います。広域商圏のテナントなら幹線が望ましいし、近隣商圏テナントなら生活道路が良いとされています。
他にも間口の長さにより敷地内に入る容易さや視認性も変わってきます。信号間の長い車がスピードを出す路線では、間口が狭いと通り過ぎる可能性が高くなり、広めの間口が必須となります。大きな広告物で遠くから認識しておいてもらってから、近くに来て確実に来客してもらう誘導計画をたてなければいけません。生活道路であっても車の出入りには安全かつ見易い入口が必要で、幹線道路ほどの間口はなくても、誘導サインは適宜配置しておく方が良いです。よく店舗からずっと手前に野立ての看板をよく見掛けますが、効果の高い低いはあるにしても誘導に熱心なテナントだと思われます。

敷引のスライド方式

不動産用語には一般的なものと一部で使われる用語があります。
「敷引はスライド方式」と言うコメントの入った物件案内書を良く入手します。
敷引がどうスライドするのか意味が分かっていないと、何のこっちゃ解りませんが、簡単に言うと契約経過年数によって敷引の割合を変えるという契約条件です。
例えば5年契約なら、契約後満3年間までの間の解約の際は全額敷引、満3年を超え満5年までは50%の敷引、満5年を超えると敷引は無しと言うような条件の設定です。
ここで1つ気をつけないといけないことがあります。用語の使い方ですが、「契約後3年未満の解約時には・・」と言う表現を使ったとしたら、1年目2年目は問題ないとしても、3年目に入った場合、3年未満をいつの時期に見るかと言う問題が発生します。
3年と2ヶ月経過後は3年未満になるのか、3年目が終わってないから3年未満には当たらないとみるか、解釈の分かれるところです。契約書ではこの基準をはっきりさせておかないと、将来揉めることになるかもしれません。敷引は金額が大きいので注意しておくべきところなのです。
解りやすく書くなら、「契約後満3年未満の解約時には・・」と書いた方が正確です。この場合、2年2ヶ月では丸々3年を経過していないので該当しないと言うことになるのです。
細かなことですが、そういう部分で紛争にならないよう期間の設定はハッキリさせておきましょう。

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更新料制度の不思議

契約更新料制度は関西では京都にだけ使われています。ただ最近は大阪などの保証金、敷引制度に変更し運用している所が多くなりました。
更新制度の場合、契約満期毎に家賃の1~2ヶ月分を家主側に払う訳ですが、不思議な慣習です。
先般も更新料の支払いは違法ではないかと言うことで裁判所の判決があり、家賃を抑えた価格で設定しその補填の意味で妥当な金額だから違法ではないとの見解が示されていました。
しかし家賃が高いか安いかと更新料とはあまり関連がなく、家賃が高いか安いかはなかなか裁判所では判断はくだせないものだと思います。相場にも幅があり仕様や環境でも家賃に幅があって当然ですから、借りる側がどう感じるかではないでしょうか。
契約を更新するなら更新料をよこしなさいと言うのは、いかにも家主に重きをおいた制度過ぎると感じます。賃貸業も借主がいてこその商売ですから、貸して上げてると言うスタンスは今の時代には違和感のあるものです。もし更新料を月々の家賃に乗せるて家賃が相場なら始めからそれで貸せばよいし、更新料を乗せると割り高感があるなら、物件自体の家賃設定に問題があるのではないかなと思います。
ただ物件の相場は家主が一方的に決める訳でなく、借主との協議の中で決められたたくさんの物件の家賃の平均値みたいなものですから、必ずしも相場でないといけないということはなく、物件付加価値性や特殊性によって家賃相場との差額感があっても問題ありません。
将来的には更新料制度は無くなっていく様に思いますが、昔からの商慣習ながら今の状況では違法性は問えなかったのはまだ商慣習として十分機能し、一般的に認められているものとも考えられます。今後借主が更新料に対し拒絶意思を増してくると更新料と言うものに異議が増え、無くなって行くものと思われます。

ピロティタイプの店舗の問題点

1階が駐車場で2階が店舗になったピロティタイプの建物についての考察です。
メリットとしては、狭い敷地でも駐車場が多めに取れるので一定台数の駐車場を必要とするテナントには都合が良いタイプです。また建物に一定の高さがありますから、手前に平屋の建物があっても視認性がある程度確保されるともいえます。
逆にデメリットとしては、店舗の入口やウインド、店舗壁面が人の視線の高さにないので、店舗の中の様子が分かりにくくなります。また、当然床面積が平屋に比べ大きくなりますから建築コストも高くなります。1階から2階への人を誘導しなければいけませんから、お客さんにちょっと面倒くささを感じさせてしまいます。

