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業態の多様化

最近はいろんなテナントがいろんな業態を持っているため、1つの企業で多くの屋号を持っっています。
居酒屋でも、屋号を変え、同じようなメニューなのにどういう意味があるのか判らないものもあります。
テナントとして屋号を有名にしブランド化するのが宣伝効果もあって良いと思うのですが、複雑に屋号を変え、業態を変え、メニューを変え、そう言った違いと言うのは消費者には全く判らないことがほとんどです。
企業買収でいろんな業態を持つ場合は、ある程度テナントの名前が一般化しているので、そのまま引き継ぐことがほとんどですが、自ら新しい業態の開拓ということで新しいコンセプト店舗を造っても、いまいち今までの既存店との違いが判りにくく、屋号を別にすることに非常に疑問に感じることがあります。
街中を移動していて新しい業態のテナントを見つけた時、どんな企業が経営の母体であるのかを調べることにしているのですが、元々あった業態に新しいものを加えたと言うパターンが多いのです。メニューなどどう既存テント差別化しているのか良く観察しても、違いが判りにくくなっていることも多々あります。
試行錯誤でどの業態が受け入れられるのか、試験的に出店されていることもありますが、それはそれでインパクトのある業態を望むところが、意外にもさほどインパクトのない店造りがされていることも多いです。特に飲食居抜店舗をコストを掛けずに改装しているようなテナントは顕著です。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

新規出店テナントへの物件紹介

取引先の中には、新事業として初めて店舗を出店したり、長年1店舗で営業してきて始めて複数の店舗を展開される企業があります。
こういう方々のニーズはお聞きしていて、決まったパターンがない・・と言うかまだ定型のスタイルができてなくて、試行錯誤の上形作っていこうと考えおられるようです。
こう言った方々の新しい第一歩の出店は失敗するわけにはいきません。当然、物件を提案する私の方も、業種業態にあった店舗物件をご紹介できるよう気を遣うものです。
新しい事業のスタートと言うことで、勢い付き過ぎて時間を急ぐあまりお店には不適切な物件を確保される方も少なくありません。少なくとも不動産業者の場合は決まっていくらの世界ですから、何でもかんでも物件を出し、契約を急がせることも少なくありません。出店して駄目だったら保証金を没収すれば済むことと考えている業者も多いものです。
私の場合は、できるだけ業種業態に合わないと思われるものは、物件を出さないようにしています。合わないというのは物件の立地が悪いと言うだけでなく、逆に立地が良すぎて金銭条件的に高いとか、客層が合ってなさそうとか、店造りにお金が掛かりそうだとか、出店希望者の業種業態の他顧客層、商品アイテム、売り方、会社の内容などを見せてもらって、ある程度の物件を絞って提案するようにしています。
新しく物件依頼をお聴きしたなら、まずは先方の既存店を見せてもらったり、新しいお店のコンセプトをお聴きしたりして、リーシングする者がお店のイメージを持つことも必要です。
新しい店舗の出店については、リーシング業者も単なる物件紹介だけでなく、一緒に手頃な良い物件を探して成功してもらうと言う気持を強く持っておくことが肝心です。
営業的にも、新規店舗が軌道に乗り売上げが上ると、また新しいお店の物件探しも必要になってきます。その時にまたオーダーいただけるようにするには、やはり失敗しないお店の物件を紹介するというのが1番近道なのであります。

極秘物件の取り扱い

物件紹介を受けた時に、「この物件は極秘物件ですから、業者に流したりしないで、エンドユーザーのみに情報を流してくだいさいね」と言われる物件が年間に数十件あります。
こういう物件の場合は、まだ営業中で閉鎖することが従業員やオーナーに開示されていないことがほとんどで、現地調査についても目立たず判らない様にする必要があります。
こう言った極秘案件でも、情報が先走りしてしまうと極秘性が失われかねません。
むやみやたらに情報を数多くのテナントに出しまくったりすると、どこからともなくそれが業者に出回ることもあります。
たまに極秘と聞いていた情報が、業者間に既に流通していることは珍しくありません。極秘と言う条件が一旦情報が第三者に出ることによって、極秘でなくなると言うことをよく認識しておかなければいけません。
昨年も、極秘で動いていた物件に途中で他の業者が直接オーナーに問い合わせをしてきたりと言うこともありました。これは退店するテナントが知り合いの業者に情報を流してたようですが、従業員やオーナーには知られたくない場合は、信頼できる業者を選んでおくべきです。
また、リーシングの途中経過はリーシング依頼をいただいた方には定期的に報告をいれておくべきです。どういうテナントに物件を出し、どんな感触なのかを報告しておくと、万が一見ず知らずの業者が物件の問い合わせをかけてきても、対処はしやすいと思います。テナントとつるんで物件の横取りをしにくる業者も残念ながらいるものなのです。

