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居抜店舗

居抜店舗と言っても2種類の考え方があります。飲食とか物販やサービス業の設備形態を備えた内装をそのまま転用できる物件と、単に建物区画がありほぼ中はスケルトン状態で新たに内装設備は仕上げないといけないような物件です。
飲食なら排気排煙設備があり、給排水設備があるようなものを居抜と言うことを指す場合が多いようです。
テナントによって設備が残っている方がイニシャルコストが掛からないので好むところと、逆に既存設備があると思い通りの店造りができないので嫌がるテナントもあります。
最近はいろんなテナントリーシング業サイトで居抜店舗の有用性を前面に押し出したものが多く、居抜物件主体に営業しているところも少なくありません。特に今では新築工事の申請期間にかなり時間が掛かるようになったので、出店計画が新築では間に合わなくなり居抜物件で件数合せしなければならなくなったテナントも多いんじゃないかと思います。
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確認申請期間の問題

確認申請期間が以前は基準法では原則21日間となっていましたが、先般の改正で35日(70日まで延長可能)と大幅に審査期間が延長されました。
その影響で住宅の着工が遅れてしまい、着工数は半分近くまで落ち込んでいるようです。
特に分譲マンションの場合は、入居時期がだいたい決まっているため、この申請期間のタイムロスは、着工計画に大きくマイナスの影響を及ぼすとともに、ディべロッパーが土地を保有している期間が長くなるため金利負担も増えるので、その経費増加分は購入者にしわ寄せがきてしまいます。
耐震偽装や確認申請手続きの不正で、一気にチェックが厳しくなり、時間を掛けるようになったとともに、構造計算ソフトがまだできていなくてもう混乱しているようです。
安全に快適に住めると言うのが住宅の大前提ですから、安全を無視し時間と経費を不法に削減して不正建築物が軒並み出来上がってしまったのですから、結局自分で自分の首を絞めてしまったと言わざるを得ません。
店舗の建築の場合は、申請期間が長くなると言うことで申請期間中土地を黙って寝かしておく機会が増えるので、地主さんの収入が入るのが遅れることになります。とはいえ、土地を買って店舗事業を営まない限りは、マンションディべロッパーのような大きなマイナス負担は起こりませんし、オープン日がさほど時期に影響を受けることがないので、住宅物件よりは着工時期を任意で選択できるので、工程的な問題の比重は小さいものと思います。
ただし、建築業界の景気が冷え込むと同時に、北京オリンピックや万博までの建築物価の上昇により、申請期間が長いと建築物価の変動のリスクも大きくなってきます。予約契約時に取り決めた建築費と実際の着工時の建築費に大きな開きが発生していることも事実です。
是非とも早期に確認申請手続きの簡素化を実施する施策が必要ですし、逆に確認申請や建築さらに発注に携わる人々のモラルも自ら正さなければいけないものです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

保証金(敷金)で与信診断

居抜物件を紹介すると、よく保証金や敷金をかなり値切ってくるテナントがあります。
家賃を値切るのは少しでもランニングコストを削減するためだと理解できますが、保証金を大幅に値切ってくるのは、こちらもいささか心配になります。
保証金を値切る理由は主に、
1.資金がなくてイニシャルコストをできるだけ減らしたい場合。
2.営業に自信が持てなくて、いつ撤退するか判らないので保証金没収
  を軽減するため保証金を減らしたい場合。
3.保証金に資金を使うなら、仕入れや内装に使いたい場合。
など、ケースバイケースでさまざまな事情があるでしょう。

保証金の相場は関西では安くて家賃の3ケ月分、高くて12ヶ月分というのが相場です。(SCや専門店ビルなどでは20ヶ月以上の保証金を要求する物件もあります。)
保証金は元々借主が貸主に負う債務を担保するための預け入れ金であり、本来は6ヶ月~12ヶ月分までも必要ないはずですが、借主の債務不履行や善管注意義務違反によって被る損害は単純に家賃の不履行だけとは限りません。そういう意味では6ヶ月分とか12ヶ月分とかを預かっていてもそんなに不当に高額な預かり金ではないと思います。(但し、敷引で短期解約の場合全額没収の規定は本来の保証金の意味をすり替えていると思うので賛成しにくいです。)
ですから、私が取引するテナントの資金繰りや営業の自信度を判断する材料として、保証金に対しどんな希望を出してくるかをみることにしています。実際、資金が足りないからと言う理由で、保証金を1ヶ月にして契約した案件を知っていますが、やはり3ヶ月ほどで閉店に追い込まれ、家主さんが損害を被った事例を見たことがあります。
小さな個人会社でも、きちっと保証金を出せるテナントは長く営業を続けています。
保証金はそんな意味でテナントの与信を見る1つの材料になります。
(なお、資金繰りは問題なくても会社の体質的に保証金を極端に下げてくるテナントもいますが、それは単に良い言い方をすれば「節約企業」であり、悪い言い方をすれば「cheeper企業」なだけです。)