こうして考えてみると、ピロティタイプに適した業種は少し入るのが面倒くさくてもお客さんをひっぱて来る業種と言うことになります。いわゆる目的意識の強い業種でないといけないということです。
例えばDVD、ビデオなどのレンタルショップであったり、スポーツ用品店であったり、スポーツクラブであったり、飲食店であったりするわけです。頻繁には来店しないけれど、たまに寄ってみる店舗のイメージと言えます。スーパーなど週に何度か来る業種なら、車から店舗までの距離や動きやすさが大事ですが、目的意識のある業種の場合は距離や動きやすさより、商品で集客するためピロティでも大丈夫と言うわけです。
ピロティの場合、平屋店舗に比べ業種の制約がありリーシングも難しくなってきます。テナント企業のピックアップが数限られてくるわけです。


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建築図面

リーシング業務をするについては、物件資料として図面が必要となりますし、また図面の基本的な見方をしっておくべきだと思います。
入手した図面を見て、店舗の間口、奥行、形状などの把握や物件概要書と面積に相違がないかチェックしたり、店舗の有効面積が合っているのかとか、売場面積と店舗面積の大まかな感じを掴むと同時に、天井高や柱位置、トイレや水周りの位置などを確認する作業が必要です。
物件情報を他の業者からもらった時にたまにあるのですが、物件案内に書かれた店舗面積と実際の図面との面積差に大きな違いがある場合があります。店舗面積**坪と書かれていても、階段やエレベータ、共用通路、トイレなどの面積が全部入った床面積で記載していることもあり、テナントに物件紹介するには店舗として使える正味の面積を把握しておく必要があります。後で案内書の面積と実際の有効面積がかなり違ってい店造りが出来るはずもなかったと言うトラブルにならないようにしておかなければいけません。
丁寧な業者の場合、図面で面積をチェックし有効面積を出してくれますが、図面を見ない業者の場合はこちらから指摘するまでチェックしませんから、まずはトラブル防止のため物件は図面で面積を把握するようにしておかなければいけません。
概ね参考になる図面の種類としては、
配置図・・・建物が敷地の中でどの位置にどんな形で配置されているかを表す図面で、多くの場合、建物位置の他、敷地の境界線、外構、駐車場、緑地、車の出入り口などの位置が描かれています。平面図と配置図が一緒になったものもたまに見掛けます。建築を良く判っていない業者で配置図と平面図の違いを理解していない場合があります。
平面図・・・建物の内部の寸法や仕様や柱位置、トイレなどの水廻り位置など店舗区画の細かな寸法、レイアウト、仕様などが描かれた図面で、店舗を設計していく上で1番基本となる図面です。店舗の面積を把握するのに必要な基本的図面で、最低限の見方だけは知っておくべきです。
立面図・・・これは建物を外部から見た図面で、東立面図なら東側から見た建物の外観図と言うことになります。壁面のサイズを知ったり、広告塔の大きさを知ると同時に、外装工事に関して必要な図面となります。テナントが外部サイン工事をする場合にも必要になる図面です。東側立面の他、西・南・北側各々の立面もあります。
断面図・・・これは建物をあるラインで縦割りした時の断面の図面で、これから判る事は天井の有効高だとか天井のボードから上の階のスラブまでも深さだとか、梁の大きさ、床の上がり具合などの高さの情報に必要な図面となります。天井裏の配管をどうするかなど設備工事には必要な図面で、天井高に気になるテナントに天井高を聴かれたらこの図面を元に回答するのが確かです。

基本的に以上の4つの図面があれば業務上はほとんど用を足します。建物の形や大きさやレイアウトが判り、高さが判ればテナントが出店を決定する建物の数値としては基本的に充足しています。こう言った図面は建物の確認申請書副本にすべてありますから、そこから複写すればオッケーです。(もし確認申請図面と大きさや柱・壁の位置に大きな違いがあると、違法建築物と言う可能性もありますから、その際は注意しておくべきです。よくマンション1階の店舗の元の図面を見ると駐車場で申請していたと言うこともあるので、その辺りの経緯は了解の上契約を進めてください。)

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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