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事業方式の選択

有効利用地を扱っていると、事業用借地にするのか、協力金方式にするのかで、持ち込むテナントに違いがでてきます。
テナント企業によって事業用借地が好ましいところや、建設協力金方式しかできないところ、それとどちらの事業方式でも構わないと言うところがあります。
事業用借地が好ましいのは、建物が特殊な形状になるテナントが多く、大型の複合商業施設やスーパー銭湯や冠婚葬祭施設、スポーツクラブなどがこの範疇に入ると思います。
建設協力金方式しか採用しないテナント企業は、スーパー、コンビ二などですが、企業の中には事業用借地でもオッケーなところもあり、企業ごとに考えは違ってきます。
ドラッグストアはどちらかと言うとどちらでもオッケーなところが多く、外食店舗なども両方式オッケーなところがほとんどです。
事業方式の選択権は当然地主さんが有しており、協議する中でどちらにするか決めていく場合もあれば、最初から事業方式を決めてリーシングをする時があります。
リーシング業者としては、どちらでも構わないと言う物件の方が持ち込むテナントの範囲が広がりあり難いのですが、建物の使い勝手や規模、配置によって将来的な転用性を考え、こちらから事業方式のより良い方式を提案する場合もあります。

ロードサイドの定期的な調査

リーシング業務をするについて、主要道路の出店状況を把握することは大事なことです。
さらに、どれぐらいの交通量があるのか、大型の商業施設はあるのかなど、エリアの商業情報を知っておくことは、将来そのエリアの物件が出てきたときに評価がしやすくなります。
電車ばかりで移動してるとロードサイドの目で見た情報は入ってきません。高速道路ばかり利用しているとこれまたそう言った情報が入りません。
時間のある時は主要な道路を走ってみて観察してみるべきです。
何度も走ってると、何年かおきに古い店舗や倉庫などが建て替えられ、新しい店舗になっていることに気づくでしょう。交通量の変化や新しいバイパスの開通による交通量の変化も判ってきます。
今ではガソリン代が高騰したので、無駄に車を走らせるのはちょっと気が引けるので、そんな時は何かの仕事のついでに、少しだけ遠回りして観察するぐらいのことでも良いかと思います。思わぬ空き店舗の情報を見つけたり、新規格・新業種の店舗を見つけたりすることもすくなくありません。

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会社案内

リーシングを業務とし、幅広く営業をかける場合には会社案内という営業ツールは必須です。
リーシングを業務とする企業の多くが独自の会社案内書を持っているにもかかわらず、小企業・個人企業のリーシング業者は、自社の会社案内を持たないところがたくさんあります。
私の周りの同業者でも、会社の案内書を作成して営業に使っているところはあまりありません。必要になった時に、簡単にパソコンで打ってそれを提出しているぐらいにしか過ぎません。
また、大手・中堅企業は大々的に立派な案内書を作っているものの、内容は抽象的で概念や理屈を優先させた案内書も多く、どんな経歴があるのかよく判らない案内書もあります。
私は個人事業ですから、相手先に信頼いただけるよう実績や業務内容、また事例の紹介は丁寧にしておきたいと思っています。
そういう意味で、会社案内は作成して常時持って歩いています。
意外に案内書の実績集の部分では、相手先の方と話のテーマがつながることがあり、話が盛り上がることもあります。

