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車商圏

テナント業種により商圏のエリアは違ってきますが、車での来店顧客の商圏範囲を調べるには2つの方法があります。
1つは地図上で物件を中心に1キロ、2キロ、3キロと円を描いて車の来店顧客数を算出するやり方と、実走行時間で5分、10分、15分・・と走行時間でエリアを描いていくやり方があります。
より確かなのは後者の実走行で商圏を設定するやり方ですが、これは機械的にエリアが算出されないので、実際に走ってみてエリアを決めることになります。
ただし、都会と郊外ではまたそのエリア設定は違ってきますが・・。
食品スーパーやドラッグストアなどは頻繁に来店する顧客は店舗から大体1キロ~1.5キロぐらいですから、車の実走行なら10分以内程度です。ビデオや本屋なら3キロぐらいで、車なら20分以内ってところでしょうか。
大型の商業施設なら5キロぐらいの商圏はありますから車で30分ぐらいのエリアでも商圏になります。
店舗の出店にはそう言った業種業態別の基本的な商圏がありますから、リーシングする際にも既存店を調査の上物件提案する必要があります。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

事業用借地契約の賃料発生時期

事業用借地契約についてはいつもはまず、借地契約に関する覚書(予約契約に似たもの)を締結してから設計作業を始め、着工後建物完成頃に公正証書にて借地契約(本契約)をします。着工時点で借地契約をする場合もありますが、特に時期の問題はさほど大きな問題ではありません。
ただ賃料(地代)をいつから起算するかは大きな協議事です。
通常、工事期間中に賃料の半分を支払い、完成後全額と言う取り決めをしたり、オープンから全額でそれまでは賃料は支払わない場合もあります。
こう言った起算設定は協議で決めますが、地主さんの収益には時期により大きな差が出ます。
開発や確認申請など設計期間は6ヶ月ほど掛かりますから、この期間を賃料期間に算入するのはさすがにテナントに負担が重過ぎます。一応建築を目的に覚書を締結し土地を他に利用できないので、利用が拘束されるとは言えますがあまりに期間が長過ぎます。
建築が始まると土地を加工し他の権利者の建物ができ始めるのですから、賃料発生を要求するのは妥当かなと思います。書面上の拘束だけでなく実際に利用されてるわけですから、賃料満額とは言わないまでも、半額とか30%とかの負担は妥当かなと思います。
とは言えテナントによってはあくまで完成時を起算日に考える時もあり、その点は両者で納得のいく設定にしていかなければいけません。
むやみに完成時期を延ばしたりしたテナントもありますので、覚書締結の際には一定の起算日を定めて、正当な理由なくそれ以上に起算日を延ばすことがないよう、念を押した契約にしておくことも一考の余地があります。

保証金の返還

契約が終了すると、原状復旧して建物を引き渡し、その後家主さんから保証金の返還分をテナントに支払うのが通常の流れです。
未払い家賃など家主さんがテナントに対して有する債権を差し引いて、精算した金額を返還します。
ほとんどの契約では引き渡しから1ヶ月以内に返還するのが多いようですが、中には3ヶ月ぐらい猶予をみる契約もあります。
普通に考えると解約して建物を返したならすぐに保証金を返すのが普通ですが、資金を少しでも長く留保しておきたいせいかやけに返還まで長く掛かる時があります。
次のテナントが決まっていれば、そこから入る保証金を返還保証金に転用できるので、そういう資金の転用を狙ってしばらく留保する家主さんもいます。
家主さんが預かった保証金を何らかの事情で別に使ってしまってる時も少なくありませんし、ディベロッパーの中には資金繰りのために保証金を転用してることもあります。
いざ建物返還になり慌てて返還保証金の資金繰りをしなくちゃいけないこともあるので、返還が遅れることもよくあるようです。
小さい金額ならともかく、まとまった金額を返還しなければいけない時にトラブルが起こり得ますので、気をつけておかなくてはいけません。

リーシングブログ

ブログがここ3年間で急速に大流行しましたが、不動産関連のブログもかなり増えました。
しかしながら不動産のホームページは大手から個人まで様々あるものの、ブログに関しては店舗開発やリーシングに特化したものは意外にまだ少ないように思います。
店舗開発担当は日々朝から夜遅くまで仕事に忙しいので、ブログを更新する暇や時間がないのかもしれませんし、直接仕事に結び付かないのでやる意味がないと思われていたり、ブログにまで仕事を持ち込むのはアホらしくなってやってられないのかもしれませんし。
仕事関連のことを書いていてもネタ切れしますし、何より継続させる根気がブログには大一番です。そのためにネタ作りをしなければいけないし、日頃からいろんなニュースや出来事など気になったことは気にとめる癖をつけて置くこともまた必要です。
プライベートを含めもうブログを始めて丸4年経ちました。
これからも同業の方々の新しいブログが増えてくるといろいろと勉強になり楽しいんですけどね。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

reborn

Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

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