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

レジ通過人数

スーパーマーケットをキーテナントにするSC店舗内のお客さんのボリュームを算出するのに、スーパーのレジ通過数を基準にする場合があります。
レジ通過数で毎日どれぐらいのお客さんがやって来るのか判断する基準として、1番ボリュームが判り易い数値だと言えます。
またレジ通過の人数と売り上げが判れば客単価が判り、購買層の判断もある程度可能です。
大型の複合SCでとスーパー主体の近隣型SCとでは、集客力が違うので一概に全てのSCを単純に比較できませんので、ここでは近隣型のSCでお話します。
近隣型ではスーパーをキーテナントにして、クリーニング店やメガネ店、ファストフード店、薬局、花屋、衣料品店、百円ショップなどが出店しています。こう言ったお店はスーパーの集客力を頼って出店している訳ですから、スーパーの集客力が落ちると売り上げに大きく影響が出てきます。
20年前に比べ、食品スーパーの出店が増え昔ほどスーパーのレジが混んでる光景はあまり見掛けなくなりました。
決まった商圏の中で、スーパー同士がお客さんを取り合っているせいで、スーパーに張り付くテナントも売り上げを上げるのはかなり難しくなってきているように思います。
特にスーパーに張り付きのテナントは小型テナントが多いですから、大手企業のような名前が誰にでも知られてると言うわけではないテナントも多く、自社で集客することは甚だ難しいものになります。
核となるスーパーがディべロッパー役になっている場合、これらのテナントにも配慮する販促計画をしなければならず、もし空き区画が出来た場合にはSC全体の雰囲気の問題もあり、スーパーとしてはできるだけ空き区画のない賑やかな専門店ゾーン造りを目指さなければいけません。
スーパーへ来るお客さんの数をどう増やすかは自らの企業の問題ではなく、それに張り付く専門店との問題でもあると言えます。
そのSCの販売力を差し測る基準としてレジ通過数というのは、とても比較しやすい数値だと思うのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

スーパードラッグイレブン北花田店オープン

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今日、11月10日 大阪府堺市北区北花田町にスーパードラッグイレブン北花田店がオープンしました。
地下鉄御堂筋線北花田駅から東へ徒歩1分の駅近店舗です。駅近と言っても駐車場を20台完備していますので、お車のお客さんものんびり買い物していただけます。
営業時間は午前9時から夜11時までのロングラン営業です。ちょうど通勤の帰りに立ち寄っていただけるので、お勤めのお客さんにも重宝されればと思います。
契約からオープンまで大急ぎで準備が大変だったようですが、無事予定通りオープンできてなによりです。

近隣の住民の方々に長くご愛顧いただきますようよろしくお願い申し上げます。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

建築条件付情報

店舗物件の中には建築条件付のものが少なくありません。
事業用借地物件やリースバック物件など、土地の有効利用に関する物件は建築条件付のものも少なくありません。
特に建設会社から入手した情報はほとんどこれに当たります。
建築条件付と言う言葉は建売住宅用地にもよくありますが、いわゆる建築会社は決まっていますと言うことです。
これがなかなか交渉を進めていくのにネックになることがあります。
建築条件が付いていても全く問題なく交渉できるテナントもあれば、建築はフリーにしてほしいとお願いされるテナントもあります。
建築会社が決まっていると言うことは、建築費について最終的に折り合いをつけて発注しなければならないのですが、テナントが設定する建築費に見積金額が合えば良いですが、なかなか合わないことが多いのです。
テナントは特殊な場合を除いて、建築見積額が合わないからと言って予算を上積みすることはほとんどありません。展開数の多いテナントは1件当たりの建築コストは実績数値で決まっていますから、特殊な場合を除いて決まった予算となります。おまけに実績の積み重ねから非常に低コスト設定されていますから、なかなか実績のない建築会社ではコストが合わないと言うことになり、後で揉める元になってしまいます。
不動産手数料を分ければ良いじゃないのと思われがちですが、建築会社は工事を受注してなんぼの会社ですから、手数料より受注がほしい訳です。
基本的に建築会社が見積し、コストが合わなければその物件は流すのが本来の姿だと思います。業者は折角決まりそうなのだからと強引に仲介契約に持ち込もうとしますが、筋道は間違っています。
実際、強引に建築会社を飛ばして契約してしまう不動産屋もいますが、もう2度とその建築会社から不動産情報は来ないでしょう。
例えば受注形態を取り合えず確保するためには、建築会社のコストが合わない場合に、コストの合うそのテナントの工事慣れした建築会社を下請けとして、不動産を紹介した建築会社が頭になって受注すると言う方法や、工事の一部分を分離発注してコストの合う部分だけ発注する方法など、いろんな方策を考えることも必要です。
リースバック契約の場合はあくまで建物の発注者は地主ですから、物件紹介した建築会社は受注し易いですが、借地の場合は発注がテナントとなりますから、なかなか受注をするのは難しくなってきます。