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出店申込書の競合

店舗物件に出店申込を出した際、人気物件は何社かのテナント間で競争になる場合があります。
テナントの出店に対する積極性により、その後の条件交渉過程が違ってきます。
オーナーは業種や企業内容、希望条件により選択するチャンスがある訳ですが、1番困るのは条件をアップさせるような形で競争させる場合です。
1度程度の交渉であればそれは仕方ないことと言えますが、2,3度繰り返し条件をアップ交渉するされるのは困ります。ただ、オーナーも1ヶ月の家賃の差額が少なくても、年間や契約期間に換算するとかなり大きな数字となるので、少しでも条件の良いテナントに決めたい気持もよく判ります。
そう言った場合にやはり有利に働きかけできるのは、オーナーとどれぐらいの付き合いがあるかとか、取引実績があるかとか、信頼関係を持っているかと言うことになります。
はじめてのオーナーさんとの取引と言うのはその辺の頃合が解り難く、交渉も難しいものとなります。
物件依頼を受けてから誠実に迅速に対応しておくことがまず大事で、どんな物件であれその辺の意識はきちんと持って業務を遂行しなければいけません。

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収益物件

収益物件を買いたいと言うことで物件情報の依頼を受けることがあります。
賃貸マンションやオフィス物件の他、商業ビルでも構わないと言われることが増えました。
以前は店舗ビルの運営管理は慣れてないと言うことで、マンションか事務所ビルのみを希望される投資家の方が多かったのですが、最近は商業ビルも収益物件として購入する投資家の方が増えました。
商業ビルはマンションや事務所と違い、建物が細かく区画されていないので、テナント数は少なくなりますが、それだけに空き区画を発生させると収支に大きく影響するため、物件の評価をきちんとして購入するかどうかを決めなければいけません。
通常、商業ビルを売却する時はテナントを全部埋めた段階で売却交渉します。テナントが全部詰まっておれば利回りは良くなりますし、購入側も新たにテナントを募集する手間が省けますし、物件自体を希望に沿った価格で売りやすくなります。
こう言った商業ビルの収益物件を売却、購入希望されるオーナー・投資家からリーシングを頼まれることがあります。
利回りのパーセントはみなさんそれぞれ基準をお持ちですが、概ね5~10%の間に収まると思います。しかし、たまに凄く割り高で買ってるなとか、立地が悪い物件とかもあり、将来的にテナントの入れ替えに苦労しそうな物件もあります。
大阪市内の物件などは単価が高く、収益物件として検討するのは難しい物件も少なくありません。

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1月の仕事始め

1月の第一週は毎年まず仕事になりません。4日から仕事始めの会社もありますが、そういう会社でも年始挨拶程度で具体的な業務は2週目からということになります。
今日もビジネス街は年始挨拶に向かうスーツ組がたむろしていました。ハイヤーで挨拶スケジュールを組み、取引先を各社廻るわけです。私もサラリーマン時代はよくやってましたが1月の10日ぐらいまで、挨拶廻りに出掛けてました。正月気分もとっくに抜けてしまったころに年始挨拶に行くのは如何なものかとは思っていましたが・・。
逆に、今では年始挨拶廻りというのはホンとに僅かで2日もあれば済みますし、逆にまだ休んでるんだろうと思われているせいか、2週目にならないと仕事の連絡もほとんどありません。
そんなわけで、今年も第一週は来週から動かす物件の資料のまとめや、現地確認できていない物件の確認作業だけし、来週から本格的に営業をする予定です。
最近は、テナントのことを調べるのにインターネットのホームページさえあれば大概のことは解るのでいたって便利です。文書の送付もファックスだけでなくメールもできますから、デスクワークで可能な業務の範囲が広がりました。
今年も新しくオーナーさんとかテナント企業さん、ディべロッパーさんと知り合えて仕事に結びつく機会が1つでも増えればと思っています。

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謹賀新年

みなさま明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。


今年のやりたいことは?何かと聞かれると、そろそろ本格的にサブリース事業の準備に掛かりたいと思っています。 建物のサブリースではなく、土地のサブリースを考えているのですが、土地の有効利用に関して開発からオープン、営業まで全般的なマネージメントをしていきたいと思っています。
今年はそういった物件を1つ確保できたらなと思っています。

もう1つ業務上整備しなければいけないことがあります。それは、物件情報をいただいた後、リーシングをもっと能動的に進めるため、協力していただけるパートナーの幅を広げたいと思っています。折角頂いた良い情報を無駄にすることがないよう、様々なルートでリーシングできる能力をアップさせたいと考えているのです。

みなさまも、今年1年健康で、仕事に邁進できますよう祈念申し上げます。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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