いずれにせよ、テナントが何でも要望を聞くほどの良い物件を探してくることが肝心です。特に建築会社が特命受注のため提案する土地情報はテナントにとって、何が何でも確保したいと思わせるだけの良い情報が必要です。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

エリアの知識

テナント開発担当の方は、物件を送付するとほとんど地図だけでどんなエリアなのか解っている方が多いようです。キャリア豊富な方は特に詳しくて、出店テナントの種類までご存知です。
経験が浅い担当の方はその点よく解らないので、いろんな情報を質問されてきます。
エリア情報について、自分の担当エリアのことが手に取るように解っている担当者とお話してると、こちらがちょっと焦る時があります。
質疑の内容が細かいことが多くて、情報として保有していないことや、逆にこちらが教えられることまで多々あります。
逆に、テナントによっては開発専門の担当でなく、総務や仕入担当者が開発部分を担当してることがあります。
出店数が少ないテナントとかエリア限定で出店してるとか言うテナントが多いようですが、新たに店舗展開するために開発担当者を兼任で置き、出店物件の探索作業をしているところも少なくありません。
こういう場合、自らで出店候補地として決めたエリアについては情報を集めていますが、エリアを外れると全く情報を持たないことがほとんどです。
既成概念があるのか、感覚的にエリアを選んでるのか解りませんが、出店希望条件に即したエリアは、テナントが設定しているよりずっといろいろとあります。エリアが外れると物件として鼻から気に掛けられないということになってしまいます。
多店舗展開テナントであればある程度エリアの限定があって当たり前ですが、少数展開のテナントはもっと広くエリア認識を持っても良いんじゃないかなと思います。当然、流通やオペレーションに支障がないエリア内と言う制約はありますけどね。
社長自身はきっとそう考えてるとは思いますが、開発担当者が選任でないといちいち会社の定めたエリア以外には気持ちが向かないんでしょう。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

業種制限の緩和

オーナーが借主募集に際し、相手先テナントの業種を制限することはよくありますが、これが緩和される場合があります。
例えば、テナントがなかなか見つからずしびれを切らす場合に、業種の幅を広げ早期に見つけようと業種制限を大幅に緩和することがあります。
飲食店舗が駄目だと言っていたオーナーが、思うようにテナントが見つからないので、飲食店業種までオッケーを出すと早く決まったとか言う例はよくあります。
いつ何時オーナーの方針転換が起こるかもしれないので、例えオーナーの制限業種であっても、出店したいテナントがいれば申込みぐらいはしておいても良いと思います。今まで何度も制限業種だったはずのテナントが出店をしている事例をみていますので、駄目元で交渉することは全てが無駄ではないと考えます。
ただテナントにはオーナーの制約があって交渉が簡単にはいかないことを事前説明しておく必要がありますけどね。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

リーガルチェック

テナント企業ないしオーナー企業は、契約書その他契約に関する書類を相手先と取り交わす時に、事前に弁護士や法務担当のリーガルチェックを受けなければならないシステムになっています。
一通り目を通し、細部をチェックするなら半日もあれば十分だと思うところ、実際に3,4日~1週間や2週間もかけるところがあります。

他のチェック文書がたくさんあって順番待ちだとか、弁護士の都合の問題だとか担当者の仕事の都合だとか言うことで、チェックのスタートが遅れて時間が掛かるということもあります。
以前1度使用した契約書雛形をそのまま使用しても、また同じチェックが掛かることもあって、なんともいちいち面倒くさいと思わざるを得ないことも多々あります。

契約書のチェックでは言い回しの違いや、表現方法の言い換え、附則の追加や削除などが大方を占めていて、基本的な要件は同じ文書をどう書き換えるかと言う感じになっています。
ISOなどで社内規定上、リーガルチェックを受けなくてはいけない規則になっているなら、通常何度も繰り返す契約書などは定型化し、その契約毎に変動する条件だけを書き換えれば良いと思うのですが・・。定型化することで、契約書面が画一されISOの趣旨にも則していくと思うのですが・・・。
契約書のチェックはチェッカー毎に違ってきます。文章を作成することは人それぞれ表現方法や言葉の使い方がまちまちですから、弁護士によっても違いますし、担当者によっても違ってきます。偏狭に一言一句の言葉の違いに気を遣いすぎてる感が否めません。文書を修正すると言うより文書を書き換えているだけに過ぎないことがほとんどです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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